Résidence principale ou non?

Dans le cas d'une résidence principale, dans le cas d'un bail de 9 ans (ou à durrée indéterminée), dans le cas où le proprio met fin au bail a l'issue des 9 ans, ou d'un triennat subséquent... voici la réponse:

Selon le cas, il est possible que vous puissiez à tout moment signifier un contre préavis de 1 mois

En effet:
"§ 5.  (Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent.)

Si le proprio a mis votre préavis pour la fin du bail de 9 ans au terme de celui-ci, vous ne pouvez pas donner de contre préavis de 1 mois.

S'il vous donne son préavis pour mettre un membre de sa famille ou autre, vous pouvez donner un contre préavis de 1 mois sans indemnité.

Je vous copie colle le CC (que l'on peut trouver complet sur le moniteur )sur le préavis en matière de résidence principale:
" Art. 3. Durée du bail.
  § 1. Tout bail visé à l'article premier est réputé conclu pour une durée de neuf années.
  Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
  A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.
  § 2. Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. (....)
Le congé mentionne l'identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur. (.....)

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
  (.....)
  § 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux :
  - respectent la destination des lieux telle qu'elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d'urbanisme;
  - affectent le corps du logement occupé par le preneur et
  - soient d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements.
  (......)

  § 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
  Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
  Les parties peuvent cependant convenir d'exclure ou de limiter cette faculté de résiliation anticipée.

§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
  (Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité prévue à l'alinéa précédent.)

A mon sens, les joints et leur remplacement font normalement partie de l'entretien. La surveillance de la qualité du joint fait en tout cas partie de l'entretien.

Et l'entretien est à charge du locataire. Il s'agit donc de faire jouer l'assurance et de garder la franchise à votre charge.

Bonjour tout le monde.

Je pense que chacun devrait relire un excellent livre, excellente source d'inspiration pour tout comportement en cette matière délicate qu'est le "locataire management"

Je vous donne donc une excellente adresse web :Code civil sur les résidences principales

Voici quelques commentaires:µ
1. Virer un locataire sous une fausse raison peut couter cher: jusqu'à 18 mois de loyer
2. Virer un locataire pour travaux: les travaux doivent couter 3 ans de loyer (et non 3 mois!!!) et être prouvés par facture
3. Les locataires ne connaissent généralement pas la loi. Tout investisseur l'aura remarqué lors de la visite d'un immeuble de rapport: ils ont peur d'être à la rue le lendemain de la vente!
4. Par contre, je confirme qu'un compromis n'est pas opposable aux tiers: en clair, les courriers que vous enverriez aux locataires n'ont aucune valeur
5. 50 euros sur 340 font 14%. C'est donc inférieur aux 20% que le juge considérera comme pivot (augmentation sans travaux suite à circonstances nouvelles)

Concernant les indemnités dues aux locataires pour une résilisation sans motif:
"§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
  Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
(...) L'indemnité due (...) par le bailleur qui met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer"

Bref, vous êtes pieds et poings liés par vos baux. Perso, j'attends la période de renégociation des baux (entre 6 et 9 mois avant la fin du triennat) C'est ce qu'à prévu le code civil et c'est ce que j'applique(rai)

D'autre part, suivant le message du SNP, rien ne vous empêche effectivement de signer la résiliation du bail en cours, et d'en resigner un immédiatement, avec des conditions différentes. Reste à convaincre votre locataire et à être fin dans votre explication et exploitation de son éventuelle naïveté.

D'un autres côté, si les loyers valent vraiment 450 euros comme vous le mentionnez, que le quartier est agréable, et que pour vous c'est vital de ne pas attendre les délais de triennats, le locataire, même mal embouché, aura intérêt à accepter une augmentation raisonnable de 50€. Attention à ce que les débats restent oraux jusqu'à la signature des documents. Un locataire vraiement mal embouché pourrait s'en servir contre vous pas la suite.

Un argument pour agir de suite: les locataires y sont préparés, malgré que vous ne soyiez pas dans votre droit.

Un argument pour agir plus tard: si un juge considère que c'est une annulation factice et que c'est une augmentation illégale, il peut demander le remboursement de l'augmentation sur les 5 années précédentes, et refuser toute nouvelle augmentation parce que vous avez estimé que 14% (=50€) correspondait à la réalité. Moins de 20%: pas d'augmentation...

A réfléchir donc. Qu'en pense le SNP?

Si ça passe comme ça, je mange ma casquette...

Cher LocFurax,

Si tu as vraiment fait ce que tu dis avoir fait, si tu es solvable, si ton propriétaire connait un avocat pas trop con, cela va te couter bonbon, comme le souligne à très juste titre notre ami Francis qui a tout à fait raison.

Pour répondre à ton argumentation de "rongeur de bois", en un tel cas, tu dois en avertir le propriétaire, par recommandé, au préalable à toute action du genre "tout ce qui brule, au feu!"

Ta simple lettre expliquant que t'as tout foutu au feu pour protéger le patrimoine de ton pauvre propriétaire est une preuve contre toi-même: tu avoues avoir tout brulé, et tu n'as aucune preuve que tu a prévenu ton proprio avant.

Bref, dans l'hypothèse ou tu as effectivement fait ce que tu écris et que je préfère persister à trouver amusant en le prenant au second degré, non seulement tu t'es mis purement et simplement dans ton tort au niveau juridique, mais en plus t'es complètement à la masse. La seule défense possible est la crise de démence. Et encore, le code civil mentionne clairement que le juge est en droit d'accorder au préjudicié (ton proprio) réparation du préjudice (les portes) par le dément.

Bref, ton argumentation actuelle ne tient pas une seule seconde devant un juge. Trouve-z-en une autre (qu'on se marre...)

J'ai beaucoup ri à la lecture de votre récit. J'espère pour vous et pour le propriétaire qu'il s'agit bien d'une farce. Votre français est trop bien léché pour ce soit autre chose...

Néanmoins, je vous déconseille d'écrire ce genre de courrier qui ne fera qu'inquiéter inutilement votre propriétaire, et risque de vous mettre en porte à faux s'il n'a pas le sens de l'humour, et si le juge qui ne manquera pas de vous recevoir n'a pas d'humour non plus. Si les juges peuvent avoir de l'humour, ce n'est pas le cas de tous...

Si vous deviez envoyer ce courrier (ou un autre), je vous conseille de mettre des dates et des délais. Sans date ni délai, votre courrier n'a pas grande valeur...

J'ai spécialement ri en imaginant quelqu'un servir à être paresseux... aï aï aï comme dirait Gotlib!

Oui, le syndic doit s'occuper de tous les sinistres. Parce que c'est l'assurance de la copropriété qui va jouer, et que l'augmentation du nombre de sinistre de manière indue à des conséquences de taille pour l'ensemble de la copropriété.

Comment voulez vous apprendre à des copropriétaires à moins déclarer les petits sinistres si le syndic ne gère plus le problème???

Donc oui, à mon grand regret... c'est pour la pomme du syndic...

Contrairement à ce que Luc Peut penser, le syndic n'est pas financièrement responsable de tout ce que les propriétaires ne veulent pas assumer. Un peu facile... un peu rapide...

Il est un peu rapide de dire que si on ne sait pas, ou si on n'a pas demandé l'approbation à l'AG, c'est forcément le syndic qui est responsable.

J'attire votre attention sur le fait que le syndic est le représentant de l'AG. Il assume la gestion courante, et moins courante. Il représente la copropriété, mais n'est pas responsable de tout ce qui arrive à la copropriété.

Dans de nombreux cas, actuellement, les assureurs "virent" les copropriétés de leur portefeuille, surtout les copropriétés qui ont beaucoup de sinistre (donc celles pour lesquelles le syndic est très actif à déclarer le moindre sinistre!!!)

Dans de nombreux cas, l'assureur "offre" alors la possibilité de conserver la copropriété, mais avec une franchise plus élevée. Le syndic qui accepte cette proposition le fait hélas en bon père de famille, un peu pris en hold-up par l'assurance. Changer d'assureur en cette position, quand on est flanqué à la porte, c'est pratiquement impossible à des tarifs raisonnables. C'est un peu comme pour les voitures...

Dans un tel cas, le syndic qui omet de le signaler aux propriétaires lors de l'AG ne porte à mon sens AUCUNE responsabilité financière. Il a agit en bon père de famille, même s'il a oublié de le porter à la connaissance de la copropriété.

Par contre, le syndic qui change d'assurance sans en avertir les propriétaires, avec des conditions moins favorables (genre passer la franchise à 250.000Fb ou enlever l'abandon de recours!!!) peut effectivement porter une responsabilité pour son action volontaire et malheureuse.

Il s'agit de faire la distinction entre la responsabilité de la copropriété et du syndic. Si le propriétaire veut se retourner contre quelqu'un pour cette différence entre la franchise légale et la franchise spéciale de la copropriété, c'est donc contre la copropriété qui décidera de la mettre à charge du propriétaire ou de la prendre en charge elle-même. Le syndic ne fera qu'appliquer les décisions de l'assemblée générale...

Idéalement, en cas de franchise spéciale, il faut le porter à connaissance de l'assemblée, pour qu'elle puisse prendre position AVANT d'être dans le cas, sans que quelqu'un soit lésé, et en raisonnant de manière théorique, à froid.

Le cyberbricoleur vous remercie de vos commentaires

Si le problème de condensation n'est pas réglé partout, il y a peut-être un autre problème: aération mécanique non fonctionnelle, fuite d'eau (genre suintement sur une évacuation par exemple), surpeuplement, porte de douche toujours en position ouverte, etc...

Bonne recherche et tenez nous au courant...