Je ne suis pas le seul à penser comme cela. Voyez cette capsule youtube du spécialiste Xavier Delmas qui échange avec Paco des Investisseurs 4.0 (c'est français, donc pas exactement comme chez nous, mais j'ai aimé l'idée des 3 sources de revenus: le cashflow, le remboursement du crédit et la plus value)

Effet de l'inflation

Au delà de tout cela, il y a l'inflation. On peut compter que le prix de l'immobilier augmente comme l'inflation. La valeur en euro constant de votre bien n'augmentera pas, mais sa valeur faciale augmentera de l'inflation, grosso modo 2% par an.

Pourquoi compter ces 2%, puisqu'ils sont fictifs et ne sont pas une augmentation en valeur réelle? Parce que, pour comparer des pommes et des poires, il faut bien corriger l'inflation. Un compte épargne vous fait un rendement de 2%. Super. Ajusté de l'inflation, ce sera zéro. Mais on n'ajuste jamais de l'inflation. On dit que c'est 2%.

Alors, au bout de 15 ans, si vous cloturez votre compte épargne de 1000€, vous aurez "gagné" 2%/an, et vous aurez en main 1300€
De même, au bout de 15 ans, si vous revendez votre maison achetée 100.000€, vous aurez "gagné" 2%/an, et vous aurez en main 130.000€
(Je vous fais grêce du décompte exact avec les intérêts composés, vous avez compris le principe...)

Moralité, il faut compter que votre maison "gagne" 2% de valeur par an. Et donc que votre patrimoine augmente encore de 2% de 220.000€, soit 4.400€.

Le calcul sur votre patrimoine devient donc: cashflow + remboursement en capital + inflation = 3950 + 837.67*12 +4400 = 18.400€
Soit un rendement de 18400/80000 = 23%

Je vous laisse faire le calcul d'un appartement ou d'un immeuble que vous auriez vu récemment. Avec les taux réels d'aujourd'hui et les loyers réels d'aujourd'hui. Parce que je dois me fendre d'un sujet tout à fait spécial: je suis jubilaire au message suivant!!!

Achat avec un prêt sur 80% du prix

Pour le même immeuble, vous faites un crédit de 80% de la somme. A chaque remboursement, votre dette va baisser. C'est donc un bénéfice que vous ne garder pas en cash, mais une dette qui baisse. Donc un enrichissement de la valeur de capital remboursé

Donc, achat de l'immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an
Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%

La magie de l'investissement immobilier

Ne pas se mentir, l'investissement immobilier attire et semble magique.

Quand c'est trop beau pour être vrai, c'est que ce n'est pas vrai. Sauf en immobilier

Je vous propose mon expérience personnelle. Ce n'est pas une garantie de succès. Ce n'est pas reproductible parce qu'un cas n'est pas l'autre, et qu'une époque n'est pas l'autre. sur mon expérience. Sans aucune garantie. C'est en voyant ce que d'autre ont fait réellement qu'on peut mieux se projeter.

Vous êtes vraiment sûr que le notaire fait tout cela? 

Vraiment vraiment?

Non mais vraiment quoi?

J'avoue que dans les 3 cas évoqués ci-dessus, on ne peut pas dire que le notaire ait été d'une grande aide pour solutionner le problème, ni pour le prévenir et faire les choses assez tôt que pour ne pas avoir de mauvaise nuit la veille de l'acte.

Et qui fait le constat thermodynamique? Dans tous les cas vécu, c'est Ista/Caloribel/Aquatel qui a proposé un pourcentage à répartir aux quotités.

Est-ce juste? Je ne sais pas. Sans doute que ce n'est pas exact, mais existe-t-il un moyen de faire une répartition exacte? Sans doute pas.

Même si chacun a son compteur de gaz et sa chaudière, ce n'est pas "juste". En effet, une personne qui part en Guadeloupe en hiver et coupe son chauffage se verra protégée du gel par les voisins qui consommeront plus, à cause de ce sagouin qui n'occupe pas son logement. Ce ne serait donc pas juste non plus.

Donc, qu'on appelle cela les pertes, le coéfficient de partage ou la partie d'énergie commune, on s'en fout: c'est un forfait.

Et oui, si quelqu'un chauffe à 25°C, son voisin direct consommera beaucoup moins, mais la partie répartie aux quotités ou aux surfaces sera plus importante. Du coup, celui qui n'est pas directement à côté de celui qui chauffe à 25°C ne bénéficiera pas du chauffage de ce voisin frileux, mais paiera une plus grande part de chauffage répartie aux quotités.

Je ne dis pas que le système est parfait, mais il n'y a pas de système parfait. Même avec chacun sa chaudière et son compteur, ce n'est pas parfait...

C'est une décision d'assemblée générale,  un forfait, un pourcentage de la facture globale. 20-30-40% répartis aux quotitesou aux surfaces. Le reste aux calorimètre ou compteurs calorifiques.

Si le principe ne te convient pas, il ne faut pas habiter dans une copropriété avec une chaudière commune...

100€ est plus symbolique qu'autre chose. Cela ne me semble pas cher pour une première consultation.

Même si, normalement, un avocat doit être clair dès le début sur ses honoraires.

Je suis fort aise de savoir qu'on peut décéder d'une maladie foudroyante en quelques années.

Pourquoi j'ai tout de suite pensé que c'était l'hôpital qui se foutait de la charité? Pourquoi? Mon Dieu, oui, pourquoi...

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