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#1 Copropriétés forcées » Aide juridique » 05-01-2023 18:53:01

ADU
Réponses : 1

Bonsoir à vous tous et merci pour vos conseils.
Pour la 5eme fois en 10 ans nous subissons un dégâts des eaux dans notre appartement situé au 9eme étage et placé sous la chaufferie placée au 10eme dans une grosse propriété de plus de 80 copropriétaires.
Une fois encore, des dégâts importants sont situés dans les murs et les plafonds.
Exaspérés, nous avons adressé une mise en demeure mais nous pensons faire appel à un avocat pour nous défendre. Un des sinistres précédents a été difficilement négocié en présence délégués d'assurance qui n'avaient pas tendance à nous respecter. C'était un rapport d'influence difficile.
Qui pourrait nous guider dans le choix d'un avocat bilingue et compétent en matière de syndics et copropriétés de la région Ostende Nieuwport ? C'est assez  urgent.
(je ne sais pas comment procéder pour garder l'anonymat des personnes)

Grand merci pour votre aide.

#2 Locations et baux » Durée d'un bail » 09-11-2022 12:45:45

ADU
Réponses : 4

Bonjour Messieurs,

Je vous transmets ci-après le texte contenu dans le contrat de bail avec notre locataire, en mars 2019, sur base d'un document présenté par un agent immobilier qui a servi d'intermédiaire et chez qui il a été signé :

" Durée

Le bail est conclu pour une durée de :

1 an, prenant cours le 1/3/2019 et se terminant le 1/3/2020.

Il prend fin à l'expiration de la période convenue moyennant congé notifié par l'une ou l'autre partie au moins trois mois à l'avance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une période de 3 trois ans, aux mêmes conditions.

Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, ce dernier ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder 3 ans.
De plus, et à moins que l'une ou l'autre partie ne notifie congé par lettre recommandée au moins trois mois avant l'expiration de la courte durée convenue, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans à compter de la date d'entrée en vigueur du présent contrat."

A la lecture de vos texte, la première partie me semble en contradiction avec la deuxième.
Au 3ème alinéa, le bail de courte durée peut être reconduit 2 fois pour 1 an à chaque fois. Ce n'est pas ce qui écrit.
La légalité de ce texte me semble incorrecte.
Pourtant nous, les 2 parties, avons signé ce texte.

Pourriez-vous me dire :
- Pourquoi parle-t-on des baux 3-6-9 alors qu'ils sont de 9 ans, hormis les baux d'un an renouvelables par écrit.
- Si je peux arrêter le bail avec 3 mois de préavis, dès ce 3 décembre 2019 et sans aucune indemnité, comme le prévoit le texte ?
- Si ce bail devenu un bail de 9 ans et à partir de quelle année, 03/2019 ou 03/2020 ?

Je vous remercie pour votre aide à ma compréhension.

#3 Re : Locations et baux » le bail de courte durée » 19-04-2022 17:38:55

ADU

Il s'agit de la région wallonne et  en tant que bailleur.

Merci pour la suite.

J'aimerai savoir comment retomber sur "ses pattes", donc retomber sur une solution qui permette de sortir de cet imbroglio, provoqué de plus par un texte de bail proposé par une agence immobilière,  et sauf si le preneur accepte simplement le contrat qu'il a signé.

Intéressant de noter aussi que la copie du bail a été adressé à l'enregistrement des baux sans aucune remarque.

#4 Locations et baux » le bail de courte durée » 19-04-2022 17:38:55

ADU
Réponses : 9

Je me pose des questions sur le contenu et la validité d'un contrat de bail signé en mars 2019 qui était sans l'indiquer textuellement un bail d'un an.

Voici le texte signé conjointement par le bailleur et le preneur le 15/02/2019 :

" Durée du bail

Le bail est conclu pour une durée de :
1 an prenant cours le 1/03/2019 se terminant le 1/03/2020

Il prend fin à l'expiration de la période convenue moyennant congé notifié par l'une ou l'autre partie au moins trois mois à l'avance.
A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une période de 3 ans, aux mêmes condition.

Dans l'hypothèse d'un bail de courte durée, ce dernier ne peut être prorogé qu'une seule fois, par écrit et aux mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans."


En relisant la législation sur les durées d'un bail, il me semble que le texte n'est pas valable.
Est-ce que ce bail peut être clôturé définitivement en le 28/02/2023 soit 1an+3ans moyennant le préavis de 3 mois ?

#5 Re : Copropriétés forcées » Changement de syndic » 20-10-2020 14:41:11

ADU

Je peux vous donner des nouvelles suite à l'AG de début septembre où bcp de CP étaient présents (73%)
Je préférais personnellement un changement de syndic mais craignais qu'il y ait des réticences à un changement brutal. (travaux de façade programmés)
Mais heureusement le vote contre le renouvellement  a été majoritaire.
Le Conseil a présenté trois nouveaux candidats et l'un d'eux a été élu.
Le contrat avec le Syndic a été clôturé le jour de l'AG et le nouveau dit avoir pris ses fonctions le lendemain. Il n'y a eu donc aucun préavis.
Les événements ont été rapides mais n'ont pas faits l'objet de contestations.
Le transfert des responsabilités sera peut-être plus laborieux entre syndic mais cela n'est pas notre problème.
Merci à vous pour vos infos.

#6 Re : Copropriétés forcées » Changement de syndic » 20-10-2020 14:41:11

ADU

Merci pour vos réponses.

Je peux préciser :
- Qu'il s'agit de l'AG ordinaire qui se produit toujours en septembre, à la même période. (pas d'effet retard Corona)
- Qu'il existe bon nombre de problèmes de gestion
- Le prolongement du mandat est revoté chaque année (on peut donc estimer que le mandat dure un an)
- L'idée d'un préavis est intéressante. En effet, dès septembre est prévu un gros chantier de rénovation de façade et le transfert immédiat des missions peut être délicat.
- Peut-on imaginer un préavis d'un an, avec fin de contrat déterminée. Ceci permettant l'étude des nouvelles candidatures mais aussi la possibilité au syndic actuel de se remettre en question et de présenter un projet de meilleure gestion.

Vous remerciant

#7 Copropriétés forcées » Changement de syndic » 20-10-2020 14:41:11

ADU
Réponses : 23

Bonjour à vous,
A chaque AG, le syndic actuel a toujours été reconduit.
A l'ordre du jour de notre prochaine AG, il est question de remettre en question la gestion de notre copropriété par le choix d'un nouveau syndic.
Le conseil a adressé au CP ses explications et met à l'ordre du jour et au vote l'arrêt ou la continuation du contrat avec le syndic actuel.
Le contrat a une durée d'un an.

- La date de l'Ag est-elle la date de reconduction du contrat ? Ou est-ce la date de signature du contrat initial, pour autant qu'elle existe. (40 ans peut-être)
- En cas de vote majoritaire de l'arrêt du contrat, à partir de quand prend-il cours, y-a-t-il un préavis légal ou contractuel pou le syndic actuel ?
- Y-a-t-il obligation de choisir directement un nouveau syndic sur base des propositions présentées par la conseil ?
- En cas de nomination d'un nouveau syndic, quand prend-il ses fonctions ?

Vous remerciant pour vos avis.

#8 Copropriétés forcées » Suites de sinistre et réparations » 16-11-2019 06:54:15

ADU
Réponses : 3

Messieurs bonjour,

Je me permets de soumettre les 2 problèmes suivants :

-  Il y a plus de ans, la chaufferie centrale de la copropriété a été remplacée. Nous logeons dans l'appartement placé directement sous cette
   chaufferie.
   Après quelques mois, un raccord du boiler central a cédé et nous avons été sérieusement inondé. Les réparations ont été faites
   et  les assurances( privée et collective) sont intervenues.
   Nous avons insisté à plusieurs reprises pour que le hall d'entrée commun à 3 copropriétaires, inondé lui aussi, soit rafraîchi puisque des
   coulées de boue tâchent les murs et le tapis de sol. Des photos ont été prises par le syndic, des rappels ont été fait, le conseil s'est aussi
   déplacé. Mais rien de bouge depuis le sinistre. (pour info, le syndic aurait du déposer un devis qui pouvait être inclus dans la déclaration
   puisqu'il s'agissait du même sinistre)

-  Autre problème, cette chaufferie nous perturbe beaucoup, et par rapport à l'ancienne, nous sommes victimes d'un bruit de vibration, sourd,
   de basse fréquence ou d'infrasons. Ce bruit se transmet par la structure du bâtiment et diminue ou augmente suivant notre position dans
   l'appartement.
   Des membres du syndic sont venus à plusieurs reprises constater, et ont demandé l'intervention de l'installateur.Un circulateur aurait été
   mis en cause. L'installateur serait venu mais ce bruit persiste tout autant.
   La solution la plus solide, à mon sens, serait le placement de "silent-blocks" pour isoler phonétiquement l'installation.

Que pouvez-vous nous conseiller de faire, alors que le conseil et le syndic sont biens informés de ces 2 problèmes :
- Nouvelle (mais dernière) rencontre avec les personnes concernées
- Demande de confrontation avec la présence (d'un membre) du Conseil
- Appel d'un service compétent (ou officiel) en matière de lutte contre le bruit
- Courrier recommandé
- Suspension des paiements au syndic

Grand merci déjà pour vos éclaircissements.

#9 Locations et baux » Fin de Bail à la demande du locataire » 13-07-2018 19:26:51

ADU
Réponses : 7

Bonjour à vous.

J'ai toujours besoin de vos conseils et de vos confirmations bien utiles.

Suite à un décès accidentel de famille, notre locataire désire mettre fin à son contrat de bail par un courrier recommandé du 10/07/2018.
C'est un contrat 3-6-9 signé le 15/11/2017 prenant court le 1/01/2018.
Il écrit exactement ceci : "je vous informe ma volonté de mettre fin de bail le 30 août ou fin septembre 2018"

Nous avons utilisé votre modèle de contrat à notre grande satisfaction.

A la page 4, vous indiquez : "En outre, si le bail est conclu pour une durée de 3 ans fermes, le preneur pourra mettre fin au contrat en cas de circonstances exceptionnelles, moyennant préavis de 3 mois à notifier par voie  recommandée, et outre le paiement des loyers échus et à échoir, le versement d'une indemnité correspondant à 3, 2 ou 1 mois de loyer selon que le bail prendra fin au cours de la première, deuxième ou troisième année".

Pourriez-vous nous précisez toutes les échéances et paiements que donne le contrat :
- Date de fin d'occupation : à la demande du locataire : 31 août ou 30 septembre 2018. J'imagine qu'il énonce la durée du préavis qu'il doit respecter.
- Suivant la lettre envoyée de 10/07/2018, quelle est la durée et date de fin du préavis de 3 mois ?
- Paiement des loyers échus ou à échoir : celui d'Août, de septembre, d'octobre éventuellement ?
- Indemnité en plus des loyers ? 3 mois vu la date de signature du bail, de moins d' 1 an ?

Je vous remercie beaucoup pour toutes les précisions que vous pourriez m'apporter.

ADU

#10 Re : Copropriétés forcées » iNDEMNISATION d'assurance » 17-12-2017 19:30:49

ADU

Messieurs bonjour,

Je tenais à vous informer de la suite des événements.

Malgré un échange téléphonique et un mail avec le syndic, aucun versement n'a été reçu à ce moment.

Je me suis obligé de porter plainte à IPI comme vous me l'avez conseillé.
J'ai reçu une réponse comme comme quoi mon dossier était recevable et un N° de dossier m'a été fourni.

Je dois noter cependant ceci :
- la plainte a été établie en français et la réponse est revenue en néerlandais. Peut-être est-ce du au fait que le syndic est établi en Flandre. Mon épouse pratiquant  le néerlandais, cela n'a pas posé de problème. Mais est-ce normal en notre Belgique ?
- En faisant quelques recherches sur notre syndic, j'apprends que son gérant est aussi le directeur de la CIB Feredatie Vastoedbeheerders. Comme il semble que la situation est complexe dans les relations entre l'Institut et la CIB. Je me demande ainsi où j'ai mis les pieds ? Et que cela risque de ne pas aider à la résolution du problème. Ce directeur doit être bien informé sur la législation et la manière de la contourner.

De votre part, bien éclairée,  que pensez-vous de la relation entre la CIB et l'IPI ?
Faut-il poursuivre ?

Je vous remercie pour votre attention.

#11 Re : Copropriétés forcées » iNDEMNISATION d'assurance » 17-12-2017 19:30:49

ADU

Je pense que le Syndic gère le contrat d'assurance comme la copropriété, mais n'est pas courtier.
La copropriété assurée reçoit les indemnités puisque le contrat est à son nom, gérée par le syndic.

Cependant, le syndic s'engage dans le document à verser l'indemnisation mais ne le fait pas, un mois après le paiement par la.
Cela fait 3 fois que cela se reproduit à notre égard.
Et sans être le seul dans ce cas.

#12 Copropriétés forcées » iNDEMNISATION d'assurance » 17-12-2017 19:30:49

ADU
Réponses : 18

Bonjour Messieurs,

Voici ma question :
Au mois de mars 2017, pour le troisième fois en 2 ans, notre appartement a subi des dégâts des eaux suite à des problèmes de chaufferie, celle-se trouvant juste au dessus de notre appartement.

A chaque fois, il y eu la visite des assureurs pour la constatation et  chaque fois, nous avons signé un accord d'indemnisation.
Je passerai les détails des sinistres, mais à chaque fois, ils ont été plus importants : +/- 400 € pour le premier, 650 pour le second et 4500 € pour le dernier.

Bien que parfois les discussions avec l'assureur soient difficiles, l'indemnisation prévue a toujours été versée dans les délais légaux de 30 jours.

Là où les choses se compliquent, ce sont les rapports avec le syndic.
Le contrat d'assurance est géré par le syndic et c'est lui qui reçoit les indemnités.
Et le syndic ne les transfère pas !

Nous avons du attendre 2 ou 3 mois pour le premier remboursement après plusieurs interventions verbales.
Nous avons du attendre  6 mois pour le second, après mails de preuves à l'appui.

Pour le dernier, le plus important, les détails dont intéressants :
- sinistre le 6 mars 2017
- accord d'indemnisation signé le 24 octobre 2017, contre-signé par la déléguée du syndic avec la mention particulière " Dès réception le syndic XXX versera le montant à Mr. YYY".
- demande d'infos à la compagnie ce 28/11/17, l'indemnisation a été versée au syndic le 27/10/17.
- Et après 1 mois de réception, l'indemnisation ne nous a toujours pas été versée.

A cela, il faut ajouter des rappels de paiement de la franchise qui doit doit être payée par la copropriété, la chaufferie étant unique pour l'ensemble de l'immeuble. (à noter que nous avons souhaité des travaux d'étanchéité et que la syndic s'est engagé devant les assureurs à faire les travaux au plus vite, rien n'a bougé depuis)

Pour terminer, je dois signaler que je faisais partie du conseil de copropriété et qu'à ce titre je m'étais occupé d'une situation identique d'un autre propriétaire. La encore avec de mails pour le confirmer.

Vous me direz d'aborder ces questions en AG, mais la copropriété est importante (plus de 80 appartements) et tout au plus je peux réunir 10 à 15 % d'échos favorables.

Plutôt que de recommencer des discussions à répétition, quels seraient les autres moyens pour me défendre.
Comment tenter de forcer le syndic à respecter ses missions et ses engagements ?
Déposer une plainte serait-il utile ?

Je vous remercie pour votre attention et les avis de vous m'adresserez.

#14 Re : Locations et baux » modification du bail » 07-11-2016 18:15:06

ADU

Grand merci pour votre réponse.

La prorogation semble adéquate. J'imagine que s'il y a une demande de prolongation de la location à son terme, il faudra établir un bail de 9 ans ?

#15 Locations et baux » modification du bail » 07-11-2016 18:15:06

ADU
Réponses : 5

Bonjour à tous.

Depuis mars 2016, en tant que propriétaire, nous louons un appartement à 2 personnes cohabitantes qui ont ensemble signé le bail d'un an, renouvelable.
Après 6 mois, ces personnes se séparent et l'une d'elle nous demande de reprendre le bail à son nom.
Est-il nécessaire de refaire l'ensemble des procédures : état des lieux de sortie et d'entrée, nouveau contrat de bail, nouvelle copie adressée à l'administration ou pouvons-nous établir un document stipulant notre commun accord pour transférer le contrat existant au nom de la personne locataire, avec évidemment la signature de toutes les parties.

Un nouvel état des lieux intermédiaire devrait cependant être envisagé.

Les démarches relatives à la caution locative, les fournitures d'eau et d'électricité, les assurances devront aussi être transférées.

Il faut noter que la locataire désirant poursuivre le bail nous propose de le renouveler pour une année complète.

Je vous remercie pour vos judicieux conseils.

#16 Copropriétés forcées » Modification des statuts » 01-09-2016 05:46:34

ADU
Réponses : 2

1ère question.
D'après les statuts, le Conseil de copropriété doit être composé de 3 membres pour une copropriété de près de 100 appartements.
Dans les faits, le conseil se compose de 5 membres et d'un invité sans qu'il y ait eu un vote en bonne est due forme. (même pas  à main levée). J'en fait partie, accepté sans autre forme, mais pas porté par un nombre significatif de copropriétaires, ce qui permet de se sentir plus représentatif.
Je voudrai que pour une copropriété si importante, il y ait 5 ou 6 membres au Conseil et que cela soit inscrit.
Cette modification de statut peut être être décidée à la majorité simple ? Je pense que non et qu'il faut passer par une majorité plus importante. Cependant cela risque de ne pas être accepté. Le statu-quo arrange beaucoup. Pas de solution donc ?

2ème question
Les statuts initiaux datent de 1979.
Il est écrit qu'il faut 2 commissaires aux comptes.
Comme une loi plus récente dit qu'il n'en faut qu'un et que les statuts n'ont pas été modifiés pour cette question, quelle est la règle à suivre ? Les statuts où la nouvelle loi ?

Grand merci pour vos réponses et vos éclaircissements.

ADU

#17 Re : Copropriétés forcées » Comptabilité d'une ACP de 20 appartements » 31-05-2016 14:36:59

ADU

Pour une fois je peux donner une information alors que d'habitude j'en demande.

Un plan comptable doit répondre aux règles en matière de comptabilité. Un programme général (commun à toute société) mais adaptable. Un programme qui fonctionne suivant vos besoins. Par exemple vous pouvez utiliser les échéanciers pour les factures si cela vous intéresse mais pas forcément obligatoire.
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Je crois que vous pouvez disposer d'une version d'essai.
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Et ceci n'est absolument pas publicitaire !

#18 Re : Copropriétés forcées » Procès verbal de l'assemblée générale » 13-09-2015 14:35:02

ADU

Merci pour toutes vos réponses qui m'ont permises d'approfondir la question.

Mais je tenais à vous informer que je viens de recevoir un mail de mon syndic avec en pièce jointe le PV (décisionnel...) de l'AG avec toutes les signatures de CP encore présents.

J'ai peut-être manqué d'un peu de patience...

Bien à vous

#19 Re : Copropriétés forcées » Procès verbal de l'assemblée générale » 13-09-2015 14:35:02

ADU

Merci pour vos réponses mais elles me plongent dans l'embarras.

Dans le texte de loi, qui ne me paraît pas très clair, on ne parle que d'un seul Procès Verbal.

Quand "Bada' dit qu'il y en a deux, vous basez-vous sur un texte légal ultérieur, ou est-ce un terminologie qui se base sur des arrêtés d'exécution, d'une jurisprudence ou d'autres choses encore. Comme dit Luc, le syndic peut interpréter et modifier le texte du PV initial signé par les CP.

Et puis, la Loi dit : "si le copropriétaire n'a pas reçu le procès verbal dans le délai fixé, il en informe le syndic."
Et alors... informé ! Rien ne dit qu'il doit répondre en envoyer le procès verbal au copropriétaire. Le législateur aurait pu mieux faire.

De toute façon, je comprends qu'en finale je peux demander à voir le document chez le syndic, de prendre le temps de le lire, d'en prendre les notes que j'estime utiles. Et le syndic ne peut légalement s'y opposer.

Merci pour vos avis.

#20 Re : Copropriétés forcées » Procès verbal de l'assemblée générale » 13-09-2015 14:35:02

ADU

Grand merci pour votre réponse.
Cependant, je ne comprends pas bien. Veuillez m'en excuser.

Vous dites que le syndic m'enverra le rapport de l'AG avec les décisions dans les 30 jours puis en fin de message, vous me dites que ne recevrai pas la copie du rapport décisionnel que je peux néanmoins consulter chez le syndic.

Eclairez-moi un peu plus dans la signification de tous ces documents (PV d'AG, PV décisionnel).
Si on les reçoit ? Si on les consulte chez le syndic ?

Vous remerciant.

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