@ Luc

Votre situation est pire que la nôtre !

Dans le cas d’un syndic provisoire nommé depuis si longtemps, comment s’organisent les décisions non urgentes mais nécessaires pour assurer un entretien correct de l’immeuble ?

Ne pouvez-vous trouver les noms des associés de votre syndic via le Moniteur ou les données publiques des entreprises inscrites à la BCE ?
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z … rform.html

Réponse brève car on sort ici du sujet.

Cordialement,

@ GT    J’ai lu un peu trop superficiellement ces 2 articles et confondu création/composition et élection. C’est plus clair avec vos remarques !

Notre ROI qui date des années 60 parle de l’élection du CC et de sa composition. Il n’y a jamais eu de contestations. Nous serions ainsi tenus d’élire un CC mais la loi de 2010 est impérative.
Nous devrions donc pour nos 19 lots mettre la création/composition du CDC à l’ordre du jour et voter la décision d’en créer un selon l’art. 577-7. C. civ. avant d’élire les membres.

C’est trop tard pour notre prochaine AG. Si bien que s’il n’y a aucun candidat au poste du CC (ce qui sera probablement le cas), nous pouvons acter en conformité avec la loi qu’il n’y a pas de CC élu cette année.

Mon raisonnement est-il juste ?

Cordialement,

Nous ne cherchons pas un syndic bon marché mais seulement un syndic qui collabore avec notre immeuble et exécute correctement les décisions de l’AG ou les demandes du CC, pas uniquement la comptabilité et l’encaissement des honoraires.

Il est évident que le syndic doit se conformer à tous les points repris dans la loi, ce qui, en général, se retrouve dans tous les contrats en y mentionnant les articles de loi à respecter. Parfois la liste détaillée est reprise dans le contrat.

Ce qui change d’un à l’autre, c’est ce qu’on considère comme prestations usuelles et prestations complémentaires.

Le conseil de Luc de faire un cahier des charges est excellent mais nous sommes pressés et n’avons pas les conseillers nécessaires pour faire cela dans les temps. Je retiens l’idée de commencer à en élaborer un au cas où notre prochain syndic ne conviendrait pas. Ca faciliterait les prochaines recherches.

Certains syndics considèrent que pratiquement tout fait partie de leur travail normal et comptent exceptionnellement des honoraires supplémentaires à savoir AGE, les frais de rappel et de  recommandés, les différents frais liés à une vente d’appartement (frais privatifs), les frais de copie d’acte de base, les appels injustifiés au « service d’urgence », engagement de personnel, …bref des prestations occasionnelles. Ces suppléments sont normaux.

D’autres facturent les dossiers litigieux à soumettre à un avocat, la gestion des dossiers de sinistre aux parties communes, la surveillance de gros travaux selon décision de l’AG (mais généralement avec info donnée en AG), représentation de l’ACP en justice, …

D’autres encore y vont à la grosse louche, facturant en plus que ce qui est dit plus haut, un maximum de choses telles que frais de déplacement à l’immeuble (jusqu’à 5€/km), présence à l’immeuble avec un corps de métier pour établir un devis, surveillance des petits travaux dans l’immeuble, frais de copie ou de scan de documents (jusqu’à 1,25€/page + timbre), recommandé au prix coûtant + 25€, échange de mails, visite sur place pour expertise lors de sinistre, les conseils de copropriété au-delà de 1 ou 2 par an, conservation des archives même récentes, mise en concurrence et négociation des contrats d’entretien ou des fournisseurs, un tarif horaire jusqu’à 90€/heure,…On voit vraiment de tout!

Dans ces conditions, je trouvais intéressant qu’une loi précise clairement ce qui est prestations usuelles couvertes par les honoraires de base et prestations pouvant faire l’objet d’honoraires supplémentaires. Les différences sont tellement importantes d’un syndic à l’autre et souvent le contrat est imprécis à ce sujet.
Quant à élaborer nous-mêmes un contrat, c’est impossible sans avoir une solide formation juridique.

S’inspirer d’un contrat qui nous semblerait bien fait ne sera pas accepté par un syndic qui veut simplifier le document. Il faut donc partir du contrat du syndic qui nous paraît le plus correct et lui faire ajouter certains points importants pour nous mais je peux vous assurer que c’est une mission très difficile, nous ne sommes pas juristes et pouvons oublier l’une ou l’autre clause importante ou au contraire faire inscrire quelque chose qui s’avérera négatif pour nous.

Merci, Luc. Cela conforte ce que je répète au syndic depuis des mois, voire des années.

J'apprends maintenant que le gestionnaire actuel de notre immeuble viens de s'apercevoir que son prédécesseur n'avait pas fait le nécessaire pour la mise en conformité décidée en 2011. Et pourtant ce n'est pas faute d'avoir harcelé le syndic.
Rassurez-vous, nous changeons de syndic car ce problème d'acte de base n'est rien à côté de ce qu'on a dû supporter comme manquements de sa part.

Cordialement,

A Max 11

Eh bien, je me suis étonnée, et les autres membres du CC également, qu’un gestionnaire sans n° IPI commande lui-même l’intervention de corps de métier pas nécessairement utiles. Par exemple, envoi systématique et immédiat  lors d‘infiltrations d’un technicien avec caméra infra-rouge (2 fois sur 3 ce n’était pas du tout utile, mais chaque fois 500€ de frais), recours unique et systématique à un même entrepreneur,… Bien sûr, nous avons ensuite réclamé d’autres devis mais parfois cela n’a pas été facile.

Dernièrement, la secrétaire était prête à signer une commande suite à un devis (plus de 2.600€) en l’absence de son supérieur sur simple autorisation de notre part alors que nous ne savons même pas si cela est nécessaire. En plus, ce devis a été fait par une entreprise qui ne vient pas habituellement chez nous et qui propose tout de suite le remplacement complet d’une installation!
Voici quelques exemples parmi d’autres qui m’ont poussée à poser la question initiale.

Heureusement, notre CC est vigilant et le plus souvent intercepte des commandes un peu trop rapides du syndic. Nous avons exigé que dorénavant tout devis nous soit présenté et éventuellement discuté avant commande.

Cordialement,

Merci à Luc pour sa réponse. Je retiens la phase 1 pour faire mettre ce point à l’ordre du jour de notre prochaine AG.

Dans Le Cri de juin 2015, le SNPC conseille :

« Il appartient aux copropriétés et aux copropriétaires de se prendre en mains. Nous les invitons, à l’initiative soit du Conseil de copropriété, soit de tout copropriétaire, à écrire aux fournisseurs de la copropriété ; on pense notamment  ici à l’ascensoriste et aux autres fournisseurs d’énergie. Des  travaux importants ont été effectués récemment à votre immeuble, écrivez aux entrepreneurs qui sont intervenus etc.. »

« Dans le dossier Omnimo (voir Le Cri de mai 2015), un copropriétaire a écrit à Schindler pour faire apparaître la réalité des choses (voir encadré p. 18). Bingo ! Une commission de 3 % (environ 20.000€) a été versée au syndic sans que la copropriété en soit avertie. Elle compte bien maintenant se retourner contre qui de droit pour récupérer cette somme et d’autres, dès lors que dans ce dossier, le syndic avait en outre réclamé à la copropriété 1 % pour assurer le suivi des  travaux.
Plus généralement, le SNPC invite les copropriétés à remettre en question tous leurs fournisseurs pour faire jouer la concurrence.
Nous sommes convaincus que les charges de copropriété peuvent ainsi baisser entre 5 et 15 % »