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#1601 Re : Ventes et achats » Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ? » 12-09-2018 10:24:56
Non ce n'est pas possible, il nous manque tous les détails...
Je n'en attendais pas moins 
#1602 Re : Locations et baux » Indemnités Renon Bail locatif » 12-09-2018 10:09:34
Vous me paraissez avoir déjà une assez bonne compréhension, justement. (Bravo, c'est plutôt rare à mon avis).
Votre exemple par l'absurde est bon.
Discutez-en avec l'agent. Vous pouvez commencer par lui confirmer que vous vous acquitterez bien d'un mois d'indemnité, comme convenu, en demandant les modalités de paiement de celle-ci.
S'il confirme, très bien. Il est bien possible qu'il s'exprime mal en réalité.
Sinon il devra ré-expliquer clairement ; et vous pourrez alors lui indiquer qu'en matière de bail, c'est toujours la date de fin de préavis qui détermine l'indemnité due.
A nouveau, vous verrez la réaction.
Il faut essayer 
PS : N'oubliez pas de vérifier si c'est bien cette clause qui s'applique dans votre bail.
#1603 Re : Ventes et achats » Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ? » 12-09-2018 10:24:56
Et avec tout ça, personne n'a vraiment répondu aux propositions affichées.
#1604 Re : Ventes et achats » Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ? » 12-09-2018 10:24:56
Croire que des banques ne prêteront pas n'est pas exact. Tout dépend du dossier et de l'interlocuteur qui va le défendre.
Si vous avez des capitaux financiers, il y a toujours des portes qui peuvent s'ouvrir.
Dire que des banques vont proposer de la gestion discrétionnaire, c'est une évidence.
Croire que toutes en feront une condition préalable au prêt n'est pas exact.
Si vous avez la surface suffisante, il y a des banques qui ne demanderont ni hypothèque, ni ASRD pour le prêt.
Ce n'est pas le montant du crédit en soi qui va déterminer l'acceptation du crédit, c'est l'ensemble du dossier.Pour ma part, il est impossible de donner un avis sur vos différents scénarios parce qu'il me manque trop de paramètres.
En vrac : âge des emprunteurs, type de revenus, structuration (pleine propriété, démembrement...), appétence au risque, capacité à mener le projet sur la durée (expérience passée), objectif final de l'opération, qualité en quantité du patrimoine immobilier actuer...Un projet qui s'autofinance est évidemment l'idéal. Dans MA façon de voir les choses, s'il faut allonger la durée du crédit pour y arriver, tant pis, je préfère un crédit un peu plus long qui s'autofinance, mais c'est fonction de MES paramètres aujourd'hui.
Avec MES paramètres, je ne vendrais pas un bien immobilier qui me rapporte, même pour constituer un apport pour un autre projet.
Une des règles d'or étant "diversification, diversification, diversification", 2 immeubles et un crédit plus élevé c'est moins risqué qu'1 immeuble et un crédit plus petit.
Mais encore une fois, tout dépend des paramètres sus-mentionnés.
Ouf ! Merci ! ... Et bien vu.
Il est évident que je ne détaille pas le dossier ici. Trop long, trop complexe, et encore fort hypothétique.
Je ne demande qu'un avis sur base de ces données. Général, estimé, senti. Et effectivement en fonction des paramètres de chacun (si je demandais de deviner les miens, ça n'aurait pas d'intérêt )
#1605 Re : Ventes et achats » Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ? » 12-09-2018 10:24:56
Himura a écrit :La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 20 ans - soit 360.000 €).
Dans votre option 4, "vente du patrimoine pour financer le projet", pouvez-vous expliciter la perte de revenus?
Si je comprends bien ce que vous dites, les 780.000€ que vous utiliseriez pour payer votre projet "cash" ne vous rapportent que 18.000€/an? Soit 2% ?
Voilà qui est bien peu....
Un portefeuille bien réparti en actions et fonds d'actions (de préférence classés 5 étoiles - Gold par Morningstar) vous rapporte en moyenne (sur une longue période) de 8 à 9% par an.
Ces fonds se trouvent bêtement sur un carnet d'épargne? Mais les 2% que vous croyez gagner sont en fait mangés par l'inflation. Donc vous perdez de l'argent sans vous en rendre compte....
Le patrimoine en question apporte des revenus (locatifs essentiellement).
Soit 18.000 €/an - qui ne rentreront plus si le lot est vendu.
Donc ce n'est pas ce que vous avez compris - heureusement, car à 2%, c'est insultant.
Mais cette option s'éloigne quasi totalement de mon esprit de toute manière. Si ça se fait, je pousserai pour faire financer.
#1606 Re : Ventes et achats » Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ? » 12-09-2018 10:24:56
Quelques considérations en vrac:
-Personnellement, je pense que la rentabilité du projet est trop basse. Un projet qui ne couvre pas la mensualité, très peu pour moi. Et les banques trouverons que c'est risqué.
C'est du 6% net, après la négociation espérée.
Bien moins que mon "standard", mais le bien représente également un patrimoine très particulier. La situation est quasi-parfaite, et est assurée de prendre bcp de valeur dans le temps.
- Aucune banque n'acceptera de vous prêter 780.000€. Vous devrez prendre un prêt pour l'achat et un prêt travaux. Le prêt travaux sera liquidé en deux ans maximum (ce qui veut dire travaux en deux ans maximum) et tout est à justifier sur facture. Votre main d'oeuvre personnelle ne peut évidemment pas être financée, mais les matériaux achetés peuvent être couverts par le crédit travaux. Attention, seuls les travaux immobiliers sont couverts (donc pas tous les électro en cuisines par exemple.) Pendant cette période de 2 ans, vous ne remboursez que les intérêts du crédit, et non le capital. Cela veut dire que vous payez plus longtemps, mais que le début est plus doux. Et ça, dans le cas décrit, c'est plutôt positif.
-Les banques ne prêteront pas si vous n'avez pas un apport suffisant. Elles vous diront qu'il faut 20%+frais de notaire. En fait, cela devrait passer avec 10% + frais de notaire. Si votre dossier est très bon (sur les autres biens!), il n'est pas impossible qu'ils trouvent un arrangement pour un crédit à 100%, mais j'ai de gros doute... En clair, 60.000€ en suffisent donc pas comme apport.
- Les hypothèques complémentaires pourront servir pour arriver au 80% qui permettent un taux plancher. Pas pour votre apport personnel.
- Vérifiez le revenu cadastral de l'immeuble et l'impact précompte et IPP.
- Doublez le budget travaux et le délai pour les travaux. Voyez si le projet passe encore...
Décidément...
J'ai contacté 3 banques, et toutes donnent un avis favorable. Aucun soucis pour le prêt achat et travaux.
(Je suis habitué aux conditions des crédits travaux)
Je vous remercie pour les conseils, mais comment dois-je prendre votre conseil sur le RC ou l'impact IPP.
J'imaginais qu'on se connaissait un peu à présent 
Pour les travaux, je ne vois pas pourquoi doubler le budget. Je peux prétendre en une solide expérience en ce domaine - environ une trentaine de fois ce que vous vivez depuis 2 ans.
--> Je répondrai une nouvelle fois que... ma question n'est pas là. 
#1607 Re : Ventes et achats » Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ? » 12-09-2018 10:24:56
Tout va dépendre du bon vouloir des banques...pour vous prêter 780.000€ (option 1 et 2)
Cela correspond à une mensualité de +/- 4.000€/mois. A cette mensualité, les banques vont ajouter celles des autres crédits en cours. La somme de toutes ces mensualités ne peuvent dépasser le 1/3 de vos revenus nets. A noter que certaines banques refusent de prendre en compte l'intégralité des loyers escomptés ou réellement perçus.
Avez-vous dès lors déjà approché des banques pour voir ce qu'elles pensent de vos capacités financières?
Percevez-vous des revenus mensuels au moins égaux à 3 fois vos mensualités en cours (4000€ + les autres mensualités de vos autres prêts)?
Evidemment si vous financez les 780.000€ par un prêt, vous pouvez mettre votre portefeuille titres en garantie. Mais la banque risque de vouloir le prendre en gestion discrétionnaire...moyennant frais.
La question n'est pas là. Vous avez vu qu'il y avait une question ?
Mais pour satisfaire votre questionnement : ce n'est pas un souci, sans crainte possible. Et votre règle des 1/3 des revenus n'est jamais qu'une indication généraliste. On n'est pas dans un cas standard, vous vous en doutez.
#1608 Re : Locations et baux » compétence du géomètre expert » 12-09-2018 07:28:12
J'ai accepté la mission (puis me suis fait enguirlandé par mon avocat de frère qui m'a expliqué ce que cela voulait dire...)
Ca pique ma curiosité.
Vous partagez l'explication de l'engueulade fraternelle ?
#1609 Re : Locations et baux » Indemnités Renon Bail locatif » 12-09-2018 10:09:34
La loi sur les baux de résidence principale est muette sur les baux de courts termes (1, 2, 3 ans).
C'est donc le CONTRAT qui fait office de loi entre les parties.
Par défaut, les contrats de court terme ne sont jamais résiliable sauf si vous avez eu l'intelligence de négocier l'insertion d'une clause permettant de résilier ce bail anticipativement.
C'est apparemment votre cas.
Comme votre préavis se termine dans la 3ème année du contrat, vous ne devez payer qu'un seul mois d'indemnité. Certains locataires ont la correction de payer ces indemnités en même temps que l'envoi du renom, puisque les frais pour le bailleur commence à partir du moment où il reçoit le renom (affichages, annonces sur sites payants, déplacements pour les visites 3 fois par semaines etc...)
La redite n'apporte rien.
Par ailleurs, vous avez mal lu le message de Bonitm, et la clause du bail qu'il cite. Il fait remarquer, à juste titre, le moment pris en compte pour le calcul de l'indemnité.
Bonitm : j'avoue avoir eu la même pensée que GT. Sa remarque vaut la peine d'une vérification.
#1610 Re : Locations et baux » Indemnités Renon Bail locatif » 12-09-2018 10:09:34
Je vais allez dormir mois...
Un mois ? 
Vous en avez manifestement besoin...
#1611 Re : Locations et baux » Indemnités Renon Bail locatif » 12-09-2018 10:09:34
La loi ne dit rien, concernant les baux de courtes durées. C'est donc le bail qui fait foi et qui doit être suivi.
La clause indique clairement que c'est l'envoi de la lettre qui génère le moment de calcul des indemnités. De mon point de vue, c'est valide et clair.
Néanmoins, cette clause est assez visiblement copiée de la loi sur les baux de 9 ans, qui, elle, prévoit que l'indemnité est due en fonction de la date de fin de préavis - qui correspond à la libération des lieux en quelque sorte.
Peut-être une façon de discuter de la chose. Quand tout se passe bien, et que les lieux sont bien entretenus, il me semble qu'une majorité de bailleurs sont ouverts à la discussion pour limiter ces indemnités.
#1612 Ventes et achats » Quel arbitrage feriez-vous dans ce type d'achat ? » 12-09-2018 10:24:56
- Himura
- Réponses : 20
Je suis confronté - en partie personnellement d'ailleurs - à l'achat d'un très bel immeuble et incroyablement bien situé.
(C'est une opportunité potentielle, mais qui reste actuellement très très théorique. Néanmoins, les avis sur le sujet m'intéressent.)
Les données estimées sont :
- Prix de vente : 550.000 €
- Travaux de rénovation voulus : 200.000 €
- Loyers 'nets' : 4000 € (+ possibilité d'aménager un nouveau commerce en façade latérale)
Estimation chômage locatif (surtout vu les commerces) : 5%. Soit un loyer net revu à 3800 €
- les investisseurs potentiels ont ~40 ans, et ont la possibilité de céder une partie de patrimoine pour augmenter leurs fonds propres. Et/ou de mettre en hypothèque ce patrimoine - en guise de garantie pour une banque qui l'accepterait, via rachat des crédits en cours, mais qui arrivent doucement à leurs termes.
Ces fonds propres sont de ~60.000 € au total.
L'immeuble offre des possibilités de développements, à convenir avec l'urbanisme, mais qui paraissent jouables :
- Principalement : Possibilité d'un nouveau commerce, type café, le long d'une voie piétonne.
- Secondairement : Possibilité, lors des rénovations nécessaires, de transformer un immense appartement en duplex, en 2 appartements de 120 m² chacun sur chaque niveau.
Diverses possibilités s'ouvrent, avec chaque fois des avantages (+) et inconvénients (-) perçus :
1. Le financement externe maximal, via un crédit sur 15 ans ; soit :
(En supposant qu'une banque suive le projet)
Suppose un crédit hypothécaire de ~780.000 € - ce qui correspond à peu près à la valeur réelle de l'immeuble rénové.
+ La conservation de patrimoine génèrera, dans 2 ans, un revenu net de 1500 €/mois - soit 18.000 €/an.
+ Si on regarde la rentabilité lissée après 35 ans (espérance de vie des investisseurs), c'est la formule la plus intéressante. (Mais il faut reconnaître que toutes les formules seront très intéressantes après 35 ans, de toute façon...)
- Le remboursement mensuel du crédit est de 1300 € supérieur au revenus locatifs, hors charges diverses.
--> Difficilement payable, étant donné les quelques 20.000 €/an de financement supplémentaires que cela exige, durant les 15 premières années.
- Ne donne plus beaucoup de possibilités d'investir dans de gros travaux (pour projet de nouveau commerce, par exemple)
2. Le financement externe maximal, via un crédit sur 20 ans ; soit :
(En supposant qu'une banque suive le projet)
Idem : suppose un crédit hypothécaire de ~780.000 € - ce qui correspond à peu près à la valeur réelle de l'immeuble rénové.
+ La conservation de patrimoine génèrera, dans 2 ans, un revenu net de 1500 €/mois - soit 18.000 €/an.
+ Si on regarde la rentabilité lissée après 35 ans (espérance de vie des investisseurs), c'est une formule avantageuse.
+ L'apport d'un nouveau commerce et d'un appartement complémentaire permettrait de revenir en boni de ~8000 €/an. Bien que le projet reste hypothétique, il change la donne.
- Le remboursement mensuel du crédit est presque similaire au revenus locatifs, hors charges diverses.
--> Financement supplémentaire de ~5000 €/an tout de même, durant 20 ans.
3. Le financement externe 'normal', via la revente de patrimoine, et un crédit sur 15 ans ; soit :
La revente apporterait ~210.000 € de fonds propres, soit un total de 270.000 € (qui financeraient l'ensemble des travaux et des frais d'acte et d'enregistrement. Evidemment, ça passe bien mieux auprès d'une banque).
+ Les revenus locatifs permettent de couvrir le remboursement du prêt (3700 €), ainsi que les charges locatives habituelles. Ni plus, ni moins (aucun gain sur la durée de remboursement de crédit)
+ Les projets d'extension seront finançables par la suite, et correspondront à du boni. S'ils ne peuvent se faire, le risque de déconvenue est écarté.
- La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 15 ans - soit 270.000 €).
--> Crainte possible que la maximisation des revenus en fin de vie, quand les investisseurs ne sauront peut-être plus en profiter pleinement, soit moins bien vécue que le bénéfice qu'ils en retireraient un peu chaque année.
4. Le financement externe 'normal', via la revente de patrimoine, et un crédit sur 20 ans ; soit :
+ Les revenus locatifs permettent de couvrir le remboursement du prêt, ainsi que les charges locatives habituelles. Et apportent un boni de ~9.000 €/an
+ Les projets d'extension seront cette fois auto-finançables rapidement.
- La perte de ce patrimoine diminue les revenus des investisseurs de près de 18.000 €/an (durant 20 ans - soit 360.000 €).
5. Abandon du projet ; soit :
Dans tous les cas, c'est un investissement à long terme.
La revente immobilière impliquerait d'office une perte ou une diminution de revenus durant les 15 ou 20 prochaines années + le temps de compenser ensuite. Les investisseurs devraient attendre leurs retraites ou presque pour en récolter les fruits réels.
+ Moins de tracas et bien moins de risques (notamment vu l'activité commerciale fluctuante)
+ Tirer bénéfice du patrimoine en place plus immédiat
- Opportunité manquée, sur un immeuble de premier plan.
- Leg aux héritiers moins important, là où cet immeuble à lui seul assurerait une rente bien suffisante aux enfants des investisseurs.
- C'est moins fun
Quel est votre avis ?
(Je compte éditer la liste des + et - éventuellement en fonction )
#1613 Re : Trucs et astuces bricos » Lave linge trop près de la baignoire » 10-09-2018 21:47:31
Vous confondez une chose importante : les zones sont déterminées en fonction des "points" alimentés, c'est-à-dire des prises ou interrupteurs, ici.
Ce n'est pas le bord de votre machine qui compte. Le contrôle s'effectue d'ailleurs généralement sans que les appareils soient connectés...
Solution peu chère, n'est-ce pas ?
Ha oui, et si vous aviez un réel problème de points en volume 2, il y a toujours la solution de placer un différentiel à très faible ampérage.
#1614 Re : Locations et baux » compétence du géomètre expert » 12-09-2018 07:28:12
Les habilitations dont vous parlez ne sont jamais que des formations ponctuelles. Certaines sont biens, certaines sont nulles.
Mais elles ne déterminent que rarement la compétence exacte - et encore moins l'expérience - d'une personne.
Un géomètre-expert relève, sauf erreur, d'un diplôme universitaire. Le seul indiquant l'expertise immobilière d'ailleurs. A priori bien supérieur à une formation type insertion.
En quelque sorte comparable à un architecte.
Mais tout dépend de l'intérêt de la personne, et son expérience.
#1615 Re : Trucs et astuces bricos » isolation sol » 07-09-2018 23:28:52
J'en connais un qui va vous renvoyer vers le forum Bricozone...
Je m'avance :
- soit vous isoler par le plafond de cave (pur projeté)
- soit vous décaissez beaucoup (15/20 cm) ; chape isolante (pur), (éventuel chauffage normal ou sol), chape traditionnelle
- soit vous placez des feutres isolants pour parquet (mais on ne parlera pas du même R).
PS : Vous valez plus que de l'isolation 
#1616 Re : Locations et baux » Résiliation bail courte durée avant 1 an » 07-09-2018 23:32:35
libra a écrit :grmff a écrit :Si le bail prend fin à son échéance, il n'y a pas d'indemnité à payer.
Sinon, en Région Bruxelloise, le préavis est réduir à 1 mois pour les baux de courte durée.
Il me semble que c'est l'indemnité qui est réduite à un mois. Le préavis reste 3 mois.
En effet, c'est l'indemnité qui est réduite à un mois.
Par contre, je ne suis pas vraiment d'avis qu'il revient au bailleur d'informer son locataire de la nouvelle législation qui lui est favorable. Mais sachant que cette indemnité est maintenant limitée à un mois, proposer -à titre de "faveur"- si tout se passe bien, de ramener l'indemnité due à un seul mois. Cela ne peut que motiver le locataire à remplir la totalité de ses autres obligations. Un cadeau entraine (normalement) un effet de reconnaissance.
C'est une déontologie personnelle, j'en conviens.
Néanmoins, je considère que ça fait partie de l'honnêteté nécessaire du bailleur que d'informer avec le plus de justesse possible son locataire.
Un locataire n'aura jamais qu'un seul bailleur. Ce n'est donc pas une activité très prenante pour lui. Certains bailleurs (comme nous, en majorité sur le forum), passons beaucoup de temps à gérer nos locations, et donc à s'informer à ce sujet.
Personnellement, j'ai envoyé un courrier à tous mes locataires, leur indiquant le changement législatif (en simplifié).
Et je leur ai aussi fait parvenir la liste récemment éditée au Moniteur, avec les réparations à charge du propriétaire ou du locataire.
A côté de ça, j'admets une certaine naïveté - ou bêtise, c'est selon.
- Je n'indexe quasi jamais
- Après chaque ELS, j'estime n'avoir réclamé que 1/4 ou 1/2 des dégâts locatifs réels (+ ce que je remarque par après )
- Je ne réclame jamais d'indemnités de rupture (sauf si je dois aller en justice). Encore cette semaine, un locataire a voulu quitter après 14 mois, m'a prévenu bien plus tard qu'il aurait pu, n'a presté 2 semaines de préavis, n'a payé que le pro-rata des jours sur le mois... Et je ne lui ai rien compter.
Et plusieurs relations heureuses avec des locataires m'apportent une part de bonheur dans ma vie aussi
Quand je suis dans ma voiture et que j'y pense, je me dis souvent : "Con, con, mais heureux à la fois."
#1617 Re : Locations et baux » Litige justice de paix état des lieux/garantie locative bloquée » 07-09-2018 16:42:05
Dès l'instant où son assureur prend l'avocat en charge, et qu'elle peut transférer ce dossier à un spécialiste en droit immobilier qui traitera cela correctement ... autant laisser faire un professionnel.
C'est moins de tracas, elle bénéficiera d'une information plus claire, et surtout, l'avocat aura accès aux pièces précises du dossier (que nous n'avons pas, et qui peuvent très vite comporter des éléments importants).
#1618 Re : Locations et baux » Litige justice de paix état des lieux/garantie locative bloquée » 07-09-2018 16:42:05
Votre avocat me parait également difficilement crédible.
Il faut cependant vérifier 2,3 points tout de même.
Par exemple, que votre état des lieux de sortie ne mentionne pas une phrase type "pour solde de tout compte".
A l'inverse, vous êtes tranquillisé si une note est écrite, indiquant le futur décompte des charges à régulariser.
#1619 Re : Locations et baux » Résiliation bail courte durée avant 1 an » 07-09-2018 23:32:35
Pourquoi ne pas avoir pris un bail PIM disponible gratuitement sur ce site et qui est mis à jour régulièrement pour toujours être conforme aux lois et décrets?
Savez-vous remarquer la différence entre le conseil et le blâme ? 
Peppa, il me semble qu'un bailleur doit pouvoir informer son locataire. J'ai toujours trouver que ça fait partie de la relation nécessaire.
Dans ce cadre, il est bon de lui communiquer ce que vous apprenez ici, ou qui est confirmé.
Et lui indiquer que s'il donne son préavis maintenant ou au moins 3 mois avant l'échéance, il pourra quitter à cette échéance sans indemnité.
#1620 Re : Locations et baux » RW: Avantage ou désavantage de la nouvelle loi sur les baux à usage d'habitation » 05-09-2018 19:32:24
Himura a écrit :GT a écrit :On peut y voir une incitation adressée aux bailleurs pour la conclusion initiale de baux de 9 ans.
On peut y voir une pénalité infligée aux bailleurs qui signeront des baux de courte durée.Tout à fait.
Et on peut y voir une situation à laquelle le législateur régionale n'a pas pensé.Bizarrement, j'y crois aussi...
PS : Ils ont pensé à faciliter la succession de courtes durées, par ailleurs.
Ce qui ne doit pas déplaire aux bailleurs mais précarise les preneurs.
J'y voyais surtout une certaine improbabilité avec votre seconde supposition
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