1. un mois + 1 jour
2. des CP qui représentent au moins 20% des quotités
3. convocation après 31 jours: par un des demandeurs, qui sera aussi la personne qui ouvre la séance.

Creditum aurait dû écrire: "afin que cette décision est devient définitive si elle n'a pas été contestée chez le Juge."

Puisque l’assurance en cas de non-paiement des charges est souscrite pour tous les CP.

Cette obligation (de mentionner le NN)  risque d’être annulée par le Juge, puisque contraire à la protection de la vie privée. L'avis de la commission serait utile.

En plus cette assurance empêche de fait la vente de lots privatifs, sans l’accord de fait par l’assureur. Tout changement de risque doit en principe être communiqué à l’assureur. Si  après que le prêt est obtenu et payé, un appartement est acheté, hérité par une personne « avec de risque qui en sont pas accepté par l’assureur ». Le risque est-il réel (ou pas ?) que le contrat de prêt soit cassé.

Un travail peut être urgent, mais pas nécessaire.
Un autre peut-être nécessaire mais pas urgent.

C'est toujours difficile à trancher, mais il y a une solution .... .

Un bon père de famille fait périodiquement (= tous les 3 à 10 ans) le tour complet de la maison et fait une liste des problèmes. Annuellement il dévide quel travail devient nécessaire.

Le truc est donc d’obliger le syndic à faire un état des lieux des parties communes par exemple tous le 5 ans et diffuser cette liste à tous.

Sur base de cette liste on peut en AG déterminer où des travaux de conservation (= remise en état telle que décrite dans l’acte de base) sont nécessaire et en décider quand à la priorité. Et faire un budget prévisionnel pluriannuel concernant le fonds de réserve.

Cette liste devient alors la bible du syndic.

Si maintenant, après l’AG un nouveau évènement survient (= ex : la foudre tombe sur une cheminée), alors les travaux de conservation deviennent urgente, si il nécessaire de les faire avant l’AG suivante. Le syndic motive cela à l’AG suivante. Comme il est possible qu’il devra se justifier devant le Juge, il devra faire le nécessaire pour que cette motivation soit contradictoire, donc mis sur papier et remis aux CP avant l'AG. S’il ne le motive pas correctement, le montant de travaux peut être mis à sa charge. Même si seulement un CP lance la procédure.

Bétonnez cette méthode dans les statuts.

Une indemnité forfaitaire à des membres d’un organe de surveillance est toujours considéré comme un honoraire, aussi minime qu’elle soit.

S’ils ont eu des frais administratifs ils n’ont qu’à présenter une preuve et en demander le remboursement motivé. Il n’y a aucun motif à ce que ce conseil fasse autre frais que ceux d’envoyer un courrier tous les six mois au syndic. Disons au maximum 20 EUR par an s’ils l’envoient par recommandé.

Dès qu’ils reçoivent un honoraire pour leur mission de mandataire ils doivent s’assurer eux-mêmes et ne peuvent plus mettre les frais de leur assurance RC à charge de l’ACP.

Le fait qu’ils n’envoient pas un rapport détaille tous les six mois est une négligence grave. Cela pourrait donner lieu à des conséquences pour leur portemonnaie, si un CP fait constater par le juge une faute du syndic. Si le conseil de copropriété ne diffuse pas tous les six mois son rapport détaillé, il est solidairement responsable pour les conséquences de la non-existence d’information périodique des copropriétaires.

En marge : s’il font de la cogérance (et tout ce que vous avez dit tend dans cette direction), alors ils sont en personne solidairement responsable avec le syndic pour tous ses fautes. C’est un risque énorme.

Le syndic représente l'ACP. Un syndic ne peut donc pas entamer un procès contre l'ACP (= soi-même), ni contre les trois autres copropriétaires (pas de mandat de l'AG).

Mais elle peut entamer un procès comme copropriétaire si elle démissionne comme syndic.

Mais attention, un avocat du diable vous dira:

Si elle démissionne comme syndic et entame un procès contre l’ACP comme seul copropriétaire-résident elle gagnera probablement. Les trois devront alors payer 1/3 des frais d’avocat, huissier, payer eux-mêmes (chacun 1/3) les primes qu’elle rate, payer un expert pour les travaux et quand même faire les travaux de 25.000 EUR (et peut être plus).

Et probablement comme cerise sur le gâteau un syndic judiciaire aux frais des trois.

Réfléchissez et cherchez le compromis.

Non? Vous risquez gros.

En marge: on cherche à avoir des réponses à nos questions concernant le produit de CREDITUM.

Requête (en synthèse): remis au greffier un vendredi à 9 h, pas de débats devant le juge, jugement ("ordonnance") le jour même, reçu le mardi. Le vendredi suivant: syndic judiciaire actif. Archives remis après 25 jours, AGE après moins que 2 mois (ACP de +200 appartements).
Donc globalement plus rapide et il ne faut organiser qu'une AGE.
Frais (30 EUR) à charge de l'ACP.

Condition sine qua non pour appliquer l'Art. 577-8 §1 CC:

le syndic a "oublié" de renouveler son contrat à temps.

Une majorité de 50% des quotités plus une quotité suffit pour nommer une syndic.

Mais vu l'imbroglio créé par le président de l'AG il est selon moi nécessaire de déposer une requête unilatérale chez le Juge de Paix pour désigner un syndic, et organiser immédiatement une AGE pour nommer un commissaire aux comptes n(Art. 577-8/2 CC).

Ceci sur base de l’Art. 577-8 § 1 CC, ce qui a fonctionné dans mon ACP début de cette année.

Cout: entre 20 et 30 EUR.

Étant donné que mon ACP sera probablement candidat (AGE suite à la nomination d'un syndic judiciaire la semaine prochaine), j'ai fait une enquête rapide.

Suite au résultat provisoire négatif le feu orange est activé, puisque cette firme n'informe pas correctement ses clients potentiels. Il y a quelques années j’ai déjà fait une enquête rapide sur cette firme (qui n’existe que depuis 2011 et a son siège social pas loin de la maison de mes parents)

Dès que mon enquête un peu plus approfondie est terminé (probablement jeudi) je signalerai probablement mes constats sur ce forum.