forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
Ce qui me dérange dans ce genre d'articles, c'est que la comparaison porte toujours entre les "nouvelles règles" et le statu quo des anciennes pendant les 20 années à venir.... Évidemment que la nouvelle coûtera toujours plus que l'ancienne... Si non, ce ne serait pas une réforme pour faire des économies....
Quelle règle fiscale, quelle taux n'a pas changé en 20 ans ?
Moi, j'aime que les droits d'enregistrement baissent à l'achat : dans l'exemple de l'article, on a 20.000 € à payer en moins au moment de l'investissement : du crédit en moins, de la trésorerie pour les travaux,...
La suppression du bonus logement, c'est une sorte d'augmentation de l'impôt sur les revenus immobiliers ! Pourquoi personne ne le dit, pourquoi ne pas insister sur ce point pour faire un contrepoids à tous ceux qui prétendent qu'il n'y a pas (ou peu) d'impôts sur l'immobilier ? je préfère cela à la taxation sur les loyers....
Un syndic judiciaire/provisoire est-il dispensé en raison de sa désignation par un juge du respect de la législation et des statuts d'une ACP? Un copropriétaire ne pourrait-il pas déposer une plainte à l'IPI contre un syndic en raison de la qualité particulière de celui-ci?
Un syndic judiciaire doit bien entendu respecter la législation et les statuts. "Pire que l'IPI", il doit rendre compte régulièrement au Juge qui l'a désigné.
(je crois car j'ai entendu plusieurs fois la menace d'avocat d'une des parties mécontentes proclamer : "je vais en référer au juge")
J'ai quelques expériences d'acp gérées par divers syndics judiciaires (3 ou 4 syndics) et ils ne m'ont jamais semblé être des incompétents sans expérience ACP comme semble le dire Panchito. Que du contraire... Il faut être "costaud" pour gérer des acp sous ce statut : ce sont toujours des acp qui ont des problèmes importants et, très souvent, avec de gros problèmes relationnels entre les clans des copropriétaires.
A côté du boulot de syndic, il doit aussi être médiateur et connaitre suffisamment les lois diverses pour pouvoir s'opposer régulièrement aux copropriétaires et à leurs avocats respectifs (à ce stade, ils sont souvent 2 ou 3 autour de la table).
Je vois mal un novice dans le métier se lancer dans ce genre de mission....
Avec expérience ne veut pas dire "bon ou mauvais", je suppose que là aussi il y en a des meilleurs et des moins bons mais, avant de le juger, il faut avoir une bonne connaissance aussi neutre que possible du dossier. Ce qui n'est pas évident dans ce genre d'ambiance...
COMMENTAIRE :
Ecris avant les interventions de Luc sur le terme "syndic judiciaire" : je suis loin d'être juriste et n'ai pas utilisé le bon terme visiblement. Je parle d'un syndic nommé par un Juge, quelque soit le terme qu'il utilise pour se désigner.
MAX11 a écrit :Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.
1/ Je ne connais aucune banque qui accepte de prêter de l'argent à une ACP. Il y avait Korfina pour les ACP qui voulaient financer des travaux de rénovation. Mais les taux d'intérêts sont prohibitifs.
2/ Je ne connais aucun fournisseur d'ACP (IBGE-SWDE-SIBELGA-ELECTRABEL-LAMPIRIS-ESSO-OCTA plus, ...jardiniers, service de nettoyage, chauffagiste etc...) qui permettent à l'ACP de postposer le payement de ses factures pendant des mois.
1) c'est compliqué et très cadré mais des banques font des crédits aux ACP. J'en ai vu chez KBC, Belfius et peut être ING (mais j'ai un doute sur la finalité du dossier).
Ils mettent une assurance du crédit sur le dos (genre Atradius) et imposent une compta, un bilan et des rappels très précis. Deux rappels et la machine Atradius se met en route....
Il existe aussi la possibilité de découvert sur un compte courant
2) Un fournisseur qui a un impayé d'une copropriété, j'en connais plein.... ceux qui subissent mais aussi ceux qui acceptent en toutes connaissances. C'est du business et il faut parfois faire des concessions.
Dans votre liste, à part l'IBGE dont je ne connais pas le fonctionnement, ils ont tous été endettés dans des copropriétés pour l'une ou l'autre bonne (ou mauvaise) raison.
@max11
Vous avez écrit (à 21,03 h)
"Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs"
Je suppose dans le contexte de la suite de votre intervention que vous visez le situation suivante : le syndic reçoit une facture d'un fournisseur, il l'enregistre ds la comptabilité au compte du passif "fournisseurs". L'ACP à ce moment a une dette vis à vis de ce fournisseur. Lors du payement, les écritures utiles seront passées de sorte que la dette aie disparu. Exact ?
Exactement, il s'agit d'une dette envers un fournisseur tant que la facture n'est pas payée...
Sur quelle base juridique vous affirmez que des dettes bancaires ou fournisseurs sont impossibles ?
Sur quelle base juridique vous affirmez que les copropriétaires sont solidaires des dettes des autres CP envers l'ACP ?Personnellement je vois uniquement dans l'acte de base de mon ACP et dans la loi que les charges sont réparties sur base des quotités ou de l'utilité. Et nulle part il y est indiqué la solidarité financière des CP au-delà de sa quote-part dans les parties communes.
Donc dans l'absolu et de manière théorique, en cas de mauvais payeur, le syndic devrait s'abstenir de payer au fournisseur la quote-part du CP défaillant.
D'autre part, toujours dans un cas théorique, un accord avec la banque voté en AG pourrait permettre à l'ACP d'avoir une ligne de crédit.
Je suis d'accord avec vous sur la possibilité d'une ACP d'avoir des dettes bancaires ou fournisseurs.
Par contre, lorsque l'acp (qui a une personnalité juridique) commande à un fournisseur, elle a l'obligation d'assumer sa commande en payant la totalité de la facture au fournisseur.
Celui-ci n'a rien à voir (et aucun recours possible) avec un propriétaire pris individuellement. Son client est celui qui a commandé !
Plus aucun fournisseur ne fournirait une ACP dans le cas contraire : il demanderait à être payé avant de bouger !
Ce sera donc bien aux autres copropriétaires à assumer (d'une façon ou l'autre) la part du propriétaire tout à fait défaillant.
Et l'acte de base n'est pas pertinent pour cette question. L'AB règle la vie à l'intérieur de la copropriété, pas vis-à-vis des tiers.
Pourtant ils disaient : "la réforme de la fiscalité ne changera rien pour vos finances", et ils disaient : "peu importe une déclaration commune ou deux contribuables séparés" ...
Et vous avez cru à cela ? Le principe était : la régionalisation ne devrait rien changer par rapport au calcul fédéral sur base du code à la date du vote de la loi de régionalisation. Rien que cela n'a pas pu être tout à fait obtenu à cause de la complexité du code où plusieurs données et calculs en influence d'autres. Mais, dans l'ensemble et pour la plupart des cas, c'est assez bien vérifié.
Par contre, dans la foulée, plusieurs décisions ont été prises (par exemple des calculs de déduction sur des revenus moyens plutôt que le plus élevé, des taux moyens plutôt que marginaux, des "jeux" sur les différences entre déductions et réductions,....) ==> c'est là que les différences se font sentir mais ce n'est plus du fait de la régionalisation, plutôt des modifications de loi qui auraient probablement été prises au fédéral aussi.
Et cela ne va faire qu'augmenter puisque chaque région va prendre des décisions propres pour son code fiscal (exemple titres-services, déduction pour habitation propre, ...)
Au sujet de "l'incohérence", elle ne sera pas changée (en tout cas, pas favorablement pour nous) car c'est volontaire : le fédéral donne sa limite de déduction (pour l'impôt qui lui revient) et le régional donne sa règle de calcul (pour son impôt et son budget).
Ce n'est pas une erreur mais une volonté (comme les nombreuses limitations de déductions qui existent dans le code fiscal ==> tout ceux qui en sont "victime" trouvent cela injuste mais c'est le code (la déduction des remboursements de prêts est l'objet de très nombreuses limites depuis longtemps et l'évolution va plutôt vers une suppression de ces déductions plutôt qu'une levée des limites)
Optimaliser le calcul voudrait dire que le fédéral (et le régional) devrait adapter leur calcul à leur détriment au profit de l'autre entité.... Impossible !
Informatiser les votes ? et puis quoi encore ?
Des propriétaires qui ne sont même pas capable de se déplacer une fois par an pour participer à l'AG de leur patrimoine immobilier (souvent ce que l'on possède de plus cher et ils ne peuvent pas leur consacrer quelques heures ?)...
Ce sont souvent les premiers à râler de ce qui se passe (ou plutôt ne se passe pas) dans leur immeuble mais prennent bien garde de ne s'engager en rien !
Avec le vote électronique, ils pourront emm... le monde tout en restant dans leur fauteuil !
Je trouve que pour voter, il faut participer au débat... (éventuellement au minimum participer en remettant sa procuration
)
@max11
"Lors du calcul de l'IR : dans la version avec 1000 €, il vous reste des RI sur lesquels on peut imputer vos intérêts du code 3146 et déduire vos IR (2.145,19 - 199,77)"
Voudriez-vous avoir la gentillesse d'expliquer dans le détail la fixation des différents montants figurant dans les réductions régionales I et II repris dans le calcul de l'imposition ? Le montant déclaré au code 3152 pour un montant de 3210,20 € n'a pas été intégré ds le calcul de l'impôt. Pourquoi ?
Merci
Désolé, j'en suis incapable ! La matière est trop complexe (pour moi) et dépends de nombreuses informations (région, quel type de contrat, date, conditions du crédit,...).
Pour les calculs et les optimisations, je me base sur mon logiciel de calcul d'impôts et je suis bien obligé de lui faire confiance (même s'il indique toujours qu'il existe encore des inconnues dans certaines interprétations qui seront faites par l'administration des finances... release du 24.09.2015...
)
Même des "pointures fiscales" étaient très mal à l'aise pour expliquer les règles et optimisations du calcul de l'impôt lors de conférences professionnelles.
Il est probable que dans le cas soumis, les plafonds de réductions ont été atteint avec la case 3146.
Désolé de ne pas pouvoir être aussi précis et documenté que vos interventions...
Je n'ai rien compris à l'explication.
IF? qu'est-ce que c'est?
IR? Qu'est-ce que c'est?Je sens que je vais aussi faire des simulations (quoi que j'ai de toute façon des revenus immobiliers...)
Désolé pour les abréviations mal expliquées
IF = Impôts Fédéraux (autres habitations)
IR = Impôts Régionaux (habitation propre)
RI = Revenus Immobiliers
Vive la régionalisation... et les revenus immobiliers (RI)
Les intérêts en 1146 & 2146 sont déductibles de l'impôt fédéral (IF) pour les biens hors habitation propre.
Le code 3146 = intérêts déductibles de l'impôt régional (IR) pour habitation propre (et report sur les autres RI s'il en reste).
On commence par le IF : avec 1000 €, il vous reste 1.707,60 + 2.707,60 de RI (sur lesquels ont va pouvoir déduire les intérêts du code 3146 et déduire l'IR)
==> IF = 18.496,12 + 1.560,40
Avec 6000 €, vous apurez tout vos RI dés le calcul de l'IF ==> IF = 17.640,70 + 731,16 € ==> donc logique IF < avec 6000 € d'intérêts
Lors du calcul de l'IR : dans la version avec 1000 €, il vous reste des RI sur lesquels on peut imputer vos intérêts du code 3146 et déduire vos IR (2.145,19 - 199,77)
Dans la version avec 6000 €, vous n'avez plus de RI et les intérêts ne se déduisent que des RI ==> pas de réduction sur vos IR (3.683,25 - 89,04)
Les intérêts déclarés en 3146 ne servent donc à rien pour le 2ème calcul...
Ce n'est pas un bug mais une incohérence de la régionalisation (partielle) de l'imposition sur l'immobilier (mais "exact" par rapport au code).
(comme le surplus d'intérêts que l'on ne pouvait déduire avant si on n'avait pas des RI suffisants...)
Par contre, vous n'êtes jamais obligé de déclarer vos charges déductibles. Vous pouvez donc très bien limité votre déclaration en 1146 pour optimiser le résultat.
Votre mandat de syndic, c'est de gérer les charges de la copropriété pas de chaque lot privatif.
Vous n'avez aucune obligation de lui fournir un décompte des charges d'octobre, ni de ventiler les frais de chauffage en fonction d'un changement de locataire.
Si les contrats existent déjà, les reprendre dans un budget n'y changera rien... Quelle maitrise y voyez-vous ?
Il faut vérifier chaque contrat individuellement, son évolution, le service qui y est indiqué, le prix, les suppléments, .... Tout cela ne se trouve pas dans un budget !
Par contre, vous trouverez de nombreux éléments dans l'analyse des dépenses des 3-5 dernières années par rapport aux contrats et leur contenu.
Si vous voulez discuter des contrats, il vaudrait mieux un point spécifique plutôt que de noyer cela dans un point "Budget". Cela se prépare comme sujet de discussions, plus que la présentation "légale" du budget.
Il faut proposer des cahiers des charges, rassembler différentes offres sur cette base, les comparer dans leur contenu et prix, ... Et, à mon avis, voter contrat par contrat tout en n'oubliant pas la question des contrats en cours et leurs échéances.... On est très loin du vote d'un budget...
Tout ces détails devrait être inclus dans les adaptations des statuts ?
Dois-je comprendre que les notaires mettent les statuts en conformité en supprimant la facturation par décompte de charges échues ?
Pourquoi le ferait-il ?
Il n'est pas interdit de tenir et fournir des comptes et décomptes chaque trimestre.
Au contraire de Dash, je trouve même que c'est là le bon sens pour la plus saine et transparente des gestions.
Je préfère recevoir les charges des 3 mois écoulés plutôt que devoir attendre un an (voir plus quand les comptes annuels se font attendre...)
Je trouve que cela n'a aucun sens cette gestion par budget dans le cadre d'une copropriété : le mazout augmente, vous faite quoi ? on supprime la dernière livraison de mazout pour rester dans le budget ? On a un 4ème débouchage à faire dans l'immeuble mais le budget petits travaux de maintenance est épuisé, on convoque une AG ou on reporte le débouchage à l'an prochain ?
ça me fait penser à l'administration et les absurdités du genre on fait voler les F16 en fin de mois (ou trimestre je ne sais plus) car le budget n'est pas épuisé ou on commande des stocks de papiers inutiles pour être certains de garder le même budget l'an prochain. Récemment, j'ai entendu (j'espère que c'est une blague mais ça avait l'air sérieux) qu'un bureau de police n'avait plus le droit de commander du papier wc car le budget était épuisé....
Si une loi devait réglementer cette question, cela devrait être dans le sens d'une obligation de fournir des décomptes chaque trimestre. Là, vous feriez un grand pas dans la transparence et la connaissance de ce qui se passe dans votre acp. Plutôt que de vous battre seul contre cette demande de recevoir des budgets...
Tous les budgets que j'ai vu dans les acp sont toujours fait sur base des dépenses de l'année précédente avec une correction de x%. Quel est l'intérêt de ce type d'informations ? (même en France, j'ai vu que les budgets se font comme cela sur les deux prochains exercices.... ridicule)
La comparaison des dépenses des 3 ou 5 derniers exercices, voilà une information pertinente et une analyse pouvant être intéressante.
Un budget des travaux à prévoir dans les 1 à 5 prochaines années (voir plus mais souvent aléatoire dans un immeuble) est aussi un document intéressant pour savoir analyser les priorités et les besoins en fonds de réserve des années à venir....
Mais un budget sur les charges ordinaires... je n'y vois aucun intérêt. Il suffit de regarder la synthèse des charges de l'année précédente pour se faire une idée.
C'est exactement ce que vous faites.... Vous prenez votre exemple malheureux et/ou difficile en Belgique pour généraliser que rien n'est bon dans la loi sur la copropriété en Belgique. Vous pensez vraiment qu'on est tous assez fous pour rester dans ce monde si rien ne fonctionnait ?
Des associations existent en Belgique, elles organisent aussi des formations. Il existe toutes sortes d'aides possibles pour les copropriétaires..... Dont ce super forum sur lequel nous sommes....
je n'ai pas trouvé l'équivalent en France... si vous connaissez, je suis preneur....
En plus de 25 ans (je ne suis pas syndic), j'ai été confronté à une centaine de copropriétés pour une raison ou l'autre (privée ou professionnelle) et probablement deux dizaines de syndics différents. Jamais je n'ai fait appel à un avocat (je ne suis pas avocat non plus) ou l'IPI (non plus) ou un Juge de Paix (ben non...) et jamais je n'ai eu l'impression d'être désarmé devant une situation donnée ! Et je n'ai même pas l'impression de "m'être jamais fait avoir" par un syndic ou un copropriétaire !
Mais des longues discussions et des compromis, ça, je ne les comptes plus....
Et celui-ci pour illustrer la réponse sur les carabistouilles : http://arc-copro.fr/documentation/abus- … urrence-du
La loi n'est pas encore effective qu'ils ont déjà trouvé comment la contourner...
Le beau monde de la copropriété en France : http://arc-copro.fr/documentation?title … remium=All
Il semblerait que les préfets ne soient pas si efficace que cela.... 
Oui Max, Il existe de grosses copropriétés en perdition pour diverses raisons - souvent avec un système de chauffage collectif - qui sont devenues un cas de mauvaise gestion déspéré, un casse-tête pour les maires et les pouvoirs public français. Mais c'est une minorité de copropriété sur le territoire français, car en général les citoyens veillent à leurs intérêts à l'aide d'association de défense qui existent dans chaque région en France :
http://www.informationsrapidesdelacopro … re?start=1
Le problème du compte bancaire a été combattu il y a qq années déja par Mme Rosita Directrice de l'ANCC.fr, je ne sais pas où en est ce dossier
Mais vu que les Syndics IPI Belge me refusent les extraits bancaires je n'ai aucun avantage en pratique, dans mon cas.
Vu mon expérience, je préfère ce système français avec un Syndic qui est surveillé par un PREFET DE POLICE.
C'est +simple et efficace
Je n'ai jamais eu besoin d'une association pour présenter et défendre ma position dans une copropriété. Je parle calmement et poliment avec les autres copropriétaires, avec le syndic, avec les avocats,.... et on décide de la meilleure solution pour la copropriété (même si c'est le contraire de ce que je voulais au départ...).
Mais j'essaie aussi d'être raisonnable dans mes demandes au syndic (en n'oubliant pas que pour lui c'est un job) et dans le respect de l'acte de base.
Les rares fois où j'entends des interventions d'associations (ça existe aussi en Belgique...), j'ai l'impression qu'elles sont plus là pour défendre leur membre à tous prix et tenter d'en recruter en oubliant que, parfois, le membre a tord dans son point de vue....Mais ce ne serait pas commercial de le lui dire....
Mais j'ai probablement toujours eu la chance de ne jamais tomber sur le même type de problème (ou de syndic ?) que vous....
Par exemple, on ne m'a jamais refusé de consulter des extraits de comptes bancaires lors de contrôle des comptes.... Comment approuver des comptes sans avoir accès à ces documents essentiels....
A ce sujet 'tite demande pour Rexou ( je crois) :
http://www.const-court.be/public/f/2011/2011-187f.pdf ( 13 pages)
Du pragmatisme à la Belge !
A qui profite ?
Voilà un bel exemple des conneries législatives en copropriétés avec cette manie de tout légiférer avec un bazooka pour tuer une mouche !
Sans réfléchir, ceux qui ont fait notre belle loi de la copropriété (ironique...) ce sont dit que ce serait bien de faire le maximum de liens avec le monde des sociétés (des grandes et très grandes, même pas les simples PME).
Les comptes des sociétés sont contrôlées par des "commissaires aux comptes" qui est une profession réglementée réservée aux Réviseur d'entreprises...
Mais le titre sonne bien et on va l'utiliser dans la loi. Peut-être avec une idée derrière la tête d'obliger un jour les acp à faire appel aux réviseurs (??? officiellement non mais qui sait la vérité....)....
Mais le législateur n'a pas voulu réserver la mission aux réviseurs (heureusement, vu les prix pratiqués ce seraient devenu un des postes les plus chers des petites & moyennes acp) ==> du coup, les réviseurs ne sont pas content : on leur pique leur beau titre mais on ne leur donne pas ce magnifique cadeau de prendre le monopole du contrôle des acp....
Heureusement que les juges n'ont pas suivi la plainte de l'IRE....
L'acp qui veut engager un réviseur le peut mais celle qui veut nommer un propriétaire, un comptable ou un boulanger le peut aussi....
Pas certain qu'un réviseur stagiaire peu motivé (qui le cabinet va t'il désigner pour contrôler une petite acp ?) serait plus efficace qu'un boulanger sérieux dans sa mission.... Par contre, la note d'honoraires entre les deux....
Bonjour Max, je suis française et j'ai vécu dans plusieurs copropriétés en France pendant plusieurs décennies, ainsi que mes amis. En France. Jamais , jamais jamais l'un de nous n'a été tracassé par un conflit de copropriété au point de prendre le Code Civil pour bible de référence. :
1. LE Syndic français est sous le contrôle du PREFET de Police de la republique Française du département, c'est le Prefet qui délivre ou refuse l'agrément du PROFESSIONNEL.
Grâce à cette différence france-Belgique, le professionnel français a un intérêt personnel à agir sérieusement ....sans carabistouilles !
Je n'ai donc pas votre expérience avec les syndics français. La mienne est beaucoup plus limitée et plus récente.
Par contre, cela fait plus de 25 ans que je côtoie le monde des copropriétés en Belgique et mes nombreuses expériences (directes ou indirectes) sont bien meilleures ici que sur mes 3-4 ans de participations en France.
De ce que j'ai lu sur le net mais aussi dans les contrats & pv d'AG et entendu dans les réunions auxquelles j'ai participé (je ne parle même pas des reportages effrayants diffusés récemment à la télé), les carabistouilles (je ne pensais pas que ce mot était connu en France
) sont légalisées en France. C'est comme cela que les syndics profitent "honteusement" des copropriétés avec la bénédiction des copropriétaires ("c'est la loi, on n'a pas le choix").
Par exemple, ce qui m'a le plus marqué à ma première approche, c'est l'autorisation d'un compte bancaire collectif (un compte pour toutes les acp) au nom du syndic et sous sa seule surveillance.
Comment vérifier des comptes quand on n'a pas accès au compte bancaire et, en plus, avec cette habitude hallucinante de paiement par chèque pratiquement généralisée, comment savoir que les chèques reçus sont bien comptabilisé dans la bonne copropriété....
Vous seriez surprise du nombre de personnes qui paient deux fois leurs charges et qui ne s'en aperçoivent que quand on leur dit.... Avec le système français, c'est directement dans la poche du syndic en attendant de voir si quelqu'un les réclame....
Une nouvelle loi devrait supprimer cette possibilité mais j'ai déjà des infos sur des syndics qui cherchent des solutions pour contourner cette interdiction...
Dans tout ce que j'ai lu sur les lois françaises de copropriétés (voir immobilier), je n'ai jamais rien relevé en me disant "Tiens, ce serait bien comme loi chez nous..."
Je ne sais pas à quoi vous pensez en faisant votre remarque, quel loi vous manque dans notre code ?
Notre loi permet encore une certaine liberté (de moins en moins malheureusement à cause de ces nouvelles habitudes de voter tout et n'importe quoi...) dans la gestion de son patrimoine personnel.
Mais les copropriétaires oublient souvent qu'ils sont dans une copropriété avec des droits et devoirs pour chacun, des implications personnelles nécessaire mais pour le bien commun, un syndic dont ce n'est pas un loisir mais le métier (il doit gagner sa rémunération avec les acp), des règles de respects et de savoir vivre,...
Bien sûr il y a des mauvais syndics & des mauvais copropriétaires mais ils ne sont que très minoritaires et il est toujours possible de soit les changer, soit en changer...