Ct? Co? Cl? Vous pourriez unifier les dénominations de syndic pour clarifier svp. Cela complique la lecture d'une situation déjà compliquée...

Vous pouvez demander une visite de salubrité à la commune, ou à la région wallonne si votre commune ne peut le faire.

Un inspecteur agréé du service logement prendra rendez-vous, et constatera l'état de salubrité ou d'insalubrité. Il remettra un rapport comme quoi c'est insalubre car surpeuplé.

Muni de ce rapport, vous pourrez déposer une requête en demande de fin de contrat, expulsion et indemnité pour fin de contrat fautive, pour cause de non respect des obligations de base du locataire.

En effet, le locataire a deux obligations de base: payer un loyer, et occuper en "personne prudente et raisonnable" (autrefois appelée "selon la notion juridique de bon père de famille"). Or, être la cause d'insalubrité n'est pas le comportement d'une personne prudente et raisonnable. Su cette base, vous pourrez demander une résiliation du contrat.

Il va de soi que le juge risque de tiquer un peu. Il risque de reporter l'affaire, afin de laisser le temps au locataire pour se retourner. A la deuxième audience, il risque de donner au locataire un délai complémentaire. Il risque aussi de vous raboter les indemnités de 3 mois que vous aurez inévitablement prévu au contrat.

Il y a néanmoins un risque à faire venir un inspecteur de la région wallonne ou de la ville. Parce que quand ils viennent, ils cherchent la petite bête... et la trouvent: prises avec terre, conformité électrique, différentiels, seuils de fenêtre des étages supérieurs à 80cm, ou poignées à clés, ou rambarde (avec espacement entre les barreaux inférieurs à 10cm), rampes aux escaliers (même une seule marche!), aérations aux salle de bain et WC, surfaces habitables, surface des fenêtres par rapport à la surface des pièces, détecteur de fumée, conformité gaz et conformité chaudière, aération de la chaufferie, etc, etc, etc.

Il me semble évident que e blocage d'une copropriété ne permet pas de bloquer les ventes.

Pour mémoire, j'ai acheté, puis revendu, un bien immobilier échangé contre une partie commune par décision d'assemblée générale. L'échange avait été effectif dans les faits, des travaux avaient était réalisés pour concrétiser cet échange, mais l'acte de base n'avait jamais pu être modifié par manque d'unanimité. A ma connaissance, cet échange réalisé environ en 1990 n'est toujours pas régularisé. C'était le cas pour 5 à 10% des lots de l'immeuble (grosse restructuration...) et cela n'a certainement pas empêché les ventes depuis.

Les actes notariés mentionnaient les échanges et les décisions d'AG. Bref, l'acheteur était bien informé qu'il achetait quelque chose entaché d'irrégularité, voire d'inexistence légale. Alors, pour un simple problème de décompte absent à la vente, vous pensez bien que cela ne pose aucun problème!

Je prendrais effectivement contact avec les héritiers et/ou légataires.

Dans le cas qui m'a occupé et qui a duré plus de 10 ans, c'était un bien (dans une copropriété dont j'étais syndic) inclus dans une succession octroyée à une association, avec leg à une nièce de la propriétaire initiale décédée. Et des testaments contestables car non signés pour certains, non datés pour d'autres, n'annulant pas les précédents pour d'autres encore, et 46 héritiers légaux potentiels à la 42e boutonnière pour de nombreux biens malheureusement sans valeur autre que patrimoniale (au sens historique, pas au sens financier...) et une "association" très indécise quant au fait d'accepter ou non la succession, et assez floue quant au pouvoir de décision. In fine, je ne sais pas si c'est remonté jusqu'au pape.... Sans parler du notaire qui n'en avait rien à secouer.

A votre place, je contacterais les héritiers. Et sans réponse, je demanderais un curateur à succession vacante / un administrateur à succession provisoire. Si les biens sont de peu de valeur, le curateur/administrateur pourrait approuver l'idée de tout débarrasser avant la fin des 3 mois et diminuer votre perte.

A mon avis, aucune sanction.
Et le syndic n'a pas à dénoncer quoi que ce soit à aucun niveau.

Les consultations préparatoires à des actes payants ont toujours été gratuites, pour mon expérience.

Par contre, il m'est arrivé de demander des choses et conseils hors cadre d'un acte notarié, et j'ai reçu un tarif horaire...

Pour les affaires présentes dans le logement, 3 mois après le décès, vous pouvez demander à un huissier de constater le contenu, et ensuite vider le logement et stocker les affaires "pendant un temps raisonnable".

Il est à noter que j'ai eu à traiter une affaire où la succession est restée "en suspens" pendant une dizaine d'année. Je ne pense pas que 10 ans soit une période raisonnable de stockage...

Cela peut paraître compliqué, mais sans approuver les comptes de l'année, on peut se trouver en porte à faux pour réclamer les soldes dûs de l'année.

Il est évident que la correction de comptes anciens, antérieurs à des années où les comptes ont été approuvés, sera compliquée. Mais pas impossible.

Il est donc parfaitement cohérent d'approuver les comptes de 2023, même si les comptes de 2022 sont encore sujets à correction car non approuvés.

Pour la garantie, vous pouvez demander son déblocage par requête unilatérale auprès du juge de paix

Mon avis sur cette agence immobilière sera similaire à mon avis sur le contrat qu'ils proposent...