Ce qu'il aurait fallu faire:
- augmenter la facilité de construction. Qui ose encore demander un permis pour construire quelque chose à Bruxelles? C'est lent. C'est incertain. C'est coûteux en intérêts intercalaires dans l'attente de l'autorisation. C'est donc une simplification et une prévisibilité de l'urbanisme qui aurait dû être opérée.
- supprimer l'obligation d'enregistrement du bail, mesure fiscale inutile, ainsi que ses conséquences
- supprimer le "droit" de partir sans préavis si le bail n'est pas enregistré dans les 30 jours de la mise en demeure, source d'incertitude (vu la qualité de la base de donnée de l'enregistrement), d'incompréhension de leurs droits par les locataires, et de conflits entre propriétaires et locataires
- supprimer la discrimination entre les baux enregistré, non enregistrés, et baux de moins de 6 mois, en imposant au nouveau propriétaire de respecter les droits des locataires point barre. La subrogation est un concept qui n'a pas été inventé pour rien.
- Autoriser le futur propriétaire à remettre le préavis dès signature du compromis ou de la levée des conditions suspensives, avec accord du vendeur. Cela réduit la période d'incertitude pour le locataire, qui est souvent inquiet lors des visites, dans l'attente dans la période entre le compromis et l'acte de vente, et qui recherche généralement déjà avant la vente, mais sans pouvoir donner un contre préavis... Cela réduit la période d'attente du nouveau propriétaire qui espère entrer dans son nouveau logement au plus vite.

Attention, pour qu'un ROI soit opposable à un locataire en copropriété, il faut respecter le formalisme: L'informer que la décision est soumise à l'ordre du jour de l'AG. L'informer que la décision est prise après l'AG. Et alors, il peut s'y opposer si cela lui porte préjudice...

Dès lors, comme un ROI doit lui être communiqué avant le bail, si vous modifiez le ROI, il faut au avenant au bail. C'est la formule juridique la plus sûre.

Ceci étant dit, je n'ai jamais dû faire appel à un ROI pour que l'ordre soit maintenu dans mes biens... Juste au bon sens.

J'essaie d'avoir une confirmation écrite de sa renonciation et je reloue au plus vite.

S'il y a une période inlouée, et donc une perte causée par le sagouin, je la retiens sur sa garantie.

S'il n'a pas déposé de garantie, je n'ai pas signé de bail.
Si je dois aller en justice, je réclame 3 mois de préavis et un mois d'indemnité (toujours bail court dans mon cas)

Mais cela m'est rarement arrivé depuis que je refuse les paiements partiels, acomptes, arrhes,  etc. Même jamais, en fait...

Détenir sa maison en société est une drôle d'idée. Sauf dans des cas spécifique d'optimisation fiscale assez particulier et qui ne semblent pas vous concerner, je ne vois aucune utilité à ce procédé.

Faites le calcul de ce que coûterait la vente de la maison (vente entre la société et vous-même) et la dissolution de la société. Notamment au niveau des droits d'enregistrement et des impôts sur les boni de liquidation... Ces coûts doivent être pris en compte dans le cas de l'achat d'une maison en société.

Si vous gardez la maison en société, vous aurez des impôts sur la mise à disposition de la maison, ou des taxes sur un loyer que vous payerez à la société. Sans compter les frais inhérents à la gestion d'une société (comptable, publications gérants ou administrateurs, compte bancaire, etc)

Investir? Pas fou non. Et si votre locataire décède, vous faites quoi? Parce que cela arrive, hein, faut pas se voiler la face. Pas souvent, mais tout de même.

Et une fois que vous avez eu le cas, ne croyez pas que ce sera utile pour le cas suivant. La loi aura changé, la procédure aura été modifiée, les règles auront changé. Bon, les forum aident, mais il vous faudra bien vérifié que cela n'a pas encore changé...

Et puis, il y a plein de situations différentes:
- Les locataires simples, avec une famille qui accepte la succession, vide le logement et rend les clefs.
- Les locataires sans héritiers ni personne comme entourage
- Les locataires qui ont rompu avec leurs enfants qui ne veulent pas en entendre parler ni même renoncer à la succession officiellement
- Les locataires décédés dans des conditions suspectes, avec scellés sur l'appartement et le procureur qui n'est pas pressé de lever les scellés et ne se préoccupe pas de la perte de loyer qui en découle parce que ce n'est pas son problème. Cela peut durer...
- Les locataires sous administration de bien. Au décès, l'administration cesse de plein droit. Et puis?
- Les locataires avec une garantie Cpas
- Les locataires qu'on finit par retrouver après 15 jours, en pleine chaleur, dans un appart sous toiture, dans un état indescriptible

Et il vous faudra jongler avec les concepts de succession vacante, succession en déshérence, succession latente, administrateur de succession en déshérence, curateur de succession vacante (à moins que ce ne soit le contraire), mandataire, administrateur judiciaire, administrateur provisoire de la succession,...

Et évidemment, il vous faudra lire et comprendre les incohérences que vous retrouverez sur des sites pourtant réputés. Un exemple? Notaire.be

Tribunal de première instance ou juge de paix?
Quel tribunal pour un administrateur provisoire?

Tout cela dans le respect de la douleur de la famille (que vous découvrez parfois à l'occasion de ce décès)

Bref, être propriétaire, c'est être confronté à des masses de problème, juridique, sociologiques, psychologique, organisationnel. Sans parler de nettoyage...

Investir? Non mais vous êtes fou?

Les sociétés d'extincteurs sont comme les sociétés d'ascenseurs. Il y a de très grosses (Sicli, Ansul, Somati pour les plus connues) qui sont très chères. J'ai vu des facture de contrôle à 30€/ extincteur, et des factures de vente de 300€/extincteur. Et c'était il y a des années.

Ensuite, vous avez de beaucoup plus petites structures, qui vous font un prix plus proche de leur coût de revient. Je pense à ESM et à Alfa Prévent pour ceux que je connais.

Avec un prix de 10€HTVA par extincteur, et en contrôlant 35 extincteurs en une matinée, ils s'en sortent très bien. Sans compter la vente des extincteurs qui sont à déclasser...

C'est une manière déguisée, mais de très nombreux Cpas sont encore bien pire, et mettent seulement deux mois limités aux dégâts locatifs...

Au moins, de cette manière, le Cpas ne doit plus intervenir par la suite...

Si on oublie l'indexation, le bail reste valable. Le PEB doit être transmis au locataire pour son information. Ayant reçu l'information au moment de signer le bail, le bail est valable.

Gare au bailleur, ou gare aux investisseurs?

Très beau signal pour les faire fuir en tout cas. Et qui dit moins d'investisseurs dit aussi moins de nouveaux logements, donc manque de logements pour la population grandissante de Bruxelles. Et donc des prix de ventes plus bas, mais des loyers plus hauts.

Mesure totalement antisociale, où, sous le prétexte de protéger les locataires, on donne des privilèges exorbitants au bénéfice exclusif de quelques uns, mais aux frais de tous les locataires. Une fois de plus, les bons vont payer pour les mauvais...

Sans un PEB valide, vous ne pouvez plus indexer. C'est vrai depuis le 14/10/2022 à Bruxelles, et vrai en 2022-2023 pour la Wallonie (voir les dates dans les conditions de PEB). Avoir un PEB valide est donc devenu de facto obligatoire pour remplir votre rôle de bailleur. Et comme vous pouvez vous attendre à la prolongation de cette mesure stupide et contreproductive (sauf pour l'électorat PS de Benhamou et consorts, évidemment), vous devrez refaire votre PEB tous les 10 ans, même si le but fondamental du PEB est d'informer votre futur locataire et que votre locataire reste 20 ans...