En fait, sur proposition du Collège communal, le conseil communal d’ Oxxxxxxxx – xxxxxxx-xx-xxxxx  à procédé à la modification de son règlement communal -taxe de séjour, les principales modifications sont :

-  la taxe passe de 90 € à 150 € /an ; (ceci alors que la circulaire budgétaire de la RW recommande un  taux maximum de 100 € / an)

- Le Collège communal et le conseil communal d’ Ottignies - Louvain La Neuve  considérant qu’il y a lieu d’impliquer les syndics d’immeubles et les intermédiaires de gestion dans le recensement des éléments permettant la taxation,  il a été ajouté dans ce règlement communal-taxe de séjour:
Article 6:
le syndic d’immeuble en charge de la gestion de biens sur le territoire et l’intermédiaire de gestion chargé de la mise en location d’un logement situé sur le territoire seront tenu de fournir la liste des propriétaires et des locataires des biens pour lesquels ils interviennent …

L’ajout de cet article dans son règlement communal, justifie t’il  la communication par le syndic de la liste des propriétaires et des occupants à l’Administration Communale ?

Raspoutine

A mon sens, les droits personnels concédés à des tiers, dans le cadre d’une location ou occupation d’un bien, il s’agit de l’exécution par un tiers ( votre locataire) de toute une série d’obligations, d’exécution d’obligations ( de donner, de faire ou de ne pas faire)  qui découlent d’un contrat de bail ou d’une simple occupation des lieux.

En outre, en principe le syndic a une obligation de communiquer tout un tas de trucs aux occupants, (qui sont titulaire de droits personnels concédés par le propriétaire) sur les lots qu’ils occupent. 

Personnellement, jusqu’à présent, j’ai toujours refusé de communiquer les coordonnées et lorsque le syndic avait a communiquer avec l’occupant ( un de mes locataires), je lui demandais de passer par mon intermédiaire.
Estimant ( peut être à tort) qu’il n’avait pas à connaître l’identité des personnes qui occupent mes logements, ni mes garages.
De plus, généralement les syndics pro utilisent ces données pour d’autres activités ou prospections commerciales qu’ils exercent, ce qui est illégal.

En réponse à la demande du syndic, j’ai l’intention de communiquer uniquement le Nom et Prénom repris dans le bail de location sans plus estimant que le n° de tél, Gsm ou Email sont des données à caractère privé.

j'aimerais avoir vos avis  ou votre expérience sur le sujet
D'avance, je vous en remercie.

Raspoutine.

Le président est d’abord et avant tout un copropriétaire au même titre que les autres copropriétaires, en dehors de l’assemblée générale qu’il préside, il n’a aucun autre pouvoir.

La désignation :
Sa désignation se fait en début d’assemblée lors de la composition du bureau ;
Bien souvent, il est fait mention dans l’acte de base – règlement de copropriété ou règlement d’ordre intérieur, l’assemblée est présidée par le propriétaire qui possède le plus grand nombre de quotités et en cas d’égalité, la présidence est dévolue au plus âgé. 

Son rôle :
Veiller au bon déroulement de l’assemblée, assurer le respect des diverses législations et règles concernant l’ AG ;
Diriger  l’assemblée générale, assurer un bon timing de l’assemblée, donner la parole aux copropriétaires.
C’est le président qui clôture l’assemblée générale.
Le président  et les assesseurs signent les documents en cours et en fin d’assemblée,( liste de présence, PV , registre des décisions, etc…).

En général, peu  de personnes se bousculent pour assurer la présidence, c’est la raison pour laquelle,  dans bien des cas pour ne pas dire en général, c’est le président du Conseil qui assure ce rôle, et  à ce titre il présente quelques avantages, il connaît l’ordre du jour, l’historique ayant amené ce point à l’ordre du jour, mais malheureusement dans bien des cas bien  trop près  du Syndic. 

L’idéal serait d’organiser une tournante, tous les copropriétaires seraient ainsi dans l’obligation de s’imprégner des réalités de la vie d’une copropriété avec en préalable à sa désignation, une forme de stage dans le conseil de copropriété. Mais là aussi, le conseil également souvent critiqué, mais peu d’amateurs.

Raspoutine.

Bonjour,

Je pose le problème différemment,  dans une copropriété ou le nombre de copropriétaires en défaut de paiement est particulièrement élevé, est-il possible et est-ce légal de faire voter une disposition en AG,  afin de prévoir une certaine forme de limitation du droit de vote pour les copropriétaires qui ne serait pas en ordre de paiement de charges.

Une solution pour les copropriétés ou le nombre de copropriétaire défaillants est particulièrement élevé, et ou ces mêmes copropriétaires sont réticents (pour ne pas dire contre)  toutes actions à  l’égard des propriétaires en défaut.

D’avance merci pour interventions sur le sujet.

Raspoutine.

Si je résume et si j’ai bien saisi la modification qui est apportée par la nouvelle loi à l’ Art.577-6. C.civ. §1 :

Dans notre cas existant ( quasi la totalité des ACP sur Louvain La Neuve),   à partir de la date d’entrée en vigueur de cette nouvelle loi, tant que les copropriétaires ne seront pas désignés par le « tréfoncier »,  comme « mandataire » de leurs lots privatifs, ces propriétaires des lots privatifs (c’est-à-dire : tous les copropriétaires de l’ACP ) ne pourront plus délibérer en assemblée générale.

Raspoutine

Bonjour,

Avant la date d’application et entrée en vigueur de la nouvelle loi, notre syndic a toujours eu  une reconduction de son contrat de syndic pour une durée de cinq années.

Avec l’application de la nouvelle loi, ce contrat est de 3 ans maximum.
Ma question :
le contrat en cours est maintenu jusqu’à sa prochaine échéance et à son échéance ne pourra plus être supérieure à 3 années.
Ou son échéance initiale, votéee  AG, avant la rentrée en vigueur de la nouvelle loi ,devra obligatoirement être revue, pour 3 ans à partir de sa date de son reconduction ?
En vous remerciant.
Raspoutine

Bonjour,

Un emprunt assorti d’un mandat hypothécaire ne donne pas droit à avantage fiscal.

Vous pouvez toutefois contourner ce problème en empruntant avec inscription hypothécaire une partie du prix à concurrence du maximum donnant droit à l’avantage fiscal, et le reste assorti d’un mandat.

Les frais de notaire seront bien sûr plus élevés que la solution avec mandat seul, mais ce désavantage sera largement compensé par l’avantage fiscal.

Raspoutine

A la lecture des diverses interventions, l’accès à la copropriété devrait être subordonné à un minimum de connaissance des règles élémentaires de fonctionnement des copropriétés, à défaut, obligation de passer par un gestionnaire - régisseur de biens.

C’est un peu comme si l’on lâchait dans la circulation des conducteurs n’ayant aucune notion des règles de conduite, aucune connaissance du code de la route et qui ne respectent absolument rien.

Combien de CP arrivent en AG, ne comprennent pas leurs décomptes, ne connaissent pas les règles de fonctionnement et obligations élémentaires, ces mêmes personnes sont appelées à ce prononcer sur des points qu’ils ne comprennent pas, mais déterminants pour la gestion de leurs biens.

L’on a beau changer la loi, le constat reste le même.

Avec en plus des syndics …… qui en profitent pour  faire et faire croire n’importe quoi…

C’est une image personnelle, cela n’engage que moi, mais c’est un triste constat.

Raspoutine

@ saxo,

Effectivement, le contrôle décrit ne concerne que les factures imputées à l’ACP .

En ce qui concerne les versements effectués par la compagnie d’assurance ;
En principe, il y a versement de la compagnie qu’en cas de sinistre,
Chaque sinistre fait l’objet d’un dossier,  lors de nos conseil de gérance, l’on fait le tour des dossiers assurance,  la gestion des sinistres  appartient exclusivement au Syndic, notre rôle CG est d’exercer un contrôle sur la gestion de ces sinistres par le syndic.
Veiller et éviter les  abus de certains propriétaires, par exemple : que l’on ne profite pas d’un sinistre pour rénover l’entièreté de l’appartement.
Afin de ne pas augmenter la sinistralité de l’immeuble, Décision prise en AG d’augmenter ( en interne) la franchise, l’ACP prend en charge les petits sinistres ne dépassant pas un certain montant défini par l’AG,  toujours sous contrôle du CG.

En ce qui concerne  les contrats:
l’on privilégie les contrats à long terme  par exemple ( 5 années pour le syndic) , 10 années pour l’entretien de la chaufferie sous garantie totale et à durée indéterminée pour les autres contrats comme l’entretien des abords et jardins, le nettoyage des parties communes, etc. ces différentes dispositions prisent par l’ AG, évite les surprises et apporte une certaine stabilité dans la gestion et des charges constantes d’années en années.

En ce qui concerne les dettes des copropriétaires:
La situation nous est communiquée trimestriellement par le syndic et présentée annuellement lors de l’approbation des comptes en  AG.
Les provisions de charges sont mensuelles, la dette des copropriétaires ne peut dépasser la valeur d’un mois de charges.
Le syndic a des consignes strictes à ce sujet. En cas de défaillances du copropriétaire, application d’amendes forfaitaire + intérêts de retard  et « saisie – perception » du loyer auprès du locataire a concurrence de la dette du copropriétaire à l’ ACP.
Et la solution extrême, action en justice. ( le tout prévu dans le règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur de l’ ACP). En aucun cas l’ensemble des dettes copropriétaire ne peut dépasser le fond de roulement.

En ce qui concerne le fond de roulement:
Un fond de roulement a été constitué en un seul versement.
Les dettes des copropriétaires n’étant pas excessives, une partie du fond de roulement se retrouve sur le livret de l’ ACP avec le fond de réserve.

En ce qui concerne le fond de réserve :
Un fond de réserve a été constitué, chaque année, il est alimenté par les intérêts des comptes bancaires de l’ ACP, des intérêts et indemnités des copropriétaires défaillants, ainsi que le solde budget travaux de l’exercice non utilisé. (décision de l’ AG)
Chaque année un budget travaux est élaboré par le syndic, approuvé par l’ AG, avec un poste divers –imprévus  de plusieurs milliers d’Euros.
Le poste du budget travaux reste identique et stable depuis de nombreuses années,  donc « sans variabilité » dans les provisions de charges. le solde du budget non utilisé est autmatiquement versé au fond de réserve. Une façon d'alimenter notre fond de réserve de façon, régulière et "indolore" pour les copropriétaires.

En ce qui concerne le bilan:
En général, les bilans présentés par les syndics sont toujours en équilibre.
Il faut plutôt s’attarder aux détails des différents postes se trouvant au bilan. ce que nous faisont.

Voilà dans les grandes lignes, il est vrai, la transparence totale et une disponibilité du syndic cela facilite énormément.
Syndic certifié - labelisé ( qui respecte ses engagements  lors de sa labelisation)
Mais ce n’est pas pour autant que le CG relâche la pression.

Raspoutine