Wikipedia: Invincible

La chronologie est plutôt, puisque le bût n'est pas de limoger le syndic, mais de remédier à une situation qui porte atteinte à la conservation correcte de la copropriété (Art. 577/5 § 3 CC):

1.- le groupe de copropriétaires informés de la situation réelle met un point à l'ordre du jour concernant la situation contestée
2.- l'AG est informé par les initiateurs du point, mais aussi par le syndic, du contexte. Le syndic devra le faire d'une façon impartiale, vu qu'il est mandataire de TOUS les copropriétaires.
3. Si l'AG décide de suivre une autre voie que le syndic propose ET si le syndic n'accepte pas d'exécuter cette décision, alors on peut appliquer la point 4 par un vote séparé.
4.- l'AG débarque le dit syndic et ne lui donne pas décharge de sa mission
5.- l'AG nomme un nouveau syndic qui aura (notamment) pour mission d'ester en justice contre l'ancien, au nom de l'ACP (ici je préfère un syndic adjoint provisoire avec la mission de ... (= le passé), pour permettre que le nouveau syndic puisse se concentrer sur le futur ...).

Attention, la chronologie que je propose reste un raccourci. Puisqu'en réalité c'est encore plus complexe que ça.

Le syndic détient différentes ficelles, qui lui permettent d'éviter que son limogeage puisse être proposé (directement ou surtout indirectement) et/ou voté.

N'en nommons que trois de son faisceau de tribun:
1. accès à la liste de copropriétaires (comment informes les CP si on ne sait qui ils sont ni où ils résident)
2. séquence des points sur l'ordre du jour (les points "syndic" se trouvent sur l'ordre du jour avant les points proposées par des CP; donc décharge avant que les CP puissent expliquer le problème. Parce que lors de la délibération de la décharge on renvoie à ce point pour plus d'explications)
3. demander un avis à l'avocat comme syndic (= défendre l'opinion du syndic) et puis le présenter aux CP comme un avis impartial et incontestable de l'avocat de l'ACP.

Les éléments donné par petitfuret en sont d'autres.

Pour le cas concret, cité par moi précédemment,  les débats sont postposé le 04.10.2006 à la séance du 21.03.2007 sur demande du nouveau avocat de la partie civile (le membre du CG agressé physiquement).

Et n'oublions jamais: le syndic n'est pas un syndic d'immeuble, mais bien un syndic de l'association des copropriétaires (Art. 577/11 §1er CC).

1. La publicité recherchée peut aussi être obtenu par une publication d'un extrait de la décision dans une annexe du Moniteur. Mais cela nécessite un changement de la loi. Mais il y a dans ce cas d'autres implications, concernant la protection de la vie privée des copropriétaires, qui sont selon moi à éviter.

2. Le problème fondamental est qu'on décide vite quelque chose dans les statuts en AG pour régler un problème particulier et « urgent ». Mais on oublie les répercussions sur d'autres aspects. Ce qu'on constate quelques années après. Et hop, une nouvelle décision qui règle ce problème.

Finalement on en arrive que le syndic fait appliquer les changements qu'il se propose de faire voter à l'AG suivante. Puisque le CG est d'accord et qu'on approuve quand même toujours ce qu'il propose.

Quand on analyse les décisions prises, on constate qu’on règle les choses pour ceux qui gueulent le plus fort. C’est plutôt une démocratie de la jungle qu’autre chose.

Et on est alors rentré en plein dans un système de co-gérance.

Où on veut par exemple que toute communication entre les copropriétaires passe par le CG et le syndic, avec interdiction de diffuser la liste des copropriétaires.

3. Si je lis bien l'eNews, le CNIC ne propose pas un acte authentique pour les changements au règlement d'ordre intérieur :

Pourquoi ?

Parce que probablement Code Civil rend cette mise à jour impérativement obligataire. En effet l'article 577/10 CC prévoit dans le § 2 :

4. Donc il rentre dans les tâches légales du syndic de mettre immédiatement le texte du règlement d'ordre intérieur à jour. Il s’en suit les honoraires normaux, qui couvrent minimalement les tâches prévues par la loi, couvrent ce fait, hormis les frais administratifs, s’ils ne sont pas forfaitaires.

Ce changement du règlement d’ordre intérieure se vote par une majorité absolue (50%+1 des présents et représentés).

Il doit le faire sans délai, donc le lendemain de l'AG.

Le « sans délai » est logique, puisqu'il a huit jours à afficher entre autre un extrait avec sa nomination comme syndic dans les entrées des bâtiments gérés par l'ACP.

Dans une ACP normale ce règlement est affiché dans les entrées, les garages, … mais il est un fait constant que dans les ACP « à problèmes » ce règlement n’est consultable, s’il l’est, dans un local de permanence accessible que quelques heures par semaine.

5. Un changement du règlement d'ordre intérieur, qui implique un changement du règlement de copropriété, peut-être voté à 50%+1.

Mais le fait qu'on ne change pas l'article correspondante du règlement de copropriété (qui exige par exemple une majorité de 80%+1), rend cette décision non opposable à des tiers (prenons pour les décisions concernant l’esthétique du bâtiment le service d'urbanisme de la commune, IBGE, ...). Ils peuvent les appliquer, mais ne doivent pas en tenir compte, tant qu’ils ne sont pas opposables à des tiers.

6. Les changements des autres éléments des statuts sont des changements à publier par voie d'acte authentique à transcrire par le conservateur des hypothèques.

Je croyais que c'était simple. Un texte existe et on le change dans le style: 'remplacer à la page 1111 dans le paragraphe 11.22.z le texte aaaa par le texte bbbbb bbbbb" ou "inserrer à la page 2222 dans le paragraphe 33.22.y le texte bbbbb bbbbb".

Une décision d'AG peut-être du type extensive, explicative, dérogatoire, ampliative, complémentaire, corrective, mais finalement on ne fait qu’annuler et/ou ajouter du texte.

Là aussi une simplification administrative s'impose. Dans mon ACP on va probablement avoir en 2007 un acte rectificatif d’un acte rectificatif d’un acte additionnel de l'acte original. C'est normal qu'on ne s'y retrouve pas après quelques changements de ce genre.

7. C'est au notaire et/ou syndic de transformer la décision de l'AG dans un changement de l'acte de base.

C’est une procédure qui a son coût à court terme, mais génère des bénéfices à longue terme, telle que spécifié par curieux.

8. Ex de l'eNews: l'AG décide de changer le nom de l'ACP pour le mettre en concordance de la loi.

La décision peut être courte et brève, et doit être accompagné par les mesures d’exécution :

On peut éventuellement ajouter :

Le notaire reçoit la demande du syndic endéans les deux mois pour en faire un acte authentique. Le notaire épluche les statuts, détermine les changements nécessaires et en fait la liste. Sur base de cette liste il fait endéans les deux mois l'acte authentique en présence du syndic, etc ... .

9. Donner cette responsabilité au syndic n'est possible que si le syndic est tenu à une impartialité rigoureuse.

N’oublions pas que le notaire est un fonctionnaire public et le syndic pas.

Une des conséquences est que le syndic ne peut pas être en même temps copropriétaire et syndic. Donc en pratique on ne pourra plus avoir des syndics bénévoles. Ce n'est pas le bût recherché, je crois.

10. Mais je suis d’accord que la responsabilité pour déterminer si le changement proposé implique un changement des statuts est déjà maintenant une responsabilité entière du syndic. Il ne faut pas changer la loi pour cela.

Et il est logique que le syndic adapte d'office la proposition d’un copropriétaire d’ajouter au règlement d’ordre intérieur ( Ex. concret : obliger les copropriétaires à nettoyer hebdomadairement leur terrasses, pour les appartements du rez) avec une proposition d’un changement du règlement de copropriété, si l’expert consulté le juge nécessaire, avant de le mettre à l’ordre du jour de l’AG suivante.

Et il est aussi logique que les honoraires d’un avis éventuel qu’il demande à un expert (notaire, ..) en préparation de l’AG est à charge de l’ACP.

PS C'est probablement une des plus longue interventions de ma part sur ce forum. Mais le problème soulevé par le CNIC touche le point essentiel du système illégal  de la cogérance. C'est une des voies à suivre pour résoudre cette problématique d'une façon constructive et positive. Coutant, peut-être initialement, mais elle va éviter beaucoup de problèmes et améliorer ainsi le climat social dans la  copropriété.

Le bilan social, économique (état du bâtiment) et même financier, sera finalement plus que positif.

C'est une des mesures dont je parlais dans un autre sujet concernant la consommation d'énergie.

On passe actuellement ces mesures inévitables en tranches de pain.

Le responsable est le propriétaire au moment du constat. Eventuellement il peut se tourner plus tard contre le vendeur, si le compromis et/ou acte authentique le permet.

Hormis la nécessité d'écrire le compromis avec l'assistance d'un expert juridique coté vendeur, il est nécessaire d'être assisté en plus de l'assistant juridique (notaire),  par un expert technique (architecte, ..) coté acheteur lors d'une vente.

Et en cas d'un appartement s'interesser de beaucoup plus près aux parties communes.

Il est aussi utile de faire un état des lieux.

Comme d'autres je trouve ses mesures théoriquement exagéré. Mais en pratique ils sont nécessaire vu la manière que certains interprètent les lois.

On a les lois qu'on mérite.

Le fait que le solde du compte individuel d'un ex-copropriétaire n'est pas remboursé est une contestation qui selon moi est du ressort du Juge de Paix (administration de la copropriété en exécution d'une tâche légale du syndic comme organe).

Mais le refus de rembourser de l'argent qui n'appartient pas à l'ACP pourrait être considéré comme un abus de confiance de la part de l'ACP, du syndic et éventuellement d'autres mandataires.

Et comme le pénal tient le civil en état ... une plainte par une personne, qui sait prouver un intérêt dans la cause, chez le Procureur du Roi (part la police ou non) a priorité.

Info concernant la responsabilité pénale:
- SPF Économie**
- Maison pour associations*
- Confédération des organisations des jeunes ***
- IEC ***

Info un "peu" plus détaillé:
www.p-i.be et cherchez le fichier texte.22.08.2003.pdf. Lisez surtout à partir de la page 28.

Je cite un paragraphe clé à la page 32:

Ce qui veut dire qu'en cas d'abus de majorité pour imposer une décision manifestement illégale, l'ACP risque d'être condamné pénalement, si et le syndic et le CGH et l'AG étaient ou devraient être au courant.

Et pour la pratique (existence des assurances):

RC bâtiment (= par exemple une terrasse du 8ème s'écroule sur le parking) et/ou RC association (= paiement du syndic bénévole en noir) ?
Je doute fort que la RC association (protection juridique inclus) soit couverte, surtout s'ils datent d'avant 1999.

Déposez plainte écrite à l'IPI. Voir www.ipi.be.  Dans votre cas (pas de frais) c'est la plus efficace, mais un résultat positif n'est pas assuré.

Mais demandez d'abord aux autres CP si les comptes 2005 sont déjà approuvés.

Une faute pénale pourrait exister dans le chef de l'ACP (et du syndic): retenu d'argent qui ne leur appartient pas. C'est une faute pénale et une plainte à la police suffit. Déposez dans ce cas plainte contre X et mentionnez comme coupables possibles, outre l'ACP, les noms du syndic (firme et gérant), des membres du CG et du commissaire aux comptes, s'ils existent dans votre ACP.

Mentionnez le nom de l'autre ex-CP qui n'a rien reçu depuis 3 ans. Ce qui indique un problème structurel.

Personnellement je déposerai d'abord plainte à l'IPI. Et à la police seulement s'il n'y pas de résultat après 3 à 6 mois (selon votre patience).

Tout ceci n'est que mon opinion personnelle.

Je reprends la fin du texte du message initial, initié par moi:

Donc je suis d'accord avec vous qu'il y a peu de condamnations tant au pénal qu'au civil.

J'ai connaissance de deux jugements:
1. remboursement de ca 4 millions francs (travaux "urgents" qui étaient pas urgents, ...) à A. .
2. tournante entre quelques ACP du même fonds de réserve à Z..

Celui qui a lu le Knack d'aujourd'hui sait qu'il est très difficile de prouver la faute personnelle du responsable de l'entreprise (affaire T. M. et le VRT). On doit trouver en pratique des faits pénales pour y arriver.

C'est normal. Des fautes volontaires sont pratiquement toujours lié à un abus de pouvoir, ce qui est une faute d'abord punissable au pénal.

J'ai été dans mon ACP en 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 et 2006 face à des faits qui sont normalement sanctionné au pénal.

Si mon bût était de jouer l'homme j'aurai déjà en 2002 déposé plainte au pénal. Et gagné sur un détail ... en 2010 peut être.

Mais mon bût est de jouer la balle: "la conservation de la copropriété" (Article 577/5 § 3 CC). Donc j'ai tenu compte du fait que "Le pénal tient le civil en état" et je me suis limité à des faits purement civil. Un raisonnement qui est suivi par la majorité des CP et/ou ACP.

Néanmoins "mon" syndic va comparaître, suite à une plainte d'un membre du CG (pas moi), devant une chambre correctionnelle le 04.10.2006, pour des faits qui lui auraient mérité un mise à la porte de sa firme sans préavis s'il était T. M..

Dès que les jugements sont tombés et un autre  type de gestion a été instauré avec un autre syndic, la tendance humaine est de tourner la page et d'assumer les dégâts soi-même .

Mais je connais un groupe de CP à K. qui viennent de lancer une plainte pénale "en profondeur" contre le syndic et les autres mandataires de l'ACP, après avoir gagné au civil.

Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités, comme tout membre du conseil de gérance, commissaire aux comptes, président d'AG, Assesseur d'AG, ... en ce qui concerne le dysfonctionnement d'un ACP (fraude, corruption, abus de confiance, faux en écriture, ...).

Mais mon commentaire se limitait à l'aspect problématique de la responsabilité civile.

L'Art. 1994 CC permet je crois à appeler directement le mandataire (syndic) du mandant (ACP) dans la cause. L'ACP étant considéré dans ce cas comme  mandataire du copropriétaire pour le gestion des parties communes.

Le problème est que le syndic est un organe, pour ce qui concerne les missions légales. Mais aussi l'ACP ne peut pas être considéré comme un mandataire du copropriétaire pour les mêmes missions, puisque le CP est forcée d'être membre de l'ACP.

Un syndic un peu manipulateur sait très bien agir de telle façon qu'il n'est jamais mandataire, mais toujours organe.

Finalement j'ai constaté qu'en pratique la situation existante n'est pas mauvais du tout, si, et je dis bien si, l'avocat de l'ACP exécute son rôle de conseiller de l'ACP d'une façon impartiale, comme sa déontologie le prévoit d'ailleurs.

Il suffit donc de mettre quelques garde-fous classiques dans la loi, pour atteindre ce bût.

Réalisable ? Je ne sais pas.