Messages de luc

luc · Copropriétés forcées

Oh Schopenhauer ....

Par ailleurs je métonne que Luc propose la pratique de réunions préparatoires à l'AG qui elles sont de pure convenance et assez dangereuses en metttant en place une majroité activiste - voire oculte.

Je crois que j'ai bien spécifié seulement pour les petites ACP. Par exemple ceux de 2 à 6 appartements, qui n'ont que peu de bailleurs.

Occulte ? Non, puisque organisé par le syndic, avec invitations, ... .

Une majorité activiste ? Oui, possible. Mais je préfère cela à une minorité dominante.

Et je constate que curieux n'a pas de commentaire sur le fond.

J'ai hésité sur le choix d'un sondage. mais la valeur scientifique m'a convaincu à l'abandonner.

luc · Copropriétés forcées

La signification du mot copropriétaire est confus, parce qu’on simplifie la loi et puis on se base sur cette simplification pour en tirer des conclusions.

Retournons donc aux sources. Que dit la loi sur les copropriétaires ?
(extraits du texte sur www.fisconet.be)

CHAPITRE III : DE LA COPROPRIETE (articles 577/2 à 577/14)
SECTION I : DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL
Article 577/2
§ 1er. A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit:
….
§ 6. Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition. Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
….
SECTION II DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Art. 577/3
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.

et l'article sur l'assemblée générale ...

Article 577/6
§ 1er. Chaque propriétaire d’un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.
.... (dans le reste on ne parle que de copropriétaires)

et l’article sur la communication et l’opposabilité des décisions d’AG :

Art. 577/10
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et toute décision de l'assemblée générale peuvent être directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes:
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées postérieurement à la concession du droit personnel ou à la naissance du droit réel, par la communication qui lui en est faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.

Résumons :

Propriétaire : la personne qui possède un bien

Copropriétaire : la personne qui possède un bien en indivision avec d’autres.

Lot d’une copropriété forcée : constitué d’une partie privative bâtie et une partie commune

Partie commune : constitué d’une quote-part dans des éléments immobiliers communs

Commun : les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux

Il s’en suit :

Le propriétaire d’un lot est membre de l’AG de droit.

Les copropriétaires d’un lot désignent un mandataire qui sera le membre de l’AG pour ce lot.

Conclusion :

1. chaque lot ne peut avoir qu’un membre depuis le 01.08.1995. Avant cette date l’article 577/2 §6 était d’application.

2. la communication par lettre recommandée des PV d’AG, … doit être faite à tous les copropriétaires, sauf à ceux qui possèdent le droit de vote à l’AG.

Concret :

Un appartement est la propriété d’une veuve (50% + l’usufruit du reste) et ses deux fils (chacun 25% de la nue-propriété). En somme un cas classique.

La veuve désigne, vu son âge, un régisseur professionnel avec mandat intégral (y compris droit de vote). Ce régisseur ne peut pas être le syndic de l'ACP (Art. 577/6 §5), ni un des mandataires du syndic, ... .

Le régisseur et les deux fils nomment par écrit le régisseur comme leur mandataire. Cette déclaration reste valable tant qu’elle n’est pas révoquée par un des trois ou remplacée.

Le régisseur enverra directement cette déclaration au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

La communication de la date de l’AG (Art. 577/8 §4 8°) à tous les copropriétaires qui n'ont pas le droit de vote n’est pas obligatoire, mais est souhaitable. Cette communication pourrait aller de pair avec une demande de communiquer avant une date limite des points à mettre à l’ordre du jour (un droit des copropriétaires, avec ou sans droit de vote). Et avec l’envoi de lettre prévue par l’Art. 577/8 §4 8° aux autres résidents, … .

Le syndic enverra les invitations de l’AG au régisseur avant la date prévue par les statuts.

Le syndic enverra les PV d’AG par lettre recommandée avec accusé de réception aux trois copropriétaires et par lettre simple au régisseur.

Quand à la présence à l'AG: oui, mais moyennant autorisation individuelle par l'AG (= enregistré sur le PV) et sous condition qu'ils n'interviennent à aucun moment dans les débats sous peine d'exclusion.

L'information des copropriétaires ne doit pas se faire pendant l'AG, mais avant l'AG avec des réunions préparatoires pour tous (petites ACP), l'envoi de documents, la possibilité de consulter les dossiers chez le syndic, ...

L'AG est le lieu de la délibération des copropriétaires sur des points spécifiques, pour ensuite, quand une majorité se dégage, voter sur ses points. Les points qui obtiennent la majorité des quotités requises, tenant compte du quorum des présents et représentés, sont adoptées. Les autres ne sont pas adoptés.

C'était long, ne reflète que mon opinion, mais est, j'espère, compréhensible.

Utile et rentable? Oui, certainement pour moi. En écrivant ce texte j'ai trouvé l'élément qui permet à dire avec une certitude de 100% que la bâtiments, se trouvant sur un même lot cadastral, font toujours partie de la même ACP.

luc · Divers (hors achat/location)

SNP a écrit :

....
Sachez que souvent le calcul se décompose en deux parties: une part forfaitaire qui est distribuée par appartement, indépendamment des consommations (souvent 40%) et une partie qui est comptabilisée selon la consommation.
....

Petit ajout à ce texte clair et nette:

Il faut y ajouter que beaucoup de formules de calcul et/ou statuts prévoient ou bien un forfait per radiateur enlevé ou bien la moyenne de la colonne des appartements ou radiateurs.

Demande, si la formule n'est pas repris dans les statuts, quand cette formule de calcul a été explicitement soumis à l'AG et voté. Demandez alors la copie du PV de cet AG.

luc · Divers (hors achat/location)

carolo a écrit :

Ai-je le droit de deconnecter mes radiateurs de ce chauffage central et de m'installer ma propre chaudiere au gaz?

Non, sauf accord de l'AG avec la majorité requise (80 à 100% selon le cas).

carolo a écrit :

si reponse negative, puis-je au moins deconnecter les trois gros radiateurs?

Idem.

luc · Copropriétés forcées

Mon cher Baxter,

Le monde d'aujourd'hui n'est plus ce qu'était le monde de hier.

En plus la démocratie s'apprend pas par pas, en apprenant de ses erreurs.

On a eu froid dans le dos en août comme tous, mais maintenant il fait plus chaud.

Le site d'essai a bien servi. Tenant compte du résultat on a passé vers le système BLog dans un contexte Belge.

Les nouveaux URL sont donc:

"Un réseau de copropriétaires préoccupés"
coproprietaires.skynetblogs.be

"Een netwerk van verontruste mede-eigenaars"
mede-eigenaars.skynetblogs.be

Attention: vous arrivez sur un chantier. Revenez en novembre si vous ètes en costume et cravate.

luc · Copropriétés forcées

Une décision, prise avec la majorité requise, par une AG, organisé et convoqué régulièrement, est valable.

La loi prévoit que cette décision de changement des statuts doit être intégrée dans le "Règlement de Copropriété", qui est un élément des statuts, avec l'acte de base.

Mais aucune sanction n'est prévue, sauf si vous demandez explicitement au Juge que les statuts soient mis à jour avec une astreinte, si cela n'est pas fait par le syndic endéans les 60 jours par exemple.

Le syndic n'a pas besoin d'un mandat spécifique, puisque c'est prévue dans la loi qu'il met le règlement de copropriété à jour.

Cette mesure de reprendre toutes les décisions de l'AG qui changent les statuts est logique, pour permettre un accès transparent aux statuts.

Toute ACP qui refuse cette mise à jour va à l'encontre de son bût réel sur longue terme et ce concentre exclusivement sur le bût de dépenser le moins possible (= bricolage).

Ce dernier bût n'est légal que s'il ne se heurte pas à la bonne gestion de l'association et la conservation de la copropriété.

Un manque de transparence ne peut être assimilé avec une bonne gestion.

Il est donc impérativement nécessaire que tout changement des statuts soit intégré endéans les 60 jours dans l'acte de base et/ou règlement de copropriété, moyennant une astreinte journalier de disons 50 euros à charge du syndic et au bénéfice de l'Etat si ni l'ACP ni aucun CP ne l'a demandé endéans les 3 mois.

C'est une zone grise de la loi, qu'il faut clarifier le plus vite possible en adaptant la loi.

luc · Copropriétés forcées

curieux a écrit :

...
Quelle que décision qu'ils prennent, "il ne fait pas bon" être syndic ni président de l'assemblée ou secrétaire dans ces situations

Il ne fait pas bon d'être mandataire d'une ACP (syndic, président d'AG, membre d'un CG, avocat de l'ACP, ...) quand:
- on ne se prépare pas à l'avance
- on n'est ni impartial ni transparent dans ces actes

Mais si on se prépare, si on essaie d'être le plus possible impartial, si on est transparent, si on informe les CP dès que possible, ... alors il y a aucun risque réel. En somme on doit agir comme bon père de famille.

Si vous êtes mandataire d'une ACP devant un choix impossible, il ne vous reste en cas de doute qu'un seul choix: convoquer d'urgence une AG pour que l'AG soit informé du nouveau fait et prenne la décision, après avoir été complètement informé.

Que faites vous comme employé, quand vous avez une situation imprévue, où il n'y pas de bonnes solutions? Vous allez chez le chef pour qu'il décide, parce que c'est sa firme, et pas le votre.

Dans une ACP c'est la même chose. C'est aussi pourquoi le pouvoir exécutif est aux mains d'une personne (le syndic), qui en principe n'est pas CP. Cela pour éviter un conflit d'intérêts.

luc · Copropriétés forcées

curieux a écrit :

...
Cette précision (épouse = propriétaire) m'intrigue.

Cette discrimination existe, et dans plus de cas que vous croyez. En réalité on ne veut pas discriminer, mais on croit qu'on peut ainsi plus facilement jouer sur les émotions et moins sur une analyse des faits. C'est une des méthodes qui se trouvent dans la liste que Schopenhauer a décrit dans son livre posthume: "L'art d'avoir toujours raison" (1864).

Maintenant je dois dire que j'ai plus de support des femmes CP, que des hommes CP. L'analyse qu'on ne fait que du bricolage chez nous vient d'une femme CP de mon immeuble.

Dans les copropriétés avec des parkings on rencontre aussi l'interdiction "de fait" de la participation d'un locataire d'un appartement, qui est propriétaire d'un parking souterrain à participer à l'AG, ni comme membre ni comme visiteur.

On a ainsi éliminé de fait la présence de 8 membres (sur 260) dans mon AG. Cette règle n'est nulle part écrite, mais elle est appliqué de fait. La présence du 9me (le syndic) est par contre autorisé.

Un groupe spécifique et minoritaire de CP ne peut s'approprier le pouvoir que s'il peut imposer ses propres règles.

Pour éviter cette situation il n'y a qu'une méthode possible: faire appliquer la loi, rien de plus ni de moins.

Ceci d'une façon diplomatique, assertive et légalement correcte.

luc · Copropriétés forcées

La loi est claire. Seulement une personne peut représenter le propriétaire ou les copropriétaires d'un lot privatif.

Article 577/6
§ 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent celui qui exercera ce droit.

Grmff a raison sur l'apprentissage, mais pas sur son prix.

Grmff a écrit :

Autre raison de ne pas se priver de l'AG: c'est moins cher qu'un cinéma ou un théatre, c'est compris dans vos charges, on y apprend plein de chose... et les décisions qui y sont prises jouent sur votre portefeuille... et sur la valeur de votre patrimoine.

C'est nettement plus cher, si les décisions prises vont à l'encontre des intérêts réels d'une majorité silencieuse ... et manipulée.

Pas possible? Lisez Schopenhauer.

Et que disent les Français ?

Lisez l'article suivant publié sur UniversImmo:
Les décisions en copropriété - pourquoi faut-il respecter strictement la législation et le règlement de copropriété ?

Je cite:

Il est difficile d'obtenir des copropriétaires le respect d'une législation et d'un Règlement de copropriété qu'on a foulé aux pieds depuis des années…

et ...

La contestation d'une décision ouvre une procédure longue qui peut prendre plus d'une année, et même plusieurs en cas d'appel et pourvoi en Cassation ; pendant ce temps, et tant qu'elle n'est pas annulée par décision de justice définitive, la décision est exécutoire ; la responsabilité du syndic peut être engagée s'il ne l'exécute pas rapidement et que cela crée un préjudice à la copropriété, comme s'il l'exécute et que la décision est annulée ; l'action en responsabilité peut être étendue au président de l'assemblée et au secrétaire - si ce n'est pas le syndic - qui ont considéré par la rédaction du procès-verbal que la décision était prise alors qu'elle ne l'était pas régulièrement…

luc · Copropriétés forcées

Petite précision: le mandataire peut être n'importe qui, dès qu'il est majeur et désigné par vous. Il ne doit pas être propriétaire.

Dans votre cas votre mari peut vous représenter, intervenir dans le débat et voter, s'il est en possession de votre mandat et si vous n'êtes pas présent.

Le formulaire du mandat est généralement joint à l'invitation.

luc · Copropriétés forcées

chawki a écrit :

Est-ce qu'une ACP est une ASBL ?
Tout cela me paraît ténébreux
Chawki

Ils ont en commun que ce sont tous les deux des associations, qui n'ont pas de bût lucratif.

La différence entre les deux est que:
1. on devient membre d'une ASBL volontairement
2. on est forcé d'être membre d'une ACP, dès qu'on est le propriétaire d'un lot privatif, appartenant à une copropriété forcée.

D'où des droits inaliénables des membres avec droit de vote à l'AG et des autres copropriétaires.

D'où le fait qu'un conseil d'administration n'a aucun sens au sein de l'ACP. Les membres de l'AG (= les CP avec droit de vote) sont en fait les administrateurs.

Un "Code des Associations" n'est pas encore de vigueur, tel qu'il existe pour les sociétés. Mais c'est dans l'air, vu la simplification de l'administration.

Une expertise judiciaire de la comptabilité d'une ACP coûtera moins si elle suit pour 95% la même méthodologie qu'une ASBL. La comptabilité d'une ASBL suit pour 80% la même méthodologie qu'une société.

Le comptable ne devra pas être spécialisé et coûtera donc moins pour les moyennes et grandes ACP. les petites n'en auront pas besoin (cas d'un syndic bénévole).

Naturellement, si on veut payer plus, si on est partisan d'une comptabilité opaque et incompréhensible, si on ne veut pas avoir un plan d'amortissement, si la conservation de la copropriété sur longue terme ne vous intéresse pas, ... alors naturellement il ne faut pas de règles de comptabilité.

Pour être concret: les problèmes de mon ACP auraient déjà été réglé endéans les 2 ans, si j'avais dépensé au moins 10.000 euros pour une expertise judiciaire sur la période 1999-2001. En plus des autres frais.

Il est écoeurant que seuls ceux qui ont l'argent, les connaissances et beaucoup de persévérance peuvent réussir à être entendu par le Juge. Cela n'est pas la faute de la Justice, mais d'une loi sur la copropriété avec trop de zones grises.

luc · Législations régionales

kaplan a écrit :

A partir du 1/1/2009 , plus aucune vente , construction ou location d'un bien immobilier ne pourra se faire sans la production d'un certificat énèrgétique.
Si qqn a des infos sur ce sujet , il est le bien venu

Il y a beaucoup plus qui change dans ce contexte que cela.

Le principe est européenne (nomes Kyoto), mais sera implémenté au niveau régional. Les trois régions ont choisi des approches un peu différentes.

Ceux qui ont en 2001 compris l'enjeu et rénové n'auront pas à payer les prix plus chers, due au jeu de l'offre-demande.

Pour la Région Bruxelloise une visite du site de l'IBGE - Section Énergie s'impose.

Étant propriétaire d'un appartement dans la région Bruxelloise j'étudie la situation en détail, vu que je veux rénover mon appartement depuis 2001.

Je sais déjà que j'aurai un sur-coût, vu que l'AG vient de m'interdire explicitement en 2005 et 2006 la rénovation de mes châssis privatifs. En effet elle a refusé d'en délibérer ni d'imposer des normes (esthétique, infiltration d'eau, stabilité du bâtiment, ...). L'affaire est en justice.

luc · Copropriétés forcées

Grmff a écrit :

Quant aux conjoints non-propriétaire, ils sont généralement admis aux AG. Mais c'est le proprio qui vote. Pas le conjoint.

Je tiens quand même à préciser que seulement une personne peut représenter le copropriétaire (lui-même, le délégué des copropriétaires en cas de démembrement ou communauté de mariage, ou leur mandataire). Ces personnes constituent l'AG. Ce sont les seuls qui ont droit de vote et qui peuvent participer au débat. Toute autre règle donne un avantage psychologique à seulement une partie des membres de l'AG.

Si au moins un membre de l'AG le demande, toutes les personnes qui n'ont pas cette qualité doivent sortir. Y compris les copropriétaires sans droit de vote à l'AG.

L'AG peut alors décider d'admettre la présence de l'une ou l'autre personne. Mais le président de l'AG devra faire attention que les personnes autorisées n'interviennent pas, ...

En plus l'AG devra faire preuve d'équité. Si elle refuse l'accès à des personnes proposées par ceux qui ont une autre idées de gestion que le syndic, elle devra aussi le faire pour les personnes semblables qui ont les mêmes idées de gestion que le syndic.

L'impartialité du président de l'AG joue un très grand rôle. Son rôle est même plus important que le syndic.

Quand à faire une campagne avant l'AG: en principe NON. C'est à l'AG qu'on doit débattre et pas à une autre place. Les points "urgents" doivent donc être réduit au strict minimum par le syndic.

Le syndic doit faire le nécessaire que tous les CP, membre ou non de l'AG, à avant l'AG une information suffisante pour que l'AG puisse prendre une décision en toute connaissance de cause.

Le syndic est le représentant de l'ACP, donc de tous les copropriétaires. Il est tenu à une impartialité très stricte. Si non il pourra être rendu responsable des désordres qu'il a crée, s'il est prouvé qu'il a eu une attitude partiale.

Le même principe s'applique à d'autres mandataires de l'ACP (membres du CG, commissaires aux comptes, avocat de l'ACP, ...).

luc · Copropriétés forcées

colet a écrit :

Les syndics doivent donc être soumis à un contrôle comptable efficace et obligatoire.

curieux a écrit :

Oui, mais sous quelle forme ?
Contrôle extérieur ? par qui ? à quel niveau ? payé par qui ?

Ne serait-il pas efficace de - entre autres :
1°
arriver à une transparence totale à propos des décisions prises lors des AG (PV détaillés, résultats détaillés et précis - nominatifs) des votes.
c'est-à-dire : à l'interieur de la communauté, rendre réellement publiques les décisions et laisser des traces
2°
de standardiser les documents transmis aux copropriétaires (détail des rubriques), de joindre un listing complet des factures, de mentionner la référence des PV des AG pour les dépenses nécessitant une décision de préalable)
Ceci complété par une éducation citoyenne suffisante devrait apporter quelques progrès.

La loi impose pour les ASBL Belges une comptabilité spécifique, selon leur taille.
Une explication pour une petite ASBL (= ACP avec une dizaine de 10 lots) avec exemples: La nouvelle compta des petites ASBL

Ce type de comptabilité est utilisable, si on tient compte de l'existence des comptes individuels des copropriétaires.

Les avantages de se référer à la loi pour les ASBL sont entre autres:
1. le travail législatif pour ce changement est minimal et donc en principe facile
2. cette méthode tient compte de la taille des ACP
3. elle impose un coût réel qu'aux grandes ACP, mais c'est là que les comptes sont non seulement assez souvent pas transparents, mais aussi soumis à une pression pour payer des commissions occultes , vu le volume du chiffre d'affaires. En principe il en sortira globalement un bénéfice net.

Le grand avantage sera que cette nuée de petites firmes, qui ne sont pas en ordre avec leurs papiers, mais traitent de grands chantiers, et ne donnent en réalité aucune garantie réelle, devront faire place à des firmes avec plus de sérieux. Ces travaux ne coûteront pas plus, même avec le coût d'un architecte, une assurance, ..., puisque leurs offres, qui ne devront plus tenir compte des coûts "cachés", seront plus bas.

Mais il faudra toujours quelqu'un qui contrôle réellement, en utilisant ses trois armes légaux de bon père de famille:
1. un planning budgétaire détaillé sur long terme, assorti d'un plan d'amortissement du complexe
2. un suivi par coup de sondes des travaux, ...
3. un contrôle des dépenses effectués, en le pointant entre autres avec le budget voté.

Ce quelqu'un est d'abord chacun des copropriétaires. En complément l'AG peut nommer un CG et structurer la manière que les CP peuvent exercer leur droit d'information et de contrôle.

Point central est le contrat entre le syndic et l'ACP. Avec ce contrat l'ACP sait imposer une méthode de comptabilité. Ce contrat doit tenir compte des contraintes légaux dans un sens positif.

La loi ne dit pas que c'est le syndic qui impose la méthode de comptabilité. Elle dit seulement qu'actuellement aucune méthode n'est imposé. La liberté est donc laissé aux parties contractantes (ACP et syndic) de choisir librement la méthode.

Il est donc plus que nécessaire que chaque personne, qui propose sa candidature comme syndic, soumet à l'avance un offre écrit, accompagné du contrat proposé. Ces offres devraient être envoyé et/ou accessibles aux CP au plus tard au moment de l'envoi des invitations.

Un contrat négocié après être nommé comme syndic n'a aucune valeur, puisque les parties ne sont pas égaux.

luc · Copropriétés forcées

Le texte suivant est une lettre d'un lecteur, publié dans la rubrique "Courrier" dans la "La Libre Belgique" du 19/08/2006.

C'est une réponse à l'article dans le même journal, mentionné au début de l'actuelle discussion. Elle réflète très bien l'opinion de feu Colet. J'ai donc pris la décision de la réproduire intégralement.

Le pavé dans la mare
J'AI EN MAIN VOTRE JOURNAL DU 08/08/2006 dont "Le fait du jour" sur la copropriété a particulièrement retenu mon attention.
Personnellement, je suis impliqué dans le domaine des copropriétés depuis 40 ans et je puis confirmer que les problèmes y sont nombreux et récurrents.
La loi de 1994 a certainement apporté un mieux, ne serait-ce qu'au point de vue de la personnalité juridique reconnue aux ACP.
Cependant, les quelques articles de cette loi ont depuis lors montré leurs limites et il serait temps que le législateur se repenche sur ce problème pour compléter la loi et en éliminer les zones qui restent interprétables de diverses manières et qui ne sont pas réglées non plus par les règlements internes des copropriétés.
Je pense par exemple aux décomptes des voix lors des votes, notamment quand il y a des abstentions et du pouvoir dont certains conseils de gérance s'approprient abusivement
La base légale de la gestion des copropriétés devrait être élargie et être imposée à toutes de telle manière qu'elles soient soumises aux mêmes règles, plutôt que d'être tributaire de la vision que peuvent en avoir les juges de paix.
Je ne comprends pas la position du SNP qui oeuvre pour donner aux conseils de gérance les pouvoirs d'un conseil d'administration, ce qui ne ferait que bétonner les abus qui existent déjà dans certaines ACP plutôt que d'y mettre fin.
Je pense au contraire que les membres des conseils de gérance (dont le nom pourrait être remplacé par "comité d'aide au syndic") ne devraient y être nommés que pour un terme limité (2 ans maximum) avec un roulement obligatoire en son sein de tous les propriétaires de l'immeuble concerné.
Bien sûr, le risque existe qu'un tel comité soit à un moment donné composé de personnes peu aptes à aider le syndic et encore moins à contrôler sa gestion. Les syndics doivent donc être soumis à un contrôle comptable efficace et obligatoire.
Vos articles que j'ai trouvés très bien faits ont enfin mis l'accent sur ces problèmes qui gangrènent la vie de nombreux propriétaires confrontés à des injustices qu'ils ne peuvent voir aboutir à cause de mauvais syndics ou de conseils de gérance dictatoriaux.
J'espère que votre pavé dans la mare aura pour effet de réveiller les responsables politiques qui ont ces problèmes dans leurs attributions.
Félicitations pour avoir "osé" aborder ce problème et pour l'avoir aussi bien fait.
P. L.

luc · Copropriétés forcées

Zitoun a écrit :

Colet nous a quittés,
Son « Bonsoir » de ce 27 août à 23H58 était prémonitoire.
Son expertise dans de nombreux domaines touchant à l’immobilier nous valait des avis autorisés… et puis, il y avait sa plume, humoristique, incisive et parfois impertinente qui rendait ses messages tellement agréables à lire.
Tous ceux qui l’ont lu s’en souviendront.
Zitoun

PS Zitoun m'a permis de poster son message sur ce forum comme un hommage à Colet.

luc · Copropriétés forcées

casimir a écrit :

...
Et cerise sur la gâteau, vous pouvez même être menacé d’être assigné en justice … pour avoir « intimidé » un copropriétaire auquel vous avez dit qu’il n’avait pas le droit de placer une porte blindée à son appartement aux frais de la copropriété.
...
Casimir
Président bénévole d’un conseil de gérance depuis 6 mois.

Mon cher Casimir,

On ne peut être assigné comme membre d'un conseil de gérance légalement (= sans que le plaignant court le risque d'être condamné à une indemnité pour procédure vexatoire et téméraire) que quand on a pris une décision qui ne ressort pas sous la mission légale de contrôle et assistance.

L'incident de la porte blindée a ses origines dans le fait que le syndic-courtier avait omis de signaler qu'il avait diminué de sa propre initiative les risques assurées (dans ce cas le vandalisme) pour éviter une augmentation de prime, sans en avertir les CP ni demander une autorisation de l'AG, tel que les statuts le prévoient explicitement.

Je suis d'accord avec la CP concernée qu'elle n'avait a subir les conséquences de cette erreur du syndic. Elle ne doit rien rembourser, selon moi, puisque le surplus dépensé compense sa bataille assez longue à être remboursé pour la porte vandalisé lors d'un cambriolage.

Quand vous lisez les PV des AG on ne voit nulle part apparaître la justification de cette dépense. Il en ressort que le syndic n'a pas encore eu une décharge pour cette dépense. Donc il entre dans votre mission de contrôle de demander au syndic de soumettre l'approbation de cette dépense à l'AG suivante. Et de signaler ce fait dans le rapport annuel du CG. Rien de plus ni de moins.

Ce n'est pas à vous, mais bien à l'AG qu'il appartient de décider que la dépense est justifié et qui doit la supporter (tous les CP, la CP ou le syndic). Cette décision peut alors être contesté dans les trois mois en justice par celui qui se sent lésé et qui s'est opposé à la décision prise (vote négatif ou vote d'abstention motivé). Voir le jugement de 2002 que j'ai "perdu", ainsi l'autre jugement de 2002 qu'un ex-membre du CG a gagné.

Ce cas est cité indirectement dans ma procédure de demande d'annulation de toutes les décisions de l'AG 2005. Procédure à laquelle le syndic n'a pas encore daigné de répondre après 14 mois.

Comme cet incident est classique j'ai tenu à encore y répondre sur ce forum. Mais dans le futur je les traite dans mon BLog concernant l'ACP où je suis copropriétaire. Voir Een mede-eigendom als zovele - Une copropriété comme il y en a tant.

Petit détail: vous avez omis de signaler que votre femme était la cogérante jusqu'en 1980, et membre du CG jusque fin des années 80.

luc · Copropriétés forcées

Une réflexion constructive d'un consultant français de syndics bénévoles:

On dit aussi, souvent, que lorsqu’un immeuble est petit, il a intérêt à être géré par un copropriétaire (cela n’intéresse pas, commercialement, les cabinets professionnels). Or l’expérience montre que c’est dans ce type d’immeuble que les difficultés sont les plus grandes et que leur règlement – entrepris parfois trop tardivement -n’aboutit que rarement à une solution satisfaisante. En effet, une petite copropriété est financièrement fragile et tout conflit entraîne des frais d’avocat, d’expert ou de justice que ne peuvent payer certains copropriétaires. La justice et le droit ne peuvent tout régler. J’ai personnellement attiré l’attention de nos visiteurs sur l’impérieuse nécessité de provoquer des réunions dans leur copropriété pour désamorcer les conflits. Malheureusement, je dois dire qu’au titre de notre association, j’ai souvent proposé à des copropriétés de programmer une réunion de copropriétaires, non pour traiter de situations conflictuelles, mais pour les informer de la façon d’appliquer les textes, de répartir les charges et de présenter les comptes, en résumé de mieux gérer leur immeuble. Je dirai en conclusion que cette démarche – bénévole et sans frais pour les visiteurs du salon – est à reprendre, car elle a eu, m’est il apparu, un grand impact qui a manifestement séduit. "

Source: Mon Immeuble - 10° Salon Français de la Copropriété

Celui qui est correctement et complètement informé par une personne ou organisation indépendante prendra pratiquement toujours les décisions qu'il faut.

Cette "formation" du copropriétaire devrait être le point principal de toute réforme, même minimale, de la loi sur la copropriété.

Une initiative du Ministère de la Justice serait déjà un premier pas dans ce sens, comme avec les ASBL:
Mise en conformité des associations et fondations.

luc · Copropriétés forcées

SNP a écrit :

Du reste, le bailleur mettrait en question sa responsabilité s'il ne mentionnait pas dans le bail l'existence de ce règlement [d'ordre intérieur], car c'est la condition pour que ce dernier lui soit opposable.

En plus le copropriétaire doit mettre son locataire, ... au courant de tous les changements décidés par l'AG ... .

Un meilleure méthode est selon moi:
1. le syndic envoie au nouveau copropriétaire une petite lettre de bienvenu, avec le règlement jointe et en lui expliquant qu'il doit aussi l'envoyer par recommandé
2. envoi en recommandé par le syndic du règlement d'ordre intérieur
3. afficher le règlement, ... dans l'entrée ET au mur du local de permanence, s'il y en a un.
4. Le syndic envoie le PV de l'AG (sans les annexes) pour information aux locataires et copropriétaires sans droit de vote à l'AG.

Pour le problème de la facturation d'eau: insoluble dans le contexte actuel de la loi, sauf si les sociétés comme Caloribel recevront ont un accès très limité au Registre National (fichier: nombre de personnes résidants par adresse). Mais là on tombera sur d'autres problèmes plus graves.

luc · Copropriétés forcées

Le texte complet d'eNEWS N° 39 du CNIC est:

Les travaux urgents:
En cas d’urgence, le syndic, sans en référer à l’assemblée générale, doit faire exécuter les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ce cas, il doit informer les copropriétaires des travaux qu’il fait entreprendre et convoquer immédiatement une assemblée générale.
Afin de régler le premier acompte, en vue de l’ouverture du chantier, il peut demander une provision. Le syndic ne peut commander ces travaux, à sa seule initiative, que s’ils présentent un réel caractère d’urgence et si la sauvegarde de l’immeuble est en péril.
On peut citer aussi, par exemple;
· Les travaux concernant la sécurité des personnes (exemple: la remise en état des poutres et solives);
· Les travaux remédiant à une grave insuffisance de chauffage compromettant l’habitabilité des lieux;
· L’étayage d’un mur menaçant de s’écrouler, la réfection d’une toiture provoquant d’importantes fuites à l’intérieur de l’immeuble, etc.
Le syndic doit cependant user avec prudence de ce pouvoir de commander des travaux urgents car l’assemblée générale peut refuser de ratifier son initiative.
Si l’assemblée générale n’approuve pas la décision du syndic, l’association des copropriétaires doit tout de même régler aux entreprises les travaux qu’elles ont réalisés.
Pour obtenir le remboursement de ces dépenses, l’association des copropriétaires doit intenter une action en justice contre le syndic. Un tel schéma résulte du fait que le syndic est le mandataire de l’association des copropriétaires et qu’à ce titre, il a le pouvoir de représenter l’association des copropriétaires, et donc de l’engager dans tous le actes de la vie civile.

En omettant de citer la partie en gras on a changé le sens de l'eNews concerné.

L'eNEWS N° 52 en néerlandais sur le même sujet dit:

Dringende noodzakelijke werken
Bij hoogdringendheid, kan de syndicus, zelfs indien de algemene vergadering nog niet de gelegenheid heeft gehad zich hierover uit te spreken, beslissen tot het laten uitvoeren van noodzakelijk dringende werken om een onverwachte degradatie van de gemeenschappelijke zaken of wanneer de gebrekkige toestand schade kan veroorzaken aan andere delen van het gebouw of nog indien de veiligheid van inwoners en bezoekers in het gedrang komt, te vermijden en in oorspronkelijke staat of normale werking te houden.
Onder dringende en noodzakelijke werken vallen onder andere;
· Werken met betrekking op de veiligheid van personen (bv.: het terug in goede staat brengen van draag– en steunbalken);
· Werken aan een sterk verwaarloosde verwarmingsinstallatie teneinde de bewoonbaarheid van de kavels te kunnen verzekeren;
· Het stutten van een muur bij instortingsgevaar, het herstellen van een dak die een ernstige waterinfiltratie veroorzaakt aan de binnenkant van het gebouw, enz.
Bij twijfel over de ernst, moet de syndicus zo mogelijk, met het oog op het afleggen van verantwoording omtrent zijn beheer, vooreerst een (buitengewone) algemene vergadering bijeen roepen alvorens tot actie over te gaan.
De syndicus kan een bijkomende voorschot opvragen teneinde het hoofd te kunnen bieden aan het eerste voorschot dat moet worden betaald aan de firma die de werken zal uitvoeren.
Zelfs indien de algemene vergadering niet akkoord zou gaan met de beslissing van de syndicus, dan nog zal ze in eerste instantie gehouden zijn om de gerealiseerde werken aan de firma te betalen.
Om een terugbetaling van deze kosten te bekomen zal de vereniging van mede-eigenaars genoodzaakt zijn de syndicus te dagvaarden. Dit plan resulteert uit het feit dat de syndicus de mandataris is van de vereniging van mede-eigenaars en hij bij deze beschikt over een vertegenwoordigingsbevoegdheid waardoor hij namens de vereniging van mede-eigenaars verbintenissen kan afsluiten.

La version N nuance la convocation obligatoire de l'AG et la version F aussi mais autrement.

Néanmoins les deux versions disent implicitement la même chose: si le syndic ne sait pas prouver que c'était une mesure urgente, conservatoire et provisoire, il devra rembourser le montant des travaux à l'ACP, sous condition que l'AG refuse de ratifier son initiative.

Il doit donc au moins mettre chaque travail de ce type mettre explicitement à l'ordre du jour.

Ex de provisoire:
Une porte d'entrée en verre cassé pourra être remplacé à l'identique sans problèmes, même si les clés doivent être remplcés.

Mais il devra avoir l'autorisation préalable de l'AG s'il veut en même temps sécuriser l'entrée et faire adapter la porte dans ce sens. Parceque ce n'est plus une mesure provisoire.

Ce qui précède est mon opinion personelle.

#5061 Re : Copropriétés forcées » (co) propriétaire (s) » 16-09-2006 05:46:50

#5062 Copropriétés forcées » (co) propriétaire (s) » 16-09-2006 05:46:50

#5063 Re : Divers (hors achat/location) » deconnecter les radiateurs de mon appartement » 12-09-2006 11:15:57

#5064 Re : Divers (hors achat/location) » deconnecter les radiateurs de mon appartement » 12-09-2006 11:15:57

#5065 Re : Copropriétés forcées » Une copropriété et la vague médiatique » 14-09-2006 21:52:45

#5066 Re : Copropriétés forcées » repartition des frais de syndic...besoin d'aide » 11-09-2006 17:13:31

#5067 Re : Copropriétés forcées » deliberations et vote » 14-09-2006 08:42:10

#5068 Re : Copropriétés forcées » deliberations et vote » 14-09-2006 08:42:10

#5069 Re : Copropriétés forcées » deliberations et vote » 14-09-2006 08:42:10

#5070 Re : Copropriétés forcées » deliberations et vote » 14-09-2006 08:42:10

#5071 Re : Copropriétés forcées » "D'écoeurantes copropriétés"... » 07-09-2006 16:01:14

#5072 Re : Législations régionales » certificat énèrgétique » 01-10-2006 10:57:59

#5073 Re : Copropriétés forcées » deliberations et vote » 14-09-2006 08:42:10

#5074 Re : Copropriétés forcées » "D'écoeurantes copropriétés"... » 07-09-2006 16:01:14

#5075 Re : Copropriétés forcées » "D'écoeurantes copropriétés"... » 07-09-2006 16:01:14

#5076 Re : Copropriétés forcées » Assurance, chauffage, charges ? » 06-09-2006 16:18:40

#5077 Re : Copropriétés forcées » "D'écoeurantes copropriétés"... » 07-09-2006 16:01:14

#5078 Copropriétés forcées » L'information c'est le pouvoir » 30-08-2006 09:54:38

#5079 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité et charges » 15-10-2006 09:05:05

#5080 Re : Copropriétés forcées » convocation à une assemblée générale extraordinaire » 29-08-2006 08:41:54

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