Voilà un avis qui n'a qu'une valeur d'avis... Chacun reste in fine face à ses responsabilités, je vous le rappelle:
- Pour choisir un architecte, dois-je me diriger vers quelqu'un de plus jeune, ou vers quelqu'un déjà installé depuis de nombreuses années ? Cela fait-il varier les prix ? Et un "jeune" est-il capable de réaliser ce projet ? Comment être sûre de choisir le bon architecte pour ce genre d'ouvrage ? -------------- jamais sûr de rien. Vive le bouche à oreille...

- Dois-je choisir l' architecte avec l' entrepreneur ? Ou, l'entrepreneur doit-il être choisit par l'architecte ? Ou encore, est-ce mieux si l'un et l'autre ne se connaissent pas ? ---------------Normalement, un architecte doit être indépendant. C'est même mieux s'il doit 'tutoyer' l'entrepreneur. C'est donc à mon avis mieux de choisir soi-même son architecte.

- Le banquier m'a fait une simulation de CH, juste pour me donner une idée, a t il dit, sur base d'un montant de 25.000 euros, remboursable en 180 mensualités. Il m'a fait une comparaison entre la variabilité annuelle et le taux fixe. Qu'en pensez vous ? En taux fixe il parle de 5.45% et en variabilité annuelle de 3.75% avec limitation à 5 % de hausse. Il a eu l'air de vanter la formule, mais je ne crois pas que ce soit vraiment à mon avantage... Pouvez-vous m'en dire un peu plus à ce sujet ?----------------Mon dernier prêt (investissement) fut fait sur 20 ans en variabilité annuelle. C'est ce que j'ai considéré de plus avantageux.

-De plus, il m'a bien précisé que c'est une simulation, qu'il n'est pas dit qu'au moment où nous signerons l'accord, le taux n'ait pas changé, à la hausse ou à la baisse.-----------les taux sont bas et stables... c'est même pas 0.5% par an qui va vraiement changer votre mensualité des masses. Ne vous inquiétez donc pas de ce côté-là. La vraie difficulté sera d'obtenir l'accord de la banque.

- Je suis allée à la Région Wallonne, mais il semble que je n'ai droit à aucune prime par rapport à cette rénovation, sauf si j'en fais des gîtes. Mais les gîtes, même s'ils sont loués plus cher, ne sont jamais loués pour de longues périodes, de plus les appart, je peux les louer "murs nus" tandis que les gîtes doivent être peints, tapissés, meublés, habillés, donc, la prime couvre plus la déco que les travaux... Votre avis ? ---------------- des gîtes, c'est un 'métier' ou la présence est indispensable, l'énergie demandée considérable, le statut fiscal instable et le rendement nettement plus élevé... si vous êtes dans une région demandée et que cela marche bien. bref, c'est une question de choix de vie, pas une question de prime. A ma connaissance, les primes sont conçues pour faciliter l'accès à la propriété des jeunes qui s'installent. Cela n'est pas votre cas...

Je pense que le raisonnement peut-être largement nuancé!

Tout d'abord, la raison pour laquelle les baux commerciaux sont plus élevés que les baux d'appartement privés, c'est l'impôt qui grêve largement le loyer commercial.

Exemple:
Personnellement, je touche 100€ de loyer appartement, ils vont dans ma poche et n'en ressortent pas.
Personnellement, je touche 100€ de loyer commercial, il y en a 30 qui ressortent pour les impôts (50% d'impôts sur 60% du loyer, les 40 autres % étant consiférés comme des charges d'immeuble)
100 euros privés = 142 euros commerciaux en privé

Autre exemple, en société:
Ma société touche 100 euros de loyer. C'est un revenu, et l'actionnaire n'en touchera qu'au plus 50€. Que le loyer soit privé ou commercial, c'est kif-kif.
100 euros privé = 100 euros commerciaux...

Exemple complémentaire, si l'immeuble comprend un ascenceur, il sera mis à charge des étages, pas du commerce. Hors, le fait qu'il y ait plusieurs étage (et donc la multiplication des appartements et la diminution du ratio du commerce) est permis par cet ascenseur. Dès lors, la présence de l'ascenseur, élément couteux pour le proprio des appartement, donne une moins value à chaque appartement de par l'augmentation des charges qu'il impose.

Bref, compter en 2/5e et 3/5e est un peu simpliste. Pour certains, ce sera un bon accord. Pour d'autres, ce sera une escroquerie. Et chacun aura raison en la matière...

En outre, un commerce permet d'obtenir un fonds de commerce, qui est un revenu complémentaire non négligeable... pour celui qui exploite le commerce. Par contre, pour celui qui n'exploite pas, le loyer et l'occupation étant bloqués pour longtemps, il ne profitera pas vraiment de la plus value du quartier. Encore des situations contradictoires (qui peuvent être nuancées par milles autres solutions, affirmations, points légaux, etc...)

Bref, l'expert sera mieux à même d'évaluer la valeur des biens... quoique.

In fine, ce sera à chacun d'estimer s'il est d'accord d'investir dans tel bien à tel prix... un point c'est tout. Et, si après 20 ans, on constate qu'il y en a un qui a fait une belle plus value et l'autre pas, il faudra assumer la décision prise en début du contrat...

Que l'on achète à deux pour diviser, ou tout seul, au bout du compte, on est seul face à son investissement...

On peut aussi raisonner sur le rendement attendu:
Exemple : si loyer annuel = 10 % = valeur loyer x 10
exemple : loyer annuel = 10.000 euros = valeur 100.000 euros

On peut aussi raisonner sur le prix au m2 dans une région donnée...

Pour ce qui est du précompte imobilier, vous puvez le compter à votre locataire comercial pur autant que ce sit spécifié dans le bail. C'est généralement le cas.

Si vous avez un seul précompte pur l'ensemble de votre immeuble, ce qui est souvent le cas aussi, l'enregistrement a généralement une répartition interne du revenu cadastral. Il faut donc leur demander.

Concernant l'assurance incendie, si vous avez un abandon de recours, que vous l'avez signalé à vos locataires, et que leur contrat ne prévoit pas qu'ils doivent s'assurer, votre courtier doit pouvoir vous dire le pourcentage de surcharge appliqué à la prime de base (généralement 50%. Dernièrement pour moi, 25%) Il est également possible de demander à votre courtier si une surcharge a été appliquée parce que vous avez un café internet en dessous. Cette surcharge ne doit pas être comptilisée à vos locataires des appartements.

Si vous êtes pressé, pressez votre notaire!

La durée de 4 mois est fort théorique. En pressant le notaire, il est fort probable qu'il arrive à boucler l'affaire nettement plus vite. Pour un dossier simple et le notaire doué, une durée d'un mois est tout à fait réalisable...

Si votre proprio vous a donné un préavis, il vous sera toujours loisible de donner un contre-préavis d'un mois. Ceci est surtout intéressant si vous acheté qqch d'habitable directement...

Si le compromis est signé, la vente est faite et parfaite. La signature chez le notaire n'est plus qu'une "formalité administrative". Néanmoins, je n'engagerais pas de frais trop importants, et je ne m'engagerais que sous la condition suspensive de la réalisation de la vente devant le notaire. Mais j'avoue avoir peu d'expérience en la matière

Comme le mentionne Mr Pim, la convention de vente, c'est le compromis.

L'acte notarié qui ne fait que constater administrativement et authentiquement une convention préalable.

Dès lors, si le vendeur vous l'a vendu tel quel, sans rien signaler concernant la cuisine, vous l'avez acheté tel quel sans avoir rien à reprocher à la cuisine.

Si votre notaire est le même que le notaire du vendeur, vous êtes bien mal défendu. On ne conseillera jamais assez d'avoir chacun son notaire: cela ne coute pas plus cher et évite bien des déboires comme le vôtre.

Ceci dit, les enveloppes peuvent contenir beaucoup de choses. Cela peut être des sous, des actes, des n'importe quoi qui n'ont rien à voir avec votre affaire. Pas de parano, c'est encore le mieux.

Pas de panique non plus... avez-vous reçu un état des lieux (non obligatoire) réalisé entre le vendeur et le locataire? Si oui, vous êtes sauvé

Il y a une excellente discussion, relativement longue entre des partisans du "tant que ce n'est pas signé, ce n'est pas signé" et les partisans du "une parole est une parole" sur le lien suivant

Je trouve néanmoins très particulier de laisser un acompte pour une vente qui n'a pas encore eu lieu. Peut-être peut-on considérer que le reçu vaut vente, mais cela me semble très très très hasardeux.

Il me semble également très particulier de laisser en les mains de l'agent immobilier un document signé par une seule des partie dans le cadre d'un document non limité dans le temps. En clair, vous vous retrouvez pieds et poings liés par votre signature sur un compromis, sans limite dans le temps, alors que le vendeur ne l'est pas.

Est-ce que le vendeur a une copie signée par vous du compromis de vente? Est-ce que cette signature s'est passée devant l'agent immobilier? Est-ce que l'agent continue à faire la publicité de la vente de ce terrain? Est-ce que vous aviez été prévenu que la vente n'était pas encore parfaite?

A tout le moins, il me semble qu'il y a manquement déontologique de la part de l'agent immobilier.

Chère Lucie

J'ai longtemps hésiter avant de poster une réponse. Je pense que Mr Pim jugera de l'opportunité de la garder ou non.

Lucie revendique le droit de critiquer les lois. J'assène des réponses à coup de code civil. Mais je pense que le lieu pour critiquer les lois n'est pas ce forum. Ce forum est là pour trouver des réponses pratiques et juridiques à des situations vécues.

Que je sois d'accord avec la loi française, avec la loi belge ou avec la loi slavo-moldave n'importe personne sur ce forum. Ce n'est donc pas la place sur ce forum de discuter de la pertinence des lois.

Etre humain ou non. That's the question? Si tu m'avais lu, si tu nous avais lu, sans être aveuglée par ta colère, tu aurais compris que les personnes qui passent du temps sur ce forum pour essayer de t'apporter une certaine compréhension de ta situation... le font pas pur désinterressement bénévole.

C'est vrai, je suis proprio. C'est vrai, mes locataires me permettent d'aller plus souvent que toi au resto. Mais c'est vrai aussi que je suis conciliant avec les conciliants, et légaliste avec ceux de mauvaise foi.

Tu dis ne jamais avoir insulté ton propriétaire, mais lui avoir mis le nez dans ses abus. Bizarre, s'il demande juste l'application de la loi et du contrat. Mais ne rajoutons pas d'huile sur le feu pour le plaisir d'avoir raison, cela n'a aucun intérêt et ne t'aidera visiblement pas à te mettre à la place de ton proprio pour comprendre son raisonnement.

Si ton proprio est raciste, c'est très dommage. Je ne connais pas sa situation. Il a loué à une étudiante et en est content? Voilà qui intéresse fondamentalement plus le lecteur de ce forum... et qui fait partie fondamentale de ton cas.

En effet, si tu as loué en temps qu'étudiante, et qu'il savait que tu étais étudiante, il n'aurait pas dû (même s'il en avait le droit légal) te louer l'appart pour un contrat de 3 ans.

Le locataire précédent était-il aussi un étudiant? Est-ce un quartier d'étudiant? Est-il propriétaire de toute la maison qu'il loue à des étudiants? Si la réponse est oui, et que tous ces gens ont des contrats de 3 ans, je trouverai personnellement qu'il y a de l'abus, et t'expliquerai pourquoi dans un autre message.

Par contre, si tu n'es pas dans un quartier d'étudiant, et que tu ne lui a pas signalé que tu serais étudiante, tu ne peux pas te plaindre.

Quant à savoir ce que la Belgique a fait pour toi, alors que tu as payé ton minerval, sache que l'état subsidie grassement les écoles, institus et unsiversité en fonction du nombre d'étudiants. L'état belge t'a payé près de 95% du cout de tes années d'études en Belgique... Mes impôts de proprio inhumain qui te sont bien utiles sont donc bien peu respectés...

Chère Lucie,

Je pense bien que tu n'as pas lu ton contrat, que tu n'as pas lu la loi, et que tu n'as pas lu ma réponse.

"Un peu facile" tu dis? Le préavis sert à laisser le temps qu propriétaire pour trouver un nouveau locataire?

Je laisserai le volet sur les coûts indirects et risques locatifs, tu ne le comprendrais pas parce que tu es obnubilée par ton petit cas personnel. Sache que cela représente des sous aussi.

Mais par contre, les frais d'agence, tu devrais pouvoir comprendre, non? Si ton proprio remet en location, c'est parce que tu a décidé de partir (pour tout un tas de bonnes raisons, je te le concèdes). Le proprio, il n'y est pour rien, il n'a pas demandé à ce que tu partes.

Or, relouer, cela coûte, c'est du travail. Et tout travail mérite salaire, non? Pourquoi est-ce que ce salaire devrait être payé par ton proprio, puisque c'est suite à TA décision qu'il doit remettre en location? Pourquoi remettre TA responsabilité sur le dos de quelqu'un d'autre?

Voilà la loi belge, elle te demande d'assumer TA responsabilité.

C'est aussi pourquoi beaucoup d'intervenant sur ce site te propose de chercher toi-même un locataire: c'est toujours sur le principe que tout travail mérite salaire... C'est une manière d'assumer partiellement TA décision. Personnellement, mes contrats sont très durs avec les locataires. Extrêmement durs. Mais légaux, et lus intégralement avec explication avant signature. En cas de souci, si le locataire est conciliant, je le suis aussi. S'il ne l'est pas, je suis en position de force pour ester en justice et il le sait.

C'est aussi pour cela que je te conseille de ne pas trop la ramener en trouvant tout cela scandaleux. C'est écrit dans le code civil, et je ne trouve pas que nos lois méritent d'être insultées, mais méritent au contraire un certain respect.

Je le répète, tout le reste n'est que négociation.... et c'est pas en insultant la partie adverse que tu obtiendras grand chose. Je présume cependant que tu ne m'auras pas lu jusqu'ici, tu aura été trop énervée de ta propre bêtise d'avoir signé un contrat de location pareil...

Ceci dit, Lucie, fait gaffe que je ne sois ton proprio...

A bientôt?

Vu sur www.notaire.be:

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L'acheteur d'un bien immobilier doit payer à l'État une taxe: c'est le droit d'enregistrement. Le taux normal de ce droit est de 12,5%, mais, dans certains cas, il peut être réduit à 6%. (Pour la région flamande, ces taux sont de 10% et 5%, pour la région bruxelloise, il n'y a plus de taux réduit).

Dans le but de favoriser l'accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d'enregistrement est prévu. Il ne sera perçu que 6% au lieu de 12,5% (ou 5% au lieu de 10% en région flamande). Bien entendu, pour pouvoir profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions.

Attention: Suppression de ce droit réduit à Bruxelles depuis le 1 janvier 2003

    Habitations modestes

La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction de droits est relative à l'immeuble acquis. Il doit avoir un revenu cadastral (non indexé) de maximum  745 €. Si ce revenu cadastral est de 746 €, l'acquéreur de l'immeuble paiera 12,5%.

   Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à:

845 € pour l'acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,

945 € s'il a cinq ou six enfants à charge,

1.045 €, s'il a sept enfants à charge ou plus.

Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d'un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L'administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n'est plus le cas, l'administration peut toujours revoir ce revenu.

    Unique bien immobilier

Cette réduction n'est accordée que si l'immeuble acquis est l'unique bien possédé par l'acquéreur ou son conjoint.  (....)

    Obligation d'habiter le bien

La réduction de droits n'est accordée que si Bernard ou Anne occupent effectivement le logement: Ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.

L'inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l'acte notarié d'acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d'occupation ne sont pas respectées, l'acquéreur devra payer à l'administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% et le droit réduit de 6%, soit 6,5%, mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5% complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19%!

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