Etonnant, il a confondu Zola et Hugo.

Ce qui n'est pas vraiment un problème lorsque l'on a tellement de mains ...

Ce bail est aujourd'hui réputé conclu pour 9 ans (= 2002), puis prorogé à chaque fois pour 3 ans (= 2005, 2008). Quand exactement le bail a-t-il été conclu ?

Quoi qu'il en soit, il est résiliable :

- à son échéance, moyennant un délai de préavis de 6 mois
- à tout moment, pour cause d'occupation personnelle (mais c'est quoi le projet de la villa alors ?)
- pour cause de travaux qui excèdent l'équivalent de 3 ans de loyer, mais à l'échéance de chaque triennant seulement (donc, il vaut invoquer la fin de bail, de sorte à ne pas devoir vous justifier des travaux).

Comme vous l'a très bien expliqué Grmfff!, si vous donnez le congé, faites le sans préjudice de votre droit de poursuivre la résolution du bail aux torts des locataires pour cause de retards de loyer (le paiement du loyer est l'une des obligations principales qui incombent au locataire).

Ceci dit, si vous entendez habiter personnellement le bien et que vous craignez la mauvaise foi des locataires, vous donnez le congé pour ce motif (6 mois si le bail est enregistré, sinon 3 mois, à condition de signifier le congé dans les 3 mois de l'acte authentique de vente) et vous faites valider ce congé par une décision du juge de paix dès à présent. Si j'ai bien compris, dans le cas de ce scénario, le prix de vente en tient compte.

Si vous empruntez, expliquez la situation à votre banquier et demandez-lui un sursis pour le paiement des tranches de capital les premiers mois, de sorte que vous vous limitez uniquement au paiement des intérêts de votre prêt. Ca peut donner un petit ballon d'oxygène.

Bien à vous,

Ceci est autre chose évidemment. Le notaire doit établir un cahier des charges, qui varie selon la cause de la vente (volontaire, poursuite d'un créancier, partage judiciaire).

Ensuite une campagne de publicité est organisée à propos du bien proposé à la vente, avec possibilité de visites, etc.

Ceci dit, même en cas de vente à la poursuite d'un créancier, une vente sous seing privé peut toujours être envisagée lorsque cela est dans l'intérêt des créanciers, voire des propriétaires (lire, lorsque le prix convenu est correct).

Cela peut donc en effet encore prendre quelques mois avant la vente proprement dite.

Cordialement,

Un peu bizarre comme situation. En général, un propriétaire se renseigne avant la mise en vente sur le prix, mais soit ...

Sans doute le notaire va-t-il vérifier les résultats des ventes publiques pour des habitations similaires dans un quartier comparable. Mais ce  n'est jamais qu'une supposition. Cela ne devrait pas prendre beaucoup de temps, mais il faut néanmoins le trouver.

Bien à vous,

Si donc il y a contrat, mais qu'un mauvais document a été envoyé : "Il est interdit au vendeur de facturer des appels téléphoniques pour lesquels le consommateur doit payer le contenu du message, en plus du tarif d'appel, lorsque ces appels concernent l'exécution d'un contrat de vente déjà conclu."

Cordialement,

Essayez du côté de l'article 132 de la nouvelle loi communale et la compétence conférée au bourgmestres lorsque l'urgence le requiert.

Pour les infractions urbanistiques, c'est le ministère public qui poursuit me semble-t-il.

Cordialement,

L'arrêt de la Cour constitutionnelle que vous citez est, malheureusement pour vous, de l'histoire ancienne.

Il convient en effet de situer cet arrêt dans une série de décisions prises par la Cour de cassation à propos de la répétibilité des frais de l'avocat.

Depuis plus de 150 ans, le Cour avait invariablement adopté la solution que ces frais ne faisaient pas partie des dépens et ne pouvaient pas être mis à charge de la partie condamnée ... jusqu'à un fameux arrêt du 2 (ou 4, je ne me souviens plus bien) septembre 2004.

Et patatra. Alors que doctrine était partagée depuis des années sur la question et que personne ne s'y attendait, la Cour, qui a parfois plus d'un tour dans son sac, décide que ces frais font partie du dommage en raison d'une faute extra-contractuelle si et dès lors que la complexité du procès justifient l'intervention d'un avocat.

Mais alors quid du dommage en matière contractuelle. La Cour l'admet dans un autre arrêt.

Mais quid des dettes de somme (votre cas) ? Ici, c'est en toute logique que la Cour s'est référé à l'article 1153 du Code civil qui prévoit une indemnité forfaitaire pour dette de somme.

Mais à combien évaluer cette partie du dommage pour les autres dettes que celles de somme ? Et c'est ici que les Romains s'empoignèrent, les uns estimant que le juge ne pouvait avoir de regard sur le dossier de l'avocat pour évaluer le travail fourni en raison du secret professionnel, les autres au contraire estimant que c'était une condition nécessaire pour pouvoir respecter le principe de la réparation intégrale.

Repatatra, voilà que l'on y mêle la Cour constitutionnelle, notamment avec la question de savoir si la nouvelle interprétation donnée par la Cour de cassation de certaines dispositions du Code civil n'est pas de nature à créer des situations discriminatoires, en ce que pour certains contentieux (surtout en matière familiale), il ne peut être question de faute contractuelle ou extra-contractuelle. Réponse de la Cour constitutionnelle : certes, il y a des situations discriminatoires, mais seul le législateur est apte à régler la question.

Tout ceci pour dire que le législateur a adopté une loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et des frais d'avocat.

Un arrêté royal portant exécution de cette loi fixe des barèmes avec, par type de contentieux, un montant minimum et un montant maximum que le juge peut allouer, en fonction de la complexité de l'affaire jugée.

Il ne faut pas pour autant croire que l'affaire est ainsi réglée. Encore récemment, un juge au pénal a posé une question préjudicielle relative à la nouvelle loi par rapport aux droits de la partie civile dans un procès pénal. Affaire à suivre ...

Bien à vous,

Ce n'est là que l'application du principe que les conventions n'obligent que ceux qui y sont partie. Il n'existe en effet pas de lien contractuel entre la copropriété et le locataire. C'est par l'effet de la loi que les statuts sont opposables au locataire (art. 577-10 du Code civil), ce qui ne dispense par le copropriétaire d'être tenu de l'inexécution de son locataire à l'égard de la copropriété.

Bien à vous,

Les réglementations varient d'une région à l'autre, mais en principe, il faut un permis de lotir pour diviser une propriété en vue d'en céder une partie. Etant donné les surfaces dont vous faites état, il me semble peu probable que de telles autorisations soient délivrées dans ce cas précis.

Mais pour s'en assurer, le seul moyen est de prendre contact avec le service de l'urbanisme de la commune où est située la maison.

Bien à vous,