On peut aussi raisonner sur le rendement attendu:
Exemple : si loyer annuel = 10 % = valeur loyer x 10
exemple : loyer annuel = 10.000 euros = valeur 100.000 euros

On peut aussi raisonner sur le prix au m2 dans une région donnée...

Pour ce qui est du précompte imobilier, vous puvez le compter à votre locataire comercial pur autant que ce sit spécifié dans le bail. C'est généralement le cas.

Si vous avez un seul précompte pur l'ensemble de votre immeuble, ce qui est souvent le cas aussi, l'enregistrement a généralement une répartition interne du revenu cadastral. Il faut donc leur demander.

Concernant l'assurance incendie, si vous avez un abandon de recours, que vous l'avez signalé à vos locataires, et que leur contrat ne prévoit pas qu'ils doivent s'assurer, votre courtier doit pouvoir vous dire le pourcentage de surcharge appliqué à la prime de base (généralement 50%. Dernièrement pour moi, 25%) Il est également possible de demander à votre courtier si une surcharge a été appliquée parce que vous avez un café internet en dessous. Cette surcharge ne doit pas être comptilisée à vos locataires des appartements.

Si vous êtes pressé, pressez votre notaire!

La durée de 4 mois est fort théorique. En pressant le notaire, il est fort probable qu'il arrive à boucler l'affaire nettement plus vite. Pour un dossier simple et le notaire doué, une durée d'un mois est tout à fait réalisable...

Si votre proprio vous a donné un préavis, il vous sera toujours loisible de donner un contre-préavis d'un mois. Ceci est surtout intéressant si vous acheté qqch d'habitable directement...

Si le compromis est signé, la vente est faite et parfaite. La signature chez le notaire n'est plus qu'une "formalité administrative". Néanmoins, je n'engagerais pas de frais trop importants, et je ne m'engagerais que sous la condition suspensive de la réalisation de la vente devant le notaire. Mais j'avoue avoir peu d'expérience en la matière

Comme le mentionne Mr Pim, la convention de vente, c'est le compromis.

L'acte notarié qui ne fait que constater administrativement et authentiquement une convention préalable.

Dès lors, si le vendeur vous l'a vendu tel quel, sans rien signaler concernant la cuisine, vous l'avez acheté tel quel sans avoir rien à reprocher à la cuisine.

Si votre notaire est le même que le notaire du vendeur, vous êtes bien mal défendu. On ne conseillera jamais assez d'avoir chacun son notaire: cela ne coute pas plus cher et évite bien des déboires comme le vôtre.

Ceci dit, les enveloppes peuvent contenir beaucoup de choses. Cela peut être des sous, des actes, des n'importe quoi qui n'ont rien à voir avec votre affaire. Pas de parano, c'est encore le mieux.

Pas de panique non plus... avez-vous reçu un état des lieux (non obligatoire) réalisé entre le vendeur et le locataire? Si oui, vous êtes sauvé

Il y a une excellente discussion, relativement longue entre des partisans du "tant que ce n'est pas signé, ce n'est pas signé" et les partisans du "une parole est une parole" sur le lien suivant

Je trouve néanmoins très particulier de laisser un acompte pour une vente qui n'a pas encore eu lieu. Peut-être peut-on considérer que le reçu vaut vente, mais cela me semble très très très hasardeux.

Il me semble également très particulier de laisser en les mains de l'agent immobilier un document signé par une seule des partie dans le cadre d'un document non limité dans le temps. En clair, vous vous retrouvez pieds et poings liés par votre signature sur un compromis, sans limite dans le temps, alors que le vendeur ne l'est pas.

Est-ce que le vendeur a une copie signée par vous du compromis de vente? Est-ce que cette signature s'est passée devant l'agent immobilier? Est-ce que l'agent continue à faire la publicité de la vente de ce terrain? Est-ce que vous aviez été prévenu que la vente n'était pas encore parfaite?

A tout le moins, il me semble qu'il y a manquement déontologique de la part de l'agent immobilier.

Chère Lucie

J'ai longtemps hésiter avant de poster une réponse. Je pense que Mr Pim jugera de l'opportunité de la garder ou non.

Lucie revendique le droit de critiquer les lois. J'assène des réponses à coup de code civil. Mais je pense que le lieu pour critiquer les lois n'est pas ce forum. Ce forum est là pour trouver des réponses pratiques et juridiques à des situations vécues.

Que je sois d'accord avec la loi française, avec la loi belge ou avec la loi slavo-moldave n'importe personne sur ce forum. Ce n'est donc pas la place sur ce forum de discuter de la pertinence des lois.

Etre humain ou non. That's the question? Si tu m'avais lu, si tu nous avais lu, sans être aveuglée par ta colère, tu aurais compris que les personnes qui passent du temps sur ce forum pour essayer de t'apporter une certaine compréhension de ta situation... le font pas pur désinterressement bénévole.

C'est vrai, je suis proprio. C'est vrai, mes locataires me permettent d'aller plus souvent que toi au resto. Mais c'est vrai aussi que je suis conciliant avec les conciliants, et légaliste avec ceux de mauvaise foi.

Tu dis ne jamais avoir insulté ton propriétaire, mais lui avoir mis le nez dans ses abus. Bizarre, s'il demande juste l'application de la loi et du contrat. Mais ne rajoutons pas d'huile sur le feu pour le plaisir d'avoir raison, cela n'a aucun intérêt et ne t'aidera visiblement pas à te mettre à la place de ton proprio pour comprendre son raisonnement.

Si ton proprio est raciste, c'est très dommage. Je ne connais pas sa situation. Il a loué à une étudiante et en est content? Voilà qui intéresse fondamentalement plus le lecteur de ce forum... et qui fait partie fondamentale de ton cas.

En effet, si tu as loué en temps qu'étudiante, et qu'il savait que tu étais étudiante, il n'aurait pas dû (même s'il en avait le droit légal) te louer l'appart pour un contrat de 3 ans.

Le locataire précédent était-il aussi un étudiant? Est-ce un quartier d'étudiant? Est-il propriétaire de toute la maison qu'il loue à des étudiants? Si la réponse est oui, et que tous ces gens ont des contrats de 3 ans, je trouverai personnellement qu'il y a de l'abus, et t'expliquerai pourquoi dans un autre message.

Par contre, si tu n'es pas dans un quartier d'étudiant, et que tu ne lui a pas signalé que tu serais étudiante, tu ne peux pas te plaindre.

Quant à savoir ce que la Belgique a fait pour toi, alors que tu as payé ton minerval, sache que l'état subsidie grassement les écoles, institus et unsiversité en fonction du nombre d'étudiants. L'état belge t'a payé près de 95% du cout de tes années d'études en Belgique... Mes impôts de proprio inhumain qui te sont bien utiles sont donc bien peu respectés...

Chère Lucie,

Je pense bien que tu n'as pas lu ton contrat, que tu n'as pas lu la loi, et que tu n'as pas lu ma réponse.

"Un peu facile" tu dis? Le préavis sert à laisser le temps qu propriétaire pour trouver un nouveau locataire?

Je laisserai le volet sur les coûts indirects et risques locatifs, tu ne le comprendrais pas parce que tu es obnubilée par ton petit cas personnel. Sache que cela représente des sous aussi.

Mais par contre, les frais d'agence, tu devrais pouvoir comprendre, non? Si ton proprio remet en location, c'est parce que tu a décidé de partir (pour tout un tas de bonnes raisons, je te le concèdes). Le proprio, il n'y est pour rien, il n'a pas demandé à ce que tu partes.

Or, relouer, cela coûte, c'est du travail. Et tout travail mérite salaire, non? Pourquoi est-ce que ce salaire devrait être payé par ton proprio, puisque c'est suite à TA décision qu'il doit remettre en location? Pourquoi remettre TA responsabilité sur le dos de quelqu'un d'autre?

Voilà la loi belge, elle te demande d'assumer TA responsabilité.

C'est aussi pourquoi beaucoup d'intervenant sur ce site te propose de chercher toi-même un locataire: c'est toujours sur le principe que tout travail mérite salaire... C'est une manière d'assumer partiellement TA décision. Personnellement, mes contrats sont très durs avec les locataires. Extrêmement durs. Mais légaux, et lus intégralement avec explication avant signature. En cas de souci, si le locataire est conciliant, je le suis aussi. S'il ne l'est pas, je suis en position de force pour ester en justice et il le sait.

C'est aussi pour cela que je te conseille de ne pas trop la ramener en trouvant tout cela scandaleux. C'est écrit dans le code civil, et je ne trouve pas que nos lois méritent d'être insultées, mais méritent au contraire un certain respect.

Je le répète, tout le reste n'est que négociation.... et c'est pas en insultant la partie adverse que tu obtiendras grand chose. Je présume cependant que tu ne m'auras pas lu jusqu'ici, tu aura été trop énervée de ta propre bêtise d'avoir signé un contrat de location pareil...

Ceci dit, Lucie, fait gaffe que je ne sois ton proprio...

A bientôt?

Vu sur www.notaire.be:

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L'acheteur d'un bien immobilier doit payer à l'État une taxe: c'est le droit d'enregistrement. Le taux normal de ce droit est de 12,5%, mais, dans certains cas, il peut être réduit à 6%. (Pour la région flamande, ces taux sont de 10% et 5%, pour la région bruxelloise, il n'y a plus de taux réduit).

Dans le but de favoriser l'accès à la propriété pour les habitations modestes, un régime de réduction des droits fiscaux d'enregistrement est prévu. Il ne sera perçu que 6% au lieu de 12,5% (ou 5% au lieu de 10% en région flamande). Bien entendu, pour pouvoir profiter de cette réduction, les acquéreurs doivent remplir certaines conditions.

Attention: Suppression de ce droit réduit à Bruxelles depuis le 1 janvier 2003

    Habitations modestes

La première condition à remplir pour pouvoir bénéficier de la réduction de droits est relative à l'immeuble acquis. Il doit avoir un revenu cadastral (non indexé) de maximum  745 €. Si ce revenu cadastral est de 746 €, l'acquéreur de l'immeuble paiera 12,5%.

   Ce plafond de 745 € peut toutefois être augmenté pour les familles nombreuses. Il sera porté à:

845 € pour l'acquéreur qui a trois ou quatre enfants à charge,

945 € s'il a cinq ou six enfants à charge,

1.045 €, s'il a sept enfants à charge ou plus.

Pour prouver la réalité du revenu cadastral, la demande de réduction doit être accompagnée d'un extrait cadastral récent, précisant ce à quoi devra servir cet extrait. L'administration peut envoyer un délégué chargé de vérifier si le revenu cadastral correspond toujours à la réalité. Si ce n'est plus le cas, l'administration peut toujours revoir ce revenu.

    Unique bien immobilier

Cette réduction n'est accordée que si l'immeuble acquis est l'unique bien possédé par l'acquéreur ou son conjoint.  (....)

    Obligation d'habiter le bien

La réduction de droits n'est accordée que si Bernard ou Anne occupent effectivement le logement: Ils doivent se faire inscrire dans les registres de la population ou dans le registre des étrangers à l'adresse de l'immeuble acquis.

L'inscription doit avoir lieu endéans un délai de trois années qui suit la date de l'acte notarié d'acquisition, et doit être effective pendant une durée ininterrompue de trois ans. Si ces conditions d'occupation ne sont pas respectées, l'acquéreur devra payer à l'administration, non seulement la différence de droits entre le droit normal de 12,5% et le droit réduit de 6%, soit 6,5%, mais aussi une amende qui peut atteindre 6,5% complémentaires. Dans ce cas, le droit payé serait de 19%!

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J'ai fait changer des vannes sur des radiateurs de 50 ans, sans aucun problème.

Si votre plombier ne sait pas changer vos vannes sans vous plomber le portefeuille, changer de plombier est plus facile que de changer de portefeuille.

Si c'est une résidence principale, voici le texte de loi d'application:

20 FEVRIER 1991. - Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur
Article 3: § 6. (Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
  Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
  Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue

Copiez-collez le dans votre courrier mentionnant que vous avez effectivement envoyé votre renon 3 mois à l'avance (et il s'agit de 3 mois de date à date, et pas de 3 mois qui commencent le premier jour du mois qui suit votre envoi), et que dès lors vous êtes en droit d'invoquer la fin du contrat.

Terminez par une phrase type d'avocat qui laisse croire que vous aussi, vous avez consulté un avocat :

"La présente vous est envoyée sous toute réserve généralement quelconque, et sans reconnaissance préjudiciable"

Ne vous laissez pas impressionner quoi, vous êtes dans votre droit.