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#321 Re : Copropriétés forcées » assemblée extraordinaire » 30-11-2019 10:38:12
luc a écrit :Comme cela concerne l'esthétique, je crois qu'il faut l'unanimité ou 75/80% pour changer cet aspect des statuts (à vérifier)
L'art. 167, 1° de la loi du 18/6/2018 a remplacé la majorité qualifiée de 3/4 des voix par la majorité des 2/3 des voix.
Dans son message Petitluc fait mention de cette nouvelle majorité.
D'accord pour le 4/5 vers le 2/3 mais pas directement en ce qui concerne l'esthétique. Mais la loi a prévue une exception pour les travaux. On peut changer les quoitités avec une majorité 2/3. Donc changement esthéque possible avec 2/3 si travaux, hormis la néccessité éventuelle d'un permis d'urbanisme
Mais il y a un autre piège: les procurations des membres représentés de l'AG doivent être des procurations de disposition et pas d'administrattion. Ils doivent donc reprendre dans le texte de la procuration le libellé complet de la décision de l'AG, sans qu'il soit changé le texte de ce point après l'envoi des invitations.
Finalement on doit faire attention que tous les copropriétaires des lots privatifs représentés ont signés cette procuration. Faire attention que une personne, qui se déclare absent en signant cette procuration n'est pas présent dans un autre contexte, ce qui risque d'invalider sa signature et sa présence si considéré irrégulière. Cas concret vécue comme titulaire d'une procuration en 2017 lors d'une AG dans la salle d'audience du JP. Cela a nécessité une 3ème AG.
Extraits:
Art. 577-4. § 1. (...)
L'acte de base comprend la description de l'ensemble immobilier et des parties privatives et communes, (...)
Art. 577-8. (...)
§ 1. L'assemblée générale décide : (...)
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
(...)
Dans le cadre de ce sujet, les mots souslignés ont leur importance.
Néansmoins la disposition suivante pourrait être d'application. Ces alineas ne sont pas d'application puisque le cas mis en gras ne concerne pas le sujet. Sauf les mots souslignés en gras ("décide de travaux").
Art. 577-8. (...)
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, moyennant la production d'un rapport tel que prévu à l'article 577-4, § 1er, alinéa 2.
Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité qualifiée requise par la loi, décide de travaux, de la division ou la réunion de lots ou d'actes de disposition, elle peut statuer, à la même majorité qualifiée, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire.
S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la majorité requise par la loi, la modification des quotités de la copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être décidée par l'assemblée générale à la même majorité.
Donc l'AG doit de toute façon encore exécuter le § 577-7 CC. Si l'un ou l'autre conteste une solution légale a été créé en 2018 par voie de justice: décision exécutable d'un administrateur provisoire suite à un rapport du syndic, Cet administrateur peut être le syndic en place.
Art. 577-9. (...)
§ 1er/1. Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.
(...)
#322 Re : Copropriétés forcées » assemblée extraordinaire » 30-11-2019 10:38:12
Bonjour Luc
oui c'est un professionnel.
La CP a 19 appartements à Bruxelles
cordialement
Une information officielle de l'IPI serait dans un certain contexte (pas le votre) utile, mais pour moi pas nécessaire (vu mes expériences concrètes).
Je crois que le problème se concentre sur la place physique de ce bloc (19 boites pour les CP et un pour le syndic/concierge)
Comme cela concerne l'esthétique, je crois qu'il faut l'unanimité ou 75/80% pour changer cet aspect des statuts (à vérifier)
Il serait utile de contacter le service urbanisme de votre commune quand à leur position dans l'aspect esthétique (je ne crois pas qu'un permis d'urbnisme soit nécessaire).
Suggestion: scinder les besoin de l'offre.
Attendre que l'AG a fixé/validé ses besoins avant de choisir l'offre sur base du cahier des charges lors de l'AG précédente.
Voter à la va vite des besoins et offre lors de la même AG n'est jamais une idée durable.
Il est fort probable que votre syndic à enfreint au moins à l'esprit de la loi dans ce contexte. Cette procédure légale est peut-être moins rapide, mais aurait eu l'avantage qu'il (et tous les CP) ne seraient pas retrouvés dans l'emberrras sur un problème qui traine déja depuis 8 ans et qui est devenu par définition non-urgen pour TOUS les CP.
En marge: êtes vous certain qu'il n'y a pas d'autres solutions pour ce bloc ?
L'intervention d'un architecte externe serait peut être utile? Uniquement comme expert indépendant pour déterminer les (in)convénients de chaque possibilité.
Personellement je suggère d'aller chez le juge de paix (le médiateur indépendant, officiel et gratuit) sur base d'une requête (frais très minimes) pour trancher sur les besoins de l'ACP (tous les CP et l'ACP) (avoir une possibilité de recevoir le courrier dans un conbtexte légal) et un CP du rez qu'on le lui obstrue pas la vue.. Cette requête pourrait être acté dans le PV d'AG et fait de commune accord par tous (= pas de résolution d'un conflit mais recherche d'une solution)
Parfois on se focalise trop sur ses premières idées. Dans mon ACP un problème analogue c'est résolue grâce à l'intervention d'un pro externe avec une vue nouvelle qui n'a tenu compte qu'avec les besoins réels de tous (CP et ACP).
#323 Re : Copropriétés forcées » Syndic provisoire désigné par le Juge, et après? » 06-12-2019 17:15:26
copropriétaire engalère a écrit :Question subsidiaire, Malgré deux jugements et des sommes exorbitantes en frais huissiers/avocats, trois copropriétaires ne sont jamais à jour de paiements, que faire?
C'est si simple! Mettez un point à l'ordre du jour pour prendre une assurance chez Atradius.
Ils paient les impayés et se retournent ensuite sur les mauvais payeurs!
conditions préalables:
1. comptabilité conforme aux normes légales. Ex: La mission CaC a été votée et par acte authentique mis dans les statuts (Art. 577-8/2 CC)
2. situation actuelle des impayées clarifiée (= au moins un jugement exécutable existe)
3. position de l'ACP connue quand à la mise en vente forcée d'un appartement ou autre lot privatif du mauvais payeur
4. ...
#324 Re : Divers (hors achat/location) » Montant forfaitaire » 21-11-2019 10:25:56
Oui, si décision prise en AG à la majorité qualifiée.
Dans la pratique, c'est cependant très difficile à appliquer.
La somme à payer doit être récupérée par le bailleur auprès de son locataire.
Le bailleur sera avisé de mentionner cette obligation dans le bail.
Le ROI qui reprend cette règle doit voir été bien sur préalablement porté à la connaissance du dit locataire (et normalement affiché dans les communs).
Comme c'est une charge, cette disposition devrait être repris dans le Reglement de Copropriété par acte authentique.
En plus le montant devrait être versé dans un fonds de réserve et servir entre autres par exemple à aider de financer la peinture des cages d'escaliers.
#325 Re : Copropriétés forcées » assemblée extraordinaire » 30-11-2019 10:38:12
Q1: syndic pro ?
Q2: Moins que 20 appartements ?
Changement de l'heure du début de la séance (19h vers 18h):
Ayant vécu cette technique manipulative quelque fois, je sais qu'elle n'est pas en soi irrégulière mais sème chez le juge un doute quand à l'impartialité du syndic.
L'Art. 577-14 CC pourrait être d'application. Les boites aux lettres dans la zone publique se basent sur un AR. Les règles d'utilisation de ces boites dervraient être repris dans le ROI depuis le 01.012.2019. Cet ROI devrait être conforme à la législation (AR inclus)
Art. 577-14.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les dispositions de la présente section sont impératives.
[2 Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.]2
----------
(1)<L 2010-06-02/33, art. 18, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
(2)<L 2018-06-18/03, art. 175, 011; En vigueur : 01-01-2019>
#326 Re : Copropriétés forcées » Syndic provisoire désigné par le Juge, et après? » 06-12-2019 17:15:26
luc a écrit :La durée du mandat du syndic provisoire, telle que déterminé par le juge, ne peut pas être prolongé ni raccourci. J'ai dans ce contexte une jurisprudence 2007-2012 qui l'atteste (confirmé par la loi de 2018).
suggestion 1: relisez les articles 577-3 à 577-14 du Code Civil.
suggestion 2: va au Salon de Copropriété et demande un 2ème consiel au stand juridique.
suggestion 3: faites confiance à votre avocat
suggestion 4; ne vendez pas la peau de l'ours avant de l'avoir tiré. Un jugement "syndic proivisore" n'est valable qu'un à 3 ans. Si c'est une firme alors les actionnaires peuvent changer à tout moment. C'est mon expérience de 2014-2019.Oui, admettons que le juge le nomme pour trois ans, ça implique que nous devons obligatoirement travaillé avec lui durant trois ans donc? même si il est encore plus nul que le nul?
suggestion 1; je viens de tout relire, et je ne sais pas en quoi ça m'aide,
suggestion 2: impossible, je suis totalement indisponible à ces dates.
suggestion 3: je lui fais confiance, mais relative.
suggestion 4; ho non, je suis de nature plus pessimiste que vous semblez croire.et je n'ai pas utilisé le terme conseil de gérance mais bien conseil de copropriété, ok c'est un organe de contrôle, mais on peut lui déléguer des tâches ou c'est le syndic judiciaire qui va s'en occuper?
Le problème est votre réponse à la suggestion 1: "je ne sais pas en quoi ça m'aide"
Vous donnerez la même réponse pour une lecture du "Code de la Route" avant de conduire une voiture?
#327 Re : Copropriétés forcées » Syndic provisoire désigné par le Juge, et après? » 06-12-2019 17:15:26
Bonjour,
suite à ma requête qui a évidemment des chances d'aboutir, nous allons nous retrouver avec un syndic provisoire qui aura de méchantes tâches ingrates, dont la tenue d'une AG
-Durant cette AG, un nouveau conseil sera voté, et c'est ici que j'ai besoin de vos conseils éclairés,-le président du conseil,
on peut lui préciser ses obligations et ses limitations par écrit?
-1er Membre du conseil;
on peut le nommer "responsable bâtiment"? c'est à dire, responsable lorsque schindler ou chauffagiste vient pour une réparation, sans sa présence, le technicien ne sera pas payé (c'est un exemple bien sur!)
-2ième Membre du conseil:
on peut le nommer "responsable" courriers entre CAC/syndic/CdG ?si c'est correct, comment formulez vous les tâches qui leurs incomberaient si ils acceptent?
Question subsidiaire, Malgré deux jugements et des sommes exorbitantes en frais huissiers/avocats, trois copropriétaires ne sont jamais à jour de paiements, que faire?
tout grand merci pour vos intéressements et vos réponses.
L'ensemble n'est pas correct. Si mission spéciale à confier au syndic se sera au juge et/ou l'AG à le faire.
Un CdG (conseil de gérance) n'existe pas au sein de l'ACP.
Un CdC (conseil de copropriété) n'est pas un CA (organe décisionnel) mais est un organe de contrôle qui conseille l'AG et a un mandat de l'AG.
La durée du mandat du syndic provisoire, telle que déterminé par le juge, ne peut pas être prolongé ni raccourci. J'ai dans ce contexte une jurisprudence 2007-2012 qui l'atteste (confirmé par la loi de 2018).
suggestion 1: relisez les articles 577-3 à 577-14 du Code Civil.
suggestion 2: va au Salon de Copropriété et demande un 2ème consiel au stand juridique.
suggestion 3: faites confiance à votre avocat
suggestion 4; ne vendez pas la peau de l'ours avant de l'avoir tiré. Un jugement "syndic proivisore" n'est valable qu'un à 3 ans. Si c'est une firme alors les actionnaires peuvent changer à tout moment. C'est mon expérience de 2014-2019.
#328 Re : Copropriétés forcées » Suites de sinistre et réparations » 16-11-2019 06:54:15
Comme je crois que votre immeuble est situé en Hainaut, je n'ai aucune expérience dans ce contexte, résidant à Bruxelles. Si effectivement Bruxelles Environnement est compétent alors je pourrais faire plus.
Néansmoins je crois qu'il serait plus utile d'aller au Salon de Copropriété ce 22 et/ou 23/11.
Des experts techniques y seront présent qui pouront peut-être vous donner gratuitement des conseils utiles pour situer ou solutioner votre problème.
Personellement je crois que c'est un problème d'assurance au niveau du contrat. Dans mon ACP on a eu un probléme semblable qui a pris plus d'un an a se règler (dégat d'eau au 8ème venant des parties communes avec impact sur la colonne complète, inclus un des deux ascenseurs hors service).
C'est que quand le CdC avait vérififié en détail que le syndic avait fait ce qu'il fallait et que les travaux "urgentes" ont été exécutés.
LE petit problème qui bloquait tout: changement de courtier sans l'accord de l'AG et cela au moment de la panne.
L'ancien et le nouveau se renvoyait la balle (et la facture).
Donc le CdC a 0% de mission de "commander/diriger" mais 100% de mission de "contrôle", donc contrôle en détail si nécessaire. Ce qui est probablement le cas ici. Le CdC ne doit pas croire les paroles du syndic, mais consulter les documents physiques et en faire rapport à l'AG. Le CdC n'a de pouvoir de contrôle que s'il travaille en collège.
Le CdC a le pouvoir de voir/consulter/copier tout. Il peut vérifier les différents étapes de la procédure des sinistres. N'oubliez pas qu'il n'y a qu'une "assurance incendie" qui couvre els parties communes et provatives.
En plus la Région Wallonne/Bruxeloise/Flamande contrôle d'une façon ou autre les "nuissances éventuelles" de certaines installations de chauffage. A Bruxelles c'est efficace (je viens de le constater cette année). Ayant été vers 2007/2008 à des réunions interrégionales préparatoires comme représentant d'un stakeholder je sais que les autres régions sont aussi efficace. Il suffit de s'informer et entreprendre les actions nécessaires. Consultez leur site "environnement".
#329 Copropriétés forcées » provisions exigibles ? » 11-11-2019 15:24:01
- luc
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La loi de 2018 a changé les habitudes en voulant rendre les dispositions concernant la copropriété forcée plus claire.
Une des zones concerne la trésorie, le budget, les comptes annuels et la définition de certains mots comme provision, ... . Differentes dispositions éparpilées dans le code ont été rassemblé dans les Art. 577-5 § 3 et Art. 577-8 § 4. ils ont été ainsi rendu en principe plus homogène et plus claire.
Mais .... la réalité est autre .... en présence d'avocats procéduriers qui n'ont aucune formation de médiateur.
Ci-après j'ai rassemblé ces dispositions législatives (sauf ceux de CdC) et énuméré mes questions.
L'émission récente du RTBF a fait apparaître des points dans la loi actuelle qui permettent des interprétations diverses. D'où mes questions en préparation de la délibération des comptes 2019 qui seront soumis par le syndic à l'AGO 2020.
Ce qui suit n'est pas d'application dans des ACP de moins que 20 appartements qui ont
1. ET utilisé explicitement (décision d'AG) l'autorisation d'adaption d'une comptabilité simplifiée (Art. 577-8 §4. 17° CC)
2. ET mis explicitement dans leurs statuts/ROI les règles "simplifiés" que le syndic doit appliquer et ceci en détail.
Si ces règles ne sont pas explicitement déterminés alors l'AR du 12.07.2013 serait en principe d'application.
Cadre décisionnel (AG)
Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.
Art. 577-5
(...)
§ 3. [3 L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis. Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve.
On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture.
L'association des copropriétaires doit constituer au plus tard à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception provisoire des parties communes de l'immeuble, un fonds de réserve dont la contribution annuelle ne peut être inférieure à cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l'exercice précédent; l'association des copropriétaires peut décider à une majorité des quatre cinquièmes des voix de ne pas constituer ce fonds de réserve obligatoire.
Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l'association des copropriétaires;
Le patrimoine de l'association des copropriétaires est constitué par des apports périodiques des copropriétaires décidés par l'assemblée générale. Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges;
Lorsque la propriété d'un lot est grevée d'un droit d'usufruit, les titulaires des droits réels sont solidairement tenus au paiement de ces charges. Le syndic communique à toutes les parties concernées lors de l'appel de fonds quelle part sera affectée au fonds de réserve.]3
----------
(3)<L 2018-06-18/03, art. 165, 011; En vigueur : 01-01-2019>
Questions:
Bien d'autres Q sont possible, je me limite à:
Q11: Seul les avances dans le cadre du fonds de roulement seraient des provisions et ainsi exigibles, n'importe que cette décision serait contestée ou non. Correct?
Q12: Les apports de fonds pérodiques ne sont pas à première vue des provisions, et ainsi pas exogibles si le CP s'est opposé à la décision. Correct ?
Je signale qu'en 2002 il à été jugé dans ce sens dans ma citation de l'ACP (augmentation d'un montant approuvé de travaux avec 60% sans décision d'AG). N'oublions pas que les lois de 2010, 2012, 2018, ... n'étaient en fait qu'une concrétisation/interprétation de l'esprit de la loi de 1994.
Q13: Plusieurs comptes bancaires de l'ACP (et pas du syndic) peuvent exister, mais chacun ne peut servir qu'à des mouvements pour un des deux type de fonds. Correct ?
Cadre exécutive (syndic)
Sous-section III. - [1 Des organes de l'association des copropriétaires.]1
Art. 577-8
(...)
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
5° [5 d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires conformément à l'article 577-5, § 3;]5
(...)
18° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. [5 Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.]5]1
----------
(1)<L 2010-06-02/33, art. 8, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>
(5)<L 2018-06-18/03, art. 168, 011; En vigueur : 01-01-2019>
Questions:
Q21: aucun montant pour dee travaux peut être demandé sans être budgétisé et approuvé par l'AG. Correct?
Q22: le budagt "roulement" et le budget "réserve" doivent être approuvés préalablement et séparément par l'AG sur base de deux estimations écrites et motivées, jointes à l'invitation pour cette AG. Correct?
Cadre organes de contrôle (AG)
Art. 577-8/2.[1 L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et obligations sont déterminées par le règlement d'ordre intérieur.]1
----------
(1)<L 2018-06-18/03, art. 170, 011; En vigueur : 01-01-2019>
Questions:
Q31: qui doit proposer le texte de base pour le ROI ? Le syndic ou un/des CP?
Q32: doit l'AG postposer le texte proposé si une majorité de CP veut amender le texte? OU peut on l'amender en séance?
#330 Re : Copropriétés forcées » Devoir d'Enquête » 06-10-2024 08:19:32
Effectivement, le journaliste aurait du contrôler si les informations données par la copropriétaire étaient correctes...
Vous avez raison. Le journaliste n'a selon moi pas vérfifié une de ses sources clés. Je laisse la possibilité à lui de repliquer par exemple lors de l'émission suivante. J'ai communiqué mes constats à la rédaction.
#331 Re : Copropriétés forcées » Travaux d'isolation dans une copropriété » 08-11-2019 17:23:02
luc a écrit :En tout cas la loi a depuis lors changé en 2018. Si le CP arrive à prouver son cas (travaux sont imposés par une loi) ET le syndic arrive à la même conclusion (= pas besoin d'un expert couteux à votre charge), le juge peut mettre le syndic provisoire à la place de l'AG pour faire exécuter vos travaux.
J'ignore quelle disposition de la loi de 2018 et du code civil vous visez.
En revanche, l'article 171 de la loi du 18 juin 2018 portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges a apporté diverses modifications à l'art.577-9, C. civil. Ainsi a été inséré à l'art.577-9 un paragraphe 1/1 rédigé comme suit :
"Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires."L'administrateur provisoire qui se substituera à l'AG pour les missions attribuées par le juge est visé à l'art.577-9, §1/1 tandis que la syndic provisoire l'est à l'art. 577-8, § 7, C. civil.
A nouveau je pars d'un cas concret, mais citatiuon en 2017. D§s que j'ai un résultat j'ouvre un sujet séparé. Mais cela peut prendre du temps, puisque l'adversier est du type procédurier.
#332 Re : Copropriétés forcées » Travaux d'isolation dans une copropriété » 08-11-2019 17:23:02
(...)
@ Luc : Vous évoquez (très/trop) rapidement l'intervention d'un juge. Envisager un rapprochement avec des "coups et blessures involontaires" ou une possibilité que le bien soit déclaré insalubre me semble aussi pour le moins excessif.
C'était la réalité de ce cas précis. Pas plus ni moins.
#333 Re : Copropriétés forcées » Travaux d'isolation dans une copropriété » 08-11-2019 17:23:02
Dans l'état actuel des choses il n'est pas possible de convaincre les CP et à fortiori le juge à ester et faire les travaux à charge de l'ACP que si vous subissez des dégats. Ce sera probablement possible de l'imposer dans des années à venir en tenant compte des priorités des régions. Donc un manque de gain n'est pas un argument.
Il m'est possible d'aller plus en détail en me basant sur un cas concret Bruxellois de 8 appartements, à coté d'un autre de 6 appartements je crois, d'il y a une dizaine d'années ( point AG, citation, désignation expert, attribution de différents astreintes, exécution finale, ..). Je crois que le CP concerné en a discuté dans le temps (2001-2006) sur ce forum. Ce CP était membre de ce forum, mais réside actuellement à l'étranger.
Element clé: son enfant, qui y résidait, avait des problèmes de santé suite au manque d'isolation dans un contexte semblable au votre (= coups et blessures involontaires possibles).
Attenton dans votre cas vous avez des locataires. Il faut faire attention que le juge ne décide pas que votre appartement est insalubre avec toutes les conséquences .
En tout cas la loi a depuis lors changé en 2018. Si le CP arrive à prouver son cas (travaux sont imposés par une loi) ET le syndic arrive à la même conclusion (= pas besoin d'un expert couteux à votre charge), le juge peut mettre le syndic provisoire à la place de l'AG pour faire exécuter vos travaux.
En résumé et simplifié:
1. Tout dépend donc du fait que les travaux se basent explicitement sur une loi ou analogue. Si nécessaire faire confirmeer par le juge
2. Si l'AG refuse d'exécuter la décisison du juge, le syndic peut faire un rapport au juge et demander d'obtenir les droits d'administrateur provisoire pour ce cas
3. Si le syndic conventionnel fait rien, la nomination d'un syndic provoire peut être demandé pour faire ce rapport
#334 Re : Copropriétés forcées » Entente entre deux experts dont le mien contre moi » 06-11-2019 14:10:29
(...)
je pense comme Luc, qu'il vous faut un diable d'avocat qui va oser lancer un pétard fumant dans ces quilles et si ils sont si connus, quelques entrefilets dans les journaux seraient bien venus...
(...)
Vous ne pensez pas comme moi, puisque vous avez mal compris mes mots.
Nuance 1: je parle d'un "avocat du diable" et pas d'un "diable d'avocat".
Nuance 2: je parle dans un autre contexte ("choix d'avocat" et pas "lancer une citation"). Les citations faits par mon avocat ne sont pas des pétard fumant, mais des demande constructifs pour l'ACP.
Nuance 3 : l'intervention de journalistes pour un cas individuel n'est pas rentable. Seul des interventions pour des cas structurels le sont.
#335 Re : Copropriétés forcées » Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions? » 07-11-2019 12:01:27
il vaut mieux terminer le procès civil avant d'entamer le pénal
Non c'est justement le contraire!!
Vous ne pouvez pas commencer le civil tant que le pénal n'est pas terminé!!!!
Une procédure en cours (= pas terminé) sera bloqué par la plainte pénale, mais une procédure civile actuelle ne sera pas bloqué par une plainte pénale qui est facultative (= dépend d'un plainte par une victime)
#336 Re : Copropriétés forcées » Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions? » 07-11-2019 12:01:27
Rexou a écrit :Alors voici une réponse claire :
Non, personne à ma connaissance n'a jamais attaqué son syndic au pénal. Si vous (je veux dire la majorité) n'êtes pas satisfait des services du syndic, vous avez la totale liberté de mettre fin à son mandat.
Pour le reste, vous n'écrivez rien qui justifie d'un délit pénal commis par le syndic ni d'un préjudice avéré que vous auriez subi. Inutile de faire une fixette sur une action au pénal surtout si vous ne pouvez étayer vos griefs.
Quant à entendre condamner 18 personnes (ou le syndic, le cartel et tous les complices qui donnent procuration) pour "entente délictueuse dans le but de s'en mettre plein les poches", vous devez bien vous rendre compte que ce n'est pas réaliste.
Ceci dit, vous restez libre de faire ce qui vous plait... si vous payez les procédures.
C'est ce que tous les intervenants (et même le Juge de Paix) ont déjà tenté d'expliquer, en vain, à la copropriétaire en galère:
- elle et les autres CP sont les grands manitous (dixit le Juge), donc pourquoi garder un syndic dont on n'est pas satisfait des services,
- quel(s) crime(s) ou infraction autre pénale, le Syndic, le CdC ou le CAC ont-ils commis? Quelles sont les preuves matérielles que la copropriétaire en galère peut apporter?Sinon, si elle a envie de passer des années en procédure et dépenser des dizaines de milliers d'euro pour finalement se faire elle-même condamner pour procédure téméraire et vexatoire, pourquoi devrions-nous l'empêcher de commettre une telle bêtise?
@panchito
Vous généralisez trop.
Etant un intervenant je note que je ne suis pas d'acccord avec votre position.
Exemple fictif mais basé sur des faits concrets:
Si un CaC
1. signale un trou dans la trésorie (dépense significatif sans budget ni accord préalable de l'AG ni rapport postérieur du syndic),
2. demande à ce que le trou soit comblé (supplément significatif à payer pour le fonds de roiulement)
3. mais ne propose pas que l'AG ouvre une enquête quand à l'origine du trou au niveau requis, ... pour que les dégats pour l'ACP soit réparés
alors il y a un début de preuve pour une plainte pénale. Cette plainte devra être déposé par une personne lésé ( l'ACP ou un membre de l'AG ou un copropriétaire). Ayant été tant demandeur que défendeur dans une pocédure pénale, je sais que les couts sont dans le même ordre du civil si on se concentre sur l'essentiel.
Si un début de preuve existe, je crois qu'on ne peut pas être condamné à payer une indemnité pour procédure téméraire et vexatoire, J'ai pas pu la demander après mon acquittement au correctionnel, puiisque le début de preuve existait (j'avais écrit des lettres, .cité la personne morale "ACP", ...), mais ils n'ont pas su prouver que j'avais écrit à des voisins (j'avais écrit stoïcemenet à des mandataires, membres de l'AG, ...).
#337 Re : Copropriétés forcées » Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions? » 07-11-2019 12:01:27
PIM a écrit :"Le pénal tient le civil en l'état":
Je l'avais déjà signalé à la copropriétaire en galère.
D'abord le pénal et ensuite le civil!
Pour le même fait ....
#338 Re : Copropriétés forcées » Transfert du Règlement de Copropriété vers le Règlement d'Ordre Intérieur » 04-11-2019 13:12:49
Bonjour,
La nouvelle loi de 2018 prévoit à l'article 577-4 §1er/1 §2 ce que devra au minimum contenir le ROI.
J'ai deux questions :
Est-ce que l'on transfère tout ce qui concerne l'AG et le Syndic dans le ROI ou certains points doivent-ils rester dans le RC ?
Le ROI étant un acte sous seing privé et le RC était un acte opposable aux tiers, doit-on repasser devant un Notaire pour actualiser ce RC ? Tant qu'il n'y a pas de modification dans le ROI de ce qui a été transféré, il ne devrait pas y avoir de problème. Mais si on fait des modifications, que se passerait-il si le RC n'a pas été actualisé ?
Merci et bonne journée.
Q1A: il y a des points qui restent dans l'acte de base. Extrait de l'Art. 577-4 §1 du du Code Civil actuel:
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes . Les copropriétaires ont un droit d'usage proportionnel des parties communes, sauf dispositions contraires dans les statuts. Pareille dérogation statutaire est présumée être une servitude, sauf clause dérogatoire;
2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ainsi que, le cas échéant, les clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges.
Q1B: le transfert doit être acté dans les statuts. Acter l'effacement par acte authentique les dispositions tranférés. Extrait de l'Art. 577-4 §2 du du Code Civil actuel. Peuvent principe être transférés:
§ 2. Il est établi un règlement d'ordre intérieur par acte sous seing privé. Le règlement d'ordre intérieur contient au moins :
1° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, ainsi que, le cas échéant, le montant fixé par l'assemblée générale en application de l'article 577-7, § 1er, 1°, c);
2° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renom éventuel de son contrat, ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission;
3° la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l'assemblée générale ordinaire de l'association des copropriétaires.
Q2: Non, mais un acte authentique doit être daté et signé par une personne qui n'est pas anonyme et qui fait prévaloir sa qualité (administrateur A de la société B nommé en data du xxx (Annexe du Moniteur N° yyyyy) , Société B (RPM 9.999.999.999) nommé syndic de l'ACP par l'AG en date du xxx,
Q3: mentionner où, comment et quand le ROI est accesible à des tiers, résident ou pas.
#339 Re : Copropriétés forcées » Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions? » 07-11-2019 12:01:27
Pour aller au pénal, il faut qu'il y ait eu crime ou infraction grave. Donc on vous le redemande une nième fois de quoi voulez-vous accuser :
1/ votre Syndic (que vous avez choisi, élu et engagé)
2/ votre Cac (que vous avez choisi et élu)
3/ Votre CdC (que vous avez choisi et élu)On vous a aussi demandé je ne sais combien de fois si vous aviez donné décharge et quitus lors des AG Statutaires:
1/ à votre Syndic
2/ à votre Cac
3/ à votre CdCLes réponses à ces questions sont fondamentales AVANT de pouvoir vous donner le moindre conseil.
Est-ce CLAIR?
Je crois que vous devez (dans cet ordre de priorité)
- d'abord prendre vos cours de droit et au moins les relire,
- ou consulter un avocat expériencé.
- ou lire la page officielle : Action civile devant le juge pénal
La/les personne(s) qui devra/devront peut-être se justifier :
- en premier lieu la personne morale "ACP" (tout seul, donc pas la communauté des CP), représenté par le syndic ou un syndic adjoint "ad hoc" si le syndic lui-même' est mis en cause (Art. 577-8 § CC).
- puis les membres de son organe interne décisionnel (procès de ce type actuellement en cours en Flandre contre une série de membres d'AG)
- puis les membres de son organe interne exécutif (ou ses mandataires légaux opposables = mandat publié dans une annexe du Moniteuir.)
- finalement ceux de ses organes internes de contrôle, si leurs rapports sont incomplets ou ne correspondent pas à la réalité ou .... .
Une décharge/quitus est civile et n'exclut pas une procédure pénale par le procureur si une plainte n'est pas obligatoire, mais exclut en principe que celui qui a donné décharge lance une démande réparation civile au pénal pour les faits qu'on a donné décharge.
On ne peut donner décharge pour ce qui est connu (= ce qui est opposable). Donc si le syndic a présenté par écrit son rapport annuel, que l'AG a délibéré et voté en plein connaissance de cause sans contrainte aucune.
#340 Re : Copropriétés forcées » Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions? » 07-11-2019 12:01:27
luc a écrit :copropriétaire engalère a écrit :(...)
dans les quatre autres bâtiments, on a AUCUN soucis, mais aucun vraiment! ici je me suis offert la totale en moins de dix ans....Vous résidez dans un des cinq ? Si oui, dans celui à problèmes ou un des 4 autres ?
Vous allez à l'AG annuelle des 5 ou seulement une partie ?
Vous lisez TOUS les documents joints à l'invitation des 5 AG ?
Vous vous considerez à chaque AG sufisament et d'une façon crédible informé pour pouvoir voter en âme et conscience?hou les drôles de questions, je vais tenter d'y répondre clairement.
1) Vous résidez dans un des cinq ? Si oui, dans celui à problèmes ou un des 4 autres ?
-oui dans celui à problèmes2) Vous allez à l'AG annuelle des 5 ou seulement une partie ?
-uniquement celui à etterbeek et celui ci3)Vous lisez TOUS les documents joints à l'invitation des 5 AG ?
-ha oui alors! plustôt deux fois qu'une, et je vous répète, il n'y a qu'à celui ci que je vois et assiste impuissante à un capharnaûm du pas possible!!! on approuve les comptes, bilan, sans les avoir en main!!!! j'ai jamais vu ça!4) Vous vous considérez à chaque AG suffisamment et d'une façon crédible informé pour pouvoir voter en âme et conscience?
-là, j'avoue n'avoir pas trop bien compris ce que vous voulez dire par "si je me considère crédible , informé ...?"
voter en âme et conscience, on est pas aux assises non plus hein, on condamne pas une personne au pilori, on vote des trucs comme tout un chacun, nettoyage, réfection des boites aux lettres, décharges eaux pluviales, façades, entretien des jardins, cour arrière, (je ne parle que pour ici schaarbeek) où âme/conscience ou pas, rien n'est appliqué de toute façon.à moi de me poser la question , à quoi vont vous servir mes réponses là?
Le petit virgule que vous avez ajouté change toute la signification de mon texte.
4) Vous vous considérez à chaque AG suffisamment et d'une façon crédible informé pour pouvoir voter en âme et conscience?
-là, j'avoue n'avoir pas trop bien compris ce que vous voulez dire par "si je me considère crédible , informé ...?"
Je n'ai jamais dit que vous n'êtes pas crédible. Point.
Mes questions tatent le terrain pour essayer de synchroniser le débat d'une façon rentable pour vous. J'avoue que mes questions sont parfois bizarre, mais ils se basent sur une expérience réelle (expérience = fautes du passé qu'on essaie d'éviter dans le futur en utilisant cette expérience parfois douleureuse)
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