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#1861 Re : Copropriétés forcées » nomination syndic judiciaire » 26-03-2015 14:39:49
Je m'étonne de lire que la 1ere tâche d'un syndic judiciaire serait de convoquer une AG : j'ai connu 2 syndics judiciaires qui n'ont rien fait de particulier et pas d'AG spéciale. Cela dépend peux-être de la taille de l'ACP ? La mission d'un syndic judiciaire est une mission de gestion ordinaire a écrit le Juge M. Delahaye
Cette convocation d'une AG doit être demandé par le requérant. D'où l'intérêt de déterminer le contenu de la requête et y participer.
Je me souviens que L'un des syndics désigné ne plaisait pas à mes copropriétaires qui l'ont poussé à écrire au juge qu'il n'acceptait pas sa désignation. Mais cela a paralysé la gestion de mon ACP pendant 6 mois jusqu'à ce que ce syndic écrive au Juge .
Dans mon ACP on a eu le cas d'un syndic judiciaire qui refusait le mandat (il a 30 jours pour le faire ou non). Le requérant initial a du ettendre 30 jours et réintroduire une nouvelle requête.
Le juge ne fait rien sans requête ou citation.
Mais votre lettre peut être utilisé par le juge plus tard. Ce qui a été le cas dans ma copropriété au degré d'appel en 2010. Un membre de la cogérance avait écrit au juge. Ce qu'elle avait écrit était contradictoire avec ce que l'avocat de ACP disait.
Pendant des mois je n'en savais rien !
L’ordonnance est une décision du juge en « chambre de conseil ». Tout n’est accessible qu’aux parties en cause. Une autre partie (= un autre copropriétaire) ne peut pas être présent.
Les jugements sont pris en audience public, donc accessible à tous, s’ils sont présents.
J'aimerais ne pas être exclu cette fois-ci d'où mon souhait de faire un courrier au juge
Une requête est "un courrier au juge" auquel le juge doit réagir (= « juger »).
Dans les autres cas il ne peut pas réagir. La loi l’interdit formellement, si non le juge peut être poursuivi.
#1862 Re : Copropriétés forcées » Commission et syndic? » 26-02-2015 09:11:15
Il me semble donc bien que les problèmes que vous citez ne sont pas liés au fait que la gestion soit assurée par une personne (le syndic) ou répartie clairement entre plusieurs personnes, mais au fait que ces personnes décident pour les autres en fonction de leurs propre intérêt.
Ils n'auraient pas pu décider en fonction de leurs propres intérets, si la cogérance n'aurait pas existé de fait dans ma copropriété. Ils ont appliquées et essaient encore d'appliquer le principe "'divide et impera", ... .
Dans le système hollandais il y a une gestion collégiale par un groupe de mandataires, avec une répartition de tâches entre les collègues. Si mes souvenirs sont bon, je crois qu'en Hollande cette mèthode connait ces limites, dès qu'on parle de rénover la copropriété (= avoir un fonds de réserve pour entamer/planifier des travaux repartis sur plusieurs années).
En plus en Hollande on n'est pas propriétaire de l'appartement, mais le "VVE"(=ACP) l'est.
Le pouvoir public (la commune) peut intervenir et imposer/exécuter des travaux à charge des CP. En fait la notion "d'ordre public" existe en Hollande.
Finalement chaque membre de l'AG n'a en Hollande qu'un droit d'habitation (= il n'est pas souverain dans sa propriété).
Plus d'info concernant le planning d'entretien/renovation "onderhoudsplan appartement" (en néerlandais) sur le site du EigenHuis (association analogue à l'SNPC - voir les autres sections du site - et le CNIC pour la section "VVE").
Le problème clé tant en Hollande, qu'en Belgique et France est la diffusion de l'information (= le dégré de transparence), dès l'achat de l'appartement, pendant l'année et lors les réunions des organes décisionnels.
Pas plus ni moins.
#1863 Re : Copropriétés forcées » Ouverture compte bancaire ACP » 21-02-2015 18:38:40
Il y a pour moi une carence dans la loi au sujet de l'absence de syndic...
Si un syndic n'est plus actif pour quelque raison que ce soit, il doit remettre, en l'absence de successeur, les dossiers et les actifs au président de la dernière AG. Mais la loi est muette sur les actions que peut ou doit entreprendre ce président. Pour moi, il doit convoquer un AG dans les meilleurs délais et devrait avoir la possibilité de prendre les mesures conservatoires urgentes au nom de l'ACP.
La loi est succincte, mais la solution de ce cas se trouve dans la loi.
Ce président doit immédiatement déposer une requête urgente basée sur l'Art. 577-8 §1 (voir Nomination d'un syndic judiciiare).
Le juge nommera rapidement (dans les heures/jours) un syndic provisoire.
La procédure coute environs 40 EUR et est à charge de l'ACP.
#1864 Re : Copropriétés forcées » Commission et syndic? » 26-02-2015 09:11:15
luc a écrit :Ce principe était de fait déja d'application dans certaines ACP et a mené à des dérives. Des syndics Pro sont en train de réparer les dégats ... à fort prix pour les CP.
De quelles dérives faîtes vous allusions ?
Exemples:
Attribuer des grands travaux durant des années à une firme, gérée par un membre de la famille d'un copropriétaire, etc. ... .
Admettre qu'un membre de la famille du syndic est courtier d'assurances, avocat de l'ACP ... (fille, épouse, ...).
... .
Je connais en personne au moins 4 ACP (petits et grands) qui étaient/sont dans ce cas à Bruxelles, Anvers et Gand. Tous avant 2010 avec un "conseil de gérance" du type cogérance (président, commissaire, ingénieur, ...).
Cette méthode se basait en fait sur des cours données par les agents immobiliers "de haute gamme" B. et W. dans les années 90, qui est en ma possession ("tout est admis ce qui n'est pas interdit").
Les petits travaux sont le terrain exclusif du conseil
Les grands travaux sont le terrain exclusif du syndic.
Les cas de ce type ont donné lieu à l'Art. 577-8 §4 15° CC, en se basant sur la jurisprudence en question.
Et aussi à l'obligation d'avoir un cahier des charges préalable (= tout copropriétaire peut demander à n'importe quelle firme d'introduire un offre).
#1865 Re : Copropriétés forcées » nomination syndic judiciaire » 26-03-2015 14:39:49
toto et ninifel,
Quelle procédure doit-on suivre auprès d'un Juge de paix pour que celui-ci désigne un syndic judiciaire pour une copropriété qui n'est plus gérée par aucun syndic depuis presque un an ?
La procédure se base sur l'Art. 577-8 §1 CC . Elle est introduite sur base d'une requête unilatérale et peut donner lieu à une décision du tribunal assez rapide (du type "ordonnance"). J'ai déjà vu une requête déposée l'avant-midi et une décision du juge l'après-midi.
Il y a pas de débats devant le juge (puisque requête unilatérale). Votre requête doit être simple, mais complète. L'aide d'un avocat est donc à conseiller.
En pratique l'AG, convoqué par le syndic provioire, devra entamer le débat pas concernant cette décision judiciaire, mais surtout rechercher la cause structurelle qui a causé que le syndic n'a pas renouvelé son mandat.
Concret: dans mon ACP le syndic 2012-2013 (de "haute" gamme) avait refusé de renouveler son mandat en 2013, puisqu'il refusait de fait à appliquer l'AR du 12.07.2013 concernant la comptabilité des ACP. Donc le juge a nommé un syndic provisoire avec un mandat général et n'a pas déterminé la durée, puisque les statuts ne sont pas encore coordonnés. Une AG doit d’abord déterminer « le mode de nomination d’un syndic conventionnel » (Art. 577-4 §1), avant qu’une AG suivante puisse nommer un syndic conventionnel.
Tout cela pour indiquer qu’il en suffit pas de demander la nomination d’un syndic au juge, mais vous devez vous préparer à ce qui suit.
Surtout si vos statuts ne sont pas coordonnés.
#1866 Re : Copropriétés forcées » Commission et syndic? » 26-02-2015 09:11:15
Il est regrettable que l'on n'est pas repris le principe du conseil d'administration des ASBL composé de min 3 personnes qui assurent la gestion càd les fonctions du syndic (avec les mêmes obligations et responsabilité). Cela aurai permis aux CP courageux de se repartir les tâches.
Ce principe était de fait déja d'application dans certaines ACP et a mené à des dérives. Des syndics Pro sont en train de réparer les dégats ... à fort prix pour les CP.
Pour arriver à un CA, il faut imposer une méthode comme en Hollande ou au Québec, qui sont draconiens pour les membres du CA ET limitenet la souveraineté des autres copropriétiares.
#1867 Re : Copropriétés forcées » Relations propriétaire/locataire/syndic » 20-02-2015 11:48:09
Ceci m'amène à poser une nouvelle question. L'acte de base initial a maintenant plus de 50 ans et au cours des cette période, certaines décisions ont été prises qui modifiaient certaines règles, comme par exemple les quotités dans certains frais. Ces décisions prises au fil des ans doivent-elles être intégrées dans la version actualisée de l'acte de base et, dans ce cas, avec quelle majorité? Si elles ne sont pas et donc si l'acte de base actualisé reprend les quotités de l'acte de base initial, quelle est la règle que le syndic doit appliquer pour répartir les charges: celles prises en assemblée il y a quelques années ou celles reprises dans le nouvel acte de base approuvé cet année?
Si la décision était définitive, l'AG doit seulement acter cette décision et donner l'ordre au syndic de l'intégrer dans le texte à coordonner.
Il se peut que la décision antérieure doit être adapté. Ex: le texte voté en 1980 prévoyait une amende de 4000 FB , on doit rien voter séparément si on change 4000 FB en 99.2 EUR (1 EUR = 40,3399 FB). Mais si on veut un autre montant, alors on doit voter cet article séparément et explicitement.
#1868 Re : Copropriétés forcées » Commission et syndic? » 26-02-2015 09:11:15
L’Autorité belge de la Concurrence mène une enquête officielle au sein de l’IPI. 2500 décisions de l’IPI seront étudiés (entre autres des cas visés par la SNPC).
Il y a aussi d'autres aspects qui seront étudiés. Lire l'article dans LLB. La communication officielle de l'IPI coté flamand et coté francophone est significativement différente. J'ai les deux textes. Je confirme ce que le journaliste du LLB écrit.
#1869 Re : Copropriétés forcées » Relations propriétaire/locataire/syndic » 20-02-2015 11:48:09
Est-ce un acte de base récent ?
Un grand merci pour votre intérêt. C'est un projet d'acte de base qui sera soumis à l'approbation d'une assemblée générale en mars. Il est destiné à remplacer un acte de base qui date des années '60.
Bonne journée.
Attention avec le vote "en globo" d'un tel acte. C'est très précaire.? Remplacer l'acte de base exige en fait une siganture de CP, avec droit de vote ou non (100% des CP et pas une majorité des membres de l'AG).
La coordination en soi n'exige qu'une majorité de 50%+1 si elle ne fait que coordonner des décisions, sans plus (= dans les cas où il n'y aucun choix).
Chaque choix doit être préalablement proposé explicitement (en mentionnant tous les choix proposés, aussi ceux proposés par un CP), délibéré et voté, selon la technique "vote par article".
Puis à l'AG suivante le texte coordonné est présenté à la délibération globale, derniers amendements et au vote.
#1870 Re : Copropriétés forcées » Quelques questions » 18-02-2015 07:34:49
je compte re soulever le problème étant donné le manque de responsabilité en cas de passage tardif et d'accident sur le verglas.
Pas du tout, la loi est formelle à ce sujet. Sont d'office responsables en cas d'accident:
1/ les occupants du rez
2/ si absents, ceux du 1er
3/ si aussi absents sur du 2ème
4/ etc...Donc pour éviter le moindre de souci, si votre copropriété fait déjà appel à une société de nettoyage, proposez de mettre un point à l'ordre du jour de la prochaine AG pour étendre le contrat de la société de nettoyage de manière à y inclure le déneigement en hiver.
En principe c'est le règlement de police qui impose cette règle (ou une règle analogue).
Dans ma zone de police ce règlement prévoit entre autres:
Art. 67.
Les trottoirs couverts de neige ou de verglas doivent être balayés ou rendus non glissants sur les deux
tiers de leur largeur avec un minimum de 1 m 50.
La neige doit être déposée en tas au bord du trottoir et ne peut être jetée sur la chaussée. Les avaloirs
d’égouts et les caniveaux doivent rester libres.
Ce soin incombe aux personnes visées à l’article 12 du présent règlement, selon les distinctions y
établies.
Art. 12.
Les trottoirs et accotements des immeubles habités ou non doivent être entretenus et maintenus en état
de propreté. Ces obligations incombent :
1. pour les immeubles habités, aux occupants et gestionnaires de l’immeuble ou aux personnes
chargées de l’entretien quotidien des lieux ;
2. pour les immeubles non affectés à l’habitation, aux concierges, portiers, gardiens, ou aux personnes
chargées de l’entretien quotidien des lieux ;
3. pour les immeubles non occupés ou les terrains non-bâtis, à tout titulaire d’un droit réel sur
l’immeuble ou aux locataires.
Ces obligations comprennent entre autres l’enlèvement des mauvaises herbes et plantes, et toute
réparation.
Les trottoirs et accotements ne peuvent être nettoyés qu’aux heures de la journée les plus compatibles
avec la sécurité et la commodité de passage et la tranquillité publique et en aucun cas entre 22 heures et
7 heures.
Le trottoir s’entend de l’accotement généralement surélevé par rapport à la chaussée, situé le long de
l’alignement et destiné au cheminement des piétons.
L’accotement s’entend de l’espace ou la partie de la voirie qui n’est pas comprise dans la chaussée.
#1871 Copropriétés forcées » Glissement de l’unifamilial vers la copropriété – l’un dépasse l’autre » 17-02-2015 12:51:19
- luc
- Réponses : 1
Hier (16/2) j’ai lu l’article suivant sur le site web de Trends-Tendances:
Les appartements pour la première fois devant les maisons unifamiliales dans les 3 régions
Les appartements représentaient ainsi près de 60% des nouveaux logements autorisés en Belgique l'année passée.
En moyenne annuelle, la part de la rénovation a représenté 44,3% du chiffre d'affaires des entreprises de construction en 2014.
Je crois qu’il mérite de la part des professionnels au moins une lecture approfondie, certainement si lue sous l’angle de la gestion et conservation des parties privatives d’un immeuble à appartements à court, moyen et long terme (rien de plus ni de moins).
#1872 Re : Copropriétés forcées » Copropriétaire de deux appartements à l'AG » 14-02-2015 13:03:22
A titre d’information: cette impossibilité pour un membre de l’AG de donner une procuration à un copropriétaire, sans droit de vote, du même ou d'un autre lot privatif, sa base probablement sur un principe du droit romain, qui est repris dans notre droit commun:
“Nemo potest auctor esse in rem suam”
#1873 Re : Copropriétés forcées » PV de Carence » 14-02-2015 12:18:58
- mention que la session suivante (avec le même ordre du jour) sera tenu le X à Yh dans la salle A et que le syndic enverra les invitations avant la date X-15.
Non, ça c'est de la responsabilité SEUL du syndic.
Date et place: oui
La mention dans le PV: président de l'AG, si le syndic a déja une place et date.
#1874 Re : Copropriétés forcées » Ouverture compte bancaire ACP » 21-02-2015 18:38:40
Et contrairement à ce dit Luc, en cas d'héritage...ha bon ! Et ça meurt quand une ACP ?
Exemple: Un des titulaires du compte décède. Tous les comptes dont il est co-titulaire se bloquent suite aux procédures automatiques en cas de décès, jusqu'au moment que l'héritage est traité.
#1875 Re : Copropriétés forcées » PV de Carence » 14-02-2015 12:18:58
1. élection du président et secrétaire
2. vérification par le président (assisté par le secretaire) de la liste des présences fait par le syndic et cloturé à l'heure Y mentionné dans l'invitation
- constat par le président que le quorum n'est pas atteint à l'heure Y
- constat par le président que la session ne peut pas prendre des décisions valables
- mention que la session suivante (avec le même ordre du jour) sera tenu le X à Yh dans la salle A et que le syndic enverra les invitations avant la date X-15.
#1876 Re : Copropriétés forcées » Ouverture compte bancaire ACP » 21-02-2015 18:38:40
Bonjour,
Saviez vous que chez Belfius il suffit d'une déclaration sur l'honneur pour ouvrir un compte pour une ACP.???
Qu'en pensez vous???
Il ne faut aucun documents
Je trouve cela un peu bizarre
Merci pour vos réponses
Possible si c'est un compte pour une association de fait (= sans personalité morale).
Quel est le texte exact de la déclaration sur l'honneur?
Attention: le fisc va considérer le montant de ces comptes comme appartenant aux signataires de la déclaration et appliquer l'Art. 577-2 CC (et pas les Art. 577-3 à 577-14 CC). Surtout important en cas de héritage, divorce, ...
#1877 Re : Copropriétés forcées » Balance des fournisseurs » 11-02-2015 10:58:28
La base légale pour une balance des fournisseurs n'existe plus depuis le 01.08.1995.
#1878 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle copropriété; immeuble avec un commerce » 06-02-2015 11:30:18
luc a écrit :Qui signe l'acte de base? Vous seul (avant la vente des lots) ou tous les (futurs) copropriétaires (lors ou après la vente des lots?
Bizarre, Luc: Les futurs coproprios n'ont pas à signer après la vente des lots.
C'est chronologiquement l'unique proprio actuel qui met l'immeuble sous statut copropriété indivise et forcée par la signature d'n acte de base authentique au plus tard à l'occasion de la première mutation (donc en clair: dès qu'il y a 2 coproprios: lui et le 1e acheteur).
Les acquéreurs suivants (ni le premier non plus d'ailleurs) n'ont pas à comparaître pour signer l'acte de base.
Ayant été dans ce contexte, il est possible que les futurs proprio achètent ensemble l'immeuble en indivision normale et passent dans le même acte vers une situation de copropriété forcée, après voir divisé l'immeuble. Cette solution est certainement plus chère (au moins 1% de la valeur de l'immeuble), mais protège mieux les intérêts à long terme du vendeur.
Dans l'autre cas l'acte de base doit exister (= être signé) avant la vente du premier lot.
Si le propriétaire initial signe, il court le risque que des "vices caché dans l'acte de base" soient mis à sa charge, si le rapport fait par l'expert n'est pas indépendant. N'oubliez pas le contenu du 2ème alinéa de l'Art. 577-14 CC.
Le tout est d'assurer que la chaîne de responsablité est transparente et intacte.
#1879 Re : Copropriétés forcées » Nouvelle copropriété; immeuble avec un commerce » 06-02-2015 11:30:18
Que dit le rapport prévue par l'Art. 577-4 CC ?
Art. 577-4. § 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l'affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d'un rapport motivé d'un notaire, d'un géomètre-expert, d'un architecte ou d'un agent immobilier.
Ce rapport est repris dans l'acte de base.
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges;
(...)
Qui signe l'acte de base? Vous seul (avant la vente des lots) ou tous les (futurs) copropriétaires (lors ou après la vente des lots?
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