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#3481 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
Je rejoins parfaitement les vues de TREVI, dans l’avant-propos de sa brochure, édité avec LE SOIR, « La copropriété et vous “ (TREVI) du 30.09.2010.
Plus particulièrement le texte suivant à la page 3 :
La Belgique compte quelques centaines de milliers de copropriétaires. Un état, un statut dont ils ne prennent généralement conscience qu’une fois par an : lorsque le bristol les invitant à la sacro-sainte assemblée générale atterrit dans leurs boîtes aux lettres.
Généralement, écrivions-nous. Car, si la copropriété présente de nombreux avantages : mutualisation des coûts, sécurité accrue, socialisation dopée, le partage d’un bien ne s’exonère pas de sérieux inconvénients aux accents parfois sartriens (« L’enfer, c’est les autres »)… Et lorsque les problèmes se présentent, la promiscuité peut rendre l’ambiance plus que désagréable. Aussi, la norme est-elle l’une des garanties d’un vivre ensemble harmonieux. Cette norme, qui concerne quand même près d’un Belge sur quatre, a évolué, changé.(…)
Ainsi que ce texte à la page 13 :
Que devons-nous faire ? Tous ces changements impliquent tout d’abord de changer notre manière de travailler (…)
N'imposons pas notre norme, mais la norme définie par les lois, dont surtout, mais pas seulement, les articles 577-3 à 577-14 CC.
Ce qui rend nécessaire d'avoir des mandataires impartiaux, surtout comme syndic et commissaire aux comptes, professionnels ou non.
#3482 Re : Copropriétés forcées » quotité ne corresponde pas ! » 25-10-2010 15:34:32
un nouvel acquéreur d'une surface commerciale s'est apercue qu'il n'avait pas le nombre de metre carre indique comme sur les plans deposes a la commune.
Ce sont selon moi les plans, déposés avec l'acte de base chez le notaire, qui font foi. Éventuellement avec un acte authentique ultérieur, qui mentionne la situation "as build", en spécifiant les dérogations éventuels à l'acte de base initial sur base d'un mandat mentionné dans cet acte.
En marge: où sont installés le compteurs privatifs des appartements et des magasins?
#3483 Re : Copropriétés forcées » Demande de payement » 06-10-2010 11:46:53
Si mes impressions sont correctes, je crois que l'AR sur la comptabilité va imposer de choisir une des deux solutions. Le mélange (provision par propriétaire) et décompte par lot ne sera probablement plus possible.
Pour être certain, attendons l'AR en question.
Ceci naturellement si l'ACP compte 20 appartements ou plus.
#3484 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
Vu qu’un CP de mon ACP a donné son opinion et vu la réplique constructive de Grmff, je me permets de quand même donner mon opinion personnelle.
Une décision d’une assemblée générale est selon moi (et la doctrine) abusive (« onrechtmatig ») si elle méconnait l’égalité entre les copropriétaires, et cela depuis au moins 1995.
La loi de 2010 l’a confirmé en mettant l’accent sur l’information préalable de tous les CP au plus tard lors de l’invitation, dès le 01.09.2010, mais en pratique aussi avant cette date.
Des ACP qui ont suivie la voie du bon père de famille n’auront pas de problèmes, puisque des décisions se prennent dans ce cas dans une série d’au moins deux AG (AGO et/ou AGE).
Cette méthode sera approfondi par moi dans un autre sujet, mais plus tard vu le jugement actuellement en délibéré dans mon ACP (qui est aussi celui de mamiloup) concernant une décision de ce type. En effet le syndic communique une partie des documents de l’ACP qu’à un groupe spécifique constitué dans certains cas que de seulement 60% des CP.
Les décisions prises (tant par l'AG que par le syndic en cas d'urgence au nom de l'ACP) sur base d’informations qui ne sont pas disponibles à tous peuvent être considérés par le Juge compétent d’être abusives et annulés par lui.
Ce qui fait, qu'en cas de décision urgente, le syndic doit, selon moi, motiver sa décision urgente et le communiquer d'urgence tant aux CP, qu'au Conseil de Copropriété. Une annonce aux valves ne suffit pas.
Vu que tout ceci concerne un cas très concret je me limite à cette réplique.
#3485 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
Mon cher Grmff,
Dans le même ordre des idées:
On continue à rouler à 160 sur les autoroutes ... virons donc la couche "contrôles" au lieu d'installer la couche "caméras automatiques" ???
Je crois que ce sujet est vidé et les positions connues. J'arrête d'y participer.
#3486 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
Les AGO, par définition selon le code civil nouvelle version, il n'y en a qu'une et une seule par an. Voilà pourquoi je trouve que les comparaisons que vous faites, systématiquement, avec le parlement ne conviennent pas!
C'est un raisonnement dont le sens m'échappe. J'ai l'impression que vous inventez des raisonnements pour avoir raison, coûte que coûte.
Comme j'ai d'autres chose à faire et comme j'ai compris que vous croyez avoir raison parce que vous avez raison, alors tout ceci devient en fait une polémique, qui n'a aucun intérêt réel pour les visiteurs de ce forum.
#3487 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
(...)
Dire d'une décision qu'elle est une décision "eureka" afin de la discréditer est en dessous de ce que je pouvais attendre de vous.Votre manière de discréditer ce mode de fonctionnement en dit long sur votre confiance en une discussion de groupe.
(...)
Tout au plus je ne peux que constater vous appliquez la méthode, que vous me reprochez, vous-même.
J'ai une confiance dans une discussion de groupe, si le dès ne sont pas pipés. En d'autres mots si tous sont là ET informé de la même façon.
Ce que ne peut pas être le cas avec des solutions "trouvés" lors l'AG. Ne sont pas là physiquement: les CP représentés ET les CP absents.
N'importe quel assemblée constitué démocratiquement, ne permet pas qu'un amendement soit soumis, discuté et voté lors de la même séance.
Je suis auss, comme eux, contre cette méthode "eurêka" et mon opinion est qu'on doit permettre aux CP non présent physiquement à être informé et a s'exprimer (moyennant par exemple dans changement de directive de vote à son mandataire).
Ceci est conforté par les changements imposés par la loi de 2010.
Dire que je ne suis pas démocratique parce que que je rejette la solution "eurêka" est au moins un peu exagéré.
#3488 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
Mon oncle, qui était un peintre d'intérieur, m'a dit qu'on doit d'abord résoudre le problème de l'infiltration d'eau venant du toit avant de mettre une couche de peinture au plafond.
#3489 Re : Copropriétés forcées » AG et procuration » 04-10-2010 14:52:49
@alpacino
Quel est le nombre de lots appartements dans votre immeuble et le nombre de quotités de l'immeuble (1.000, 10.000, ...)?
Quel est le nombre de lots avec quotités dans votre immeuble et le nombre de quotités?
Alors je peux vous donner les limites minimales et maximales dont vous devez tenir compte.
Communiquez éventuellement par MP.
#3490 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
Citation {)on, encore une fois, voyez les obligations à l'échelon européen.
Les connaissez-vous ?
Non, mais je leur donne le même message: Avant de rajouter une couche, enlevez-en deux!
Beaucoup de théorie, passons à la pratique ....
Une mesure récente et concrète "ajoute une couche" à Bruxelles (voir ce forum): audit de la chaufferie avant le 01.01.2010, avec une vérification je crois annuelle.
Inutile, disiez-vous? Alors quelle couche enleverez vous?
Le permis d'environnement? Mais, c'est juste la non-application de cette couche "permis" qui a provoqué la nouvelle.
La normalisation de la comptabilité (= de fait une comptabilité d'engagement au lieu d'une comptabilité d'encaissement)? Mais c'est juste la non-application d'une comptabilité d'engagements qui permet à camoufler le fait qu'on ne fait pas contrôler annuellement la chaufferie. Et c'est cet "oubli" qui rend la nouvelle mesure du 01.01.2010 nécessaire à la région bruxelloise (le chaufferies sont à l'origine de 70% de la pollution visé dans cette région).
#3491 Re : Copropriétés forcées » AG et procuration » 04-10-2010 14:52:49
Si 100% des CP sont présents ou représentés à l'AG, il faut aux moins 6 CP avec des quotités et procurations, pour que ce groupe aie la majorité de 50%+1 lors de l'AG.
Si 50% des CP, il faut 3 CP avec des quotités et procurations, pour que ce groupe aie la majorité de 50%+1 lors de l'AG.
Pour appliquer cette méthode de coup d'état il faut donc avoir le support de 3 à 6 CP.
Comme Grmff l'a correctement indiqué, il est facile de bloquer cette méthode. C'est du travail, mais c'est possible, en appliquant l'article suivant du CC:
Art. 2006. La constitution d'un nouveau mandataire pour la même affaire, vaut révocation du premier, à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci.
.
Mais finalement et surtout en stimulant les CP à venir eux-mêmes à l'AG.
#3492 Re : Copropriétés forcées » AG et procuration » 04-10-2010 14:52:49
Attention c'est le mandataire qui ne peut accepter que endéans les limites de la loi.
C'est fini qu'une personne vienne à l'AG avec des procurations pour +50% des quotités. Ils doivent être au moins à 3 à 6, dépendant du degré de participation effective des autres.
#3493 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
(...)
Avec des AG de 50 personnes, je suis arrivé à des discussions ou de nombreux avis étaient émis, avec une vraie discussion constructive. On arrivait parfois à une idée que je n'avais pas eue, qui était meilleure que la mienne. Et qui était votée à l'unanimité.Si j'avais simplement posé la question, et demandé une réponse oui/non, la réponse aurait été "non", et le problème reporté d'un an...
Ce type de décision, qu'on peut appeler les décisions "eureka", ont pratiquement toujours un effet positif sur court terme, mais ... leur coût sur long terme est assez souvent autre chose.
Surtout si on a décidé sur un coup de coeur directement, sans l'étudier de plus prés (= posposer la décisison à l'AG suivante).
Mélanger l'émotionnel avec de l'argent est très très délicat.
#3494 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
De la confrontation des idées le consensus commence à émerger ....
Faire un PV n'a directement rien à voir avec la démocratie mais tout avec notuler les faits indiscutables.
un exemple: si on a l'habitude de dire: "oui, mais ...", le risque est que le PV ne reprend que "oui", pour simplifier.
Il n'est pas démocratique qu'un projet de PV soit rédigé par un syndic parfois 2 mois après l'AG.
Il n'est pas démocratique que ce brouillon soit revue par certains qui y font disparaître ou changent des phrases dans le brouillon qui vont à l'encontre de leur intérêt privé.
Il y avait deux possibilités:
- ou mentionner le nom de tous intervenants dans le débat et faire revoir le brouillon par ces personnes (méthode utilisé dans le parlement dans le cas de textes de synthèse), avant de publier le texte officiel. Et cela endéans un mois.
- ou faire le PV en fin de séance ET ne mentionner les points soumis, les décisions du président d'AG (constat d'arrivée tardif d'un CP, suspension de séance, ...) et les décisions de l'AG concernant ces points.
Le parlement a choisi la 2ème solution, pour limiter les frais, les discussions/polémiques parfois stériles, ... ET pour augmenter la transparence puisque le point de vue de la minorité ressortait rarement dans les PV d'avant 2010.
C'est une solution constructive, efficace ET transparente.
Je rappelle que dans la brochure TREVI est bien noté qu'on doit changer ses habitudes. C'est pas facile, mais faisable comme immorp le prouve.
#3495 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
Un peu plus court: c'est le mot "amender" (modifier un texte existant ou proposé par amendement" qui manque dans la loi, pour permettre ce que grmff propose.
#3496 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des ascenseurs: quelle quotité appliquer? » 16-10-2010 17:49:53
Je rejoins l'avis de grmff et ABSA
#3497 Re : Copropriétés forcées » choix d'un nouveau syndic et travaux ascenseurs » 08-10-2010 15:59:54
Et enfin, après cette pointe d'énervement, je rappelle le texte de la loi, sans détour ni circonvolution:
Citation :§ 3. La convocation indique (...) l'ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion."Points soumis à discussion", ce n'est pas "questions auquelles l'AG répondra par oui ou par non"!!!
Simplifier c'est une technique qui permet d'avoir toujours raison.
L'article 577-6 sur l'AG dit dans ses paragraphes 3 et 4:
§ 3. La convocation indique le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du
jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. Le syndic inscrit à l'ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires, du conseil de copropriété ou des associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période, fixée dans le règlement de copropriété, au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.
La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.
La convocation est effectuée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n'aient accepté, individuellement, explicitement et par écrit, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières.
Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.§ 4. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément à l'article 577-8, § 4, 1°, 1-1. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante.
Où est la disposition qui permet que le point soumis peut-être changé lors de la séance?
On peut parfaitement discuter, débattre, délibérer, mais si l'AG n'est pas d'accord avec le point proposé alors il devra être rejeté ou postposé.
Si non c'est trop facile: le syndic envoie, avec l'invitation, une demande de travaux pour 100 EUR par appartement et puis élargit en séance "un peu" l'offre initiale à 1000 EUR.
Le porteur de la procuration, qui avait un mandat pour voter OUI, n'est plus certain qu'il a un mandat pour les travaux de 1.000 EUR. En effet ce montant dépasse la pension mensuelle de la dame dont il a la procuration.
#3498 Re : Copropriétés forcées » Légalité des frais de mutation ? » 18-05-2011 20:35:53
En ce qui concerne les copropriétés (on est sur ce forum) on peut simplifier si les professionnels le veulent, par la voie du site "Public search" du BCE et un site de l'ACP.
Ce dernier n'a pas été imposé, mais devrait l'être en cas d'un syndic professionnel, pour constituer en fait les archives électroniques, avec des accès protégés.
Sur ce site on pourrait stocker toutes les infos concernant cette copropriété et le rendre accessible à qui de droit avec quelques clics, ou imprimer les documents demandés et les envoyer à lui par lettre ou fax.
Ce site pourrait être référencé sur la fiche de l'ACP, accessible par la page "public search" du BCE.
Finalement moins de frais ET moins de travail de routine. Naturellement il faut au moment de la réception du document original le scanner et le mettre à la place prévue sur le site de l'ACP.
En ce qui concerne les locations, les régisseurs peuvent probablement offrir un service semblable et ainsi prouver qu'ils ont une plus value réelle.
#3499 Re : Copropriétés forcées » Profession de syndic » 01-10-2010 11:43:56
Si mes souvenirs sont bons et s’il m’est permis de faire confiance la page intitulé « Textes juridiques » du site de l’IPI, je croîs que la hiérarchie des normes est :
1. Loi, applicable à tous
- le Code Civil de 1804
- La loi du 2 juin 2010 modifiant le Code Civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d'accroître la transparence de leur gestion.
- Loi-cadre relative aux professions intellectuelles prestataires de services de 1976, codifiée par arrêté royal du 3 août 2007. C'est la loi dont ABSA parle.
2. Arrêté Royal, applicable à tous
- L’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, n’a pas été adapté aux dispositions du Code Civil, en vigueur le 01.08.19985.
Plus spécialement il n’a pas été tenu compte du fait que la gestion des parties communes d’une copropriété forcée a été confiée à une « association de copropriétaires », avec personnalité juridique. Ceci à l’encontre de la situation antérieure (Article 577bis CC de 1924 je crois, qui est devenu l’article 577-2 actuel en 1995) où le gérant, gérait au nom d’une association de fait des propriétaires la copropriété ordinaire.
L’AR de 1993 n’a pas encore été adapté à la loi du 02.06.2010.
- AR sur la comptabilité des ACP (encore à publier)
- AR sur le BCE et le syndic de l'ACP (encore à publier)
3. Règlement interne , approuvé par l’autorité compétente, applicable à ceux qui tombent sous l'autorité désigné et communiqué à tous
- Ministre des PME : Le règlement du code de déontologie de l’IPI et ses deux directives annexes , approuvés par AR du 27/09/2006. Ce règlement n’a pas encore été adapté à la loi du 02.06.2010.
- Ministre des Finances : Circulaire n° 13 dd. 20.09.1995 (Taxe sur la valeur ajoutée, Copropriété forcée d'immeubles ou groupe d'immeubles bâtis, Gestion d'immeubles à appartements). Ce règlement n’a pas encore été adapté à la loi du 02.06.2010 (surtout en ce qui concerne les conséquences de l’Art. 577-8 § 4 CC).
Autrement dit l'AR du 6 septembre 1993 qui protège le titre d'agent immobilier doit être adapté au conséquenes de la loi de 1994 et 2010.
#3500 Re : Copropriétés forcées » "La copropriété et vous" » 01-10-2010 15:33:44
Ayant lu rapidement cette brochure, publié aujourd'hui, j'ai apprécié le texte suivant, en bas de du grand tableau "quels changements ?" à la page 12/13:
Que devons nous faire?
- Tous ces changements impliquent tout d'abord de changer notre manière de travailler.
- (...)
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