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#181 Re : Législations régionales » Renon raccourci à un contrat de service » 30-03-2011 22:27:52
Je suis sur la même longueur d'onde que immorp et Gof.
Ceci dit par rapport à l'article 39bis, la reconduction tacite du contrat de syndic n'est pas possible vu l'article 577-8 §1er qui sipule qu'"en aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est renouvelable."
Le syndic doit donc au terme de son contrat demander son renouvellement à l'assemblée générale.
#182 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Cher Tintin,
A vos questions posées sur le fonctionnement de l'IPI, j'ai répondu dans un nouveau sujet.
Bien à vous,
#183 Copropriétés forcées » Comment fonctionne l'IPI? » 23-07-2008 20:21:31
- ABSA
- Réponses : 11
Dans un autre sujet, Tintin posait les questions suivantes:
"Je remercie l'ABSA pour ses précisions. Il est vrai que le mode de fonctionnement de l'IPI est totalement inconnu de la majorité des copropriétaires, surtout que cet institut regroupe les agents immobiliers et les syndics professionnels. Il serait intéressant que l'IPI, explique sur son site, ce qu'un copropriétaire peut attendre de l'IPI. Quels types de plaintes ? Que doivent-elles comprendre ? Comment seront-elles traitées ?
Qui fait quoi au sein de l'IPI ? Quelles conséquences pour le syndic s'il ne respecte pas le code de déontologie ? Quelles sanctions peuvent-elles être prises contre le fautif ?"
Cher Tintin,
Première précision, le syndic est un agent immobilier. Il y a souvent confusion à ce niveau.
Vous avez les agents immobiliers courtier qui sont des intermédiaires en vente et location.
Et vous avez les agents immobiliers administrateur de biens qui sont syndics et régisseurs.
(Arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier (M.B., 13 octobre 1993)).
La structure du code de déontologie de l'IPI est basée sur cette répartition.
Nous avons donc chez les agents immobiliers deux grandes spécialités comme vous pouvez trouver chez les médecins, les généralistes, les cardiologues, ... Ils ont un seul ordre et cela ne pose pas de problème. Il en va de même pour nous.
Pour connaître l'orginsation de l'IPI, Cliquez ICI.
En cas de plainte au niveau de l'IPI, elles sont traitées par la chambre exécutive (une par rôle linguistique).
La chambre Francophone est constitué actuellement comme suit:
Président : Frédéric GILSON, substitut du Procureur du Roi
Président suppléant : Marc-Philippe TORDOIR, avocat
Assesseur juridique : Bernard VINCOTTE, avocat
Assesseur juridique suppléant : Baudhuin GERARD, avocat
Membres élus :
Effectifs :
Chantal de BONHOME, Pascale DUMONT de CHASSART, Jean-Michel MARCHAL,
Thierry MOREAU de MELEN, Patrick MOREL et Béatrice SPRINGAL
Suppléants :
Joseph AMERIJCKX, Rodolphe le HARDŸ de BEAULIEU, Monique ROIJER, Didier THONNARD, Geneviève VAN LAETHEM et Serge WINNYKAMIEN
Vous le constatez le Président et les assesseurs juridiques ne sont pas des agents immobiliers. Et ce pour éviter toute protection coporatiste.
Une plainte arrive d'abors chez l'assesseur juridique qui va décider si celle-ci doit être traitée par la Chambre Exécutive ou si celle-ci doit être classée sans suite. La plainte doit concerné uniquement un faute déontologique de l'agent immobilier.
"Les Chambres exécutives et d’appel de l’IPI peuvent seulement prononcer une des sanctions prévues par la loi (avertissement,
blâme, suspension et radiation). Le législateur ne détermine toutefois pas la peine qui peut être infligée pour
tel ou tel manquement déontologique. Les juridictions disciplinaires décident dès lors souverainement du degré de
sévérité de la sanction, en tenant compte de plusieurs facteurs, et notamment de la diversité et de la gravité de l’infraction
disciplinaire, du préjudice éventuellement causé au client ou au public, des antécédents disciplinaires de
l’intéressé, de sa collaboration pendant la procédure disciplinaire, de sa bonne ou de sa mauvaise foi,…" (jurisprudence IPI dossier n°2 - septembre 2003)
Les Chambres d’appel se prononcent sur les appels introduits contre les décisions prises en premier ressort par les Chambres exécutives.
Au niveau des sanctions, la supension interdit à l'agent immobilier exercer sa professions pendant une période fixée. En cas de radiation, il ne peut plus porter le titre d'agent immobilier. Il peut demander sa réhabilitation après, sauf erreur de ma part, 5ans.
L'IPI pubiait des cahier de jurisprudence au niveau déontologique. Elle ne le fait plus, c'est dommage. Un meilleur communication sur le sujet serait certainement positif pour tous.
En espérant avoir répondu à vos questions,
#184 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Sans vouloir m'occuper des oignons des autres, je me demande pourquoi, l'ABSA semble prendre la défense de l'IPI ? Sont-ils vraiment indépendants l'un de l'autre comme ils devraient en principe l'être ? Il est vrai que certaines personnes sont actives dans les deux organismes ou au moins très proches. Est-ce normal ?
L'ABSA est le syndicat des syndics, c'est leur droit le plus strict d'exister et de défendre leurs membres, mais est-ce le devoir de l'IPI ?
Cher Tintin,
Je vous remercie pour votre interpellation qui me permet de préciser sans doute certains points:
L'ABSA ne doit pas prendre la défense de l'IPI, il n'a pas besoin de nous pour ce faire. J'ai donné aux lecteurs du forum un autre son de cloche sur les évènements présentés par le CNIC. L’IPI dans cette affaire défend-t-il les syndics ou lui-même ? Pour rappel, le CNIC a écrit « Sans vouloir susciter un sentiment de méfiance chez nos membres et chez nos lecteurs copropriétaires ou non, nous nous interrogeons sur la nécessité même de l’Institut des professionnels de l’immobilier (IPI). »
L'ABSA et l'IPI sont tout à fait indépendants. Pour rappel, les différentes instances de l'IPI, Conseil National et les chambres, sont composées d'agents immobiliers (tous étiquetés d'une association professionnel ou l'autre). Les ordres des médecin, avocats, architecte,... sont organisés de la même manière.
L'ABSA n'a aucun représentant au niveau du conseil national ou des chambres de l'IPI. J’interviens au niveau de la commission de l’IPI des administrateurs de biens. Elle est composée de 6 membres actifs dans le domaine. Cette commission rentre des projets auprès du Conseil National qui a le dernier mot. Il me semble normal que l’IPI fasse appel à ses membres spécialisés dans un domaine pour l’informer ou lui faire des suggestions sur celui-ci.
La vie en copropriété vécue par le simple copropriétaire est-elle différente de la vision un peu plus docte de l'IPI, voire des syndics et de l'ABSA ?
Nos visions sont-elles différentes? Il se peut dans certains cas. Ma venue sur le Forum me donne un éclairage nouveau sur certains cas vécus et les difficultés réelles de certains copropriétaires. Cela alimente ma réflexion. J'espère que mes interventions alimentent la vôtre. Je constate aussi l'ignorance d'autres copropriétaires sur le fonctionnement de la copropriété. Je partage l'avis de ceux qui disent que des copropriétaires bien informés sont la meilleur protection contre les dérives dans les copropriétés. Les associations de copropriétaires ont là un rôle important. Et nous estimons que ce rôle d'information est aussi le nôtre. En effet, tous les intervenants doivent agir pour un foctionnement harmonieux, et dans le respects de règles, des copropriétés.
#185 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Revenons sur le sujet initial.
L'IPI a cité le CNIC en référé.
Le CNIC l'avait suggéré.
Si l'IPI se sentait dans son bon droit, il lui est absolument loisible de saisir la juridiction compétente aux fins de voir ordonner un tel droit de réponse.
Voilà qui est fait.
L'avenir nous informera sur la suite de ce dossier.
Le CNIC annonce, dans le même communiqué sur son site, que son colloque est post-posé d'un an.
#186 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
D'accord avec Grmff, la BCE n'est pas encore efficiente à 100% mais cela pourrait être un outil bien utile pour les copropriétés.
Le fichier de la BCE tel qu'il existe ne permet pas actuellement une information clair vers les copropriétaires ou les tiers .
Nous avons pris contact avec la BCE à ce sujet dans le cadre des propositions de la loi sur la copropriété étudiée par l'IPI.
Il sera nécessaire de réaliser une modification législative aussi bien au niveau de l'article 577 et de la loi sur la BCE. De plus, les modifications importantes dans cette banque de données doivent être réalisées sur base de publication au Moniteur Belge.
#187 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Élire domicile est selon moi égale à changer le siège social
Non ce n'est pas égal.
Il est primodial que l'ensemble des documents qui sont adressé à l'ACP arrive chez le syndic de celle-ci. Ce n'est pas le cas actuellement.
Et si nous parlons de courrier recommandé, c'est encore pire.
En effet si un recommandé est envoyé à l'immeuble, siège social de l'ACP, et si le syndic n'y habite pas, personne ne peut réceptionner le recommandé. D'où un certain nombre de problèmes.
#188 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Je crois que la proposition de l'IPI vise l'inverse, si je tiens compte avec ce qui a été dit sur ce forum précédemment.
Mal lu ou mal interprété.
La proposition est que le siège social de l'ACP reste dans l'immeuble mais qu'elle élise domicile chez le syndic.
Les deux informations devant être reprises au niveau de la BCE
#189 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Suis je informé que l'IPI a demandé un droit de réponse?
Oui et vous avez reçu cette information. Le CNIC la confirme aussi par son message. Les visiteurs du Forum ont au mois 2 sons de cloche, ce qui est mieux pour ce faire une opinion.
Pour la suite, la balle est dans le camp de l'IPI. A lui de décider de la suite qu'il donnera au refus du CNIC.
Trois remarques.
Premièrement et vu les condamnations, nous ne pouvons pas dire que l’IPI est inactif. Trois radiations et une suspension, entre autre, ce sont des sanctions très lourdes.
Deuxièmement, le CNIC dit dans son article que « L’IPI ne devrait pas limiter son action à la traque des personnes qui exercent la profession d’agent immobilier de manière illégale. De nombreux moyens ont en effet été mobilisés en ce sens par l’IPI, lequel a consacré des sommes faramineuses en frais de détectives privés. Il serait plus judicieux, à notre sens, de consacrer des moyens à la mise sur pied d’un service de contrôle interne en vue de lutter contre les manquements graves constatés par certains de leurs membres. »
Et dans son intervention sur le forum « enfin, il convient de rappeler que le contrôle de l'IPI s'entend comme s'appliquant non seulement aux syndics membres de l'IPI, mais aussi et peut-être surtout aux syndics non membres de l'IPI,lesquels sont le plus susceptibles de nuire à la réputation de l'IPI. Par conséquent, l'IPI aurait été dans tous les cas interpellé et ce à juste titre. ». Il semble avoir une certaine contradiction.
L’IPI a effectivement les deux missions.
La plus importante est certainement la poursuite des syndics professionnels qui ont commis des fautes déontologiques.
Concernant la poursuite des syndics non professionnels qui exercent le métier de syndic de manière illégal, cela est très compliqué vu l’AR du 06/09/93.
Finalement et concernant la proposition de Luc a propos de l’inscription des syndics à la BCE. Très bonne idée. C’est d’ailleurs une des propositions de modification de l’article 577 que l’IPI a présenté dans sa consultation auprès des agents immobiliers. In tempore non suspecto.
#190 Re : Copropriétés forcées » Le CNIC lance une enquête nationale « que vaut votre syndic ? » » 17-05-2009 22:39:25
Dans l'article du CNIC, il n'est pas indiqué que le syndic condamné n'est pas membre de l'IPI mais la suite est cependant une critique importante de l'IPI.
L'IPI n'étant pas d'accord avec le contenu de l'article a demandé au CNIC un droit de réponse. Ce qui lui a été refusé.
Ce 4 mars, Monsieur Hamal a interpellé la Ministre de tutelle de L’IPI, Madame Laruelle, sur le même sujet.
Nous apprenons dans sa réponse que durant l’année 2007, 31 plaintes ont été traitées par la chambre exécutive de l’IPI contre des syndics (plusieurs plaintes pouvant viser le même syndic). Il y a eu 14 décisions disciplinaires prononcées, 3 radiations et une suspension.
La Ministre estime donc que l’IPI remplit son rôle. Texte complet de l'intervention de Mr Hamal
L’ABSA est pour un respect de la loi et de la déontologie. Nous sommes aussi pour un respect entre les intervenants dans les copropriétés.
#191 Re : Copropriétés forcées » Prop. SNP : fini avec "un CP = seulement un point à l’OJ" » 12-03-2008 12:27:20
Ne dévions pas du sujet.
Pour l'IBDE, allez relire le sujet qui a été abordé en 2006..
#192 Re : Copropriétés forcées » Prop. SNP : fini avec "un CP = seulement un point à l’OJ" » 12-03-2008 12:27:20
Cette proposition émane du SNP dont un député fait partie. L'ABSA et l'IPI n'y sont pas étrangers.
Voilà du grand n'importe quoi.
Le SNP a travaillé de son côté et nous travaillons actuellement du nôtre.
Le SNP prend fait et cause pour les syndics contre l'IBDE et la tarification solidaire. Le SNP défend-il réellement les copropriétaires ?
Merci pour cet exemple.
Prendre position contre la tarification solidaire était bien la seule position à prendre pour défendre les copropriétaires.
Je suis désolé que le fait qu'une associtaion de propriétaires et une association de syndics puissent avoir les même avis sur certains points vous pose problème.
Mais les copropriétaires ne semblent pas avoir été sollicités.
Il me semble après une courte réfexion que les copropriétaires sont ou ont été sollicités de plusieurs manières
Le SNP a travaillé sur le sujet. Ils ont fait paraître plusieurs articles à ce propos et déposé un projet de loi.
Le CNIC met sur pied un groupe de travail.
Voilà déjà deux associations qui donne la parole à des copropriétaires.
Madame Nyssen a fait une après-midi public au sénat, l'année passée, afin de connaître l'avis de tous sur sa proposition. (j'avais à cette occassion rencontré un certain nombre d'intervenant du présent forum). Elle était à l'écoute des copropriétaires.
Et puis finalement, cher petitfuret, vous avez le Forum de PIM qui est lu par un nombre important de gens. Faite connaître vos idées ou propositions! Alimenter le débats avec des choses concrètes. Actuellement seul Luc a fait des remarques sur le fonds de la proposition du SNP.
En attendant de vous lire...
#193 Re : Copropriétés forcées » Chauffage collectif et facture individuelle » 14-11-2011 08:54:07
J'ai assisté à une présentation d'Electrabel de ce produit, il y a un peu prêt un an.
- Premier détail mais qui a son importance: le système est livré que pour un fonctionnement au gaz. Hors de question de parler de mazout, normal avec Electrabel. La mazout c'est pas pour eux.
- Le coût de l'installation est important. En plus, le système de calorimètre est à poser sur l'entrée de chauffe de l'appartement qui pour Electrabel est unique. Donc un "calorimètre" par colonne et par appartement dans la pratique. Il est donc difficile d'implanter ce genre d'installation dans des anciens immeubles.
- A l'époque le système était présenté avec du matériel Siemens. Mais il est commercialisé et installé uniquement par Electrabel... Donc interdiction de changer de fournisseur de gaz, un fois qu'une telle installation est réalisée.
#194 Re : Copropriétés forcées » IPI consulte ses membres concernant les ACP » 22-01-2008 01:19:29
Il n'est pas dans mon intention de me lancer dans un débat avec Luc. Voici cependant mes réponses à son message.
L'IPI n'est pas le mandataire des ACP et de leurs membres. Et ne pourra jamais l'être.
Personne n'a jamais avancé ce genre de chose.
Un dialogue préparatoire d'échange d'idées peut se faire.
Merci de votre autorisation. Le CNIC a lancé un appel pour créer un groupe de travail sur le sujet. Vous qui en êtes membre, je vous invite à en faire partie si cela n'est pas déjà fait. Nous pourrons ainsi dialoguer.
Quand l'IPI veut consulter ses membres d'une façon confidentielle, alors mon orteil me dit qu'on n'ose pas présenter ses idées publiquement. L'IPI est un organisme public qui doit contrôler que ses membres restent dans le cadre de la loi. Que cet organisme organise le changement de la loi me laisse perplexe.
L'IPI consulte ses membres afin de récolter l'avis de toute la profession. La commission tiendra compte de leurs avis pour établir le texte qui sera présenté aux autres intervenants de la copropriété. Il est normal que l'IPI se fasse l'écho de la profession. L'IPI n'organise pas le changement de la loi mais apporte sa pierre à l'édifice.
Et la maison-soeur "Die Keure" ??? L'ABSA ne veut quand même pas régionaliser le Code Civil et l'IPI ?
La Charte-Die Keure est à l'origine de la démarche. Pas de régionalisation sur le sujet. Personne n'est demandeur.
Où/comment peut-on/pourra-t-on consulter le résultat de ce colloque ???
Une publication est prévue par la maison d'édition reprise ci-avant. Les colloques en français et en néerlandais sont prévus dans le 2ème semestre 2008.
L'ABSA représente les régisseurs et les syndics.
L'ABSA représente qu'elle même et ses membres. Nous ne sommes pas les représentant de toute la profession.
Un des problèmes est le conflit d'intérêt entre le mandat de syndic et le mandat de régisseur et le mandat de promoteur.
Pour l'ABSA, syndic et régisseur ne présente pas un conflit d'intérêt. Les deux fonctions étant bien définies. L'administrateur de biens devant avoir des contrats pour les deux activitées.
#195 Re : Copropriétés forcées » IPI consulte ses membres concernant les ACP » 22-01-2008 01:19:29
Pour information, je préside la commission de l'IPI des administrateurs de biens qui est à l'origine des propositions. La volonté de l'IPI est de dialoguer avec l'ensemble des intervenants sur le sujet. Nous commencons de manière naturelle avec nos membres.
Un colloque se prépare pour fin 2008 (organisé par les Edition La Charte). Un tour de table entre les "associations" des Juges de Paix, des Copropriétaires, des syndics, des notaires et des avocats a eu lieu en décembre 2007. Ce tour de table avait pour but de lister les problèmes rencontrés en copropriétés et les ébauches de solutions pour y remédier. L'IPI y a fait une présentation des lignes de forces de ses propositions.
Une fois la consultation des agents immobiliers terminée, nous présenterons nos propositions et nous participerons de manière active à l'évolution des textes légaux.
#196 Re : Copropriétés forcées » Syndic - pouvoirs en cas de sinistre » 14-01-2008 15:23:39
Est-il normal que le syndic signe le pv de l'expert? Oui puisqu'il est l'organe de l'ACP et que le contrat d'assurance est au nom de l'ACP.
Généralement, l'assurance est passée auprès de la compagnie par un intermédiaire qui est le courtier en assurance. Il doit normalement assister à l'expertise afin de défendre les intérêts de son client, c’est à dire de l’ACP. Est-il intervenu dans votre sinistre ?
Personnellement, je demande aux copropriétaires sinistrés d'être présent lors de l'expertise et de contre signer le pv pour les montants qui les concernent. Et ce justement pour éviter ce genre de problème.
#197 Re : Copropriétés forcées » Chauffage » 09-01-2008 09:17:31
Si vous êtes en copropriété, ce que l'on peut supposer puisque vous laisser votre message dans le "salon" concernant celle-ci, ...
Avons-nous le droit de faire placer une chaudière individuelle dans notre appartement et de refuser de participer à l'avenir aux frais engendrés par la chaudière commune et comme il est question de remplacer cet appareil par un autre plus économique
Non.
Changer le type de chauffage est une décision d'assemblée générale.
les 5 autres propriétaires pourraient-ils nous contraindre à payer 1/6ème de celui-ci.
Oui. De plus une partie des charges de chauffage étant répartie sur base des quotités, vous devrez continuer à payer votre quote-part dans les frais.
#198 Re : Copropriétés forcées » Ancienne conciergerie sous copropriété » 11-03-2008 11:30:20
Je suis de l'avis de Grmff
Les décisions de ne plus garder de concierge et de la destination de "l'ancienne conciergerie" doivent prisent à la majorité des 4/5 des voix sauf conditions plus strictes dans le règlement de copropriété.
Par rapport au clauses du contrat de bail, je pense qu'une majorité des 3/4 est nécessaire. Cette majorité étant nécessaire pour modifier les statuts au niveau "jouissance, usage ou l'administration des parties communes".
#199 Re : Locations et baux » Frais de gestion par le propriétaire » 14-12-2007 12:50:53
Ne sortant jamais du salon copropriété, à tort certainement, PIM me demande mon avis sur le sujet.
Rien à ajouter aux réponses de PIM, Grmff, SNP par rapport au bail.
A noter aussi que le syndic n'a pas, légalement parlant, à réaliser la répartition des frais entre bailleur et loctaire. C'est le rôle du bailleur ou du régisseur, comme le propose Immorp, sur base du contrat de bail. Si cette répartition doit être réalisée par le syndic, il est en droit de demander des honoraires supplémentaires aux copropriétaires qui le lui demandent.
Les décomptes du syndic sont envoyés vers le bailleur. A lui d'imputer les charges dues à son locataire.
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