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(...) Je voudrais tout de même souligner qu'une majorité des syndics, professionnels ou pas, font convenablement leur boulot. Il y a malheureusement des exceptions, mais trouvez-moi une seule profession où ce n'est pas le cas. (...)
Malheureusement une pomme pourrie suffit à pourrir toute une corbeille.
(...)
Autre volet à revoir, et pas des moins délicats : la formation et la déontologie. Olivier Hamal épingle un dossier symptomatique. « Un syndic est désigné par la justice afin de mettre de l'ordre dans une copropriété. Afin de mener des travaux, il suggère parmi les sociétés à consulter celle de son gendre, dont il préside le conseil d'administration. Le tout sans en avertir les copropriétaires ! C'est du plus mauvais goût. Le lien avec la politique est évident : il y a des comportements que l'on admettait il y a vingt ou trente ans mais qui ne sont plus acceptables aujourd'hui. Il faut évoluer. Une réforme est indispensable dans le souci de protéger les copropriétaires. Il faut lancer le débat. »
(...)
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Merci d'avoir osé à épingler à la tribune de la Chambre en juillet ce dossier très symptomatique, avant tout les affaires de mélange des intérêts de ce dernier temps éclatent ...
Espérons que la qualité et légalité des actions de ce personnage seront jugés par ses pairs et par les juges, et pas la qualité de son carnet d'adresses.
(...)
Vous serait-il possible de nous donner le n° et/ou la date de cet article paru dans le CRI ?
(...)
La référence est:
"Déficits démocratiques dans une Association de copropriétaires
ou la République bananière"dans LE CRI Avril 2008 N° 323 (3 pages)
par Olivier HAMAL, vice-président National du SNP
Une phrase extraite du jugement du 17.12.2007 et publié dans cet article:
(...). "Si les époux X sont donc bien à l'origine du litige qui nous est soumis, ils n'en sont cependant pas la cause. Il nous apparaît (...) que la seule cause du litige est un dysfonctionnement grave de la copropriété elle-même que les époux X n'ont fait que mettre en évidence.
Ce dysfonctionnement se traduit par un sérieux déficit démocratique en ce sens que l'AG est systématiquement mise dans l'impossibilité d'exercer la mission qui lui est impartie par la loi. (...)".
Déclarer un sinistre d’infiltration à l’assurance ... cela n’aura le résultat que d’augmenter votre prime et/ou la franchise.
Une infiltration d’eaux, qui ne vient pas de la tuyauterie, est pratiquement toujours d’origine commune.
Les frais de réparation, y compris la réparation des dégâts causés aux parties privatives, etc … seront à charge de l’ACP, donc pro rata de tous les copropriétaires.
Il est utile de lire un article dans « Le Cri » du SNP, concernant une copropriété qui dysfonctionne. Là aussi les copropriétaires ont cru que ce problème concernait seulement le propriétaire du penthouse.
Résultat : doublement des charges, suite au frais avocat, architecte, … mais surtout due à leur manque de loyauté envers les lois et les jugements.
Faite preuve d’empathie, mettez vous à la place de ce copropriétaire. Que ferez-vous dans sa place ?
(...)
Le contrat de syndic provisoire conclu entre le promoteur et le syndic n'a pas été lu en séance ni distribué. Le conseil de gérance n'en a eu copie qu'un an et demi plus tard, et il a fallu insister...
Qui a signé ce contrat comme représentant de l'ACP?
Ce contrat a été signé à quelle date par rapport à la date de l'AG?
Il y a encore toute une série de pétaudières qui existent ... mais ils sont encore cachés (pour le moment) ...
Des réponses possibles vont être publiés dans des journaux ...
dans les semaines qui viennent.
Il n'y pas de solution miracle, ce sera un travail de longue haleine.
Pour combattre la désinformation de la masse silencieuse des copropriétaires, qui se laisse "guider" trop souvent comme à Hameln par le joueur de flûte, il n'y a qu'une solution:
informer, informer, informer, ... .
Mais il faudra en plus des solutions complémentaires et contraignantes pour les mandataires (tant professionnels que bénévoles).
La nouvelle loi contient déjà des dispositions très contraignantes pour les mandataires bénévoles.
- Etant donné qu'il s'agit d'une nouvelle copropriété, le règlement est en cours de réalisation. C'est justement ce point qui vient d'y être ajouté au règlement.
- Il n'y a pas eu d'assemblée générale à ce sujet. Le sujet a déjà été évoqué à de nombreuses reprises, le syndic a toujours repoussé la discussions à plus tard.
- Je ne sait pas si "Conseil de gestion" est le bon terme (certainement pas). Je veux parler de la société qui s'occupe de la gestion de l'immeuble + président de la copropriété + secrétaire...Pour avoir discuté avec d'autres propriétaires, je ne serais effectivement pas étonné que la prochaine étape concerne l'obligation d'avoir au minimum 1 nain de jardin ;-).
Edit : il y a une dizaine de jardins.
Le "règlement" est probablement le règlement d'ordre intérieur. Ce règlement, qui ne doit pas être un acte authentique, ne peut pas disposer de la propriété.
Si le Conseil de gérance veut imposer des modèles, il y a deux points à noter:
1. le conseil de gérance est la pour surveiller le syndic, et pas pour décider en sa place ni à la place de l'AG.
2. l'AG doit d'abord faire changer le statuts (acte authentique ...) pour donner une délégation à l'AG pour déterminer les normes. Quand à imposer un modèle spécifique et/ou fournisseur pour les parties privatives, je ne crois pas que cela tiendra devant un juge, en lisant l'article 544 CC.
(...)- Nous venons d'acter la même décision au sein de notre copropriété mais le syndic a eu l'intelligence de noter dans son courrier que s'il ne recevait pas de réponse avant le 14 août, l'option par défaut d'un simple parlophone à 59€ serait choisie d'office!
Cette méthode ne tient en justice que si le copropriétaire est un commerçant.
Si le copropriétaire est un consommateur, ce qui est en principe le cas, il faut l'accord explicite du copropriétaire concerné avant on peut changer/remplacer un partie privative. Voir l'article 544 CC.
L'accord de l'AG ne concerne que les travaux eux-mêmes, et ceux des parties communs, moyennant une majorité de 75%. Pas plus ni moins.
Le syndic de l'ACP n'est pas/plus le gérant de la copropriété depuis 1995.
Il ne peut en aucun cas sortir du cadre imposé par l'AG.
Dans votre cas il a élargit la décision en donnant une condition supplémentaire. C'est selon moi à ses risques et périls.
Citation :qui placent ses agissements virtuels dans leur contexte réel.
il conviendrait sans doute mieux d'écrire "qui placent ses agissements réels dans leur contexte virtuel"...
En principe oui, mais dans le cas concret que je traitais concrètement non ... .
Un jour j'espère pouvoir l'expliquer plus en détail, mais c'est actuellement pas encore possible. L'IPI s'en occupe.
Une information en vrac, qui confirme des info déjà mentionnés sur ce forum, mais les place dans leur contexte.
(...) Depuis le 1er juillet 2009, toute personne exerçant une profession libérale (y compris les comptables(-fiscalistes) agréés et les comptables(-fiscalistes) stagiaires), dispose de son propre numéro d'entreprise et est inscrite auprès de la Banque Carrefour des Entreprises si ce n'était pas encore le cas. Il s'agit d'une étape importante visant à faire de la B.C.E. la banque centrale des données de toutes les entreprises en Belgique. (...)
J'ai trouvé cette info en utilisant la technique de Sérendipité ...
J'étais en effet à la recherche d'un agent immobilier "disparu" (= adresse de contact erronée, sans laisser la nouvelle adresse). Grâce aux données publiques de la BCE j'ai su retrouver sa trace ... et beaucoup plus d'info qui placent ses agissements virtuels dans leur contexte réel.
Des évènements récents au Hainaut (disparition d'un AI avec l'argent de probablement une dizaine de compromis de vente), en ont démontré la nécessité.
(...)
En fait, la maison m'appartient pour moitié et je vais payer une indemnité a mon frère pour pouvoir l'occuper mais ce 'loyer' est quand même un peu conséquent à moi toute seule. Dois-je donc expressément avoir l'accord de mon frère pour pouvoir louer une chambre à une tierce personne ?Merci.
Je crois, si je ne trompe, que l'article 577-2 CC est d'application. Vous louez je crois de la communauté de vous et de votre frère.
Mais il y a sur ce forum de plus spécialisé que moi dans la copropriété normale (= loi de 1924), qui peuvent en dire plus.
(...)
Ces clauses sont peut-être utiles, spécifiques, liées au risque réel ?!Il manque des précisions pour apprécier la situation
Si ces clauses sont nécessiaires suite aux risques d'un lot privatif, alors le surplus de la prime est normalement à charge de ce lot.
BIEN ENTENDU NOUS ALLONS LE VIRER MAIS ceci ne règlera pas le problème du contrat assurance qu'il a signé en tant que syndic !
nous ne voulons pas payer cette somme alors que l'on peut payer moins
le contrat est fait pour 1 ancomment proceder , peut ton directement avertir assurance
peut on obliger le syndic a resilier le contrat
Ce contrat est valable pour les parties ACP et assureur, puisque cela a été signé par le représentant légal de l'ACP.
Mais le syndic peut être mis responsable pour les dégâts causé par lui, et être éventuellement obligé par un juge à rembourser cette différence.
La complexité de cette problématique dépasse le cadre de ce forum.
Il faut consulter un avocat, de préférence spécialisé en copropriété, pour l'application des Art. 1382-1384 CC par l'ACP envers ce syndic.
Mettez un point à l'AG suivante qui constate la signature de cette assurance et qui donne la mission au nouveau syndic de:
- résilier ce contrat avec X à la date contractuelle
- de signer un contrat avec Y avant cette date (ou avant la date A)
- de faire évaluer par un avocat, désigné par vous, la possibilité et rentabilité d'une procédure contre l'ancien syndic.
Au fond, je me demande la valeur de cette "Recommandation". Quelle est sa force obligatoire?
Pour moi, nulle.
Sa force obligatoire ?
Théoriquement nulle, mais plus qu'un avis des pompiers ... lisez la loi.
Un extrait de cette Loi du 08.12.1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel :
(...)
Chapitre VIII. Dispositions pénalesArt. 37. Est puni d'une amende de deux cents à dix mille euros, tout membre ou tout membre du personnel de la Commission de la protection de la vie privée ou tout expert qui a violé l'obligation de confidentialité à laquelle il est astreint sur base de l'article 33.
Art. 38. Est puni d'une amende de cent euros à vingt mille euros le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire qui n'a pas respecté une des obligations prévues aux articles 15 ou 16, § 1er.
Art. 39. Est puni d'une amende de cent euros à cent mille euros :
1° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire qui traite des données à caractère personnel en infraction aux conditions imposées par l'article 4, § 1er;
2° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire qui traite des données en dehors des cas prévus à l'article 5;
3° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire qui a traité des données en violation des articles 6, 7 ou 8;
4° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire qui n'a pas respecté les obligations prévues à l'article 9;
5° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire, qui n'a pas donné communication, dans les quarante-cinq jours de la réception de la demande, des renseignements visés à l'article 10, § 1er, ou donné sciemment des renseignements inexacts ou incomplets;
6° quiconque, pour contraindre une personne à lui communiquer les renseignements obtenus par l'exercice du droit consacré par l'article 10, § 1er, ou à donner son autorisation au traitement de données à caractère personnel la concernant, a usé à son égard de voies de fait, de violence ou menaces, de dons ou de promesses;
7° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire, qui met en oeuvre ou gère, continue de gérer ou supprime un traitement automatisé de données à caractère personnel sans avoir satisfait aux exigences imposées par l'article 17;
8° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire, qui fournit des informations incomplètes ou inexactes dans les déclarations prescrites par l'article 17;
9° (...);
10° le responsable du traitement, son représentant en Belgique, son préposé ou mandataire qui a, en violation de l'article 19, refusé de communiquer à la Commission des informations relatives à un traitement non automatisé de données à caractère personnel contenues ou appelées à figurer dans un fichier;
11° (...);
12° quiconque a transféré, fait ou laissé transférer des données à caractère personnel vers un pays non membre de la Communauté européenne qui figure sur la liste visée à l'article 21, § 2, sans qu'il ait été satisfait aux exigences prévues à l'article 22;
13° quiconque a empêché la Commission, ses membres ou les experts requis par elle de procéder aux vérifications visées à l'article 32.Art. 40. En condamnant du chef d'infraction aux articles 38 ou 39, le tribunal peut ordonner l'insertion du jugement, intégralement ou par extraits, dans un ou plusieurs journaux, dans les conditions qu'il détermine, aux frais du condamné.
Art. 41. § 1er. En condamnant du chef d'infraction à l'article 39, le juge peut prononcer la confiscation des supports matériels des données à caractère personnel formant l'objet de l'infraction, tels que les fichiers manuels, disques et bandes magnétiques, à l'exclusion des ordinateurs ou de tout autre matériel, ou ordonner l'effacement de ces données.
La confiscation ou l'effacement peuvent être ordonnés même si les supports matériels des données à caractère personnel n'appartiennent pas au condamné.
L'article 8, § 1er, de la loi du 29 juin 1964 concernant la suspension, le sursis et la probation n'est pas applicable à la confiscation ni à l'effacement ordonnés conformément aux alinéas 1er et 2.
(...)
Erik,
J'ai participé à des réunions, inexistants selon certains sur ce forum, qui concernait le problème de l'économie de l'énergie dans les copropriétés.
Comme en tout cas suivant le planning la synthèse ne sera pas publié avant septembre, je ne peux pas vous aider (à ce moment).
Mais je sais qu'en Flandre on va essayer un autre approche. Des délégués des autres régions étaient présent durant ces journées d'étude et y ont participé activement.
Un lien à visiter dans ce cadre ... VEA
Erik,
Depuis 2007 je étudie les possibilités de Google. Je teste cette fonctionnalité "Connect" depuis 2008 sur un de mes sites et aussi comme membre sur un autre site.
En vrac quelques réflections.
J'en suis personnellement arrivé à la conclusion que cette fonctionnalité est très utile dans le contexte d'un groupe d'amis qui se connaissent, mais pas utile si un membre du groupe ne veut pas être connu publiquement.
Vous avez un forum qui est actif, mais dont plusieurs participants ne peuvent pas, par le genre de leurs questions, être connus par d'autres.
Je suis inscrit dans certains groupes sociaux (hors de l'immobilier), mais avec des cloisons entre eux le plus hermétique que possible. Mais j'ai constaté que cela n'est parfois pas suffisante.
En fait je partage l'avis de Grmff.
Donc je me n'inscrit pas, sauf avec un pseudo, dans des groupes sociaux publiques tant que ces groupes permettent d'inscrire une personne avec un pseudo.
Ceci pas parce que mon identité ne peut pas être connu. Mais par le fait qu'on peut en abuser, sans que l'autre partie vous donne les mêmes accès.
Un débat, sur un forum ou autre part, ne peut être équitable que si tous les participants utilisent les mêmes moyens.
Un locataire, propriétaire, copropriétaire, bailleur, syndic, ... pose sur ce site une question en principe anonyme (donc sans qu'il dévoile la localisation de la maison, appartement, ...).
Vous bloquez des sujets, dès qu'ils deviennent trop concret et permettent la localisation. Cette méthode est correcte et adaptée au but de ce forum.
L'utilisation de l'option "Google Friend Connect" est selon moi contraire à ce but et n'est utile qu'aux intervenants qui peuvent être connu (SNP, ABSA, ..) et naturellement vous.
C'est en tout cas dans ce sens que je vais utiliser cette option, en soi très utile, sur les sites que j'administre.
En tout cas cela ne déroge pas au permis d'urbanisme (car non visible sur le toit ) et donc il n'y aurait pas d'enquête publique ...
pas con le syndic sur ce coup là ...
Contactez éventuellement l'IEB vu leur communiqué qui parle de mars 2009 ... Antennes GSM: un moratoire réclamé à Bruxelles.
Je sais que, étant présent début 2009 au Parlement Bruxellois, que tout les propositions "conflictuelles" concernant l'environnement ont été postposé jusqu'après les élections.
Une pose d'antennes GSM n'appartient pas au but de l'ACP (administration et conservation des parties communes).
Il se pourrait donc que l'autorisation de 100% des copropriétaires est nécessaire (mais la jurisprudence est parfois d'un avis contraire).
Trouvé une référence sur le site officiel www.belgium.be vers:
Les antennes GSM
Une bonne synthèse des possibilités.
La maison a ete divisee en apartements avant 1992.
Pourquoi dois-je consulter un architecte d'urgence?
Comment trouver un architecte qui s'occupera de ca?
Si vous voulez changer la situation existante en 1992, qui était de fait irrégulier mais qui est/était régularisable, il vous faudra déposer une demande de régularisation.
Un avis d'un architecte est nécessaire, vu votre situation qui dépasse en principe le contexte de ce forum, puisque trop de "détails" sont importants dans votre cas.
Par exemple dans votre cas l'administration peut vous obliger de mettre la situation des trois autres appartements en règle, même si vous renoncez à votre projet pour le rez.
Vous ne devez pas pour cela chercher un architecte pour vos projets, mais au moins consulter un architecte pour avoir un avis professionnel sur la situation urbanistique de votre immeuble, d'une part relaté à la situation actuelle et d'autre part relaté à votre projet.
Cherchez au moins un architecte indépendant envers votre entrepreneur.
J'ai entrepris il y a deja plus d'un an des demarches pour transformer un rez-de-chausse commercial en habitation dans ma maison a Ixelles qui possede deja 3 appartements aux etages superieurs.
J'ai obtenu l'autorisation de faire les travaux.
Apres la visite du service incendie, ils ont indique que je devais faire la liste suivante de travaux:
(...)
4. Les appartements doivent etre separes entre eux et des autres parties du batiment par des parois presentant un Rf 1h (NBN 713.020).
5. Les installations de chauffage, non reprises sur les plans, doivent repondre a la reglementation en vigueur.
6. Les parois des gaines techniques doivent presenter un Rf 1h (NBN 713.020) et leurs trappes ou portillons d'acces un Rf 1/2 h (NBN 713.020).
(...)
8. Les installations electriques doivent etre verifiees par un organisme agree par le Service Public Federal Economie, PME, Classes moyennes et Energie. Une suite favorable doit etre reservee aux remarques formulees.
(...)Mon entrepreneur n'a realise que les points 2, 7 et 9 et me dit que c'est suffisant.
Est-ce vrai?
(...)
Les remarques 4, 5, 6 et 8 donnent l'impression que cette maison a été divisé en appartements, ou bien avant 1992 ou bien sans permis d'urbanisme après 1992.
Correct?
Si c'est le cas il faut d'urgence consulter un architecte.
( ...)Demandez à d'autres participants de ce salon très ....actif. (devinez de qui je parle?)
Francis,
Je n'ai rien à ajouter à votre avis très "to the point", qui documente une situation très classique.
eh ! je me crois dans une des ACP dont je suis syndic !
Immeuble de "standing" mais cp qui coupent les € en 4 sauf s'ils peuvent faire payer les autres.
Attention aux abus des conseils de gérance aussi. Ce sont svt les premiers à se plaindre des autres et les derniers à respecter les règlements.
Quant j'ai une remarque à faire, de ce type, j'adresse un petit courrier "gentil" aux concernés, puis éventuellement copie aux autres cp, et pour finir, s'il le fait, un petit avis affiché ds les communs, tjs gentil et non nominatif.