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#3221 Re : Copropriétés forcées » A.G. et répartition des frais » 10-03-2011 12:28:26
Il me semble que tous les CP doivent être convoqués à l'AG, mais que si les frais relatifs aux garages sont imputés uniquement aux CP propriétaires de garages, seuls ces derniers pourront voter.
Cette méthode est supprimé par la loi de 2010. Cette ACP devra créer des ACP partielles pour permettre cette méthodique.
#3222 Re : Copropriétés forcées » Problème condensation - isolation toiture » 07-03-2011 19:11:57
L'isolation du toit est elle commune???
L'enveloppe du bâtiment, y compris son isolation "normale" contre l'infiltration des eaux, du froid/chaleur, ... est selon moi commune, sauf dispositions contraire des statuts.
Exception classique: le verre des fenêtres, mais il en a d'autres.
#3223 Re : Copropriétés forcées » Acte de base avec erreurs » 09-03-2011 03:52:16
Je rejoindrais bien l'avis de Grmff et sa proposition conjointe d'isoler aux frais de l'ACP pour motiver les perdants. Plus qu'un sous-entendu, l'uniformisation européenne et la sensibilisation aux économies d'énergie sont autant de signes précurseurs d'un alignement sur la législation française.
On va s'aligner sur les directives européens, où les Français sont les précurseurs.
(- 50% de consommation d'énergie pour 2030/2040).
Est-ce possible? Je crois que oui.
Dans mon ACP (construit en 1975/1980) par exemple on peut facilement économiser 30% d'énergie et récupérer cet investissement en 2 ou 3 ans à 100%.
Et encore 20% en investissant un peu plus. Là l'investissement en sera récupéré qu'après 4 ans. Il s'agit de remplacer 50% de la tuyauterie. Mais elle commence à devenir vétuste et pose quand même des problèmes. Donc remplacer on devra. Mieux vaux le remplacer par un système cohérent ou lieu de réparer à fur et mesure des incidents et rester en finale avec un vieux système non-performant.
Cela n'est pas encore réalisé, parce qu'on ne voit pas plus loin que les charges du mois suivant au maximum.
#3224 Re : Copropriétés forcées » Acte de base avec erreurs » 09-03-2011 03:52:16
A noter aussi qu'en France, le système "global" réparti aux surfaces ou quotités est illégal, afin de responsabiliser les consommateurs.
Si cette loi passe en Belgique aussi, rien ne vous obligera à payer pour l'isolation de celui sous la toiture ou sur les garages.... Toujours bon à sous-entendre en AG...
... Ayant été et étant présent dans des groupes de travail officiels, je peux dire que le tendance que Grmff indique est fort probable, mais envers le gestionnaire de l'ensemble (= ACP). C'est l'ACP qui devra isoler l'ensemble du bâtiment vers l'extérieur (sol - murs -toit).
#3225 Re : Copropriétés forcées » A.G. et répartition des frais » 10-03-2011 12:28:26
Si seuls les propiétaires qui ont un garage sont convoqués, peut-on encore appeler cette réunion "Assemblée Générale extraordinaire" ?
Le syndic ne peut convoquer une AG d'une partie spécifique de copropriétaires que si l'ACP a créé préalablement une ACP partielle sans personnalité juridique, donné le nom, fixé le siège, déterminé qui sera le premier syndic (adjoint) et fixé les modalités de son conseil de copropriété.
Il faut un acte authentique, pour attribuer un numéro BCE d'établissement (et pas d'entreprise) à cette ACP partielle.
Donc en pratique il faut environs 6 mois avant que cette ACP partielle puisse réellement démarrer, si tout va bien.
Dispositions légales d'application depuis le 01.09.2010:
Art. 577-7 CC.
§ 1. L'assemblée générale décide :
...
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
...
g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante.
#3226 Re : Copropriétés forcées » Présidence d'une AG » 05-03-2011 17:27:51
Je ne vois pas en quoi c'est contraire à la loi sauf si clause des statut limite la possibilité de ce porter candidat.
Donc ... c'est contraire à la loi.
Si le syndic sait qui va présider, il peut "préparer" la séance avec lui. L'incertitude de savoir qui sera président, rend cette collusion moins probable.
PS Vécu un cas concret en 1983.
#3227 Re : Copropriétés forcées » collusion entre syndic et contrôleur des comptes » 06-03-2011 09:15:59
Ce qui m'intrigue est la phrase:
"Le dentiste/fiduciaire/... possèdent 4 appartements dans le même immeuble dont il est le maître d'ouvrage !"
Ayant fait un peu de recherche et ayant résidé dans la province du Luxembourg quelques mois (agréables), il est un fait que vous n'avez que trois solutions:
1. admettre cette situation et vivre avec
2. quitter cette situation et vendre
3. faire face et essayer de le résoudre pas par pas (= lentement) structurellement.
Personnellement j'ai choisi la solution 3, vu mon contexte professionnel (comptable avec une expérience juridique et une expérience de syndic bénévole).
Onze ans après le premier constat j'en suis arrivé à un jugement dit '"final". C'est le 11ème jugement et 2ème en appel (le premier avait de fait envoyé la problématique du pénal vers le Civil).
J'ai un avocat, qu'on dit du type "provenciale", très compétent.
Un grands principe: on joue la balle et pas l'homme. Ce qui ralentie parfois fortement la procédure, mais est finalement rentable.
J'ai eu droit à tous les procédures imaginables, vu le montant en jeu. L'avocat principal de l'ACP est un Juge suppléant dans un canton voisin et membre actif de l'Ordre des avocats. En tout j'ai eu en face de moi déja 7 avocats, dont 4 ont déja abandonnés. L'avocat avec plus d'ancienneté est l'épouse du syndic en cause. Le 3ème travaille dans le cabinet d'un assesseur de l'IPI.
Tout ceci n'est pas un vrai obstacle si:
- on accepte que la justice est lente, vu les droits de défense
- on joue la balle et pas l'homme (Ex.: la comptabilité et pas le comptable)
- on a une attitude assertive, mais pas agressive
- on reste poli avec tous les copropriétaires et autres résidents, n'importe ce qui arrive
Dans votre cas concret je suggère, si vous continuez
- que vous devenez membre du SNP ou du CNIC
- que vous contactez leur service juridique par écrit
La voie par le SNP donnera plus de résultat sur court terme, mais la voie par le CNIC pourra être plus utile sur moyen ou long terme. Je suis membre des deux, actif au sein du CNIC, mais j'apprécie fortement le travail du SNP.
Le SNP, dans la personne de Olivier HAMAL, son vice-président wallon, a comme association de propriétaires su imposer les changements qu'il fallait sans toucher aux intérêts des bailleurs.
Le CNIC est certes plus petit, mais se concentre uniquement sur la défense des intérêts des copropriétaires, résidents ou non.
Dans votre cas vous êtes opposé en fait à un bailleur-investisseur, ce qui pourrait poser un problème au sein du SNP, mais je ne le crois pas. En tout cas pas sur court terme. Ce qui vous intéresse maintenant.
Fixez le bût à atteindre avec votre vie, voyez si une longue procédure s'y intègre sans causer de grands problèmes, demandez conseil et faites votre choix.
Dès que ce choix est fait, exécutez le pas par pas, mais à chaque fois il faut vérifier si tout reste dans le cadre initial. Si non, il faut refaire l'analyse initiale.
Il sera impossible d'obtenir 100%. Votre bût doit être vivable si vous n'obtenez que 60% à 80% (ce qui est classique).
En lisant les conseils de dach, j'y ajoute quand même que le syndic doit prouver qu'il vous a informé. Cette information pouvait être orale durant l'AG avant 01.09.2010.
Le conseil les plus judicieux de dach est: il faut prévoir de perdre, alors tout évènement n'aura pas de conséquences imprévues.
Bonne chance,
#3228 Re : Copropriétés forcées » Présidence d'une AG » 05-03-2011 17:27:51
luc a écrit : Citation :Art. 577-6 CC...
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire...Et si aucun copro ne se dévoue ???
A notre dernière A.G. à la côte, c'st le président du C.C. qui a assumé cette tâche, personne ne désirait être président et tout s'est passé comme "avant". Il est copain du syndic
Si l'AG accepte un président qui est mandataire dont l'exécution du mandat d'exécution (syndic) ou de surveillance (membre CdC, commissaire aux comptes, ...) est mis en doute, alors l'AG prend des risques.
Alors l'AG en accepte les conséquences, qui peuvent être draconiennes (par exemple annulation de toutes les décisions de l'AG suite à un président qui mélange ses intérêts privés avec ceux de la copropriété).
S'il y a dégâts, alors elle ne pourra pas les opposer aux mandataires en question, puisque cette décision prise en toute connaissance de cause.
Ceci naturellement si tout l'information était identifié et mis à disposition par le syndic au moment de l'envoi de l'invitation de l'AG, ou plus tôt. D'où l'importance accru de l'invitaton.
Résumé: il n'est pas interdit par la loi d'être stupide, mais il faut en porter les conséquences, si on ne se protège pas en prenant ses précautions comme un bon père de famille ferait.
#3229 Re : Copropriétés forcées » Présidence d'une AG » 05-03-2011 17:27:51
Art. 577-6 CC
...
§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
...
Le statuts ne peuvent pas "être plus sévères" que la loi et imposer des normes, comme le CP avec le plus grand nombre des quotités, le plus ancien, le plus vieux, ... .
De par la loi de 2010, TOUT CP a le droit d'être nommé président de l'AG, mais aussi d'en subir personnellement les conséquences (Art. 1382 CC, ...) si par exemple les décisions de l'AG sont annulés parce que par exemple un mélange d'intérêts existe dans son chef.
Art. 577-14 CC
Les dispositions de la présente section sont impératives.
Les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
"la législation en vigueur" = tous les lois belges, en plus de la loi du 02.06.2010. Donc par exemple les parties de la loi de 1994 qui n'ont pas été changé, ...
#3230 Re : Copropriétés forcées » collusion entre syndic et contrôleur des comptes » 06-03-2011 09:15:59
Une solution est de constater qu'un mélange des intérêts existe en ce qui concerne le commissaire aux comptes.
Le risque est grand que cette personne revienne avec une autre casquette.
Solution: nommer un commissaire aux comptes externe au moins pour les comptes à partir de 2010, avec éventuellement la mission de jeter un coup d'oeil sur les comptes 2007 à 2009.
#3231 Re : Copropriétés forcées » Acte de base avec erreurs » 09-03-2011 03:52:16
Ma question est la suivante :
- Si l'acte de base a été rédigé avant la fin de la construction ;
- Si cet acte règle une répartition des charges sur base d'un élément technique qui, au final, n'a pas été réalisé;
--> Est-ce que cela invalide le mode de répartition de ces charges ? (donc annulation sans unanimité de l'AG).
Les actes des statuts (acte de base, règlement de copropriété et règlement d'ordre intérieur) sont en principe fait avant la construction. Le dernier acte (ROI) est en principe voté lors de la première AG et publié sous seing privé.
Le groupe des plans originaux à une échelle spécifique ont été joint à l'acte authentique des statuts. Des plans du lot privatif (appartement, cave, garage, boîte aux lettres, ...) ont été joints à l'acte d'achat initial.
A la fin de la construction, lors de la réception provisoire des parties communes, le promoteur doit indiquer les points qui ont été changé, pas fait ou ajoutés.
Il doit à ce moment déposer les plans "as build" provisoires et entamer la régularisation des permis d'urbanisme et d'environnement attribués, mais pas encore vérifié avec la situation réelle.
Dès que cette procédure est finalisé, il peut faire les plans "as build" définitifs et les remettre à l'ACP. Ces plans serviront à la procédure d'adaptation éventuelle des statuts (quotités, ... ) aux frais du promoteur (et/ou des CP intéressés par ces adaptations).
C'est seulement quand toute cette procédure est finalisé (= accord des services publics compétents quand à l'exécution concrète des permis ET de tous les CP pour les changements des statuts) qu'on peut clôturer la procédure de la réception définitive.
Dans tout ce contexte il est en fait impératif d'avoir un syndic d'ACP, qui est indépendant du promoteur et qui n'est pas un syndic de l'immeuble du promoteur.
#3232 Re : Copropriétés forcées » Syndic non agréé IPI » 08-03-2011 11:50:54
Le propriétaire, société ou non, agréé ou non, peut être syndic, bénévole ou non.
A noter que les sociétés immobilières patrimoniales ne doivent pas être "agréée IPI".
Effectivement, le propriétaire d'un lot privatif, membre de l'AG (= avec des quotités), peut être syndic de l'ACP selon le Code Civil.
Un AR, basé en fait sur une loi de 1924, doit céder le rang à une loi de 1994, qui adapte la loi de 1924 et qui est confirmé par une loi de 2010.
Le Juge de Paix ne pourra pas prouver une négligence sur base du Code Civil, si le syndic n'est pas agréé IPI.
Le Tribunal de Commerce, qui est en principe compétent, devra constater qu'elle n'est pas compétent, puisque l'AR de 1993 n'a pas été adapté à la loi de 1994.
Cet AR de 1993 règle, en ce qui concerne la "copropriété normale", l'agrégation de fonctions. Comme la fonction de syndic d'immeuble qui a été supprimée par la loi de 1994 en date du 01.08.1995 et remplacé par le syndic d'ACP dans le cadre du statut de "copropriété forcée".
Vous croyez que c'est un détail? Je ne pense pas. On touche aux sous des copropriétaires.
Un syndic sous le statut de la loi de 1924 peut prendre des décisions "nécessaires" sans que l'AG puisse dire quelque chose, mais le syndic sous le statut de la loi de 1994 ne peut prendre des décisions qui sont "nécessaires ET urgents ET provisoires"
Le futur gouvernement devra donc plancher sur la nécessité et la structure d'agrégation des syndics, agréé AI ou non, propriétaire ou non. Ce qui tend à devenir un système paritaire similaire à celui du Tribunal de Travail.
#3233 Re : Copropriétés forcées » collusion entre syndic et contrôleur des comptes » 06-03-2011 09:15:59
@ luc: dans notre langage courant francophone en Belgique, on désigne "fiduciaire" pour une entreprise spécialisée en comptabilité.
Donc la définition Wikipedia n'est pas appropriée ici.
Ce mot est en effet remplacé vers 2004 par le mot trust, dans le sens utilisé par moi.
@ luc: Pour les 3.000 €, votre interprétation de détournement d'actifs ne repose pas sur l'histoire racontée par "luciole". En tout cas, ce n'est pas comme ça que je l'ai compris. Donc, n'allons pas trop vite en besogne.
Trop vite ? Quand je lis le reste de votre intervention je ne le crois pas.
Mais je vous donne entièrement raison que cela sort du cadre du forum et doit être traité par un professionnel indépendant et spécialisé.
#3234 Re : Copropriétés forcées » Syndic non agréé IPI » 08-03-2011 11:50:54
Un AR de 1993 qui exécute une loi de 1994?
Je ne trouve nulle part dans cette loi de 1994 qu'un syndic puisse gérer un immeuble en copropriété forcée, mais bien autre chose.
Par exemple dans l'Art. 577-5 §3 (cette disposition était déja présente dans la loi de 1994).
Bizarre ... .
#3235 Re : Copropriétés forcées » collusion entre syndic et contrôleur des comptes » 06-03-2011 09:15:59
D'abord citation d'un texte de la page Fiduciaire de Wikipedia:
Par abus de langage, le terme « fiduciaire » représente au XXIe siècle une personne physique ou morale à laquelle est temporairement transférée la propriété de biens ou de droits, qui constituent une masse séparée dans son patrimoine, à charge pour elle d’agir dans l’intérêt du constituant ou d’autres bénéficiaires ou dans un but déterminé.
Puis votre histoire des 3.000 EUR indique que le dentiste/contrôleur aux comptes/propriétaire de la fiduciaire veut transférer 3.000 EUR de la masse de la fiduciaire en faillite vers sa fortune privé. Ce qui est plus qu'illégal.
C'est donc possible qu'il s'agit d'une faillite frauduleuse, où l'ACP est un acteur non-consentant et en fait victime.
Le syndic actuel devrait d'urgence en informer le Procureur du Roi, le curateur et convoquer une AGE pour préserver les droite de l'ACP en justice.
#3236 Re : Copropriétés forcées » travaux et problemes paiement..... » 02-03-2011 06:22:22
luc a écrit :
Pour plus d'info sur les honoraires des avocats voir entre autres ...FAQ (Questions fréquentes) sur le site de l'Ordre des Architectes.
(cfr mot mis en gras)
Beau lapsus
Effectivement c’est un lapsus, mais en fait pas tellement.
En effet en lisant « l’Avis aux débiteurs de commissions, courtages, ristournes, vacations, honoraires, gratifications, rétributions ou avantages de toute nature de 2011 » sur un site du SPF Finances je me demande si au nom de la transparence un syndic peut refuser d’établir annuellement les fiches 281.50 pour ce type de dépenses payés à des architectes, avocats, syndics, mais aussi à des copropriétaires-mandataires de l’ACP.
Et ceci quand on sait que le non-établissement de ces fiches ne rend pas impossible de taxer ces revenus, mais rend possible que la responsabilité de l’ACP est engagée.
Comme mandataire, ce que le syndic en somme est puisque selon l’IPI c’est lui le comptable de l‘ACP, il doit donner en application du Code Civil (Art. 1984 à 2010 CC) priorité aux intérêts de son mandant (l’ACP) et pas à ses propres intérêts. Son intérêt est que ces honoraires ne sont pas connus par le Fisc et l’intérêt de l’ACP est qu’elle ne puisse pas être rendu responsable envers le Fisc des conséquences des agissements fiscales de ses mandataires.
Si le syndic ne veut pas, alors le règlement de copropriété peut l’imposer.
Pour des motifs pratiques il est conseillé d’attendre la publication de l’AR sur le schéma minimal des comptes de l’ACP, qui devrait être publié prochainement. N’oublions pas que ce sont les copropriétaires qui décident du contenu de ce règlement, et pas le syndic.
Toute la liste des avis des fiches individuelles 281 et les relevés 325 correspondants pour 2010 est accessible en allant sur la page « Avis aux employeurs et autres débiteurs de revenus - Revenus de 2010 ».
#3237 Re : Copropriétés forcées » travaux et problemes paiement..... » 02-03-2011 06:22:22
actros1730 a écrit : Ici, l'architecte, qui semblait déjà avoir l'aval du syndic pour la réalisation des travaux, et ceci avant le vote, a de plus, lors de l' AG extraordinnaire suivante, " laissé" tomber 2% de ses 8% de commission....
Le pourcentage affecté à l'architecte ne correspond pas à une commission !, mais à des honoraires couvrant ses prestations et sa responsabilité.
Ne mélangeons pas les genres svp.
Pour plus d'info sur les honoraires des avocats voir entre autres ...FAQ (Questions fréquentes) sur le site de l'Ordre des Architectes.
Pour plus d'info sur le principe des commissions voir la page Commission (rémunération) de Wikipedia.
En soi les commissions sont parfaitement légales, s'ils sont donnés d'une façon transparente. Lire pour cela l'Art. 577-8 §4 15° CC concernant le mélange d'intérêts. Si cet article n'est pas appliqué, alors elles deviennent illégales envers l'ACP.
Si l'architecte n'est pas choisi par l'ACP (= AG), alors on peut selon moi émettre un doute. Une diminution d'honoraires de 25%, laisse au moins planer un doute quand à la manière que cet architecte détermine ses frais ou ses recettes.
#3238 Re : Copropriétés forcées » travaux et problemes paiement..... » 02-03-2011 06:22:22
La réponse se trouve dans l'acte de base de votre immeuble.
D'une façon générale, les travaux nécessaires à l'entretien et à la bonne conservation de l'immeuble se votent à la majorité simple (50%+1 voix) et les travaux de rénovation ou d'amélioration de l'immeuble se votent à 75% des voix. (par exemple remplacer une porte de rue par une porte de sécurité). Le critère n'est pas le prix des travaux, mais la catégorisation de leur finalité.
La réponse se trouve pas dans les statuts, mais dans la loi ...
Art. 577-7 CC.
§ 1.L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
...
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic;
...
Donc:
- ou bien le syndic décide et l'AG peut/doit lui refuser la décharge s'il a dépassé son mandat et si suite à cela sa décharge n'est accordé pas moyennant un majorité absolue de 50%+1
- ou bien les travaux se décident préalablement à l'AG avec une majorité de 75%
En tenant compte avec la disposition suivante, qui est impérative:
Art. 577-8 § 4. CC
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
...
3° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
...
#3239 Re : Divers (hors achat/location) » Une chose m'échappe. » 14-03-2011 19:17:12
Les 4 dernières lignes du post de Luc n'engagent que lui...
Efffectivement, mais en suivant ce raisonnement cette ligne n'engage que vous ...
Mais ...
1. C'est pourquoi le contenu d'un forum ne peut pas être diffusé sur d'autres sites. Ce qui est le cas actuellement avec différentes interventions sur ce forum, qui son repris pratiquement textuellement sur un site commercial d'un visiteur éminent de ce forum.
2. Vous savez trés bien que je ne parle pas dans le vague, mais comme je confronte des idées reçues au cadre parfois très large imposé par la loi, je suis dans le collimateur de certaines personnes et je suis percu par eux comme un emmerdeur (mais seulement par eux).
J'ai déja survécu une dizaine d'AG où on a utilisé toute la gamme (je dis bien toute la gamme) pour faire taire un CP qui voulait au début seulement parler des normes Kyoto ... . Mais finalement j'ai constaté que mes questions en somme anodine perturbaient l'ordre établi et le chiffre d'affaires de certains intervenants dans ma copropriété.
NB Tant que la situation avec ce site commercial, mentionné au point 1, perdure ...
@PIM
Un MP est en route ...
#3240 Re : Copropriétés forcées » travaux et problemes paiement..... » 02-03-2011 06:22:22
Trois liens à visiter:
- Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS)
(lire d'abord la légende à droite - chercher "rénovation")
- Contrôle du cahier des charges et son concordance avec le
Règlement régional d'urbanisme (Région Bruxelloise - 2006)
Mais le plus important pour vous à ce moment est probablement celui-ci:
- Le Centre Urbain, qui "conseille tout bruxellois soucieux d'un développement urbain durable pour son habitat".
Contactez les par téléphone ou va les visiter sur place.
Insistez sur le manque d'information du syndic vis à vis des copropriétaires.
Une autre possibilité est d'aller chez votre notaire avec l'acte d'achat et lui demander conseil concernant un vice caché lors de l'achat. Est-ce les décisions sont bien mentionnés dans les documents remis lors de l'achat?
Attention son avis sera peut-être partial, s'il n'y avait qu'un notaire.
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