Luc a résumé ce qui est aussi mon vécu en copropriété, à savoir, la difficulté d’être entendu lorsque l’on est minoritaire, ce qui entraîne un désintérêt croissant pour la gestion et un absentéisme aux AG.

Depuis huit ans, j’entends le même discours : « vous devez vous plier à la volonté de la majorité ».

Comme l’a signalé Luc, cette majorité est souvent une minorité de propriétaires ( le conseil de gérance) détenant une majorité de procurations.

Or l’intérêt bien compris de la copropriété, même s’il n’est pas facile à définir, n’est pas une addition d’intérêts individuels, fussent-ils majoritaires. C’est autre chose et c’est au service de cet intérêt commun que doit œuvrer le syndic.

L’exemple ci-après illustrera mon propos :

Dans mon immeuble, le conseil de gérance, outrepassant son mandat, a fait voter en 1996 le remplacement de châssis privatifs et l’utilisation du fonds de réserve pour accorder un financement « gratuit » !! à ¾ des copropriétaires de l’immeuble. Le financement s’étalait de 6 mois à 4 ans selon les accords personnels conclus avec le conseil de gérance. Le projet ayant été mal « ficelé », ce sont tous les fonds de la copropriété, plus de 5 millions de FB, qui ont été nécessaires pour financer l’opération.

Contestant la légalité d’un tel vote, je m’opposais à « l’intérêt » d’une majorité qui allait rater l’opportunité d’avoir des nouveaux châssis en ne déboursant que +-2.000 FB par mois sans intérêts.
Il est évident que je ne me suis pas rendu sympathique aux yeux de cette majorité qui ne représentait pas l'intérêt commun.

Inutile de dire que le vote a été largement acquis. Il a même été acquis à 91% parce que le conseil de gérance disposait d’un grand nombre de procurations et que le libellé de l’ordre du jour parlait de « peinture des châssis » et non de « remplacement des châssis ».

Pour avoir osé contester en justice cette décision (j’ai gagné en appel après 5 ans, la décision d’AG a été déclarée abusive) j’ai fait l’objet de calomnies, menaces, détérioration de véhicule à trois reprises, substitution de factures dans ma boîte à lettres avec conséquences financières, agression physique par un membre du conseil de gérance et last but not least, j’ai fait l’objet avec 2 autres propriétaires « contestataires » d’une plainte au Parquet avec constitution de partie civile du syndic et du conseil de gérance pour contentieux de gestion et diffamation.
Nous avons comparu en Chambre du Conseil : décision non lieu, les faits n’étant pas établis.

Rebelote, un membre du conseil de gérance a décidé de poursuivre l’action au civil, il a été débouté. Il nous réclamait 900.000 FB.

J’ai gagné en justice ! Oui, j’ai prouvé qu’un quidam pouvait contrer la loi du plus fort, même à plus de 90%, mais à quel prix !!!!

Dans les faits, je n’ai pas gagné, parce que l’information n’est jamais passée et qu’elle a été tronquée par ceux qui avaient mandat de la communiquer. La loi du plus fort est toujours la meilleure.

Le constat est très amer, je me retrouve à la case départ.
On ne sort pas indemne d’une telle aventure.

Je ne fustige plus les moutons qui fuient les AG, parce qu’il faut du courage et la santé pour résister aux attaques ad hominem lorsque l’on pose les bonnes questions sur la gestion et il faut des moyens financiers pour aller jusqu’au bout d’une action en justice.

Je m’interroge sur les moyens de restaurer l’intérêt des copropriétaires pour la gestion et la participation aux AG parce que nous ne sommes pas des incapables qui avons besoin d’être pris en charge par des syndics qui savent TOUT et sont experts en TOUT.

Il faut restaurer un climat de confiance avec de bons gestionnaires et la double qualification des syndics (agréation IPI + certification SNP) ne me paraît pas la meilleure solution parce qu’elle rendra encore plus difficile l’action d’un copropriétaire contre un syndic reconnu par deux labels.

Mais cela c’est un autre débat.

J'avais écrit:

C’est encore par hasard, en consultant les actes de sociétés parus au Moniteur que j’ai appris qu’un agent IPI était devenu le nouvel administrateur de cette société « pour permettre au syndic X de continuer à travailler ».

Je ne pensais pas si bien dire en signalant que le syndic "X" pourrait se réinscrire.

En consultant ce matin la liste des agents IPI je constate la réinscription du syndic "X".

Il faut préciser également que le nouvel administrateur de la société de "X" a demandé son inscription comme maître de stage il y a peu. Il doit certainement être son maître de stage.

Quant au stage précédent anormalement long de plus quatre ans, il est dû à la succession des maîtres de stage dont le dernier ne répondait pas aux conditions d'accès pour être maître de stage.

Va-t-on ouvrir un nouveau dossier déontologique en négligeant l'ancien (un des dossiers les plus lourds de l'IPI sur le plan déontologique m'avait dit un responsable) ?

J'attends comme Grmff les réactions des nouveaux dirigeants de l'IPI puisqu'il y a un nouveau sang (R.I.) qui doit y couler suite aux dernières élections .

Cher Grmff,

L’importance de connaître la personne physique agréée IPI et responsable d’une société syndic sera illustrée par l’exemple de mon expérience personnelle.

Mon immeuble était géré par « X » (personne physique, administrateur-délégué d’une société et non agréé IPI) qui posait tous les actes en son nom propre.

L’IPI a introduit une plainte au Parquet pour exercice illégal de la profession de syndic par « X » qui aurait dû travailler dans le cadre d’un contrat d’employé avec cette société.

La société était cependant couverte par un administrateur « Y » agréé IPI et travaillant dans la société.

Constatant des fautes graves dans la gestion, je me suis adressé à la personne responsable « Y ». Celle-ci a alors démissionné de son poste d’administrateur pour des raisons graves de gestion qu’elle ne pouvait plus assumer et m’a informé par fax, avant l’AG statutaire, de sa démission et des raisons de cette démission pour avertir les copropriétaires que la société n’avait plus de responsable légal pour exercer la fonction de syndic.

Le « syndic X », qui présidait toutes nos AG, m’accusa de diffamation et signala que je dénonçais un problème interne à sa société (la démission de son administrateur).

Depuis ce moment, le syndic ne signa plus aucun document en son nom propre mais seulement au nom de sa société.

Le problème se reposa quelques semaines plus tard dans une autre copropriété gérée par le même syndic « X » qui signala alors que la convention serait conclue avec sa société, à présent couverte par un nouvel administrateur « Z », architecte.

Renseignements pris auprès de cet architecte, celui-ci confirma sa nomination comme administrateur, mais dans le seul but d’assurer le rôle d’expert technique.
Il ignorait que le syndic « X » l’utilisait comme « couverture » pour l’exercice de sa profession d’agent immobilier.

Si un architecte peut couvrir un agent immobilier pour l’exercice de la profession de syndic, il ne peut en aucun cas couvrir les activités de courtage, ce que faisait également « X ».

Informé par divers copropriétaires des problèmes dans la gestion de « X », l’architecte « Z » démissionna également.

Pensez-vous, Grmff, que ces deux démissions d’administrateurs en 12 mois pour des raisons de gestion qu’ils ne pouvaient plus assumer ne concernaient pas les copropriétaires ?

Croyez-vous qu’il importe peu que le contrat soit signé avec X, Y ou Z ou avec la société qui les emploie sans mention du nom du responsable ?

Ceci pose le problème de la transparence de la gestion par une société et met en évidence la nécessité de connaître le nom de la personne responsable qui est la garante de la bonne exécution du contrat.

Après ces deux démissions d’administrateurs, le syndic « X » a été contraint d’introduire
une demande d’inscription sur la liste des stagiaires IPI pour continuer à travailler.

La plainte de l’IPI au Parquet a été retirée.

Le syndic n’a jamais mentionné son statut de stagiaire IPI sur tous les documents officiels.

Son stage d’une durée normale de 12 mois a duré plus de quatre ans et demi jusqu’à son omission il y a un an pour « stage anormalement long ».

Le syndic « X » continuant à exercer le métier de syndic, c’est par hasard que j’ai appris cette omission.
Contacté alors, l’IPI a été incapable de me signaler s’il y avait un responsable agréé au sein de cette société et a redéposé plainte auprès du même Parquet pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier.
Il y a manifestement là un problème puisque l’IPI est incapable de dire si une société peut valablement être syndic.

C’est encore par hasard, qu’en consultant les actes de sociétés parus au Moniteur que j’ai appris qu’un agent IPI était devenu le nouvel administrateur de cette société « pour permettre au syndic X de continuer à travailler ».

Dans ces conditions, quelle est la valeur d’une agréation IPI ?

Quant au problème du maintien de cette société comme syndic de mon ACP, les copropriétaires ont répondu qu’il leur importait peu qu’un syndic soit agréé IPI ou non puisque dans notre ACP ce n’était pas le syndic qui gérait mais le conseil de gérance.

Le Juge de paix vient de reconnaître après huit ans de procédure la cogestion illégale de mon immeuble par le conseil de gérance et le syndic alors que le premier Juge m’avait dit il y a huit ans : « La gestion par le conseil de gérance, ça n’existe pas ! ».

Comme quoi, il ne faut jamais se décourager...mais il faut ramer !

Comptabilité

Voici différents types de comptabilité utilisés par les syndics que j’ai connus personnellement.

Syndic n°1
Des listings de comptes sont envoyés trimestriellement à tous les copropriétaires. Ces listings reprennent par catégorie la liste de toutes les dépenses avec :
- un n° indicé pour les factures,
- une date (facturation ou imputation ?),
- le nom du fournisseur,
- un commentaire du style « dépannage sonnette »,
- les montants HTVA, TVA, Total
- un bilan dans lequel figure notamment :
- le montant global des « fournisseurs à payer » sans indication du nom
- le montant global des « créanciers » sans autre détail.
- la balance des « sinistres » sans autre détail.

Syndic n°2
Des listings de comptes trimestriels comme au 1/ avec une présentation quasi similaire mais aucun commentaire sur les prestations effectuées.
Le bilan est envoyé seulement à la fin de l’année.

Syndic n°3
Trimestriellement il n’est envoyé aux copropriétaires que le « relevé individuel » qui mentionne les totaux par rubrique sans autre commentaire.
Pas de bilan trimestriel.
Ce syndic termine sa première année comme syndic de mon ACP, j’ignore les renseignements qui nous seront alors communiqués.

Syndic n°4
Idem que le syndic n°1 mais avec un commentaire précis des travaux effectués ex : « dépannage sonnettes appart. 22, et 17 ».
Idem pour le bilan qui détaille les noms et les prestations de fournisseurs à payer ainsi que les créanciers.

Au vu de ces exemples, je pense qu’il serait temps d’imposer un mode de comptabilité uniforme que tout syndic devrait appliquer.

Le syndic n°4 proposé à l’AG n’a malheureusement pas été retenu par l’ACP.
Il me semble que c’était pourtant le seul qui, par le détail de ses comptes, permettait un auto-contrôle des prestations par les copropriétaires.

Chers intervenants,

Afin de ne pas embrouiller les futurs lecteurs et intervenants, le sujet intial concernait la légalité des commissions du syndic, et étant donné l'intérêt de continuer la discussion au sujet du rôle du conseil de gérance je propose de nous donner rendez-vous pour la suite sur le nouveau sujet que j'appellerai "contrôle de la gestion par le conseil de gérance"

Pour éviter toute confusion, ne faut-il pas différencier les termes "quotités" et "millièmes" et préciser ce que disent les statuts sur la participation de ce garage dans les charges communes

Si les millièmes du garage divisé resteront les mêmes, le nombre de lots augmentera.

Dans le cas de charges communes réparties par lots il y aura donc un problème et à mon avis il faudra modifier les statuts.

La division du lot dont parle Grmff a-t-elle été divisée entre plusieurs propriétaires ?

J'ai beau relire tous les messages de Yaqua (le mal nommé !!).

Je n'y lis aucun conseil du style:
- y a qu'à inclure dans la convention....
- y a qu'à mettre le point à l'ordre du jour
- y a qu'à demander au syndic ...
- y a qu'à aller contrôler les documents...
etc

Le législateur n'est pas en reste lui non plus:
- y a qu'à demander au Juge de paix...
etc

De toute manière je ne décèle chez Yaqua aucune agressivité pouvant expliquer la réaction aussi vive de Grmf.

Si je ne me trompe, Grmf est syndic professionnel et je constate que lorsque l'on aborde certains sujets "sensibles" le dialogue devient difficile.

En principe, c'est l'ACP (souveraine faut-il le rappeler) qui donne les directives au syndic.

Dans les faits, l'ACP n'est qu'une chambre d'enterrinement et le syndic travaille habituellement "en étroite collaboration" avec le (très mal nommé) conseil de gérance.

Dans ma copropriété celui-ci a même été rebatisé conseil de gestion. C'est tout dire.

Concrètement, lorsqu'il y a plusieurs années j'ai interpellé le syndic lors d'une AG sur la nécessité d'établir une convention afin de définir clairement les méthodes de gestion (ce qui est aujourd'hui prévu par la charte de certification) le syndic m'a répondu qu'il avait signé une convention ... avec le conseil de gérance.

Manifestement le syndic confond ACP avec conseil de gérance.

A ce jour, aucun propriétaire n'a reçu cette convention.

Il est capital de redéfinir les rôles de toutes les parties.

Le syndic, qui n'est que l'exécutant des décisions de l'ACP, a trop tendance à sortir de ce rôle qui lui paraît trop "étriqué" et prend à la place de l'ACP des initiatives qui ne lui incombent pas (sauf celles prévues par la loi et les statuts).

Ceci justifie notamment le désintérêt croissant des propriétaires pour les AG et le sentiment d'être dépossédé de la gestion de son bien.

Je suppose que vous parlez bien dans ce cas du montant de la facture des travaux non indispensables et que non seulement ces montants mais aussi les éventuels honoraires du syndic pour la gestion et la surveillance de ceux-ci pourraient être rejetés par l'ACP.

Dans mon cas personnel, je crois que ce n'est qu'en exigeant le remboursement de ces frais par le syndic que l'ACP retrouvera enfin cette souveraineté dont elle dispose légalement.