Bonjour,

Puisque le congé vous a été notifié, vous pouvez de votre côté mettre fin au bail à tout moment, moyennant un délai de préavis d’un mois.

Mettre fin « à tout moment » veut dire que le délai du préavis commence à courir à partir du 1er jour du mois qui suit celui dans lequel le bailleur a pris connaissance de votre congé (ou en tout cas état en mesure d’en prendre connaissance).

Bien à vous,

Cela me semble en effet trop vague pour que l'on puisse estimer que le bailleur a satisfait à son obligation d'information lors de la conclusion du bail. Mais ce n'est jamais que mon avis.

Bien à vous,

Je pense pas pouvoir partager ce point de vue. Lors de la grande réforme sur la matière des baux de résidence principale, cette question était à l'ordre du jour, notamment en ce qui concerne l'impossibilité de renoncer unilatéralement à un bail de courte durée avant son terme. Si le locataire devait être considéré comme la partie faible au contrat, des dérogations devaient être admises en sa faveur, malgré le caractère impératif de la loi (cela vise notamment les clauses dites diplomatiques). L'on a néanmoins considéré que les nouvelles normes tendaient à instaurer un équilibre entre les droits du locataire d'une part, et ceux du propriétaire d'autre part. En d'autre termes, la loi ne protège pas davantage le locataire que le bailleur.

Mais il est vrai que dans beaucoup d'autres matières, les dispositions impératives ont pour vocation de protéger une partie faible en rendant nulles certaines clauses qui pourraient s'avérer abusives. L'on retrouve ce raisonnement à la base de beaucoup de normes qui relèvent du droit de la consommation (dont celles qui font l'objet de la question posée à l'origine).

Cordialement,

Comme je l'ai déjà écrit, le mandataire doit rendre compte à son mandant à propos de l'exécution du contrat. Vous avez, me semble-t-il clairement délimité l'objet du mandat et la capacité de votre mandataire de s'engager en votre nom et pour votre compte.

Le plus simple est sans doute que vous réclamiez la reddition des comptes par écrit.

Par contre, si vis-à-vis du bailleur il existe au moins une apparence de mandat, vous ne pouvez rien lui reprocher me semble-t-il, à moins qu'il n'avait lui aussi une parfaite connaissance de votre procuration.

Bien à vous,

Il me semble qu'il s'agit d'une législation qui protège des intérêts privés et la nullité n'existe par conséquent que si l'on s'en prévaut.

Néanmoins, en matière de crédit hypothécaire, la Commission Bancaire, Financière et des Assurances veille au grain. Les contrats standards des institutions de crédit doivent être préalablement approuvés par cette Commission, sous peine de sanctions pour le contrevenant pouvant aller jusqu'à l'interdiction d'exercer.

Le consommateur de crédit peut demander l'intervention de cette commission s'il estime que la législation n'est correctement appliquée.

Par le passé, certaines grandes banques, qui avaient une interprétation à leur avantage de la loi nouvelle sur le crédit hypothécaire, se sont fait rappeler à l'ordre à cause de leurs offres conjointes de prêts et produits d'assurance (à l'initiative d'une union professionnelle de courtiers d'assurances si je me souviens bien).

Voilà, c'était juste pour la petite histoire, mais cela illustre bien la problématique.

Cordialement,

Il n’existe pas à ma connaissance de disposition légale qui impose le recours à un état des lieux préalable à la construction d’un immeuble.

Les édificateurs souscrivent souvent une assurance tous risques chantiers et généralement la police impose qu’il soit procédé à cet état des lieux avant le début du chantier.

C’est, en d’autres termes, une pratique très répandue et à conseiller en tout état de cause.

Mais cela importe peu pour votre cas puisqu’il n’existe aucune obligation à ce propos dans votre chef.

Je vous conseille d’adresser très rapidement une lettre recommandée à l’entrepreneur, à l’architecte du projet et au maître de l’ouvrage, ainsi qu’au propriétaire du sol dans le cas où ce ne serait pas le maître de l’ouvrage.

Vous y exposez les problèmes rencontrés et demandez réparation soit sur pied de l’art. 1382 du Code civil (responsabilité extra-contractuelle en raison d’une faute), soit sur pied de l’art. 544 du Code civil (responsabilité sans faute du fait du principe d’égalité des voisins devant les charges de voisinage).

Avertissez également sans tarder votre assureur habitation (du moins si vous en avez un). Sans doute votre police couvre l’assistance juridique et technique.

Si vous n’obtenez pas rapidement une réaction constructive des personnes précitées, n’hésitez pas un instant à vous faire assister par un conseiller juridique.

Bien à vous,

Non, pas du tout. Les deux notions couvrent des réalités totalement différentes et vous pouvez réclamer les deux.

En application de l’art. 1018 du Code judiciaire, les "dépens comprennent

  1° les droits divers, de greffe et d'enregistrement, ainsi que les droits de timbre qui ont été payés avant l'abrogation du Code des droits de timbre;
  2° le coût et les émoluments et salaires des actes judiciaires;
  3° le coût de l'expédition du jugement;
  4° les frais de toutes mesures d'instruction, notamment la taxe des témoins et des experts;
  5° les frais de déplacement et de séjour des magistrats, des greffiers et des parties, lorsque leur déplacement a été ordonné par le juge, et les frais d'actes, lorsqu'ils ont été faits dans la seule vue du procès;
  6° l'indemnité de procédure visée a l'article 1022;
  7° les honoraires, les émoluments et les frais du médiateur désigné conformément à l'article 1734."

Très vite cependant (j’entends par là dès le 19e siècle), la question s’est posée de savoir si les honoraires d’un avocat qui résultent d’une procédure en dédommagement soit d’une faute contractuelle, soit d’une faute extra-contractuelle, pouvaient être mis à charge de la partie fautive.

Notre Cour de cassation s’est toujours opposée à cette solution, jusqu’à un fameux arrêt du 2 (ou 4, je ne sais plus) septembre 2004, qui a opéré un revirement de jurisprudence radical.

Depuis lors, les honoraires de l’avocat pouvaient faire partie du dommage. Une grande controverse en résultait cependant, notamment parce que pour évaluer l’opportunité des honoraires réclamés, il fallait bien apprécier le travail fourni par les avocats à la cause. Autrement dit, le juge devait pouvoir accéder en quelque sorte au dossier de l’avocat, qui était à son tour tenu par le secret professionnel (des tonnes d’encre ont coulées des plumes et imprimantes à ce propos et je tente de résumer ici la problématique à son expression la plus simple).

Une jurisprudence très disparate a vu le jour au lendemain de l’arrêt de la Cour de cassation, contribuant sans doute, du moins dans un premier temps, à une certaine insécurité juridique.

La question de la répétibilité des honoraires de l’avocat s’est posée également dans le cadre des contentieux dits objectifs (c’est-à-dire sans faute, comme par exemple en matière d'affaires familiales).

C’est sans doute en raison de ces nombreux questionnements qu’il a été légiféré en la matière. Les honoraires de l’avocat, qui ne font donc pas partie des dépens à proprement parler, peuvent être récupérés aujourd’hui en vertu de

la loi relative à la répétibilité des honoraires de l'avocat

et d'un arrêté royal fixant le tarif des indemnités de procédure visées à l'article 1022 du Code judiciaire et fixant la date d'entrée en vigueur des articles 1er à 13 de la loi du 21 avril 2007 relative à la répétibilité des honoraires et des frais d'avocat .

Donc outre les dépens, vous pouvez demander la condamnation de la partie défaillante au paiement des honoraires de l'avocat, selon les barèmes fixés par l'arrêté royal précité.

Bien à vous,

Désolé, j'ai bien peur de ne pas très bien comprendre ...   

Bien à vous,

Que la technique spéciale soit réputée partie commune, d'accord, mais pas forcément le lieu où elle se trouve. C’est bien pour cela qu’une servitude est instaurée au profit des parties communes, voire des autres parties privatives.

Le texte dans les statuts est cependant peu clair et il n’est parait par conséquent pas raisonnable de l’interpréter en ce sens qu’il contiendrait une limitation au droit du CP de pouvoir disposer pleinement de sa partie privative, par exemple en installant une cuisine équipée.

Ceci dit, l’approche de Grmff! part du bon sens, à savoir qu’il faudrait avoir une vue des lieux (avant et après cuisine équipée) pour bien comprendre la problématique en cause.

Le texte des statuts précise : "Les propriétaires des locaux où se trouvent les canalisations quelconques devront souffrir sans indemnité la servitude des réparations à effectuer [...]"

D’une rédaction peu claire, il faut bien lui donner un sens cohérent à ce texte. Que fait-il entendre par « servitude des réparations à effectuer » ? N’est-ce pas tout simplement l’obligation de souffrir, sans indemnité, le droit d’accéder aux techniques spéciales communes qui passent par des parties privatives ? Autrement dit, la servitude d’accès n’est pas continue, mais uniquement lorsqu’il y a lieu à réparations. Lorsqu’elle est exercée, le droit d’accès ne rapport aucune indemnité au CP du fait de cet accès. Cela ne veut pas dire que les interventions sur les parties privatives sont à charge du CP qui souffre le droit de passage dans son bien.

Le cas échéant, il existerait une seconde servitude, pour le passage des techniques spéciales, qui elle ne semble pas décrite. Dans ce cas, c’est bien le droit commun qui s’applique et aucune charge ne repose dans ce cas sur le fond servant pour l’entretien de la servitude en question.

N'oublions pas, pour l'interprétation des statuts, qu'un texte peu clair s'interprête en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

Pour éviter des discussions pareilles à l’avenir, peut-être serait-ce utile de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine AG des CP une proposition de modification des statuts en cause (?)

Bien à vous,

En effet, une telle insalubrité emporte la nullité absolue du contrat de location (contravention au code du logement).

Bien à vous,