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#4841 Copropriétés forcées » Contrat du syndic - pénalités réciproques » 20-01-2007 11:45:42
- luc
- Réponses : 2
L'Art. 3 4° de l'AR du 12.01.2007 sur le contrat-type de courtage (et pas du syndic de l'ACP) m'intrique:
Art. 3. Sont interdites les conditions et les clauses suivantes :
...
4° Des clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes, sans préjudice de l'application de l'article 32.15. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.La réciprocité exigée implique qu'en présence d'une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d'une obligation de l'agent immobilier.
L'exigence d'équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d'une partie, alors qu'une clause pénale à l'avantage de l'autre partie n'impose pas à celle-ci la preuve de son dommage.
Pourquoi?
Parce cette réciprocité, je ne la retrouve pas dans
- les contrats entre le syndic et l'ACP
- le règlement de copropriété (relations entre l'ACP et le CP)
Pourquoi ce principe de réciprocité ne serait-ils pas aussi applicable pour l'agent immobilier-syndic?
Maintenant il y a toute une série de pénalités prévue par écrit, si le CP est en tord.
Mais pratiquement aucune si l'ACP ou le syndic est en tord. Il n'a qu'a aller en justice ... .
Du pain sur la planche de l'IPI, des Minitres responsables, des parlementaires, ....
#4842 Re : Copropriétés forcées » Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » 02-07-2011 11:28:30
oldman a écrit : Voici ce qu'avait publié l'IPI soi-même.
Où ?
Lien ?
Voir Virtual Home.
#4843 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Ayant constaté que les réponses se sont éloignés du sujet initial, je recopie la partie clé de la question initiale:
Grmff à dit :
Citation :Le syndic doit apporter des solutions aux problèmes de l'ACP, et non rapporter les problèmes devant l'AG. L'AG devant un problème pourra difficilement voter une solution. Elle ne pourra que voter "on vote pour que le syndic trouve une solution" et reporter le problème à l'AG suivante. Un syndic qui fait cela est un mauvais syndic !Ceci est incontestable, mais je pense que la plupart des problèmes qui se posent dans une copropriété avec son syndic, ont pour origine la contestation de décisions ou de choix du syndic.
Quelqu'un qui exécute les décisions de son mandant (l'ACP) est-il un gestionnaire ?
Quelles sont les tâches que le syndic gère en tant qu'organe de l'ACP ?
Quand il agit comme organe, il agit en gestionnaire.
...
Tintin
D'abord le mot "gestionnaire" était d'usage avant le 01.08.1995, mais n'existe plus. La loi de 1994 ne parle que de syndic de l'ACP.
Le syndic agit selon moi comme organe dans le cadre des tâches définit dans la loi de 1994.
Que dit la loi?
Art. 577/8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires;
6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;
9° de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion.
Donc:
- ses tâches comme organe doivent être repris dans le règlement de copropriété
- mais ses tâches minimales sont détaillé dans ce même article de la loi, qui est impératif (voir Art. 577/14) et qui a donc priorité sur le RC.
Ce qui veut dire que tout Belge peut savoir quand le syndic agit comme syndic, puisque le RC est un acte authentique qui doit être transcrit chez le conservateur des hypothèques. Si son contrat est en contradiction avec le RC, alors le RC fait foi. Les dégâts causés sont en principe à charge des représentants de l'ACP, qui ont signé ce contrat. D'où la nécessité (pour eux) qu'ils soient syndic adjoint pour cette tâche de représentation de l'ACP et ainsi recevoir décharge à l'AG suivante.
Exemple concret:
Le syndic gère les dossiers de dégâts aux parties communes, fait la déclaration à l'assurance, suit le dossier et surveille la réparation des dégâts. Si cette tâche n'est pas repris dans le RC alors il agit selon moi comme mandataire, puisque l'ACP n'a pas réglementé les normes selon lesquels son syndic doit exécuter cette tâche.
Autre exemple:
Quelqu'un qui administre une partie des fonds de l'ACP (= gérer la caisse espèces, donner un ordre de paiement à la banque en signant un virement, ...) est ou bien le syndic, ou un employé du syndic, ou un syndic adjoint (5° cité ci-devant). Et agit donc toujours comme organe de l'ACP.
La confusion entres les tâches de l'organe et du mandataire vient de l'interprétation des paragraphes 3° et 4°, cité ci-devant.
On peut en conclure que le syndic exécute toujours les décisions de l'AG et qu'il est donc toujours syndic et jamais mandataire.
Mais on peut aussi dire que l'exécution ne concerne la surveillance de l'exécution des décisions, puisqu'il exécute rarement lui-même les travaux. Sur base de cette interprétation il peut demander des honoraires supplémentaires (ex: les dossiers "assurance"). Mais ces honoraires seraient alors soumis au TVA, étant des prestations de mandataire.
Pourquoi? L'AG n'a souvent pas su déterminer certains aspects, comme par exemple le choix de l'entrepreneur, ... . (Ex: L'assurance exige parfois des devis, choix, ... avant que l'AG a su se prononcer, si cela n'est pas urgent).
Comme mandataire le syndic est obligé à détailler beaucoup plus la manière qu'il a exécuté le travail, que comme organe. Pour entre autres justifier son honoraire supplémentaire.
Je tend donc personnellement vers la 2ème interprétation, mais je ne suis pas du tout certain que la Cour de Cassation aie le même point de vue.
Conséquences:
Comme organe le syndic ne doit pas justifier son mandat envers des tiers (= le mandat apparent). Comme mandataire il le doit, si le tiers le demande.
Exemple: quand il dépose une demande de permis d'urbanisme, alors il doit prouver son mandat. Et il agit donc clairement comme mandataire et pas comme organe.
#4844 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Réflexion sur le formalisme
Par le hasard des choses je connais une ACP en Flandre qui est constitué de 6 appartements (2 par étage). Pas d'ascenseur, pas de chauffage en commun, ... et un syndic bénévole.
Ce syndic est un de mes amis. Il m'a d'initiative parlé de ses problèmes.
L'immeuble est construit dans les années 80 et géré d'une façon conviviale avec un minimum de formalisme. Les 6 CP se connaissaient bien et il n'y avait aucun conflit. Le syndic est en fait le secrétaire-trésorier et le président d'AG l'administrateur-délégué. Cela fonctionnait.
Mais ... à fur et mesure des ventes et héritages, les deux se retrouvent comme seul CP-résidents. Et ils constatent que c'est trop tard de ré-instaurer certains règles de base, prévue par la loi.
Leur fonds de réserve est inexistant, le toit commence à poser des problèmes, les bailleurs se désintéressent....
Un formalisme dès le début est parfois resenti comme inutile et exaspérante. Mais on est tout content de l'avoir quand des problèmes surgissent. Puisque ces règles sont une méthode impartiale, indépendant de la personne et permettent ainsi d'approcher des problèmes sans heurter des personnes, puisque ces règles ont toujours été suivi, et pas parce qu'il y a de nouveau CP.
#4845 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Procédure décrite par Luc : quelques réflexions
l'ensemble de la procédure me semble faite uniquement pour de grands ensembles : formalisme et "rigorisme".
Elle illustre un à priori favorable pour le recours à des experts extérieurs dans tous les cas ( choix du syndic : avocat extérieur ; travaux : architecte extérieur).
Cela paraît sensé à première vue mais je me répète (comme d'autres) cela revient à "ajouter des couches", des étapes supplémentaires qui en soi ne garantissent nullement que le résultat sera meilleur.
...
Les mots suivants sont selon moi une synthèse de votre commentaire constructif:
- trop de formalisme
- ajout de couches
- refus d'utiliser les connaissances des CP
- interprétation incorrecte de la démocratie participative
Pour le formalisme je vais répondre plus tard, vu que l'exemple de Tintin en était une de réparation urgente. Je vais donner, dans un nouveau sujet un exemple pratique, échelonné sur les premiers 30 ans d'une ACP. Mais je n'ai pas beaucoup de temps actuellement, donc cela prendra quelques jours ... .
La loi de 1994 est applicable à tous les ACP. Une procédure doit donc aussi l'être. Est-ce que les ACP à 2 lots n'ont pas de problèmes? Et n'y gagnerait pas si leur président d'AG était un notaire, avocat, ... , si au moins un CP le demande?
Pour l'ajout des couches, je suis d'accord que l'avocat/notaire-président d'AG n'est vraiment nécessaire que si l'atmosphère est plutôt orageux dans l'ACP (n'importe la taille). Mais ... cela coûte moins pour l'ACP qu'une procédure en justice.
Le choix de ces gens externes est une prérogative de l'AG (et pas du syndic). En pratique le notaire sera souvent celui qui à fait l'acte de base, ou le notaire local.
Pour les autres couches, je vous demande d'imaginer que vous êtes le seul propriétaire de l'immeuble (vous avez gagné le grand lot) et que vous avez un régisseur qui gère l'immeuble. Que feriez vous? Si votre choix/action n'a pas le résultat escompté, qui paie les conséquences?
Différents amis et enfants d'amis sont en train de rénover leur maison. Je constate qu'ils font tous appel aux couches que je propose. Pourquoi pas faire à une plus grande échelle, qu'on fait à l'échelle d'une maison individuelle.
Moins d'étapes ne garantit pas que le résultat sera meilleur.
La démocratie participative n'existe pas au niveau fédéral, qui a imposé la loi de 1994 sur la copropriété. Cette loi n'autorise une "autonomie" que pour les décisions et le contrôle de l'exécution des décision, mais pas de souveraineté, puisque le Juge peut réformer des décisions.
La démocratie participative ne peut donc s'exercer dans ce cadre limité. Tenant compte de ce contexte, le texte à lequel vous referez peut s'appliquer parfaitement. C'est une bonne synthèse historique, axé sur le futur.
Ma proposition permet d'utiliser les connaissances des CP, mais comme copropriétaire seulement là ou c'est possible suivant la loi actuelle:
- définition des besoins
- délibérations sur les choix proposées
- contrôle de l'exécution des décisions
Mon exemple le démontrera plus en détail.
Des CP qui ont des compétences, utile au syndic, pourront les utiliser, moyennant une nomination préalable comme syndic adjoint avec une mission spécifique.
Mais ils peuvent aussi se porter candidat pour une tâche, normalement exécuté par la concierge. Ex: distribution de nouvelles cartes magnétiques, achat des produits de nettoyage, signaler des pannes des installations communs aux firmes, ... .
Dans ce cas le syndic signale seulement les tâches qu'il a ou va attribuer à certains CP, sur leur demande. Ils seront considéré comme des volontaires de l'ACP, subordonné au syndic (= assuré, ...).
#4846 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
La question serait plutôt : où une ACP peut-elle recruter un syndic qui s'occupe efficacement et conscieusement de la gestion d'une copropriété forcée????
...
Je crois qu'ils existent. En tout cas j'en connais. Est-ce qu'ils sont une majorité? Je ne sais pas.
Mais ils ont une tendance à fuir les ACP à problèmes, vu que le rendement temps investi/honoraires est non seulement plus bas, mais le risque d'être mis à la porte, après avoir nettoyé l'étable n'est pas négligeable.
Cela peut-être compensé par une prime "de nettoyage" dégressif. Mais ce n'est pas facile à faire voter par l'AG.
#4847 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Ou on fait confiance ou on contrôle avant.
Quand on nomme un syndic, alors on fait confiance! Si non, on ne le nomme pas. Point.
S’il commet un abus de confiance, alors on le constate en AG et on le vire. Si les conséquences sont graves, alors on dépose plainte à la justice et se constitue comme ACP partie civile. Point.
Le contrôle avant => manque de confiance => on empêche le syndic d’être syndic => ceux qui l’ont empêché (= le CG) deviennent syndic de fait sans être responsable ni contrôlable.
Je n’a rien contre des CP veulent contribuer dans le fonctionnement de l’ACP. Depuis le 01.08.1995 ils doivent être syndic adjoint, avec des tâches bien défini. Alors la situation est claire et nette, ainsi que les responsabilités bien défini. C’est ainsi que la loi de 1994 l’a voulu. Et pas autre chose.
Quand à la procédure, je l’ai décrite hier dans mon exemple (voir plus loin). Je le maintiens, mais les périodes entre les dates doivent être plus longs, dans les cas moins urgents. Je peux aller plus en détail. Je l’ai fait sur un autre forum.
Mais cette procédure nécessite un règlement de copropriété qui impose les principes de gestion de bon père de famille. La loi n’oblige pas d’être un bon père de famille. Il oblige seulement à tenir compte des droits des autres.
Ces principes de bon père de famille sont entre autres :
- un règlement de copropriété moderne, qui définit et impose des règles à suivre par les organes, avec amendes si c’est pas le cas, dans les deux sens (= aussi amende à charge ou décharge du syndic).
- un fonds de réserve réaliste, avec un plan d’amortissement concret
- une comptabilité moderne (= type ASBL Belge)
- une communication moderne, transparente et impartiale (= site internet, fichiers PDF, email, … sans exclure le courrier écrit et les communications dans les halls)
- des procédures bien défini en fonction de l’importance de l’ACP et des budgets réels. (= pas une procédure très longue pour l’achat d’un clou, mais non plus pas de papiers pour un dossier d’une centaine de milliers d’euros).
- une procédure de prévention de problèmes calqué sur celui concernant le harassement, etc … Si une petite firme doit l’avoir, pourquoi pas une ACP ou des centaines de personnes vivent ensemble ?
- « last but not least » une impartialité à 100% du syndic, du président de l’AG et du réviseur s’il en a un. Ceci mérite d’être d’ordre public. Donc intervention possible de l’Etat (police, service d’urbanisme, ..) sur simple PV de constat, sans plainte d’un tiers.
Je sais que ce n’est pas populaire et soi-disant plus coûteux, mais je préfère avoir chaque année 50 euros plus de charges que de devoir payer d’urgence et imprévisible ni contrôlable à mon niveau 1000 euros en plus.
#4848 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Je répète, en ajoutant quelques mots, mis en italique:
Une énorme majorité de syndics de métier sans doute imbus de leurs prérogatives méprisent les copropriétaires qui les paient et les font vivre et quand l’un d’entre eux est mis en accusation pour faute professionnelle, il s’en sort par une pirouette et démissionne sans devoir réparer sa faute…. Est-ce normal et juste ?
C'est simple .... l'AR de 1992 parle encore d'un syndic d'immeuble. Il suffit d'appliquer la loi de 1994, qui instaure le syndic de l'ACP.
Alors l'IPI, le service d'urbanisme, les fournisseurs, l'avocat, le Ministre des Classes Moyennes, le Juge de Paix, le Juge d'instruction,... devront changer le fusil d'épaule.
#4849 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Une énorme majorité de syndics de métier sans doute imbus de leurs prérogatives méprisent les copropriétaires qui les paient et les font vivre et quand l’un d’entre eux est mis en accusation pour faute professionnelle, il s’en sort par une pirouette et démissionne sans devoir réparer sa faute…. Est-ce normal et juste ?
C'est simple .... l'AR de 1992 parle encore d'un syndic d'immeuble. Il suffit d'appliquer la loi de 1994, qui instaure le syndic de l'ACP.
Alors l'IPI, ... devront changer le fusil d'épaule.
#4850 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Ce qu'on oublie souvent c'est qu'une ACP n'est pas une démocratie de représentation, comme les autres associations, les sociétés, le conseil communal, le parlement, ... mais la seule démocratie de base encore existante.
C'est selon les mêmes principes que les Francs élisaient leur chef de tribu il y a des siècles, ... .
La première démocratie de représentation qu'on connaît, celle de la Grèce Antique, était en fait une oligarchie, comme on le sait maintenant. C'était un pas en avant, mais pas suffisante. Comme la Révolution Française l'a prouvé.
L'ACP ne peut pas être conçu autrement ou on touche aux droits fondamentaux des copropriétaires. Si non cela imposerait un système d'indemnisation des CP qui vendent, parce qu'ils ne sont pas d'accord avec les décisions prises. Indemnité de l'ordre d'au moins 20% de la valeur d'un lot, si le CP sait prouver que la décision de la majorité lèse ses droits en cas de démocratie de représentation.
Donc tout système qui donne des responsabilité d'administration, gestion, surveillance, ... autre qu'un contrôle par!ès exécution de la décision, va à l'encontre de la loi.
Il s'en suit qu'une transparence totale doit être de mise. Et qu'en plus aucune décision ne peut être prise que par:
- le syndic, dans le cadre très restreint lui imposé par la loi
- l'AG dans les autres cas
Est-que c'est faisable? Je le crois.
Est-ce que cela demande un changement des esprits? Oui, c'est certain.
Est-ce que c'est difficile? Oui, vu qu'on parle encore d'un syndic d'immeuble, bien que ce terme a été remplacé par "syndic d'ACP" depuis le 01.08.1995.
Où commencer? A la base: la formation des syndics professionnels, en mettant l'accent sur les qualités psychologiques et sociales requises. Profil nettement différent de celui de courtier de biens ou régisseur de biens.
Pourront se joindre à cette recherche toutes les bonnes volontés pour un problème qui dépasse, et de loin, les capacités normales d'un conseil de gérance. Un comité d'étude sur ce point particulier pourra se mettre en place. Les techniciens qui ont peur de la gestion pourront alors se joindre utilement à ces comités.
J'ai vu ce système deux fois en action. Une fois pour la problématique "sécurité" et une fois pour la problématique "infiltration bétons".
Accessoirement: un avocat qui doit par exemple apparaître devant le Juge, parce qu'il ne paie pas son loyer, doit se faire représenter. pourquoi croyez vous? Parce que l'expérience a démontré qu'on ne sait pas être son propre expert. Donc un médecin se fait soigner pas un autre, ... . La même chose pour les copropriétaires. Ce qui n'implique pas le droit du choix, ... n'appartient pas aux copropriétaires. C'est au syndic d' informer impartialement les copropriétaires.
Mon expérience m'a démontré clairement les limites de ce système et prouvé, pour moi, qu'on doit se tenir à l'article suivant du Code Civil, qui détermine les responsabilités du syndic et des syndics adjoints:
Art. 577/8.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
Toute personne qui exécute de fait ou de droit une tâche qui est confié au syndic par la loi, est en fait ou de droit un syndic adjoint.
Il ne sait plus contrôler le syndic, il doit faire rapport de ses activités envers l'AG pour obtenir une décharge. Il tombe sous les mêmes limitations de délibération et vote que le syndic. En plus il a un devoir d'information absolue envers les autres CP.
Et pourquoi tout cela?
Parce que la loi prévoit qu'un propriétaire d'un bien peut faire ce qu'il veut avec (même la détruire), tant qu'il n'atteint pas les droits d'une autre personne ou la communauté.
La vraie liberté respecte d'abord les libertés des autres.
#4851 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Evidemment, contrairement à Luc, je ne pense pas que nous auront assez de candidat pour faire de nombreux comités.
Il y a confusion. Je n'ai nulle part dit que je suis partisan des comités multiples, proposé par Tintin. C'est seulement nécessaire selon moi dans les cas où on veut faire plus (sécurité, ...) pour définir les besoins possibles.
Un syndic bien avisé, et bien secondé par un conseil de gérance, aura mis ce sujet sur le tapis dès les prémisses de sa survenance.
Un syndic professionnel n'a pas besoin d'aide d'un CG pour prendre les décisions correctes à son niveau.
Il aura ensuite demandé l'autorisation de faire les recherches. Parce que le planning de Luc est joli, mais intenable. Jamais un architecte ne fera un "rapport" aussi vite.
Le planning proposé tenait compte des dates imposés par Tintin. Mais son coût serait énorme. Comptez sur 200 à 300% de surcoût pour l'urgence.
Et j'aurais tendance à dire... si les architectes ont conçus des batiments, ils ne les ont jamais gérés, et n'ont jamais pu se rendre compte de ce qu'est un batiment qui vieilli, mais je disgresse.
L'architecte devrait être spécialisé en pathologie des bâtiments. J'en ai parlé avec trois d'entre eux ces dernières années. Ils sont bien au courant des problèmes spécifique de chaque promoteur et des remèdes possibles.
Pourront se joindre à cette recherche toutes les bonnes volontés pour un problème qui dépasse, et de loin, les capacités normales d'un conseil de gérance. Un comité d'étude sur ce point particulier pourra se mettre en place. Les techniciens qui ont peur de la gestion pourront alors se joindre utilement à ces comités.
Mon expérience me dit le contraire. Mais je ne le détaille pas pour le moment pour éviter des vagues.
Je pense que le mode de financement et les suppléments de charges qui doivent être prévus sont une des clés de la décision. Je recommande même de mettre à l'ordre du jour un point "mode de financement des travaux béton"
L'entretien du béton est pour moi un des éléments à prévoir dans un plan d'amortissement (et son financement via le fonds de réserve).
Donc en gros je partage l'opinion de Grmff, sauf en ce qui concerne l'utilité des conseil de gérance pour autre chose que le contrôle non-exclusif de l'exécution des décisison de l'AG par le syndic.
#4852 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
Dans la solution de Luc, je me pose immédiatement plusieurs questions: qui a décidé de faire appel à l'architecte? le syndic? en a-t-il le pouvoir? Il-y-a-t-il une décision de l'AG? Je crois que non ! et comme il n'y a pas urgence, le propriétaire lambda peut contester la décision et les frais occasionnés avec toutes les chances de gagner en Justice.
Pour moi, il vaut mieux perdre quelques mois et proposer à la prochaine AG une procédure pour proposer des solutions à ce problème.
Je pré-suppose que l'architecte existe. Ceci veut dire que l'AG l'a nommé comme nouveau architecte du bâtiment ou prolongé le mandat de l'ancien. L'architetce a été nommé par le promoteur et est repris dans l'acte de base. Si après 10 ans son mandat n'est pas renouvellé, il peut détruire les plans de l'immeuble après 5 ans je crois.
L'existence de l'architecet ferav gagner chaque fois des mois. Quitte à ce que l'AG n'est pas content de l'architecet en fonction et change.
Si l'architecet ne fait rien pendant uen année, on ne devra payer au maximum qu'un sorte de droit ou loyer de stockage des plans chez lui.
#4853 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33
...
Dans la copropriété "Mon Rêve", il n'y a donc pas de conseil de gérance, mais des comités de copropriétaires qui s'inscrivent pour aider et surveiller la mission du syndic. Il y aura donc plusieurs comités. Ces comités ne sont pas figés et ils évoluent au gré des participants. Chacun s'inscrit dans le ou les comités pour lequel ou lesquels il a le plus de compétence ou d'affinités.
Dans cette copropriété "Mon Rêve" s'installera assez vite un comité de gérance "de fait", qui se connaît, évince les "ignares", les "incompétents", ... avec toutes les astuces qu'on connaît.
Ce comité fera assez vite sentir au syndic qu'il devra se plier à eux.
Et après 2 à 4 années on se retrouve avec une situation beaucoup plus floue qu'avant.
Parce qu'en plus dans voter système le comité "ad hoc" co-gère avec le syndic. Donc le syndic n'est plus le seul responsable. Ce qui a comma résultat qu'il n'est plus responsable, si on lit bien les stipulations du Code Civil concernant le mandat.
Maintenant ma proposition pour le même incident dans la copropriété "Ma Réalité" (= pas mon ACP tel qu'il fonctionne actuellement!)
La copropriété date de 30 ans et les ossatures en béton des balcons donnent des signes de dégradations. Le béton s'effrite et la structure métallique est à nu à certains endroits. Il faut agir, afin de ne pas envenimer la situation.
Nous sommes le 17 janvier 2007 et la prochaine assemblée générale ordinaire est programmée statutairement pour le 28 avril 2007.
Qui fait quoi, quand et comment ?
En plus je pré-suppose que:
- un architecte du bâtiment existe (en fait le successeur de l'architecte d'origine), qui est en possession de tous les plans, ...
- le budget prévisionnel de 2007 a été voté lors de l'AG 2006.
- le syndic met un moyen efficace de vote à disposition de l'AG (existe en France).
- un site privé de l'ACP existe, accessible pour tous les CP avec un usage réel par 50% des CP (moyenne actuelle)
- le bureau d'AG élu au début de la séance fonctionne correctement (impartial, sait diriger un débat, ...).
Chronologie:
1. 18.01.2007: Le syndic demande à l'architecte du bâtiment de faire un rapport technique A sur l'origine, les solutions et les responsabilités de ce problème. Le syndic met une petite note dans le hall du bâtiment, dans laquelle il informe du problème, le suivi planifié et le responsable de ce dossier dans sa firme. En plus il publie cette communication sur le site internet.
2. 01.02.2007: Le syndic fait de ce rapport technique A un rapport de synthèse B sur une feuille et l'envoie à tous les CP. Il informe les CP que:
- le dossier technique A est consultable chez lui moyennant rendez-vous (payant) ou lors de sa visite mensuelle sur place (gratuit). En plus il est disponible via internet sur le site privé de l'ACP.
- des propositions concrètes seront préparé pour l'AG du 27.04.2007.
3. 02.02.2007: Le syndic demande à l'architecte de faire trois propositions "cahier de charges" (C1, C2 et C3), avec éventuellement 1 ou 2 variantes par cas, et en décrire les conséquences sur court, moyen en long terme:
- une solution noire C1 (rien faire)
- une solution blanche C3 (rénovation dure)
- une solution grise C2 (rénovation douce)
4. 07.03.2007: Le syndic fait des cahiers de charges une synthèse fonctionnelle (tableau de comparaison) D et un rapport financier financier E (tableau des dépenses estimés et un tableau des provisions, et ceci pour tous les cas). En principe sur une feuille (ou dans ce cas éventuellement trois). Il met ces documents sur le site internet, dès que possible.
5. 21.03.2007: Sur l'OJ de l'AG il mentionne tel qu'il rend possible que l'AG peut prendre la décision qu'elle veut, y compris le renvoi à un groupe de travail informatif (= participation libre) ou mandaté (composition déterminé à l'AG et candidatures demandé aux moins 8 huit jours avant AG). L'invitation est envoyé vers fin mars 2007, avec les documents D et E en annexe. Tous les document A à E sont consultables sur le site internet (comme au point 2).
Certains CP préparent des contre-propositions et les remettent au syndic avant le 21.04.2007. Le syndic les publie le jour même sur le site internet de l'ACP et communique l'existence par une note dans le hall de l'entrée de l'immeuble.
6. 28.04.2007: L'AG délibère et vote. Les CP avec des propositions propres peuvent donner des copies à tous les CP présents, à leur frais. Le syndic les distribue à l'arrivée des CP.
Le secrétaire de la séance fait le PV des décisions immédiatement (le système moderne de vote le permet) et le remet à la fin de la séance au syndic. Le syndic reprend les décisions de l'AG dans le registre légal et puis l'exécute comme prévu.
7. 05.05.2007: Il met suite aux décisions de l'AG le budget des dépenses et recettes 2007 à jour, suite aux décisions de l'AG et transmet cette nouvelle version, avec le PV à tous les CP.
8. 05.xx.2007/8: Le CG contrôle périodiquement (trim/mois) si le syndic exécute les décisions de l'AG en fait rapport à l'AG suivante.
Cette méthode ne nécessite pas d'intervention du CG avant décision de l'AG (même s'il existe).
Je suis partie du fait qu'aucune décision urgente et/ou provisoire était nécessaire. Dans le cas contraire le syndic les mentionne dans les documents qu'il envoie aux CP (voir point 2 ou 5), en détaillant les frais déjà entamés ou estimés. Ainsi que les provisions urgentes à payer (montant global, par quotité et date de payement).
#4854 Re : Copropriétés forcées » Choix d'un nouveau syndic » 17-01-2007 12:41:26
luc a écrit :
Je me demande ce que l'IPI en pense. Ils vont dépenser d'un côté +300.00 euros en publicité pour dorer leur blason et d'un autre coté ils seraient d'accord avec le fait que le syndic en doit pas communiquer les adresses des copropriétaires. Et ainsi obliger le CP d'aller dépenser de l'argent en justice.
Vous faites une soupe entre les problèmes...
Sophismes...., votre dada, non ?...
Je suis d'accord que ce que j'ai écrit est un sophisme, de la tendance poujadiste, avec laquelle je ne suis pas d'accord. Écrit volontairement pour attirer l'attention sur le type de comparaisons qu'on va peut-être faire dans des semaines qui viennent.
La contrat-type de courtage proposé est un contrat correct (je suis pour les contrats écrits), mais il laisse selon moi trop peu de place aux besoins légaux du vendeur.
Mais la priorité pour l'IPI n'est pas selon moi de donner la perception que tout est en ordre, mais de prouver par des faits que sa boutique interne est en ordre.
L'agent immobilier peut-être courtier, régisseur ou syndic. Les qualités demandés qui les distinguent sont entre autres:
- courtier: savoir présenter un bien tel qu'il est vendu au meilleur conditions pour le vendeur, sans que l'acheteur se sent abusé.
- régisseur: avoir les qualités techniques pour gérer les biens d'un tiers
- syndic: savoir informer correctement un groupe hétérogène de gens concernant la conservation du bien qu'ils possèdent en copropriété et exécuter impartialement leurs décisions.
Résumons succinctement les points principaux:
- courtier: vendeur
- régisseur: technique de gestion d'immeuble
- syndic: informer un groupe sur la gestion correcte d'un immeuble
D'autres qualités doivent être présents, mais ils sont ou bien secondaires oui bien commun aux trois fonctions (intégrité, honnêteté, ..).
Donc ... pas parler de syndic d'immeuble (comme avant 1995), mais d'un syndic d'ACP (comme la loi de 1994 le prévoit).
Ceci n'est qu'une opinion personnelle. Et je n'ai pas l'intention de polémiquer là-dessus.
#4855 Re : Copropriétés forcées » Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » 02-07-2011 11:28:30
...
2.- Il faut rendre le syndic seul responsable de la gestion.
...
Avec votre proposition il n'est responsable que devant le Juge. Correct?
Si non, devant qui est le syndic de l'ACP alors responsable?
Si oui, quelle est l'utilité de l'ACP, de l'AG, ... ? Ne pourrait t'on pas les supprimer aussi et dire que le syndic est ... le syndic de l'immeuble, responsable devant l'IPI et la Justice.
#4856 Re : Copropriétés forcées » Choix d'un nouveau syndic » 17-01-2007 12:41:26
Tout ceci pour dire que si vous n'avez pas un mandat ou une majorité derrière vous, vous êtes condamnés à vivre avec votre syndic actuel...sauf J.Paix
Majorité souvent impossible à obtenir si la syndic ne communique pas les adresses des CP.
Je me demande ce que l'IPI en pense. Ils vont dépenser d'un côté +300.00 euros en publicité pour dorer leur blason et d'un autre coté ils seraient d'accord avec le fait que le syndic en doit pas communiquer les adresses des copropriétaires. Et ainsi obliger le CP d'aller dépenser de l'argent en justice.
#4857 Re : Législations régionales » permis travaux + appartements » 14-01-2007 17:54:09
....
Quel permis dois-je obtenir pour faire ces modifications ?
Quelle démarche auprès du notaire dois-je faire pour que ces 4 appartements soient considérés comme 4 adresses différentes et pour que je puisse les vendre séparément ?
En bref la séquence suivante très simplifié est probablement à suivre, avant d'entamer les travaux:
-> projet (architecte & coordinateur de sécurité)
-> certificat d'urbanisme (architecte->commune - éventuellement)
-> finances (vous->banque & expert-géomètre)
-> permis d'urbanisme (architecte->commune)
-> statuts copropriété (vous->notaire & expert-géomètre)
La copropriété est activé dès que l'acte de base est transcrit aux hypothèques et que le premier lot est vendu (= l'indivision forcé existe).
Tenez compte dans votre budget avec le fait que les charges communes des lots non-vendus sont à votre charge. Et que votre poids de vote ne saura pas être plus grand que le total des lots vendus. Il vous faut donc l'accord d'au moins un CP pour toute décision, dès que le premier lot est vendu.
#4858 Re : Copropriétés forcées » « Qui ne dit mot consent, non ? » » 15-01-2007 14:59:10
Bonjour et bienvenue sur le site de pim.be (en mon nom en tout cas)
Si Luc souffre de graphorée, et que cela lui fait du bien de pouvoir échanger sur ce forum avec ceux qui veulent bien échanger avec lui, je trouve tout à fait inutile de l'attaquer de prime abord.
Dès votre 3e message, vous vous permettez de juger, et d'attaquer personnellement les gens, dans ce qui est et devrait rester un débat d'idée.
(et si j'ai parfois dérogé, ce n'est pas dès mon 3e message...)
ACK. Je préfère comme vous de jouer la balle et pas l'homme. Bien que je l'oublie parfois dans la fougue du moment.
Suite à un agenda assez chargé pour les semaines à venir, j'aurai probablement moins de temps à intervenir sur ce forum.
#4859 Re : Ventes et achats » Installation électrique (PV de visite) agréation et vente » 20-06-2007 07:34:08
Le texte complet de l'AR, tel que publié à la page 75430 du Moniteur du 28.12.2006, est:
21 DECEMBRE 2006. - Arrêté royal modifiant la date d'entrée en vigueur de l'arrêté royal du 1er avril 2006 modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique et modifiant l'article 276 du Règlement général sur les Installations électriques
ALBERT II, Roi des Belges,
A tous, présents et à venir, Salut.
Vu la loi du 10 mars 1925 sur les distributions d'énergie électrique, notamment l'article 21, 1°;
Vu l'arrêté royal du 1er avril 2006 modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique et modifiant l'article 276 du Règlement général sur les Installations électriques, notamment l'article 3;
Vu les lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973, notamment l'article 3, § 1er, remplacé par la loi du 4 juillet 1989 et modifié par la loi du 4 août 1996;
Vu l'urgence;
Considérant qu'il est nécessaire, avant que l'arrêté royal précité du 1er avril 2006 puisse entrer en vigueur, que l'arrêté royal précité du 10 mars 1981 soit d'abord adapté; qu'un projet d'arrêté royal modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981 a été soumis pour avis au Conseil d'Etat; que dans son avis n° 41.685/3 du 13 décembre 2006, le Conseil d'Etat a formulé une série de remarques, qui ont pour effet qu'il est nécessaire de soumettre ce projet à un nouvel examen sur le fond; que, dans ces circonstances, il est matériellement impossible de promulguer avant le 1er janvier 2007 un arrêté royal modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981; qu'il est dès lors nécessaire de différer d'urgence la date d'entrée en vigueur de l'arrêté royal du 1er avril 2006 après le 1er janvier 2007;
Sur la proposition de Notre Ministre de l'Energie,
Nous avons arrêté et arrêtons :
Article 1er. L'article 3 de l'arrêté royal du 1er avril 2006 modifiant l'arrêté royal du 10 mars 1981 rendant obligatoire le Règlement général sur les Installations électriques pour les installations domestiques et certaines lignes de transport et de distribution d'énergie électrique et modifiant l'article 276 du Règlement général sur les Installations Electriques, est remplacé par la disposition suivante :
« Art. 3. Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2007. »
Art. 2. Le présent arrêté entre en vigueur le jour de sa publication au Moniteur belge.
Art. 3. Notre Ministre qui a l'Energie dans ses attributions est chargé de l'exécution du présent arrêté.
Donné à Bruxelles, le 21 décembre 2006.
ALBERT
Par le Roi :
Le Ministre de l'Energie,
M. VERWILGHEN
J'ai mis en gras ce qui est important et sous-ligné ce qui est a retenir.
Ma conclusion personnelle: rien de définitif avant mi 2007.
#4860 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19
EN mars 2006 j'ai écrit (voir plus bas)
Dans ce cas-ci je donne raison à la SNP. Il y a une déclaration écrite du syndic. Elle ne peut être contesté qu'avec une déclaration écrite du copropriétaire.
Mais la déclaration de copropriétaire devrait être simple et concrète, comme:
"La certification n'a pas été mentionné lors de l'AG du xx: voir copie PV en annexe".
Bien que techniquement le SNP a raison, je crois que logiquement il y a un problème. Dans mon cas je peu déposer plainte à une dizaine d'instances divers, pour des "erreurs" commis par mon syndic. J'en ai sélectionné trois, je crois. Les trois qui sont le plus efficace à atteindre le bût: une meilleure administration de mon ACP.
Peuvent les 7 autres instances dire que tout est en ordre ? Non. Ils peuvent seulement dire que pour un tel % de syndic il n'y a pas eu de plainte officielle.
Selon mon avocat j'ai encore déposé trop de plaintes, parce que c'est difficile à gérer. Il a raison, c'est parfois kafkaïen, avec 3 plaintes en cours, en plus des procès.
NB: mon syndic n'est pas sur la liste du SNP, mais le CG est membre du SNP, profite de son assistance et fait payer la cotisation par ... l'ACP, sans aucune décision de l'AG ni communication du syndic/CG à l'AG.
Beaucoup plus efficace est d'exiger du syndic qu'il envoie par exemple les PV d'AG des ACP sélectionné par la SNP annuellement dans la liste de ses ACP. Naturellement si la SNP est en possession de cette liste.
Si cette méthode demande trop de travail, il y en a d'autres.
Un syndic professionnel est assuré pour sa RC. Dans ce cadre il doit transmettre endéans les 8 huit jours je crois toute mise en demeure, citation, jugement, etc ... à son assureur.
Le SNP pourrait quand même aussi imposer d'appliquer cette méthode. Et suspendre par exemple automatiquement la certification dès qu'un nombre spécifié de plaintes indépendantes ont été déposées, dès qu'un jugement constate un fait qui va à l'encontre de la charte, etc ... .
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