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#4481 Re : Copropriétés forcées » comptes refusés » 15-04-2008 21:53:00
Ce serait un peu trop facile de mettre les factures litigieuses à charge du syndic !
Si les factures en question concernent bien des dépenses effectuées pour le compte de la copropriété, bien entendu…
Concrètement si le syndic a volontairement designé une firme B pour exécuter un travail, au lieu de la firme A, accepté par l'AG précédente, la facture pourra être mis à sa charge.
Mais il est un fait qu'il peut demander au Juge de constater que le travail a été fait suivant les règles de l'art. Alors il ne paiera probablement que le surplus de la firme B, ainsi que 20% du montant initial (= le forfait "honoraires).
Cette responsabilité du syndic découle directement de la loi sur la copropriété. C'est de fait la contrepartie de l'obligation du copropriétaire de payer ses charges.
Si c'est trop facile de mettre les factures litigieuses, acceptés et payés par le syndic avec les fonds de l'ACP, à charge de qui doit ont les mettre? De la victime ?? Ou de celui qui a manqué à ses obligations professionnelles?
La chaîne de responsabilité est et reste:
CP -> ACP -> syndic d'ACP -> fournisseur.
Le syndic d'ACP peut donc se retourner contre le fournisseur.
La relation ACP/syndic professionnel est une relation de consommateur/commerçant.
La relation syndic professionnel/fournisseur est une relation commerciale.
#4482 Re : Copropriétés forcées » Donner le renon au syndic » 15-04-2008 09:38:07
Notre syndic est professionnel IPI et le contrat signé stipule que chaque partie à le droit de mettre un terme à celui-ci lors de l'AG qui doit se dérouler annuellement.
Les comptes annuels ont bien été remis aux propriétaires mais n'ont pas été approuvés faute d'AG.
Aucun motif ne justifie cette absence de réunion malgré les différentes mises en demeure que je leur ai envoyées. Malheureusement, le gérant n'a jamais effectué aucune démarche pour faire bouger la situation.
D'où ma question: Lors du renon, quelle clause peut-on indiquer afin de se protéger contre le syndic et les fautes de gestion éventuelles (en attendant la vérification de ceux-ci par notre nouveau syndic?
Il faut refuser de donner le quittus, approbation des comptes ou non.
Donc le président d'AG doit faire le nécessaire, sur demande d'un copropriétaire, de faire voter séparément sur l'approbation de comptes et le quitus.
En plus il serait utile de nommer un secrétaire d'AG, qui sera responsable pour le PV.
L'ordre des points a son importance. Le président d'AG peut changer cet ordre, en le motivant (= à noter dans le PV).
#4483 Re : Copropriétés forcées » L'ABSA est une association d'experts » 02-07-2008 14:06:18
En analysant les faits je ne comprends pas pourquoi l’ABSA a cru utile d’être membre de FEBEX.
ABSA est la seule association qui ne mentionne pas le nombre de ses membres sur le liste officielle de FEBEX, tel que publié sur leur site Internet.
Mais en comparant la liste des experts sur le site FEBEX pour la spécialité « 2.7 Administration de biens » et la liste des membres ABSA sur le site d’ABSA on constate que :
1. FEBEX liste 42 experts agréés par un des 14 associations, membre de FEBEX, pour cette spécialité, dont 7 sont mentionnés sur la liste ABSA.
2. ABSA liste 35 membres effectifs et 2 membres honoraires, dont 5 sont mentionnés sur la liste FEBEX comme expert. Il en résulte que 32 membres ABSA ne sont pas actuellement agréés expert FEBEX.
3. Les 30 doivent donc démissionner de l’ABSA, s’ils ne se soumettent pas d’urgence à la procédure d’agrégation FEBEX.
4. La différence entre les deux listes vient du fait que 2 membres ABSA sont membre de deux associations d’experts. Bizarre est que ces deux membres ABSA mentionnent de N° Tél. différents ou des spécialités différentes.
Comme certains membres de l’ABSA sont syndic provisoire et ont accepté de vérifier la comptabilité, j’ai vérifié la liste FEBEX des experts « 1.1 Comptabilité ». Je n’y retrouve personne d’ABSA. Bizarre.
Le fait de devenir membre de FEBEX met maintenant sur la place publique le fait qu’aucun membre de l’ABSA n’a, à ce moment, l’expertise, tel que définit par FEBEX, pour vérifier une comptabilité.
Une des associations de FEBEX est l’association des experts judiciaires « CEJA-KGSO » (« Chambre belge des Experts chargés de missions Judiciaires et d’Arbitrage »).
La liste des experts sur le site CEJA (*) pour la spécialité « 2.07 Administration de biens immobiliers » reprend quatre personnes, dont deux membres de l’ABSA. En fait ceux qui étaient repris deux fois sur la liste de FEBEX. Un membre honoraire et un membre effectif.
....
Mais comme je ne suis qu’un copropriétaire, il se peut que je me trompe. Donc avant d’en tirer des conclusions, je laisse la possibilité de les corriger ou de les mettre dans un contexte.
#4484 Re : Copropriétés forcées » comptes refusés » 15-04-2008 21:53:00
Bonjour,
Quelqu'un peut t'il m'éclairer ?
Quelle est la suite en cas de refus d'approuver les comptes ?
Y a t'il un délai à donner afin que toutes les réponses soient données ?
Faudra t'il à ce moment convoquer une nouvelle AG ou pour en éviter le coût informer par courrier TOUS les copropriétaires ?
merci
Les comptes annuels ne peuvent pas être refusés en bloc, mais on peut par exemple postposer à l'AG suivante a fin de permettre à un ou plusieurs copropriétaires de faire un proposition détaillé.
Ce qu'il faut est une résolution qui énumère en détail les factures litigieuses, mentionné sur la liste des factures, avec les griefs, et la mention: "rejeté et à charge du syndic" ou "à revoir et provisoirement à charge du syndic".
Chaque rejet devra être justifié par une note en annexe et distribué au syndic ET aux CP avant l'AG (au moins une semaine avant l'AG, mais au moins une semaine après l'envoi de l'invitation).
Le texte ne doit pas se trouver dans l'invitation, parce que c'est en fait un amendement au point "approbation des comptes".
La résolution doit mentionner le montant des autres factures, le montant des provisions et spécifier le montant à rembourser par le syndic (= le montant des factures provisoirement ou définitivement rejetés). EN plus la résolution doit mentionner la date à laquelle le syndic devra avoir remboursé.
En théorie la résolution doit aussi proposer à nommer un syndic provisoire avec la mission de constater le remboursement et d'entamer les procédures nécessaires, si le syndic ne rembourse pas.
En pratique il vaut mieux de nommer un autre syndic et de lui confier cette tâche.
N'oubliez pas que les mêmes intérêts et indemnités forfaitaires, appliqués pour un CP qui ne paie pas, sont d'application, même si les statuts ne prévoient rien. Principe de réciprocité. Il y a de la jurisprudence.
#4485 Re : Copropriétés forcées » L'ABSA est une association d'experts » 02-07-2008 14:06:18
Il faudrait d'abord savoir quel est l'organisme officiel qui délivre un diplôme d'expert.....
L'organisme de certification pour les associations, membre de FEBEX, serait Eurocertice, mais c'est très vague, et certainement pas encore coulé dans une loi.
Sur le site d'ABEX j'ai trouvé en bas de la page Critères applicables à l'exercice d'une activité d'expert:
Ces critères ont été harmonisés entre les associations membres de la FEBEX (www.febex.be) et l'Institut de certification EUROCERTICE (www.eurocertice.org). Ils sont repris dons les propositions d'arrêté d'application visant à la protection du titre d'expert élaboré dans le cadre de la loi-cadre relative à la protection des titres des professions libérales prestataires de services.
Peut-on être en même temps une association d'expert-syndics d'ACP et une association de syndics d'ACP?
En principe oui, mais ... est-ce acceptable, si on lit les statuts de FEBEX et de EUROCERTICE?
Est-on en train de dégrader les syndics d'ACP qui ne sont pas expert-syndic d'ACP?
Un expert n'exécute pas des tâches comme indépendant ou non, mais est quelqu'un qui émet un avis indépendant.
Il s'en suit toute une série d'interdiction et de limitations en cas d'exercice de la mission d'expert. Et des exigences très strictes. La moindre mesure disciplinaire contre l'expert, donné par son Institut professionnelle, lui fait perdre le statut d'expert ... .
Il s'en suit qu'un membre de l'ABSA, qui encourt la moindre mesure disciplinaire de l'IPI, doit être démis d'office de l'ABSA, puisque c'est une association d'experts.
Mais sur le site communal de Schaerbeek j'ai trouvé à la page Vous voulez contacter un expert immobilier ? le texte suivant:
Si vous souhaitez acquérir un immeuble
- Faites toujours appel à un expert avant de signer le compromis. Il vous donnera un avis sur la valeur du bien, pourra vous faire éviter des surprises désagréables (mérule, vices difficilement repérables par un néophyte, etc.).
- Si l'expert est aussi l'agent immobilier ou toute autre personne intéressée à la vente, redoublez de prudence : il est difficile d'être juge et partie.
(...)
Un expert-syndic d'ACP aura plus de problèmes à exécuter la fonction de syndic conventionnel, puisque le copropriétaire banalisé exigera de lui un niveau d'exécution plus haut et surtout une exécution sans la moindre faute.
Conséquences:
- il devra en pratique faire contrôler la comptabilité de ses firmes entièrement par un réviseur. Combien de syndics d'ACP ont cette mention dans leurs comptes annuels pour les options A, B, C et D ?
- il devra en pratique mentionner tous ses mandats qu'il a dans des firmes immobiliers ou non. Combien de syndics d'ACP mentionnent ces éléments sur leur site internet, y compris la liste de tous les gérants ou administrateurs de leurs sociétés?
#4486 Re : Législations régionales » Avant 1954 - immeuble de rapport » 13-04-2008 16:56:09
Je crois qu'on fait référence à l'article 330 § 3 du COBAT bruxellois de 2004:
§ 3. Les actes et travaux, accomplis avant le 1er juillet 1992, que l'article 2, 2°, G, du Titre ler du règlement général sur la bâtisse de l'Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975 soumettait à l'obtention d'un permis de bâtir, sans qu'un tel permis n'ait été obtenu, doivent faire l'objet d'un permis d'urbanisme.
Ce permis ne peut être refusé que si les actes et travaux visés à l'alinéa 1er ne sont pas conformes à un plan particulier d'affectation du sol ou à un permis de lotir en vigueur au moment où ils ont été exécutés ou que le demandeur ne parvienne pas à établir que l'affectation ou l'usage du bien n'a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992.
Le COBAT a essentiellement codifié les lois, ordonnances, ... existantes. Il faut consulter entre autres le texte officiel pour voir ce qui était changé en 1967. Mais si mes souvenirs sont bon il y a eu des changements entre 1967 et 2004.
Néanmoins c'est ce texte de 2004 qui est d'application maintenant.
Si l'exception est d'application alors une demande de permis d'urbanisme de régularisation doit être introduite, qui ne peut être refusé (si l'exception est applicable). Il faut probablement le conseil d'un spécialiste (notaire ou un expert d'urbanisme).
#4487 Copropriétés forcées » L'ABSA est une association d'experts » 02-07-2008 14:06:18
- luc
- Réponses : 7
Le texte suivant est présent sur la page d'accueil du site de l'ABSA:
L'ABSA est devenue membre de la FEBEX ( www.febex.be). Il s'agit de la Fédération Belge des Associations d'Experts.
La structure de l'ABSA s'est donc déja enrichi de nouveaux organes, selon le site de FEBEX:
- une commission d'agrégation
3 Définition et compétence de la commission d’agréation
La commission doit être composée de membres qui correspondent aux domaines d’activité et spécialité du candidat. Si tel n’est pas le cas, la commission fera appel à un membre qui a cette expérience.
- une commission de respect de la déontologie, ...
7 Commission en charge des plaintes et litiges
Chaque association professionnelle assurera la constitution en son sein et le bon fonctionne-ment d’une commission en charge des plaintes et litiges. Celle-ci sera chargée aussi bien des litiges liés à la procédure d’agréation, que du respect des règles déontologiques par ses membres individuels ainsi que des litiges éventuels avenus entre ses membres experts.
REGLES RELATIVES A LA FORMATION PERMANENTE ET LE RECYCLAGE:
(...)
Le membre qui n’a pas atteint le nombre minimum de points, recevra un avertissement et en cas de récidive sera exclu de l’association. En cas de contestation, le conseil de discipline de l’association sera compétent et la plainte sera traitée conformément au règlement intérieure dela dite association.
L'ABSA s'est donc obligé lui-même à suivre une déontologie très stricte et transparente en respectant la vie privé.
Il s'est en pratique engagé que tous ses membres respectent les directives de FEBEX, y compris ses membres honoraires.
On ne peut qu'applaudir une telle attitude, qui prouve que l'ABSA veut s'adapter au XXIème siècle et les principes de "good governance", comme la transparence, ... . Et donc publier sur son site le point de contact pour chaque organe, dont l'existence est exigé par FEBEX.
#4488 Re : Locations et baux » CLAUSE D'ARBITRAGE : mode d'emploi et expériences » 02-04-2013 17:00:34
Beaucoup de clauses d'arbitrage prévoient je crois qu'on ne peut pas parler des résultats obtenus ... (clause de confidentialité).
#4489 Re : Ventes et achats » travaux et preuves » 09-04-2008 22:28:19
Dans la pratique, quand le notaire demande si le vendeur à fait des travaux, celui-ci répond "non" et ça s'arrête là.
Tant qu'il n'y a pas de problèmes.
#4490 Re : Divers (hors achat/location) » reduction impot economiseur energie » 09-04-2008 22:25:21
Étant dans un cas semblable, j'ai fait l'étude. Le réduction d'impôts pour les copropriétaires est possible. Je vais essayer de retrouver mes sources pour la chaufferie (qui ne sera pas rénové/remplacé avant 2010 dans mon cas).
Mais entre-temps une question parlementaire permet d'affirmer que cette réduction est possible pour les CP:
Extrait de la question:
Une réduction d’impôt entrant en vigueur à partir de l’exercice d’imposition 2008 a été instaurée pour l’installation d’un système de protection contre le cambriolage et l’incendie (article 145/31 du Code des impôts sur les revenus 1992).
(...)
2. Fiscalement, une association de copropriétaires est considérée comme une association de fait et donc, directement imposée dans le chef des propriétaires. Instaurera-t-on un régime comme pour la réduction d’impôt pour les investissements favorisant les économies d’énergie dont peut bénéficier le propriétaire de chaque appartement proportionnellement à la part qu’il détient dans la copropriété ?
Extrait de la réponse:
2. Dans un immeuble à appartements, la réduction d'impôt est obtenue en proportion de la part de chaque contribuable concerné dans la totalité.
Ce principe d'association de fait d'un point de vu fiscale permet d'éviter une double taxation des copropriétaires. Rappelez vous la taxe bruxelloise de l'année passé. Elle a été abrogé, pour les ACP, suite à ce principe.
Le problème est de faire constituer par l'ACP un dossier de base valable au point de vu fiscal.
#4491 Re : Ventes et achats » travaux et preuves » 09-04-2008 22:28:19
Le dossier d'intervention ultérieur me fait bien rire
Donc si on fait appel à 2 entrepreneurs pour le bien ( 1 peintre pour la peinture et un carreleur pour le carrelage de la SDB et de la cuisine ) , il faut faire un dossier d'intervention ultérieur fait par un coordinateur de sécurité ????
C'est quoi ce b.....el
Une bonne synthèse du dossier d'intervention ultérieure est disponible sur le site de Batibouw.
#4492 Re : Copropriétés forcées » les caves dans un immeuble a qui les responsabilité » 07-04-2008 07:33:46
Je voudrais savoir si l'office de gérance a le droit de préparer un document permettant aux propriétaires de renoncer en tout connaissance de cause a ce bien ?
Non.
Une cave est en principe un lot privatif sans quotités, lié à un appartement privatif. Le propriétaire a des droits et des obligations. Il doit les assumer.
Il peut vendre son lot "cave" intégralement (ou seulement l'usufruit) à un autre propriétaire, mais pas à l'ACP. Il faut un acte authentique (= notaire, taxes, ...).
On peut laisser dégrader une propriété, pour autant que cela ne lèse personne.
Si une cave devient insalubre, la commune peut le constater, avec toutes les conséquences pour ce propriétaire, mais aussi pour l'ACP.
L'ACP, représenté par son syndic, peut donc entamer toutes les actions nécessaires, moyennant une décision explicite de l'AG.
J'assume que vous avez un syndic, puisque vous parlez d'un office de gérance (un des noms usuel du syndic d'ACP d'avant la loi de 1994).
#4493 Re : Copropriétés forcées » Le projet des propositions de l'IPI pour adapter la loi de 1994 » 04-04-2008 17:55:38
#4494 Copropriétés forcées » Le projet des propositions de l'IPI pour adapter la loi de 1994 » 04-04-2008 17:55:38
- luc
- Réponses : 7
Trouvé dans l'IPI-News de décembre 2007, une communication destinée aux agents immobiliers. Le résultat n'est pas encore connu publiquement.
COPROPRIÉTÉ: PROPOSITION DE CLARIFICATION SOUMISE À VOS AVIS
Régie par une loi datant du 30 juin 1994, la copropriété est une spécialité particulière du métier d'agent immobilier.
Suite à une proposition de modification de ladite loi de la sénatrice cdH Clotilde Nyssen, le Conseil national de l'IPI a décidé de s'atteler lui aussi à la tâche.
Un groupe de travail a ainsi été constitué autour d'une règlementation estimée lacunaire.
Yves Van Ermen, président du groupe de travail « administrateurs de biens » de l'IPI, nous explique la teneur des travaux qui sont également soumis à vos avis sur le site de l'Institut (www.ipi.be/copropriete).
« Nous avons axé notre réflexion sur constats:
- en matière de copropriété, les règles ne sont pas identiques partout, puisque, outre la loi qui n'est pas complètement impérative, certaines dispositions dépendent du règlement général de chaque copropriété, ce qui rend la tâche plutôt difficile pour les propriétaires de plusieurs biens situés dans des immeubles différents ;
- la communication entre les associations de copropriétaires et les tiers est souvent difficile, ne fût-ce que pour des raisons logistiques ;
- il est nécessaire pour les différentes composantes d'une copropriété (copropriétaires, conseil de gérance et syndic) de déterminer de manière précise leurs devoirs et leurs responsabilités. »
Pour chacune de ces problématiques, le groupe de travail propose des solutions dont les éléments principaux sont:
- la loi actuelle doit devenir impérative dans tous les cas. Finies les exceptions prévues!Nul ne pourra y déroger ;
- l’établissement de règles communes devrait permettre une clarification des missions légales du syndic et une précision accrue sur le rôle du conseil de gérance ;
- le siège social des associations de copropriété doit rester dans les immeubles mais devrait élire domicile chez le syndic pour plus de visibilité et d'efficacité ;
- lorsqu'un appartement appartient à plusieurs personnes (en indivision, par exemple), il faut que l'un d'eux soit mandaté par ses pairs. Il sera ainsi l'interlocuteur privilégié responsable de la communication avec l'association des copropriétaires ;
- une assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d’un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins 20% des quotes-parts. Il serait plus judicieux, pour être certain que l'assemblée générale soit convenablement convoquée, que cette demande passe par le syndic ;
- concernant cette même assemblée générale, le groupe de travail demande que le quorum de présence soit modifié (voir le détail sur le site). De même, il demande qu'une position claire soit prise quant à l'interprétation à faire des abstentions, votes blancs et votes nuls ;
- quant aux majorités spéciales, le groupe de travail suggère également certaines modifications ;
- enfin, pour éviter qu'un débiteur ne vende son bien avant de s'évanouir dans la nature, ce qui force la copropriété créancière à des démarches très contraignantes, le groupe de travail propose que la dette soit liée au lot ;
- l’échange d’informations entre les notaires et les syndics lors des mutations doit être amélioré.Nous vous invitons à découvrir cette proposition de texte en détail et, comme lors de l'élaboration du code de déontologie, à nous faire part de vos suggestions sur le site de l'IPI.
Mais la tâche du groupe de travail ne s'arrêtera pas là. Yves Van Ermen ajoute: « Nous sommes favorables à l'organisation d'une table ronde qui accueillerait les représentants des associations de copropriétaires, les représentants des notaires, ainsi que des juristes... afin d'aboutir à une mouture définitive du texte. Nous sommes en faveur d'un dialogue avec Madame Nyssen dans ce cadre ».
A noter que le Syndicat National des Propriétaires a déjà fait certaines propositions et que le Centre National d'Information pour Copropriétaires commencera à y travailler en interne.
PS Yves Van Ermen est un syndic professionnel agréé IPI et le secrétaire-général de l'ABSA.
#4495 Copropriétés forcées » Le syndic a-t-il une mission fiscale, urbanistique, ... ? » 03-04-2008 21:45:16
- luc
- Réponses : 0
A titre d'information: j'ai lu dans l'éditorial de l'IPI-news de décembre 2007, que je viens de consulter sur le site de l'IPI:
En outre, dans les prochains mois, un accès aux Cadastre et autres données sera possible via l’Internet. Des formations in situ seront organisées et une campagne d’image permettra à tout le secteur de se valoriser auprès du consommateur.
Il n’appartient qu’à nous d’utiliser ces outils afin de satisfaire nos clients, qui attendent de nous bien plus que de simples services commerciaux. Nous sommes désormais aussi les garants de transactions d’un point de vue fiscal, urbanistique…
Mettons-nous sur la sellette, faisons preuve d’humilité et prenons-nous en main, car nous n’avons plus d’excuse. L’IPI serre la vis et le fera encore, dans un seul but : celui de protéger notre profession.
Sans commentaire, autre que le fait que j'ai mis deux phrases en gras.
#4496 Re : Copropriétés forcées » Forcopro » 08-01-2009 15:02:01
Définition de "paranoïaque" dans Wikipedia:
"Dans un sens dérivé, le terme paranoïa est aujourd'hui dans le langage commun ou journalistique utilisé pour rendre compte d'états comme la méfiance ou la suspicion, qui ne sont pas en eux-mêmes pathologiques."
Pour vous, petitfuret est "attentif".
Moi, je trouve, à la lecture de son message (qui fait des liens entre des événements indépendants les uns des autres), que cela relève de la parano.Un exemple ?
Si quelqu'un prend l'initiative d'organiser un cursus sur la copropriété et que le sujet abordé est "l'assemblée générale", cela me paraît tout de même assez normal comme sujet.Si le thème avait été "la culture du chicon en milieu urbain" et que Cnic en avait le thème de son colloque de 2006, on aurait pu parler de plagiat ou de coïncidence troublante.
Idem pour la date d'avril: sous prétexte d'un colloque annulé par Cnic (je n'ai d'ailleurs toujours pas compris la raison de l'annulation, mais c'est un autre débat), il serait interdit pendant la même période de parler publiquement de copropriété, sous peine de paraître suspect...
Mes points 1 et 2 allaient dans le sens de vos exemples. Donc on diverge sur le fait si la mot parano de votre réplique était utilisé dans un contexte usuel ou dans un sens dérivé.
Personnellement je trouve, en tenant compte du contexte spécifique d'une copropriété, que ce mot ne devrait pas être utilisé dans son sens dérivé.
La partie adverse en abuse trop pour en faire un cas pathologique, en citant des textes où ce mot est utilisé dans le sens dérivé.
(fin du 38e ?? "sophisme")
D'accord.
Luc, vous êtes un champion du patinage artistique !
Je constate que vous l'êtes aussi.
Une explication technique du "38" est encore due, mais ce sera pour plus tard et dans un autre salon.
#4497 Re : Copropriétés forcées » Coût unitaire de l'eau chaude dans une copropriété » 01-11-2008 22:16:17
Bonjour,
Bien que mes anciens locataires soient partis depuis le 1er novembre 2007, ils reviennent à la charge par le biais de leur avocat et continuent malgré qu'ils aient reçu tous les documents établis par le Syndic, à contester leurs décomptes eau et chauffage 2006 (jamais contesté avant qu'ils ne quittent les lieux).
Pour rappel, leurs consommations annuelles s'élevaient à 160 m³ d'eau chaude et 100 m³ d'eau froide pour un petit appartement de 70m² (contrat de bail signé par un couple).
Alors que ces décomptes 2006 ont été visés par les 2 commissaires aux comptes et approuvés lors de l'assemblée générale en mai 2007, ils me demandent via leur avocat de produire le programme informatique permettant d'établir le coût unitaire d'un HL d'eau chaude. Si je ne peux pas le leur fournir, ils menacent de faire débarquer un expert-comptable chez le Syndic.
Voilà donc des locataires (anglais) qui ne peuvent nier avoir eu des consommations abusives (tant en 2006 qu’en 2007), qui vont probablement rejeter les décomptes 2007 (que nous venons de recevoir et que je dois leur transmettre sous peu) mais qui n'hésiteraient pas à payer un expert-comptable pour vérifier la comptabilité du Syndic.
Ils ont le droit de contester les comptes de l'ACP devant le Juge, s'ils citent l'ACP endéans les trois mois de la communication des comptes avec une date certaine (=recommandé).
J'ai déjà vu un procès pour un montant de 200 FB/mois, que l'ACP a perdu.
Dans ce cas-ci l'ACP doit démontrer que la formule de calcul des frais d'eau chaude est dans les statuts ou a été approuvé par l'AG avec la majorité requise.
Si non un expert sera probablement nommé par le Juge, avec avance à charge de votre locataire, mais aux frais du perdant du procès.
Est-ce dans les moeurs anglaises? En ont-ils le droit ?
J'ai l'impression plutôt d'avoir affaire des cow-boys du Far-West.
Je crois que c'est un droit fondamental de pouvoir contrôler un décompte qu'on doit payer, n'importe la race, la nationalité, ... .
Le fait qu'ils sont anglais n'a donc rien à voir avec tout cela. Cet argument ne plaide pas dans votre faveur.
#4498 Re : Copropriétés forcées » Forcopro » 08-01-2009 15:02:01
@ petitfuret: un peu parano ?....
Je ne crois pas que petitfuret soit parano.
Il a, sur base de ses expériences, le droit d'être attentif. En plus ce type de réplique est en fait une application du 38ème et ultime sophisme.
Néanmoins sur base des info en ma possession je peux dire que:
1. le schéma utilisé par Forcopro le 25.04.2008 est très classique (= il n'y a pas de copyright dessus) et date probablement d'avant 2000
2. Il n'y a, pour autant que je sache, du coté du CNIC aucun lien entre la journée 2008 annulé (mais avec un "ordre de jour" postposé jusqu'en 2009) et la journée de Forcopro du 28.04.2008.
Mais personnellement je crois que le contenu est plus important que le schéma de la réunion et/ou exposé.
La qualité d'un exposé se base sur ce contenu, qui doit rester dans le cadre légal et sans détours expliquer ce qu'il faut faire (tel que Grmff l'apprécie).
#4499 Re : Ventes et achats » régularisation du permis d'urbanisme » 04-04-2008 07:27:45
Bonjour,
j'aimerais acheter une maison à Grivegnée (Liège) mais il y a une annexe de + ou - 11 ou 12m2 qui n'est pas renseignée sur les plan au cadastre. Le revenu cadastral est de 708 € pour le moment donc les frais de notaires s'élevent à 6 pour cent pour le moment. "On" m'a dit que si cette annexe avait été construite avant 2005, je ne devais pas demander de permis de bâtir. Est-ce correct?
Comment savoir si je dois faire régulariser le permis de bâtir de cette annexe? Dans le cas où je dois faire "régulariser" cette annexe, pour combien environ vais-je devoir payer?
Le propriétaire actuel me dit qu'elle était là avant qu'il n'achète la maison.Merci pour les informations et les réponses. Je suis un peu perdu et ne sais pas trop quoi faire car si le RC passe à plus de 745 €, je devrais payer 12,5 pour cent de frais de notaire et que ca augmente formtement le coût.
A bientôt.
Une demande de permis d'urbanisme devra tôt ou tard être faite.
Il est possible qu'elle devra être autorisé d'office (= régularisation de la situation existante de fait). Je connais seulement le contexte bruxellois.
Mais votre RC sera adapté dès que le permis est accordé, puisqu'une copie de la décision de régulariser arrivera finalement au cadastre ... .
#4500 Re : Copropriétés forcées » Forcopro » 08-01-2009 15:02:01
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