bonjour
en janvier 25 devait avoir lieu l'AGO. elle fut reportée n'ayant pas atteint le quorum.
ce fut fait  ce lundi . nous n'avions aucune nouvelles du commissaire aux comptes (pas présent mais représenté par un de ces locataires ).
Nous n'avons donc pas approuver les comptes 2024.
le soir même celui ci nous envoie un mail :par la présente je confirme que les comptes ..peuvent être approuvés .Bien à vous .
Cela me parait succint.Je ne suis même pas sûr qu'il ait fait la démarche de les vérifier.
que faut il faire ?
compte.pdf

Bonjour
Il y a 1 an et demi un appartement a été acheté dans notre CP par l intermédiaire d'une société appartenant à un psychiatre .
Depuis  qu 'il est CP il n'a pas payer ses charges . ses dettes se monte à plus de 6.000 euros .
Il a reçu plusieurs rappels et au mois de décembre à reçu de notre avocat une mise en demeure . rien n'y fait .
Son dernier exercice comptable ( cf BNB centrale des bilans ) indique qu'il avait 43.500 euros   de bénéfice et a 127.000 euros de capitaux propre .
En théorie  une société sans problèmes .
Sachant que le fisc et la TVA peuvent d'office mettre en faillite une société qui ne paie pas ses dettes , je me pose la question si la copropriété
pourrait faire de même et le citer devant le tribunal de commerce  pour le mettre en faillite  et ne plus se contenter des lui faire des rappels , et ce ..plutôt qu' aller au tribunal civil .(juge de paix ) ?
Est ce une hypothèse que l on pourrait envisager ?
merci de votre aide.

Bonjour
comment comprendre  cette décision de justice ( juge paix forest jugement 19 janvier 21)
" le défaut de paiement de charges de CP  peut entrainer la CP dans des difficultés financières graves .cette considération n exclut toutefois pas un pouvoir de modération dans le chef du juge confronté à une clause pénale exorbitante (pouvoir modération du juge art 1153 + 1231 CC)
nonobstant l'absence de recours contre la décision le l'AG  qui impose la pénalité "
"En l 'espèce , l'application cumulée d'une pénalité de 20% et des intérêts de 18% est excessive de sorte qu'il convient de les réduire respectivement à 15% (pénalités)  et à 6% (intérêts )
Dans le cas de notre CP un CP ne paie plus ses charges et à des arrièrées de plus de 5 ans .
Imaginons que nous ayons une pénalité de 15 %  et des intérêts de 6%   ce qui n'est pas jugé excessif .
Et sachant que nous  avons  des charges réelles trimestriellement ( donc 4 factures par an ) . Faut ils considérer que nous  puissions imputer au CP défaillant 15% de pénalités pour  chaque facture trimestriellement non payées ? Y compris pour les appels de fonds ?
Dans le cas ou il ne paiera pas sa facture 1 ni 2 (par ex ) pourra t on lui imputer 2 fois 15 % de pénalités sur la facture 1 ?
merci de votre aide .

Bonjour
il faut mettre les statuts /acte de base en conformité avec la législation récente en matière de CP .
Pour autant qu'il n'y a pas de modifications (sauf celle imposée par la loi ) nous ne devons pas passer  par le notaire .
Le syndic nous fait croire que c'est le cas  (1500 euros de frais par un avocat )
. cependant quand je lit la nouvelle version modifié ( 75 pages ) et que je la compare avec l' ancienne  (45 pages ) je constate de graves  changements
outres d'innombrables erreurs de transcriptions ( ex : l immeuble date de 1949 mais le constructeur de celui ci est né en 1963 !!! au lieu de  1893  acte base original )
les intérêts pour non paiement des charges  passent de 6% (acte base) à  taux légal  en matière commerciale (nouvel acte ). etc etc
l acte original autorise les professions libérales (médecin sauf  maladies vénériennes ) le nouvel n'en parle pas .
Mais là n'est pas le principal . plusieurs pages de l'acte original  ne sont pas repris dans la nouvelle présentation.
Elles concerne  l 'origine de la  propriété (terrain ayant appartenu a MM X  acheté en 1937 a la ville de bruxelles , revendu en ....
Ces mentions  doivent elles obligatoirement se retrouver dans la nouvelle mouture ?

Les CP mauvais payeurs sont une plaies pour les CP.
dans la notre,  un CP doit plus de 23.000 euros à ce jour (hors intérêts ) soit près de 5 ans . nous sommes en procès depuis une éternité  avec lui .
ce n'est pas l'objet de ma demande .
Dans des sites français de CP on l'on évoque le sujet , 2 réflexions m intéressent .
1- il est possible de prendre une résolution concernant la saisie immobilière du lot qui autorise le syndic à procéder à la vente aux enchères (après condamnation en justice ) sans avoir à convoquer une AGE ou à attendre la prochaine AG . Donc  à  agir anticipativement .
Est ce également possible  en Belgique ?
2- il est également possible en france que la CP prenne une hypothèque sur le bien en question (certes nous sommes créanciers privilégies mais cela est limité aux charges dues de l' exercice ainsi que l'exercice précédent ).
Est ce possible en Belgique ?
merci de votre aide .

bonjour
le syndic a de sa propre initiative  il y a +/_ 4 ans  décidé de faire des achats groupés de gaz par l intermédiaire d'une société spécialisée en cette matière .C'était un prix bas et une bonne affaire selon lui . J'ai depuis démontré  qu'on avait payé 25% plus cher qu'un autre immeuble dans le
quartier  à date équivalente (qui est également passé par cette société spécialisée ) et que nous n'avons obtenu ce prix que pour 2 ans (4 ans et demi pour l'autre immeuble ).Passons .
depuis 2 ans  nous avons un contrat direct avec Engie pour lequel nous payons des factures mensuelles de provisions .rien que du normal .
Cependant , nous n'avons à ce jour  toujours pas reçu de factures  pour l'ancien contrat d'il ya 4 ans et clôturer depuis 2 ans .
Le syndic nous a prélevé 19.000 euros de provisions lors de l'avant dernier décompte trimestriel  pour payer cette facture ...qui ne vient pas .
Quel est le délai légal pour établir une facture de fournitures , sachant que cela devrait être un délai raisonnable .
Des sites sur internet signalent que légalement la facture doit être  envoyée au plus tard le 15emme jours suivant la livraison .
Quand y a t il prescription (pas pour payer une facture : 5 ans   mais pour établir une facture ?)
merci