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#1 Re : Informations en vrac... » Installation de bornes ? N’oubliez pas de les déclarer ! » 19-03-2025 13:19:07

"Notez que la déclaration de bornes électriques est également obligatoire en Wallonie, et se fait auprès du Gestionnaire de Réseau concerné (Ores, Resa, …)"

Obligation pour le propriétaire de la borne ou obligation pour l'installateur ?
Un lien vers plus d'informations pratiques ?

#2 Re : Ventes et achats » Rendement brut/net : Quelles sont les valeurs du marché ? » 14-03-2025 21:45:47

libra a écrit :
D1791 a écrit :

Exact et c'est pour cette même raison qu'il vaut mieux vendre une fois le prêt remboursé.

Cette citation n'est pas de moi !

#3 Re : Ventes et achats » Rendement brut/net : Quelles sont les valeurs du marché ? » 14-03-2025 21:45:47

Je déduis de vos message que votre calcul du rendement brut est (680*12)/(150 000) = 5.44%

Ce calcul serait juste si vous achetiez sur fonds propres.
Puisque vous parlez d'emprunt, selon moi, ce calcul est erroné.
Le dénominateur ne doit pas être 150 000, mais ce que vous mettez, vous, sur la table.
Dans l'hypothèse où la banque ne vous prêterait que 80% du prix de vente, soit 104 000, vous mettriez de votre poche 46000 (26000+20000).

Dans cette hypothèse, le rendement brut devrait plutôt être de (680*12)/(46000) = 17.74%.

N'oubliez pas que vous achetez avec l'argent de la banque et que vous remboursez avec l'argent du locataire.

#4 Re : Locations et baux » Non-paiements du locataire, résiliation du bail par proprio + procédure avocat? » 27-02-2025 01:46:45

PIM a écrit :

Il s’agit d’une hypothèse de résolution judiciaire (pour faute), même si on utilise aussi le terme résiliation judiciaire pour faute dans un bail (prestations successives).

La clause ne sanctionne pas une résiliation unilatérale régulière

Ouf !
Je vais avoir besoin de l'IA pour comprendre cette réponse  angel
J'en déduis que le modèle du bail que vous proposez est bien en ligne avec l'article mentionné par GT et que je peux continuer à l'utiliser.
Merci.

#5 Re : Locations et baux » Non-paiements du locataire, résiliation du bail par proprio + procédure avocat? » 27-02-2025 01:46:45

GT a écrit :

Résiliation ou résolution du bail ?
https://www.pim.be/fin-du-bail-resiliat … esolution/

Cher PIM,

Tout en bas du lien cité par GT, je lis : "(NDLR: les modèles de baux  Pim tiennent compte de cet équilibre recommandé)".

Or dans la version "Wallonie" des modéles de baux gratuits, je lis :

"13. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation de la présente convention par la faute du Preneur, ce dernier devra supporter
tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de
rupture équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état, les loyers échus et les
honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de
la relocation, pour autant que la mission ait abouti dans les trois mois de la notification de la
sentence arbitrale.
L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été
avéré que le Preneur a en outre quitté les lieux loués sans avertissement."

J'y vois une incohérence.
Est-ce moi qui ai raté quelque chose ou auriez-vous oublié d'adapter la version "Wallonie" de votre modèle de bail en fonction de l'article mentionné ?

Cordialement,

#7 Divers (hors achat/location) » Aide à la compréhension d'un passage du code du développement territorial » 22-01-2025 20:59:38

D1791
Réponses : 3

Bonsoir,

En région wallonne.

Mon beau fils voudrait percer une fenêtre pour une salle de bain qu'il est en train de créer dans sa maison.
La fenêtre serait dans le mur, en façade arrière, qui donne sur un profond jardin, qui donne lui-même accès à une autre rue.

Il a demandé au service urbanisme de sa commune s'il fallait un permis.

Voici la réponse reçue :

"L’article R. IV. 1.1 A8 du Code du développement territorial dit ceci :

L’obturation, l’ouverture ou la modification de portes ou de baies dans les élévations totalisant au maximum un quart de la longueur de l’élévation correspondante est exonérée de permis d’urbanisme pour autant que, cumulativement :
  a- L’obturation, l’ouverture ou la modification n’est pas effectuée dans une élévation située à l’alignement et/ou dont le plan est orienté vers la voirie de desserte du bâtiment principal concerné ;
  b- La modification est effectuée avec les mêmes matériaux de parement que ceux de l’élévation ;
  c- Chaque ouverture ou modification s’étend sur maximum un niveau ;

L’obturation, l’ouverture ou la modification de portes ou de baies dans les élévations totalisant au maximum un quart de la longueur de l’élévation correspondante qui ne remplit pas les conditions visées ci-dessus est soumise à permis d’urbanisme (permis d’impact limité ne requérant pas le concours obligatoire d’un architecte)."

Nous avons besoin de comprendre la partie en gras.
Je suppose que par "voirie de desserte du bâtiment principal", il faut entendre dans ce cas la façade avant.  (donc c'est bon puisque le percement se ferait en façade arrière).
Mais "une élévation située à l'alignement et/ou dont le plan est orienté vers"... j'avoue que j'ai du mal à comprendre.

Merci de vos lumières.

#8 Re : Locations et baux » Etat des lieux et remise des clés avant jugement » 04-01-2025 17:58:31

Poum a écrit :

Ne vaut-il pas mieux attendre l'huissier et de faire intervenir l'expert judiciaire ?

Non.  Conservez le mail, trouver un témoin impartial (si possible pas un de vos proches) et allez rapidement sur place pour constater ce qu'il en est et relever les compteurs.

Imaginez le pire : vous êtes tombé sur un locataire "roi de idiots".  Tous les robinets sont ouverts et l'eau déborde partout : dégâts considérables et facture d'eau dont il faudra éviter de devenir responsable.
Ne pas traîner est essentiel !
Au plus vite vous agissez, au moins on peut prétendre que c'est vous qui avez généré les dégâts.  Mais faîtes le avec un témoin.

Poum a écrit :

J'ai lu dans le forum qu’il est parfois conseillé d’aller sur place avec un témoin pour confirmer que le locataire est bien parti et relever les compteurs, mais que se passe-t-il s’il y a beaucoup de dégâts étant donné qu’il n’y a pas d’état des lieux de sortie ?

Le but de l'état des lieux est de démontrer l'état du logement.  Détecter tous les dégâts.  Idéalement de manière contradictoire, à défaut grâce à témoin, photos, vidéos...

Le chiffrage en € des dégâts peut, lui, avoir lieu postérieurement avec un expert si besoin.

#9 Re : Ventes et achats » Vente de la nue propriété » 12-12-2024 05:04:34

Mon pif me dit (comme dirais un Pimonaute non modérable) que cela dépend éventuellement de la façon dont la propriété a été démembrée.
Si le démembrement vient d'un acte notarié (acquisition démenbrée, donation de l'usufruit par exemple), il y a peut-être des clauses dans l'acte de démembrement qui impose des règles à respecter en cas de vente.
Prudence donc !
Mais en principe, c'est un point que le notaire doit vérifier avant de passer l'acte authentique.

Si le démembrement est issu d'une succession simple (pas de testament), je peux entendre la réponse de Pim.

#11 Re : Locations et baux » Etre bailleur pour un bien dont je ne suis pas propriétaire » 23-09-2024 23:02:31

Merci pour ces premiers retours.

grmff a écrit :

Vous pouvez donc demander simplement un mandat à votre maman, stipulant que vous la représentez pour tout ce qui concerne le bail. En justice néanmoins, vous devrez obtenir sa signature dur la requête.

Est-ce que vous évoquez ici le mandat extrajudiciaire ?
Dans ce cas, dois-je signer le bail en tant que bailleur ou en tant que mandataire représentant le bailleur ?

grmff a écrit :

Sinon, vous pouvez demander une autorisation à votre maman pour la représenter intégralement, et pour être bailleur à sa place. Un peu comme pour un régisseur de bien.
Point n'est besoin d'être propriétaire pour être le bailleur...

Quelles seraient les formes utiles pour cette autorisation ?

#12 Locations et baux » Etre bailleur pour un bien dont je ne suis pas propriétaire » 23-09-2024 23:02:31

D1791
Réponses : 7

Bonsoir,

La question concerne une habitation principale en région wallonne que je (nous) vais proposer à la location.

Je gère toutes les affaires administratives et bancaires de ma maman qui se fait vieille.
Jusqu'à présent, c'est toujours elle qui signait le bail d'une maison qu'elle met en location.
Le locataire actuel va partir incessamment et je vais chercher un nouveau locataire.
C'est moi qui vais le sélectionner (comme déjà le cas précédemment) et m'occuper du bail, de la caution, de tout éventuel passage en justice ultérieurement...

Vu la situation, j'aimerais apparaître comme bailleur de la maison vis-à-vis du locataire.
Je n'en suis cependant actuellement pas propriétaire (et je ne détiens aucun autre droit dessus).
Nous envisageons une donation avec réserve d'usufruit prochainement, mais cette étape n'est pas encore réalisée.

1) Puis-je signer le bail en tant que bailleur ?
Si oui, quel document devons-nous établir entre nous par ailleurs pour que j'aie le droit de le faire ?
Dans ce cas de figure, le bail peut-il prévoir que le loyer soit versé sur le compte bancaire de maman (qui n'apparaitrait donc pas comme signataire du bail) ?

2) Est-il incontournable que maman reste le bailleur et que donc je ne puisse signer le bail qu'en tant que mandataire ?
Dans ce cas, il va de soi que le document à établir entre nous est un mandat.

3) Dois-je louer la maison avec autorisation de sous-location ? 
Un bail de sous-location doit-il le préciser et faire référence au bail principal ?
D'un point de vue fiscal, comme il s'agit d'une habitation à vocation de résidence principale (et sera louée à cette fin), cette solution a-t-elle des incidences pour la déclaration fiscale de maman et la mienne ?  Lesquelles ?

4) Y a-t-il une autre possibilité que les 3 citées ci-dessus (bailleur, mandataire, sous-location) ?

5) Quels seraient pour vous les points sur lesquels rester vigilants ?

Merci de vos éclairages.

#13 Re : Locations et baux » la locataire fait obstruction à l'organisation des visites » 18-06-2024 18:00:21

Je n'ai pas très bien compris votre situation "J'ai laissé courir le bail  .  Le bail a été dépassé de 6 mois".

Si le renom n'est pas valable, il n'est pas illogique que le locataire ne permette pas les visites pour une relocation.
Votre renom est-il bien valable ?

#14 Re : Indexation des loyers » Indexation de loyer - pas certain de calculer juste » 14-05-2024 20:17:02

Merci Mr Deckers.
Ca me rassure d'être arrivé au même résultat.

#15 Indexation des loyers » Indexation de loyer - pas certain de calculer juste » 14-05-2024 20:17:02

D1791
Réponses : 3

Les données :
1.   le montant du loyer de base : 700€
2.   la date de signature du bail : 22/01/2022
3.   la date de prise d’effet du bail : 01/04/2022
4.   région concernée : Wallonie
5.   Bail enregistré
6.   PEB valide : E

Les index :
12/2021 : 115.6
03/2023 : 127.8
03/2024 : 131.75

Mon calcul :
A - Loyer à partir d'avril 2023 sans limitation : 773.88€ (700*127.8/115.6)
B - Loyer limité (E = 50%) à partir d'avril 2023 : 736.94€ ((773.88-700)/2+700)
C - Loyer à partir d'avril 2024 : 759.72€ (736.94*131.75/127.8)

J'ai des doutes sur mon calcul C.  Et je n'ai que 3 étapes et pas les 4 décrites dans le mode d'emploi sur PIM.
Ai-je bon ou me suis-je trompé quelque part ?

Merci de votre aide.

#16 Re : Ventes et achats » Achat d’un bien avec grenier aménagé non déclaré » 19-05-2024 17:32:14

Pour la nouvelle sdb au grenier, il y a une réelle différence (qui peut avoir un impact sur le revenu cadastral du bien).
Par contre, quelle est la différence entre une chambre et un grenier d'un point de vue urbanisme ?  Je n'en vois pas.
Si les chambres sont chauffées, cela peut aussi avoir une incidence sur le revenu cadastral (augmentation de la surface habitable et du nombre de pièces).  Mais pour l'urbanisme ?

Ce serait différent pour l'urbanisme si ce grenier devait devenir un second logement.  Là c'est clair, mieux vaut sécuriser votre offre si votre but est de louer le grenier comme logement.
Mais l'appellation "grenier" ou "chambre"... pour ma part je ne vois pas matiére à fouetter un chat.

Me trompe-je ?

#17 Locations et baux » Retour d'expérience : il me semble que le marché a bien changé » 08-05-2024 15:59:42

D1791
Réponses : 1

Je mets en location une maison depuis 26 ans.  Elle a régulièrement changé de locataire.
Je viens de la relouer cette semaine.

Cette-fois-ci, je constate une situation très différente de ce que j'ai connu jusqu'à présent :
- une trentaine de demandes d'information (traditionnellement moins de 10) ;
- maison louée en 4 jours (traditionnellement de 15 jours à 1 mois) ;
- une douzaine de visites organisées : aucun lapin (traditionnellement il y en a toujours eu plusieurs) ;
- deux annulations de visites, toutes les 2 annulées de très longues heures avant le rdv prévu ;
- les deux candidates ayant visité et n'étant pas intéressées m'ont fait un retour en moins de 24h (traditionnellement on se quitte sur "on réfléchi et on vous rappelle... sans jamais de suite) ;
- j'ai vraiment pu "choisir" mon locataire (ça n'a pas toujours été le cas).

Alors bien sûr; il y a 26 ans, c'était par petites annonces dans les journaux locaux et pas par internet.  Mais ce n'est pas non plus la première fois que je mets les annonces sur internet.

Cette expérience n'a bien sûr rien de scientifique et ne reflète certainement pas une généralité.
Je suis néanmoins étonné de toutes ces constatations... et donc je vous le partage.

#18 Re : Copropriétés forcées » Quelles sont les différences pratiques entre une AG, une AGO, une AGE ou ... » 09-05-2024 07:43:36

Ma compréhension de la réponse de GT est qu'il vous a bien répondu :

GT a écrit :

Le texte légal ne fait pas de distinction pour le délai de transmission selon que le PV contienne les décisions prises par une AGO ou par une AGE.

#19 Re : Locations et baux » Quelle est la durée initiale de vos baux ? » 24-04-2024 15:10:57

jelou a écrit :

mais le bail de 3 ans risque de se transformer en bail de 9 ans apres les 3 ans

Oui, mais si après 2 ans et 9 mois je n'ai eu aucun souci avec le locataire, je suis ravi de le laisser poursuivre son bail.
Je croise alors les doigts pour qu'il reste le plus longtemps possible.

Par contre si je ne suis pas satisfait de la relation, j'envoie la confirmation de fin de bail avant l'échéance de 2 ans et 9 mois.

L'avantage du bail court (= max 3 ans), c'est de pouvoir mettre fin à la relation au pire après 3 ans.
Quand c'est un emmerdeur, c'est long, mais c'est un bout de tunnel dont on peut voir la fin.

Si pour vous la formule 6 mois c'est trop court (et oui, en milieu rural c'est court), vous pouvez faire n'importe quelle durée qui vous arrange pour autant que vous ne dépassiez pas 3 ans :
- 1 an + 2 ans
- 18 mois + 18 mois
- 2 ans + 1 an
-...
A vous de trouver le bon équilibre entre vos intérêts et ceux des locataires.

#20 Re : Locations et baux » Quelle est la durée initiale de vos baux ? » 24-04-2024 15:10:57

Je ne fais que des baux de 3 ans.
Je trouve le bail court plus confortable que le bail de 9 ans, même si je n'ai plus souvenir d'un locataire qui soit resté 9 ans.
Et mon organisation et mes objectifs personnels font que un bail plus court que 3 ans, ça m'emm...

Je trouve l'idée de Grmff du bail de 6 mois une très bonne idée, mais même si je trouve l'idée séduisante, ça ne me convient pas.

Et chaque fois que je suis tombé sur un très mauvais locataire pour lequel j'ai dû aller en justice, sauf une seule fois, avoir fait un bail de 6 mois n'aurait probablement rien changé.

Mais je ne loue ni studio ni appartement.  Uniquement des maisons unifamiliales.
Et pour mon marché, je pense (peut-être à tort) que proposer un bail de 6 mois risquerait de faire fuir les candidats à la location.
J'entends plus souvent l'argument "trois ans c'est trop court" que "trois ans c'est trop long".

Mais ce n'est que mon avis.

Quant au bail long de 9 ans : jamais.

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