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#501 Re : Copropriétés forcées » Syndics et I.P.I » 14-09-2009 19:23:17
Grmff a dit :
... disons que c'est moins pire que par le passé...
PS. J'ignorais que le sénateur Ecolo était votre porte-parole
#502 Re : Copropriétés forcées » Syndics et I.P.I » 14-09-2009 19:23:17
Pour information je cite :
"Le sujet que j'aborde aujourd'hui n'est pas vraiment ma spécialité, mais j'ai été informé de certains dysfonctionnements au sein de l'Institut professionnel des agents immobiliers par trois des quatre organisations professionnelles du secteur. Je désire dès lors, monsieur le ministre, vous poser un certain nombre de questions.
"Depuis sa mise en place en 1995, l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), placé sous votre tutelle, est l'objet de multiples critiques internes et externes de la part de professionnels, de juristes, ainsi que de votre propre ministère. En cause, des dysfonctionnements et des dérives d'ordre essentiellement corporatiste, que craignait justement le parlement et qui sont, pour partie, visés par la loi pénale.
"Je vous résume certains de ces errements :"
Suite de l'intervention au Sénat et de la réponse du ministre concerné à l'époque (càd. en 2002) ici :
http://www.senate.be/www/?MIval=/publications/viewPubDoc&TID=33619293&LANG=fr
#503 Re : Copropriétés forcées » Syndics et I.P.I » 14-09-2009 19:23:17
1/ C'est du contrôle d'ADMISSION à l'exercice de la profession dont il faut parler !
Comparons les conditions d'ADMISSION des experts-comptables (pas : les simples comptables qui ne relèvent pas de cet ordre) à l'Institut des EXPERTS-COMPTABLES (IEC) ou à l'Institut des REVISEURS D'ENTREPRISES (IRE).
1. études sanctionnées par un diplôme universitaire
2. 3 années de stage
3. réussite d'examens organisés par l'IEC/IRE
Chez les syndics ????
2/ C'est du contrôle des INCOMPATIBILITES qu'il faut parler
Chez les experts-comptables (pas : les simples comptables) : interdiction de faire du commerce et donc de gérer un immeuble.
Chez les syndics : toutes les professions commerciales de l'immobilier, à savoir : vente, location, gestion pour un investisseur, gestion pour une association de copropriétaires, assurance, finance, travaux en tous genre.
#504 Re : Copropriétés forcées » Assignations, travaux. » 09-09-2009 10:39:13
Parle-t-on de la même chose ?
1/ 1.9 : assignation ... travaux importants ... montants ...très importants.
2/ 3.9. : cause pas définie, donc, sans précision sur la cause,
3/ 8.9. : roofing placé il y a 15 ans devient poreux
Si oui, càd. travaux d'il y a 15 ans = doit pouvoir s'expertiser sans difficulté
sauf si bricolage (on met une couche supplémentaire sur un support de mauvaise qualité et évidemment ça ne tient pas)
Si non, effectivement il faut repartir à zéro et ça coûte.
#505 Re : Copropriétés forcées » Assignations, travaux. » 09-09-2009 10:39:13
Ce qui est couvert, ce sont les événements imprévus (ruptures de canalisation, etc.) pas les certitudes (manque d'entretien). Les calculs actuaires sont fondés sur ces données.
Quand on dit d'emblée : "Des travaux importants aux communs seront à réaliser" et que "Il y a de l'humidité à l'étage du coprop, personne physique, qui assigne. La cause n'est pas définieé", on comprend assez vite qu'il s'agit d'un manque d'entretien, aussi vite épinglé par la compagnie d'assurance (qui n'est pas une oeuvre de charité) ...
Et quand on demande à un inconnu du forum - par deux fois - de "s'abstenir" on comprend aussi assez vite qu'il y a des petits Napoléon quelque part qui ont refusé des travaux, ayant leur "petite idée" pour ne pas les faire.
#506 Re : Copropriétés forcées » Assignations, travaux. » 09-09-2009 10:39:13
Pourquoi avoir refusé de faire des travaux importants ?
Que faisiez-vous alors ?
Subitement, vous sortez de votre léthargie et réclamez d'être tenu au courant.
On sait que la justice est lente. Alors pourquoi vous réveiller maintenant qu'une décision de justice vous contraint enfin à faire ces travaux.
Si vous êtes nombreux, ça va être joyeux la distribution du courrier.
#507 Re : Copropriétés forcées » Le syndic décide sans notre accord » 07-08-2009 08:41:11
Les nombreuses pages consacrées à la problématique du "Que faire ?" montrent que votre marge de manoeuvre est limitée voire inexistante face à ce syndic qui invoque ses habitudes de vieux pépé pour expliquer qu'il va chez son courtier pour "choisir" (hum) pour vous le contrat d'assurance le plus cher (ceci dans la situation décrite, à savoir des contrats d'assurance identiques).
La seule solution valable préconisée consiste à virer le syndic (sic). Encore faut-il en trouver un autre qui soit meilleur.
Ceci étant, les députés viennent - à l'unanimité ! - de voter de nouvelles dispositions en la matière mais elles ne sont pas encore d'application.
Voici le lien permettant de voir ces dispositions qui, dans votre cas, devraient empêcher ces syndics ringards de vous imposer leurs choix (hum), qu'il s'agisse de contrats d'assurance, d'électricité, de travaux ou autres :
http://www.lachambre.be/doc/flwb/pdf/52/1334/52k1334013.pdf
Ainsi, à l'avenir, il reviendra à l'AG de décider à la majorité des 3/4 des voix "du montant des marchés et des contrats à partir duquel une [b] mise en concurrence est obligatoire, hormis pour les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4°;”
(lesdits actes consistent dans "l'accomplissemnt de tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire".
#508 Re : Copropriétés forcées » Le syndic décide sans notre accord » 07-08-2009 08:41:11
Non, le syndic n'a pas tous les droits. Mais il les prend. Nuance.
Si vous formez 20 %, vous pouvez l'obliger à convoquer une AG dont l'ordre du jour lcomportera la question de l'assurance.
Présentez et défendez l'autre assureur.
Si la majorité opte pour l'autre assureur, le syndic doit s'exécuter. Normalement, le syndic ne peut conclure un contrat pour une durée excédant le terme de son mandat. C'est dans la loi.
Attendez-vous à ce que le syndic soit vexé voire furieux - comme de bien entendu.
#509 Re : Ventes et achats » Infos urgentes suite non vente bien immobilier » 23-08-2009 21:34:30
....[i][b][u]les 10000 + 2500 de bonus [b]sont pris en honoraires par notre agent immobilier (pour infos : prix de vente de notre maison=70000 Euros)[i]...
?!
#510 Re : Ventes et achats » Infos urgentes suite non vente bien immobilier » 23-08-2009 21:34:30
D'après ce que j'ai compris, la vente est bloquée : l'acquéreur initial, qui a versé un faible acompte, ne se décide pas à passer à l'acte tandis qu'il bloque tout autre acquéreur. Aux yeux du fisc, néanmoins, il y a eu vente, d'où droits d'enregistrement et amendes éventuelles.
#511 Re : Ventes et achats » Infos urgentes suite non vente bien immobilier » 23-08-2009 21:34:30
Effectivement, le prix de vente n'avait pas été communiqué : on sait maintenant qu'il s'agit de 70.000 euros, ce qui change fondamentalement la donne.
10.000 euros d'acompte ne paraissait pas un montant élevé par rapport aux prix de vente "habituels".
Par rapport à ce prix de vente maintenant communiqué, c'est énorme.
Je me demande même comment on est arrivé à ce chiffre ?!
#512 Re : Ventes et achats » Infos urgentes suite non vente bien immobilier » 23-08-2009 21:34:30
Je crois comprendre qu'il s'agit d'une nouvelle forme d'arnaque basée sur le principe du "compromis vaut vente".
Vous êtes harponé par un acheteur qui verse un acompte minime et qui attend à l'aise que vous flanchiez.
Pourtant, vous avez de la chance parce que les droits d'enregistrement n'ont pas été réclamés (ni les amendes).
Effectivement, il faut agir avec circonspection. Un vrai avocat spécialisé devrait pouvoir vous tirer d'affaire. Il en existe : j'en ai rencontré.
#513 Re : Copropriétés forcées » Changement de syndic, représentation en justice et mandat de l'avocat » 04-08-2009 18:42:56
Oui, mais vous n'êtes pas seul à avoir un avis sur ce forum.
J'en connais un qui va encore débouler (comme au défilé du 21 juillet).
#514 Re : Copropriétés forcées » Changement de syndic, représentation en justice et mandat de l'avocat » 04-08-2009 18:42:56
L'avocat défend les intérêts de l'ACP.
Il ne défend pas les intérêts du syndic, il n'est pas nommé par lui (à mon sens).
Sauf si une nouvelle décision contraire est prise par l'AG, quel que soit le syndic, l'avocat poursuit sa mission.
ça, c'est pour la théorie car dans les ACP, tout est possible et d'ailleurs tout arrive.
La preuve, ce nouveau syndic qui croit devoir tirer son épingle du jeu.
Qu'il réunisse l'AG, c'est son boulot. Lui n'est que l'exécutant des décisions de l'AG.
Le syndic n'est pas le patron. C'est déjà comme ça depuis la loi de 1994 et on en est à une nouvelle loi.
#515 Re : Copropriétés forcées » IPI et CNIC: travailler ensemble ou non? » 23-07-2009 09:30:20
Encore Coranix !
Maintenant il passe par le soupirail pour faire ses règlements de compte TRES personnels.
Ce n'est pas le but de ce forum.
Où est la police ?
#516 Re : Copropriétés forcées » Nature et copropriété » 17-07-2009 17:50:09
Coranix est de retour !
Vive les règlements de compte.
Maintenant, il vient nous dire que pile-poil il y a 28 mois TOUT était fantastique et que pile-poil les arbres ont été rongés pendant ces 28 mois d'intermède.
La nature, chez vous, a un compteur.
#517 Re : Copropriétés forcées » Que faire ? » 29-09-2009 08:28:08
Sur ce forum, à la question "Que faire", on préconisait de virer le syndic au besoin à l'aide de méthodes musclées, de type "commando".
Le 15 juin (càd. il y a plus de 45 jours), on nous disait même d'un air triomphant :
"J'ai en main un arrêt en référé contre un syndic révoqué sur le champ qui lui donne une semaine pour rendre les archives. Sinon, astreinte de 1000€ par jour.
Le référé a été lancé par la copropriété, représenté par son syndic professionnel, contre l'ancien syndic, professionnel également.
C'est bien entendu le résultat d'un opération musclée... (commando diraient certains...)."
Vu le nombre de visiteurs et de pages consacrées à cette lancinante question : Que faire ?
Il serait utile à présent de répondre à des questions qui sont sur toutes les lèvres, notamment :
La méthode préconisée a-t-elle réellement fonctionné ?
Autrement dit :
1. Les archives de la Copropriété ont-elles été rendues ?
2. A défaut, les astreintes de 1.000 (mille) euros par jour ont-elles été payées par l'ancien syndic ?
#518 Re : Divers (hors achat/location) » Numérotation de boite/ d'appartements » 03-07-2012 10:25:20
... et pour un autre immeuble, qui comprend un appartement par étage (de 1 à 9), aucune boîte aux lettres ne correspond à l'étage, à commencer par la boîte aux lettres numéro 1, qui est celle du 4e étage.
Le 4e étage est celui du président.
#519 Re : Ventes et achats » Négociation immobilière interdite aux notaires! » 16-07-2009 10:23:52
Cette victoire des vendeurs immobiliers contre les notaires fait suite à une défaite des mêmes (il me semble) en cassation. C'était en 2002 :
Affaire n° C.01.0201.N
1. INSTITUT PROFESSIONNEL DES AGENTS IMMOBILIERS,
2. CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VAN BELGIE,
VLAAMS-BRABANT, a.s.b.l.,
3. IMMO CLAES & CO, s.a.,
Me Bruno Maes, avocat à la Cour de cassation,
contre
NOTARISHUIS VAN HET ARRONDISSEMENT LEUVEN, société civile
à forme de société anonyme,
Me Huguette Geinger, avocat à la Cour de cassation.
#520 Re : Copropriétés forcées » Que faire ? » 29-09-2009 08:28:08
Dans l'immédiat, ma curiosité concerne le syndic qui allait mis sur la paille.
On disait le 15 juin :
J'ai en main un arrêt en référé contre un syndic révoqué sur le champ qui lui donne une semaine pour rendre les archives. Sinon, astreinte de 1000€ par jour.
Le référé a été lancé par la copropriété, représenté par son syndic professionnel, contre l'ancien syndic, professionnel également.
C'est bien entendu le résultat d'un opération musclée... (commando diraient certains...)
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