A lire concernant cette problématique pour la région Bruxelloise: Antennes paraboles (brochure officielle)

Deux exemples de l'application concrète dans les 19 communes:
- Evere
- Uccle

Et la réalité est (encore) autre chose ... mais là c'est plutôt le manque de respect entre les CP pour permettre une antenne parabole commune par bâtiment qui pose problème.

Concret:
- demande au service d'urbanisme de votre commune les normes concrets
- propose l'application de cette procédure comme point pour l'AG suivante (après le 01.09.2010 pour profiter de la protection amélioré de la nouvelle loi).

Votre approche présuppose un respect mutuel. Êtes vous certain qu'elle soit présent?

Êtes vous certain qu'un non-propriétaire d'un chien à la même opinion sur les conséquences d'avoir un chien qu'un propriétaire d'un chien?

C'est un droit fondemental (Art. 546 CC) de pouvoir prendre des décisions quoi sont en soi illogiques. Je peux acheter une bouteille de vin de +100 EUR par bouteille et le vider dans les égouts. Personne peut l'interdire, mais je dois en subir les conséquences à 100%.

Les règles servent à protéger la minorité. La majorité n'en a pas besoin. Vous ne pouvez pas partir du fait que vosu pouvez obliger quelqu'un à se mettre à la même fréquence que vous.

Comme vous êtes un mandataire de l'ACP, vous êtes en principe soutenu par la majorité et vous ne ressentez donc pas un besoin à faire appel à des règles.

Quand vous dites:

je crois que vous ne réfléchissez pas au conséquences concrets de vos mots ... dans le cas que vous vous trouvez dans une position de minoritaire.

Je crois qu'on n'arrive pas à trouver un niveau d'entente. Dans la vie réelle on devrait faire appel à un médiateur ou bien je devais accepter l'opinion que vous imposez (pas de médiation externe).

Mais ce forum est un monde virtuel, donc ... "I Rest My Case".

Merci pour ce débat intensif et correct ....

Je ne pense pas que ce que j'ai effectivement écrit est en contradiction avec ce que PIM a écrit.

Mais maintenant je comprends ... j'ai un voisin qui impose son opinion avec des arguments analogues (un berger au lieu d'un doberman). L'agent de quartier lui a expliqué les conséquences, ceci comme médiateur à ma demande. Cela a aidé.

En plus de ma réplique rapide du 18/07/2010 à 13h53, je voudrais quand même insister sur le fait que la mise en œuvre de la loi du 02.06.2010, nécessitera dans certains cas de suivre la méthode de travail d’un projet: définition des besoins (AG1), puis définir les fonctionnalités qui permettent à réaliser ses besoins (AG2), choisir la technique à mettre en œuvre (AG3) et finalement vérifier si les techniques mis en œuvre ont su réaliser le but (AG4).

Ceci certainement dans les ACP qui ont une manière de fonctionner qui en fait ressemble plus à la loi d’avant 1994 (cogérance) que la loi de 1994 (personnalité juridique de l’ACP et pouvoir de décision confié à l'AG).

Sans vouloir entrer dans les détails, je suggère de lire la page « Analyse fonctionnelle (conception) » de Wikipédia. Elle donne une indication de l’approche conseillée.

C’est ici que tout syndic va prouver par les faits qu’il travaille d‘une façon professionnelle, n’importe qu’il est un bénévole ou un agent immobilier agréé.

Naturellement il y a des syndics bricoleurs qui appliquent le principe : « d’abord exécuter, puis réfléchir ».

Ce sont ceux qui proposent à l’AG immédiatement une solution, sans permettre aux CP d’en délibérer en profondeur, puisque la firme attend "la décision du choix de la couleur". Il fait en plus pour que ce choix de couleur soulève beaucoup de discussion. A l’AG suivante (après l’achat) il admet qu’on n’avait besoin que d’une VW, mais qu’il a fait choisir entre une Rolls et une Mercedes. Et que la couleur n’avait aucune importance.

Dans le cas de l’implémentation de la loi je suggère le schéma suivant, si l’AG 2010 s'est tenu par exemple lors du 2ème trimestre de 2010.

AG1 (AGE) en octobre: convocation par lettre recommandé – définir les besoins – prendre les décisions urgentes provisoires comme le mode de convocation - pas d’autres points à l’OJ que ceux concernant la loi de 2010 et éventuellement un changement de syndic vers un syndic « type 21ème siècle » (professionnel ou bénévole) - diffusion de l'information en septembre

AG2 (AGE) en décembre: définir les fonctionnalités – vérifier le résultat des décisions urgentes provisoires – approuver le cahier des charges – donner l’ordre au syndic à lancer une demande d’offre – mise en œuvre de la comptabilité normalisé avant le 31.12.2010.

AG3 (AGE) en février : définir les techniques choisies – donner l’ordre au syndic à commander (notaire pour l’adaptation des statuts, informaticien pour le site Internet de l’ACP, …) - déterminer la période lors de laquelle l'AG sera tenu.

AG4 (AGA 2011) avant le 01.09.2011 : Vérifier si tout est exécuté – délibérer et voter sur le texte coordonné des statuts – programmer l’activation des ACP partielles tel qu’ils puissent fonctionner dans le contexte de la loi du 02.06.2010 à partir du 01.01.2012 - ….

Vous voulez choisir une VW qui fait ce qu’on demande ou vous faire imposer une Mercedes qui a la couleur que vous préférez ?

OUI, si vous partez du fait que TOUS les changements aux statuts ont été faits par acte authentique depuis 1994 ET remis aux copropriétaires.

Est-ce le cas?

Cette disposition de transition (Art. 19 §2) est en fait une amnistie pour tout changement des statuts dans le passé, qui n'a pas eu un acte authentique correspondant.

Les conditions sont en fait très strictes:
- il doit s'agir d'une décision de l’AG antérieure au 02.06.2010 en bonne et due forme (point à l'ordre du jour, ...);
- se trouver dans le registre des décisions de l'AG dans les langues de l'acte de base, tel que transcrit chez le conservateur des hypothèques;
- les statuts ne peuvent plus être changés à partir du 01.09.2010, si non une transcription authentique de l'acte de base coordonné devient quand même nécessaire pour la partie changé;
- cette décision antéreure ne peut pas être en voie de contestation devant le juge compétent;
- ....

Quelle est l'utilité de ce document ?

Il permet de faire l'inventaire des décisions de l'AG avec effet sur les statuts et redémarrer à zéro (un document au moins contradictoire pour les nouveaux acheteurs, ...).

Ce document peut être approuvé avec une majorité de 50%+1.

Mais le contenu de ce document peut être contesté en justice, et mettra fin après cette procédure à des interprétations des statuts qui rendent certains ACP de fait ingérables.

C'est le syndic, et lui seul, qui doit décider si une mise à jour des statuts par ce document est nécessaire.

De toute façon il doit déposer lors d'une AG avant le 01.09.2011, un document qui reflète le contenu exact des statuts en date du 01.09.2010. Et donner la preuve de tout changement des statuts originaux.

Dès que l'AG a approuvé ce document on ne pourra plus faire référence à un changement des statuts qui n'est pas repris dans ce document.

Il y a actuellement des statuts d'ACP à Anderlecht  qui réfèrent à des statuts d'autres ACP pour la gestion de leur chauffage.

En ce qui concerne la création des ACP partielles (en France: les ACP secondaires) il est impératif qu'on dispose d'une version coordonné des statuts.

Il y a actuellement des ACP qui se réfèrent aux mêmes statuts, et qui vont par ce fait devenir des ACP partielles sans personnalité juridique et qui vont devoir réactiver leur ACP principale.
 

Ce texte de loi est en fait un compromis entre deux tendances :
- Rien changer et obliger d’avoir un acte authentique dès changement des statuts au tarif normal
- Idem, mais au tarif réduit (comme en France durant la période de transition)

@virago

Ce texte à été écrit avant que j'ai lu votre réponse de 13h05.

Je conseille à lire les fiches pratiques "Immobilier et Bail", éditées par un cabinet d'avocats réputé et publiées sur droitbelge.net

Au moins 3 fiches vont probablement vous intéresser. Ils confirment la position de Cochise, mais donnent la direction des solutions éventuelles, et leur coût.

Extrait du site du Senat:

Extrait de la loi ....

1er jour du 1er mois qui suit le 28/06/2010 = 1/7/2010
donc
1er jour du 3ème mois qui suit le 28/06/2010 = 1/9/2010

@virago

Ne vous en faites pas, vous n'êtes pas le seul d'avoir un problème avec cette formule juridique. J'avais aussi des problèmes, comme d'autres, quand j'ai entendu cette formule à le traduire vers une date correcte.

Si on lit la loi (voir plus bas), c'est en fait la méthode préconisé par la loi: joindre la liste, sans en faire un drame. C'est une annexe obligatoire.

Ne pas oublier à joindre la liste analogue concernant les fournisseurs. Assez souvent on verra que la solde de cette liste compense la solde de la liste de CP.

L'ACP ne paie pas ses dettes, parce que les CP refusent d'honorer leurs engagements "contractuels".

Naturellement l'ACP doit aussi honorer sa partie (comptabilité fiable, dette certaine, comptes bancaires qui l'appartiennent, budget approuvé à l'avance ou urgence motivé immédiatement par écrit et communiqué aux CP, ...).