La question mérite de s'y attarder. De prime abord, j'aurais tendance à dire que le bail conclu sous l'ancien gouvernement de la loi, y reste soumis.

Mais le bail étant un contrat successif, un doute persiste.

La résidence principale est une question de fait. C'est le lieu où l'occupant vit les principales activités de sa vie privée (manger, dormir, se détendre, etc.). Le domicile participe à la démonstration de la question, mais n'est pas une condition en soi.

En ce qui concerne la garantie locative, la loi est claire. Il s'agit d'une garantie sans dépossession du locataire. En conservant la somme d'argent, le bailleur est néanmoins tenu d'un intérêt, au taux normal du marché. S'il est en demeure de placer la somme sur un compte individualisé ouvert au nom du preneur, le taux est porté au taux légal (actuellement 5,50 %) jusqu'à ce qu'il ait satisfait à l'obligation. Pour la Cour d'appel d'Anvers, l'obligation de placer la somme d'argent qu'il détiendrait sur un compte individualisé, repose exclusivement sur le bailleur (bien qu'à mon avis, l'intervention du locataire est indispensable).

En ce qui concerne l'indexation, elle ne peut se faire qu'une fois l'an et au plus tôt à la date anniversaire du bail. Si le bailleur (ou le locataire) néglige de poursuivre l'indexation à la date anniversaire, il peut encore la poursuivre, avec un effet rétroactif limité à maximum trois mois (hormis le mois en cours). Exemple : date anniversaire = 01/02. Le bailleur veut indexer en juillet --> il peut remonter jusqu'en avril maximum.

L'absence d'état des lieux d'entrée, enfin, profite au locataire, puisqu'il est présumé restituer les lieux dans l'état où il les a reçus. Il s'agit cependant d'une présomption réfragable, c'est-à-dire qu'elle peut être renversée par des preuves contraires (factures de travaux, ...).

La convention fait la loi des parties. Elle s'impose à elles, à moins d'une disposition légale impérative ou d'ordre public contraire. Même dans ce cas, la nullité de la clause illicite doit être constatée par un juge pour produire quelque effet.

Dans le présent cas, il s'agit, j'imagine d'un bail de résidence principale.

Du point de vue des charges, l'article 1728ter précise textuellement : "Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles."

Les parties ont opté pour le forfait, ce qui est parfaitement conforme à la loi. Je dirais que la seule limite, est que la convention doit être exécutée de bonne foi. S'il devait dès lors y avoir abus de charges (consommation sans compter, qui ne serait pas celle d'un bon père de famille - p.ex. robinet qui coule en permanence, chauffage continu, etc.), je suis d'avis que le bailleur pourrait réclamer ce qui excède une consommation normale, qui serait celle d'un bon père de famille.

Une astuce tout de même, l'article 7 de la législation sur les baux de résidence principale précise tout de même ce qui suit : "A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible."

Chaque partie peut donc demander la conversion de charges forfaitaires en charges réelles, qui sont préférées par la loi. Ce n'est cependant que le juge qui peut modifier la convention. Il faudrait vérifier, mais je pense que cela doit être possible, que les parties peuvent en convenir de commun accord, sans avoir à faire entériner cette nouvelle convention par le juge. La conversion doit en outre être possible, ce qui suppose une infrastructure de comptage.

En cas de colocation, le locataire (au sens absolu du terme) est formé par un ménage de personnes.

Le ménage est ici entendu comme une unité économique. Il y a donc un bailleur (Mr, Mme, Mr et Mme, association de personnes) et un locataire (une, deux, trois personnes, congrégation religieuse, ...).

Si vous prévoyez de louer à un ménage, prévoyez des clauses de solidarité et d'indivisibilité en les cocontractants.

Ceci dit, quand on analyse quelque peu de manière générale la carte, l'on constatera que les quartiers a grande déperdition calorifique coïncident de manière frappante avec les quartiers populaires de Bruxelles.

En d'autres termes, en juxtaposant cette carte sur une autre qui représenterait les ressources financières des ménages bruxellois, l'on constatera une corrélation évidente entre pauvreté et défaut d'isolation.

Sans autre mesure, je puis dès lors prédire, avec plus ou moins de précision, à quoi va aboutir l'audit financier ...

Le texte de l'article 10 est pourtant limpide (du moins sur ce point, car pour le reste ...) :

Doctrine et jurisprudence semblent assez d'accord sur la question.

Soyons clairs.

Un bail de courte durée n'est pas résiliable avant son échéance. Certains juges admettent cependant la légalité de clauses de résiliation anticipée stipulées au profit du seul locataire.

Un bail de courte durée ne peut être prorogé qu'une seule fois et aux mêmes conditions, ce qui ne vise pas la durée. Le bail prorogé, pour être encore considéré comme bail de courte durée, ne peut, compte tenu de la durée du premier terme, excéder trois années au total. Sinon le bail est réputé conclu pour neuf ans.

Enfin, et c'est sans doute le plus important dans ce poste, si vous louez, tout en ayant l'intention de vendre, vous devez vous assurer de ne pas commettre de faute à l'égard de votre locataire. Je m'explique.

La location d'un immeuble n'empêche en aucun cas sa vente. La loi organise un système de subrogation de l'acheteur au vendeur, en sorte que le bail est en quelque sorte réputé conclu dans le chef de ce dernier.

Par contre, l'une des principales obligations d'un bailleur, est de permettre à son locataire de jouir paisiblement des lieux loués. Si l'acheteur subrogé, peu après la location de l'immeuble, met un terme au bail, le locataire pourrait reprocher cette situation au bailleur primitif et le faire condamner à des dommages et intérêts (la Cour de cassation s'est prononcée déjà en ce sens en matière de baux commerciaux).

Conclusion : si vous voulez vendre, mais que vous voulez également louer (bien que serait une bonne chose que vous fassiez un choix), prévoyez une clause d'entretien de bail dans le contrat de vente.

Une petite précision. Il s'agit d'un congé donné "à tout moment".

Dans ce cas, le délai de préavis court à partir d'un premier de mois, pour se terminer un dernier de mois. S'il parvient au bailleur dans le courant du mois de février 2010, il court à partir du 1er mars, pour se terminer le 31 mai 2010 (et non pas le 1er juin).

Brève incursion dans ce salon, que j'évite pour les raisons que vous savez.

Cher Luc, je crains que vous ne vous trompiez et que Grmff voit juste (la dissolution étant une autre cause de fin de la personne morale).

L'absorption ou la fusion d'entreprises n'emporte pas la fin d'une société.

Retenir cette solution reviendrait à reconnaître la caducité de tous les contrats de banque de BNP-Paribas-Fortis, conclus à l'époque par Fortis, au simple motif que BNP a "absorbé" Fortis.

Avouez que cela n'a pas de sens.

Pour échapper à cela, l'on peut cependant prévoir contractuellement que le contrat est passé intuitu personae.

Le questionnaire porte en général sur une période déterminée avant la date à laquelle il est complété.

Il faut simplement savoir qu'une fausse déclaration peut conduire à l'annulation pure et simple du contrat d'assurance. Voyez à ce propos l'article 6 de la loi sur le contrat d'assurance terrestre, qui porte que "lorsque l'omission ou l'inexactitude intentionnelles dans la déclaration induisent l'assureur en erreur sur les éléments d'appréciation du risque, le contrat d'assurance est nul. Les primes échues jusqu'au moment où l'assureur a eu connaissance de l'omission ou de l'inexactitude intentionnelles lui sont dues."

Vous noterez que ce texte n'exige pas de corrélation entre l'inexactitude et la cause du sinistre. Autrement dit, si vous vous faites écraser, ce n'est pas parce que vous êtes fumeur (en principe du moins), mais à lire cette disposition, cela n'empêcherait pas l'assureur de pouvoir invoquer la nullité du contrat pour autant (il faudrait cependant vérifier l'application de la disposition par la jurisprudence).

Ceci dit, la chose paraît logique, car une nullité agit, dans la rigueur des principes, avec effet rétroactif. C'est d'ailleurs pour cela que le texte précise que l'assureur n'est pas tenu à la restitution des primes payées. A défaut de cette précision, il aurait dû le faire (puisque la nullité agit de manière telle que le contrat est censé n'avoir pas été conclu, les parties sont tenues de restituer ce qu'elles ont reçues en exécution du contrat).