Cette ACP ? Vers un cercle infernal.

Par exemple la disposition contractuelle de 10% d'honoraires supplémentaires pour le syndic à fin de  traiter un litige, est mis dans le contrat proposé par mon syndic. Il va être discuté lors de l'AGE du 25.06.2015. Je crois que cette disposition ne va pas survivre l’AG, ni un jugement d’un JP.

En marge il demande environ 25 EUR/mois/Appt comme honoraire de base, ce qui est en fait égal à l’honoraire de 12 EUR/mois/Appt demandé par notre premier syndic, si on y ajoute les honoraires occultes, prouvés depuis lors.

Mais j’arrive à 35 EUR/mois/Appt, si j'ajoute ses extras probables de 2014. Impossible à vérifier, puisque les comptes de 2012, 2013 et 2014 n’ont pas été remis aux membres de l’AG pour être délibérés lors de l’AGE du 25.06.2015.

Pour le folklore : tout le monde a été invité par recommandé . Lettres remis à la poste le 10/6. J’ai reçu le mien ce vendredi 12/6 à 12h55. L’OJ comprend 72 points. Il y a 14 annexes avec en tout je crois 170 pages non-numérotés (2 cm).

Ce changement visuel est pratiquement toujours présent. Donc un accord préalable de l'AG est conseillé.

Ce texte a été annoncé par le président de l’IPI lors du colloque de la journée du syndic, organisé par l’UFS le 07.05.2015. Il en a d'autres qui suivront ...

Il est selon moi incomplet, en ce qui concerne entre autres le paragraphe suivant :

En effet pour que le contrat du syndic puisse autoriser des commissions externes, il y a d’autres conditions qui doivent être remplies:

• nécessité d’avoir une décision explicite (= point séparé à l'OJ avec identification claire des parties en cause)

• nécessité d’avoir joint la proposition de contrat à l’invitation de l’AG

• application impérative de différentes dispositions de l’Art. 577-8 § 4 CC (déclaration d'existence ou non d'un mélaneg d'intérêts, application intégrale de l'AR du 12.07.2012, ...)

• … .

Dommage qu’ils ne sont pas mentionnés. Mais c’est en tout cas un pas en avant. Espérons que cela ne soit pas une procession d’Echternach.

Toute ACP doit avoir un commissaire aux comptes, 20 appartements ou pas 20.
Ce commissaire aux comptes doit être nommé au cours de l’AG annuelle (= nomination annuelle) pour contrôler/vérifier pour la comptabilité de l’année suivante. Si ni l’AG ni les statuts imposent des normes de contrôle, le commissaire applique son propre choix, mais l'explique dans son rapport.

Constat d’une AG irrégulière (session n°1 de l’AGA 2004)
AG tenue à l'autre coté de la ville, à 8 h du matin dans une salle qui ne peut contenir que 5% des membres de l'AG. Le syndic était absent.
RCDI, 2006/1, Vred. St.-Joost-Ten-Node nr. 04A1124, 22 juli 2005
p. 68  Saint-Josse-ten-Noode Vredegerecht - Justice de Paix 7/22/05

Annulation de toutes les décisions vu le manque du quorum (session N 2 de l’AGA 2004)
RCDI, 2006/2, Vred. St.-Joost-Ten-Node nr. 04A1292, 27 juli 2005
p. 39 Saint-Josse-ten-Noode Vredegerecht - Justice de Paix 7/27/05

Les décisions de la session N° 3 (2005) de l’AGA 2004 ont été annulés par le JP (2007). Jugement confirmé en appel (2011).
Motif: "pas de délibération et décisions votés en globo, mais pas point par point"
Nomination d'un syndic par jugement (2007-2009).
Restauration de l'ancien en 2009-2011
Nomination d'un syndic par jugement en appel (2011-2012)
Non-publié.

Les décisions de la session N° 4 (2009) de l’AGA 2004 ont été contestés en justice.
Sur le rôle.

Une "demande" en correctionnel par 4 mandataires de l'ACP de considérer les citations et jugements civils comme du harcèlement (et les considérer comme nul et non avenue).
Demande refutée à 100% en 2011 (1ère instance) et 2013 (Cour d’Appel).
Ensuite l'avocat de l'ACP démissionne et le syndic conventionnel ne renouvelle pas son contrat, mais n'organise pas l'élection de son successeur.
Non publié.

....

Attention ! Ce serait selon moi une décision au moins précaire et probablement irrégulière.

En effet l'AG peut selon moi seulement déléguer des tâches exclusivement attribué au syndic, sur proposition de ce syndic et moyennant l’accord préalable de l’AG, à un syndic adjoint, membre de l'AG ou non.
Extrait de l’Art. 577-8 du Code Civil :

Je suppose que vous avez:
- un candidat syndic, agréé par l'IPI
- une copie du PV des décisions de l'AG

Si oui, vous et/ou un autre CP présent à l'AG, peut appliquer la procédure prévue par l'Art. 577-8 §1 CC: "requête unilaterale de désignation de syndic  avec la mission d'organiser une AGE pour nommer un syndic conventionnel".

Correct

Checklist rapide, mais probablement incomplete :

1. Mise du point “nomination d’un syndic de l’ACP” à l’OJ par lettre recommandé par un groupe de CP (pas trop ni trop peu).

2. Éviter de mettre le point « révocation du syndic » à l’OJ. Il risque de quitter la salle et d’empêcher la délibération et Voet des autres points de l’OJ. La nomination d'un nouveau syndic implique la révocation automatique de l'ancien

3. Prévoir au début de l'OJ un point séparé « Nommer un secrétaire de séance », qui n’est pas le syndic ni un préposé du syndic ;

4. Avoir un candidat pour la fonction de président d’AG qui sait rester calme, neutre et ferme et est capable de s’imposer comme président de la séance envers le syndic

5. Demande écrite (porté en personne) par le commissaire aux comptes et/ou le conseil de copropriété à la banque de suspendre tout paiement dès la date X, en joignant en annexe l’invitation pour l’AG ET une lettre de CP proposant le point, représentant aux moins 20% des quotités. Attention: appliquer ce point comporte un risque pour les signataires, si la date X n’est pas le jour de l’AG.

6. Faire le nécessaire d’avoir une copie du PV des décisions de l’AG dûment signé dès la fin de la séance. Restez jusqu’au .

7. Le donner au nouveau syndic, pour qu’il le présente le lendemain à la banque, pour reprendre les comptes bancaires de l’ACP, …. .