No comment !

Moi aussi, je vais me répéter !

Je pense que personne ne peut dire le pourcentage de bons ou de mauvais syndics, ou encore de copropriétés paradisiaques ou de copropriétés pétaudières, ni de bons ou mauvais conseils de gérance.

Je ne suis pas certain que les ACP à gros problèmes ne concernent qu’une minorité de copropriétés comme certains veulent le faire croire.

Ainsi, j’ai lu l’article de Ph. Van Someren dans Le Soir Immo du 7 décembre 2006, « Faut-il réformer la loi sur la copropriété ? ».
L’auteur fait référence aux doléances de copropriétaires contre les syndics et relatées au hasard des consultations juridiques, d’articles de presse, de discussions dans des forums ou dans le courrier des lecteurs.

Il précise que son propos n’est pas de jeter l’anathème sur les syndics, dont la plupart d’entre eux le pratiquent (leur métier) sûrement avec professionnalisme et probité. De la même manière, ce n’est pas l’ensemble des copropriétés, mais une minorité d’entre elles, qui rencontrent de véritables problèmes de fonctionnement.

Quant à l’article de La Libre Belgique du 8 août, de Ch. Mikolajczak, «D’écoeurantes copropriétés », s’il ne généralisait pas les problèmes graves vécus par plusieurs copropriétaires, il ne minimisait pas pour autant ceux-ci.

Aucune statistique n’ayant été réalisée à ce jour, personne ne peut donner le pourcentage de copropriétés (ou des syndics) à problèmes.

Lorsque l’on affirme qu’il ne s’agit que d’une minorité, faut-il comprendre une quantité insignifiante, voire négligeable ?

Il ne faut pas confondre le vœu (de TOUS), que tout fonctionne bien, avec la réalité qui peut parfois dépasser la fiction. Voir ce qui a été dénoncé à Charleroi et dans les Immobilières Sociales.

Pourquoi y a-t-il tant d’émoi autour d’une loi qui ferait le bonheur de (presque) tous les copropriétaires de notre pays depuis 1995 ?

Fort de mon expérience de copropriétaire victime depuis 10 ans d’une gestion occulte, autoritaire, arbitraire et abusive, j’ai rencontré des copropriétaires de diverses ACP dans lesquelles ces copropriétaires sont muselés.

Lorsque je totalise le nombre d’ACP gérées par ces différents syndics, j’arrive approximativement à 500 ACP (la majorité comptant plus de 50 appartements)…rien que pour Bruxelles.

Est-ce cela que d’aucuns qualifient de minorité d’ACP ?

Bien sûr, il ne s’agit pas d’une enquête ou étude scientifique mais d’une simple déduction.

En effet, peut-on raisonnablement croire qu’un syndic qui GERE un immeuble en étroite collaboration (= cogestion) avec le conseil de gérance, qui refuse d’apposer sa plaque de syndic à l’entrée de l’immeuble, qui ne donne aux CP et avant les AG aucune information concernant la gestion de l’immeuble (contrats, rapports d’expertise, liste détaillée des sinistres d’assurance, rapports d’actions en justice, cahier des charges, devis, etc…) et refuse systématiquement à tout CP le droit à ces informations au seul motif que TOUT a été contrôlé par le CdG et les vérificateurs aux comptes, gèrera différemment les (50, voire 100 ou 300) autres immeubles de sa société ?

Comme l’a dit Grmff dans un autre sujet, le syndic qui n’en a rien à f…de la loi, des statuts ou de la déontologie ne respectera pas davantage de nouvelles règles émanant d’un éventuel nouvel ordre …ou même une loi modifiée…et forcément, il agira pareillement dans tous ses immeubles.

Un syndic a SA manière de gérer et de tenir SA comptabilité et cela dans TOUS les immeubles qu’il gère.

Pour faire un parallèle entre les ACP et les Immobilières Sociales, qui aurait cru il y a peu que tant d’entre elles fonctionnaient si mal parce que totalement incontrôlées.

Un pouvoir non contrôlé ou mal contrôlé aboutit nécessairement à des dérives.

Bien sûr, il n’y a pas eu 500 plaintes contre les syndics dont je parle, car il faut OSER contester de telles pratiques.

En effet, cette manifestation dite d’ « opposition », alors qu’en fait elle se veut constructive, aboutit toujours à une mise au ban de l’ACP par les (co)gestionnaires :
- Refus d’indemnisation en cas de sinistre : le CP qui conteste doit aller en justice
- perte d’avantages octroyés par le CdG (vidanges d’eau gratuites = 100 Euros, intervention en cas de perte de clefs dans la cage d’ascenseur par ex = 50 Euros
- correction des décomptes individuels et travaux privatifs imputés en charges communes : entre amis…on s’arrange !!
- etc…

Ceci explique la passivité de la plupart des CP et leur absentéisme aux AG.
Les cas que j’ai connus attestent que TOUT est mis en œuvre pour que les CP se comportent comme des moutons.

Quant aux copropriétaires bailleurs, ils ont tout intérêt à être BIEN avec le syndic et les membres du conseil de gérance, d’où leur absence aux AG pour ne pas devoir s’opposer aux gestionnaires.

Alors, minorité = quantité négligeable d’ACP ou minorité = 49% des ACP ?

Manipulables ? Bien évidemment.

J’invite Pim à (re)lire « Tintin au pays des soviets ».

A la page 36 on y voit Tintin qui assiste à un rassemblement de citoyens lors des élections de soviets.

Premier tableau.
Les camarades écoutent attentivement (leurs têtes sont levées) le président du bureau de l’assemblée qui déclare : « Camarades, trois listes sont en présence… ! L’une est celle du parti communiste !... »

Deuxième tableau.
Le président dit encore : « Que ceux qui s’opposent à cette liste lèvent les mains !...Qui donc se déclare CONTRE cette liste ? »
Toutes les têtes sont baissées et les adjoints du président brandissent des pistolets prêts à faire feu sur les opposants à la liste communiste.

Troisième tableau.
Les têtes des camarades sont encore un peu plus baissées et les trois membres du bureau du parti communiste sourient lorsque le président dit: « PERSONNE ?? …Je proclame donc la liste communiste votée à l’unanimité ! »

Depuis 10 ans, j’assiste dans mon ACP à de telles AG, hormis heureusement les armes à feu, quoique les moyens de pression sont impressionnants (pneus crevés, voitures griffées, courriers subtilisés, cafards devant la porte, refus d’indemnisation d’assurance, etc….comme je les ai déjà dénoncés  !!!

QUI OSERAIT S’OPPOSER AUX DECISIONS DEJA PRISES PAR LE SYNDIC ET LES MEMBRES DU CONSEIL DE GERANCE qui détiennent toujours plus de 50% de voix (de l'assemblée) grâce aux procurations qu’ils vont expressément chercher et qu’ils se partagent ?

Peut-on accepter que ces procurations, en fait des blancs seings puisqu'aucune information n'est communiquée aux CP durant l'année et que les ordres du jour sont des plus évasifs quant aux points à discuter, engagent l'ACP ?

La loi devrait être plus stricte quant à l'utilisation des procurations et interdire les blancs seings.

Puisque vous avez fait allusion au séminaire d'un "syndicat d'investisseurs" au cours duquel un Juge de paix s'était exprimé, souvenez-vous que lorsque j'ai signalé que les problèmes que les copropriétaires lambdas connaissaient dans leurs ACP étaient tous la conséquence de la cogestion illégale du couple-infernal, syndic-conseil de gérance, j'ai été applaudi par une très large majorité de participants...et nous étions très nombreux.

Quelques temps plus tard, j'assistais à une réunion organisée par l'ancien président du SNP et consacrée à la copropriété.

Monsieur de Clippele a affirmé que la proposition du SNP de faire du conseil de gérance un véritable conseil d'administration de l'ACP avait été abandonnée.

Les applaudissements de la réunion précédente avaient-ils été entendus ?

Comme le dit Luc, les dunes ne se sont pas faites en un jour et considérons cette réaction comme un élément positif à nos revendications.

Continuons à oeuvrer pour modifier la loi de 1994 afin d'éviter les abus de gestions autoritaires et abusives, parce que totalement incontrôlées.

C'est effectivement l'impression que nous avions ressentie compte tenu de la nouvelle absence d'évolution de notre dossier !

Non, ceci n’est pas une fiction.

Afin de soulever le débat sur le pouvoir décisionnel de l’AG, au cœur de la loi de 1994, je vous livre les expériences vécues ces dernières années dans différentes ACP de près de 100 appartements à Bruxelles.

Ces cas mettent en évidence que les décisions émanent du syndic assisté de son conseil de gérance, ce que d’aucuns ont appelé le « couple-infernal » et non des copropriétaires, sinon, comment expliquer que ces derniers prennent des décisions importantes sans oser demander d’explications.

Cas n°1

Cette ACP créée au début des années 90 connut de graves problèmes avec le promoteur. Le premier syndic A (professionnel), laissant derrière lui une comptabilité négligée, fut révoqué et remplacé en octobre 95 par un autre syndic professionnel B.

Des dissensions apparurent avec le syndic B aboutissant à sa révocation en décembre 97 pour être remplacé par un troisième syndic professionnel C.

Des différences ont été constatées par le nouveau syndic C entre les prélèvements opérés sur les comptes par le syndic B au cours de son mandat par rapport aux justificatifs comptables existants.

Le syndic C releva l’existence de fournisseurs impayés avec lesquels il fut nécessaire de transiger.

Une citation en remboursement des montants injustifiés, à hauteur de 8.988 Euros, et en paiement de dommages et intérêts fut lancée en mars 2000.

Un jugement, condamnant le syndic B au paiement de 7.790 €, majoré des intérêts de 1.475 €, des dépens de 493 € et des intérêts judiciaires des 327 €, soit un total de 10.085 € (406.828 FB), fut rendu en mars 2002 et certains attendus méritent d’être cités.

« Absence de justifications de prélèvements opérés à concurrence de 8.988 €

Attendu que le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration (art. 1993 du Code Civil) ;

Qu’en l’espèce, la défenderesse (syndic B) a été interpellée à propos d’une discordance de 8.988 € constatés entre les prélèvements opérés par elle et les justificatifs qu’elle est en mesure de produire ;

Que pour toute explication, la défenderesse se borne à invoquer le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires en décembre 96 ;

Que dans la mesure où la demanderesse n’établit pas à suffisance de droit l’existence d’une intention dolosive ou encore d’une fraude dans le chef de son mandataire, les conséquences du quitus donné ne peuvent être remises en cause ;

Attendu toutefois que le quitus ne couvre que la période antérieure au 1er octobre 96, pour laquelle la discordance se monte à 1.196 € ;

Que le solde, soit 7.792 € n’a pas donné lieu à quitus libératoire de la part des copropriétaires ;

Attendu que la défenderesse, qui devrait pouvoir répondre immédiatement à toute demande d’explications à propos du maniement de fonds appartenant à des tiers, ne fournit aucun élément en ce sens et se limite à dire – de manière assez cynique d’ailleurs- que si la demanderesse émet des réserves à propos de la fidélité de sa comptabilité, elle ne peut se servir de ces chiffres pour déterminer le montant des prélèvements injustifiés ;

Qu’une telle attitude n’est pas compatible avec le statut de mandataire salarié qui implique de pouvoir se justifier à première demande ;
… »

La défenderesse, (syndic B) interjeta appel de ce jugement en 2002, lequel jugement fut communiqué intégralement à TOUS les copropriétaires, qui cependant, durant deux ans, n’avaient été informés d’aucun détail de cette affaire.

Le syndic C fut révoqué à son tour en juin 2003 pour fautes graves.

Il fut remplacé d’abord par le syndic D et ensuite en novembre 2003 par le syndic E, tous deux syndics professionnels.

Curieusement, lors de l’AG de décembre 2003, alors que le nouveau syndic venait de reprendre la gestion de cette ACP et qu’aucune information préalable ne fut donnée aux copropriétaires, le syndic E signala, qu’après avoir examiné ce dossier, il concluait, en accord avec 2 membres du conseil de gérance, que cette affaire était partiellement injustifiée mais « sans aller plus loin dans les détails qui pourraient être utilisés contre la copropriété » ( !!!) il proposait de clôturer le dossier .

L’assemblée à l’unanimité des copropriétaires ( !!) présents ou représentés, soit 56% de l’ensemble de l’ACP, et sans demander la moindre explication, acquiesça à cette proposition, renonçant ainsi à une possibilité de récupérer plus de 10.000 Euros.

Non, ceci n’est pas une fiction.

Cette affaire interpelle à divers titres concernant les rôles des organes ou mandataires (CdG, vérificateurs aux comptes, syndic, avocat):

Alors, l’AG au cœur du système décisionnel voulu par la loi de 1994 ?

Le cas de l’ACP de Luc, auquel Grmff faisait allusion, est très complexe mais il relève incontestablement d’une gestion occulte (pourquoi ?) qui, elle, n’est pas unique.

Je ne suis pas certain que les ACP à gros problèmes ne concernent qu’une minorité de copropriétés comme semble l’affirmer Grmff.

J’ai lu l’article de Ph. Van Someren dans Le Soir Immo du 7 décembre 2006, « Faut-il réformer la loi sur la copropriété ? ».
L’auteur fait référence aux doléances de copropriétaires contre les syndics et relatées au hasard des consultations juridiques, d’articles de presse, de discussions dans des forums ou dans le courrier des lecteurs.

Il précise que son propos n’est pas de jeter l’anathème sur les syndics, dont la plupart d’entre eux le pratiquent (leur métier) sûrement avec professionnalisme et probité. De la même manière, ce n’est pas l’ensemble des copropriétés, mais une minorité d’entre elles, qui rencontrent de véritables problèmes de fonctionnement.

Quant à l’article de La Libre Belgique du 8 août, de Ch. Mikolajczak, «D’écoeurantes copropriétés », s’il ne généralisait pas les problèmes graves vécus par plusieurs copropriétaires, il ne minimisait pas pour autant ceux-ci.

Aucune statistique n’ayant été réalisée à ce jour, personne ne peut donner le pourcentage de copropriétés (ou des syndics) à problèmes.

Lorsque l’on affirme qu’il ne s’agit que d’une minorité, faut-il comprendre une quantité insignifiante, voire négligeable ?

Il ne faut pas confondre le vœu (de TOUS), que tout fonctionne bien, avec la réalité qui peut parfois dépasser la fiction. Voir ce qui a été dénoncé à Charleroi et dans les Immobilières Sociales.

Pourquoi y a-t-il tant d’émoi autour d’une loi qui ferait le bonheur de (presque) tous les copropriétaires de notre pays depuis 1995 ?

Fort de mon expérience de copropriétaire victime depuis 10 ans d’une gestion occulte, autoritaire, arbitraire et abusive, j’ai rencontré des copropriétaires de diverses ACP dans lesquelles ces copropriétaires sont muselés.

Lorsque je totalise le nombre d’ACP gérées par ces différents syndics, j’arrive approximativement à 500 ACP (la majorité comptant plus de 50 appartements)…rien que pour Bruxelles.

Est-ce cela que d’aucuns qualifient de minorité d’ACP ?

Bien sûr, il ne s’agit pas d’une enquête ou étude scientifique mais d’une simple déduction.

En effet, peut-on raisonnablement croire qu’un syndic qui GERE un immeuble en étroite collaboration (= cogestion) avec le conseil de gérance, qui refuse d’apposer sa plaque de syndic à l’entrée de l’immeuble, qui ne donne aux CP et avant les AG aucune information concernant la gestion de l’immeuble (contrats, rapports d’expertise, liste détaillée des sinistres d’assurance, rapports d’actions en justice, cahier des charges, devis, etc…) et refuse systématiquement à tout CP le droit à ces informations au seul motif que TOUT a été contrôlé par le CdG et les vérificateurs aux comptes, gèrera différemment les (50, voire 100 ou 300) autres immeubles de sa société ?

Comme l’a dit Grmff dans un autre sujet, le syndic qui n’en a rien à f…de la loi, des statuts ou de la déontologie ne respectera pas davantage de nouvelles règles émanant d’un éventuel nouvel ordre …ou même une loi modifiée…et forcément, il agira pareillement dans tous ses immeubles.

Un syndic a SA manière de gérer et de tenir SA comptabilité et cela dans TOUS les immeubles qu’il gère.

Pour faire un parallèle entre les ACP et les Immobilières Sociales, qui aurait cru il y a peu que tant d’entre elles fonctionnaient si mal parce que totalement incontrôlées.

Un pouvoir non contrôlé ou mal contrôlé aboutit nécessairement à des dérives.

Bien sûr, il n’y a pas eu 500 plaintes contre les syndics dont je parle, car il faut OSER contester de telles pratiques.

En effet, cette manifestation dite d’ « opposition », alors qu’en fait elle se veut constructive, aboutit toujours à une mise au ban de l’ACP par les (co)gestionnaires :
-    Refus d’indemnisation en cas de sinistre : le CP qui conteste doit aller en justice
-    perte d’avantages octroyés par le CdG (vidanges d’eau gratuites = 100 Euros, intervention en cas de perte de clefs dans la cage d’ascenseur par ex = 50 Euros
-    correction des décomptes individuels et travaux privatifs imputés en charges communes : entre amis…on s’arrange !!
-    etc…

Ceci explique la passivité de la plupart des CP et leur absentéisme aux AG.
Les cas que j’ai connus attestent que TOUT est mis en œuvre pour que les CP se comportent comme des moutons.

Quant aux copropriétaires bailleurs, ils ont tout intérêt à être BIEN avec le syndic et les membres du conseil de gérance, d’où leur absence aux AG pour ne pas devoir s’opposer aux gestionnaires.

Alors, minorité = quantité négligeable d’ACP ou minorité = 49% des ACP ?

Cher Grmff,

J'ai le sentiment que vous vous inquiétez pour le silence de Madame Laloux sur ce forum après qu'elle ait annoncé le 27 mars à 20h27 à Luc "Disons que vous cherchez à me faire grimper à l'arbre et que cela marche"

Je peux vous rassurez puisque ce même jour à 22h57 elle envoyait un joli trait d'humour sur le forum de Pim et dont je vous donne le lien

Mon lien

Madame Laloux va donc très bien et pratique l'autodérision, qu'elle conseille d'ailleurs à tous comme moyen de thérapie.

Je constate que les propos de Saxo ont été très mal interprétés car ils répondent en tous points aux souhaits de Pim à savoir : « …Il y a lieu de partager des expériences et questions concrètes  … »

Je sais que Saxo a assisté à la conférence sur la « Journée du copropriétaire » et que sa déception a été immense par les interventions de certains orateurs. Luc l’a par ailleurs confirmé pour la partie néerlandophone de cette conférence.

Pour en avoir longuement discuté avec Saxo, je sais que ses interrogations rejoignent les miennes et celles de bon nombre de copropriétaires occupants, à savoir : Quel jeu jouent ceux qui affirment défendre les copropriétaires ?

Selon l’ABSA, ces organismes de défense sont : le SNP, le CNIC, la FBC.

La question soulevée par Saxo au SNP est légitime dans la mesure où un véritable syndicat doit clairement afficher sa position.

Or, le SNP est le « Syndicat national des propriétaires ». Depuis novembre 2005 il dit aussi être celui des copropriétaires (comme si ce n’était pas évident à ses yeux !) et annonce pour ce faire qu’il va ajouter un « C » à sa raison sociale. A ce jour le SNP n’est pas encore le SNPC.

Nous ne sommes malheureusement pas les seuls à dénoncer que seuls les copropriétaires – bailleurs font l’objet de toutes les attentions du SNP.
Les copropriétaires occupants souhaiteraient pouvoir être défendus par le SNP avec cette même énergie face à la toute-puissance de certains syndics.

Je sais que l’argent est le nerf de la guerre mais certaines professions ou organismes doivent avoir une déontologie en rapport avec leurs objectifs.

Je pense qu’à l’époque de l’affaire « Renault Vilvorde », les métallos n’auraient pas apprécié (et je pèse mes mots !) de voir dans leur journal syndical une publicité pour Renault, même pas pour la Logan.

C’est ce paradoxe que Saxo a voulu mettre en évidence à la veille d’une large concertation sur la modification de la loi.

Il est important que tous les participants intéressés (et ils deviennent nombreux !!) à cette négociation fassent connaître leur position exacte et il n’y a pas que Saxo à s’interroger sur « Qui va représenter les intérêts des copropriétaires occupants » ?

Le CNIC n’est pas un syndicat mais un « Centre national d’information des copropriétaires ».

Il ne peut être un syndicat des copropriétaires depuis qu’il est sponsorisé par le plus gros syndic belge (venu de France).

Ancienne ou nouvelle loi, ce sont eux qui dicteront la leur…comme le font déjà certains petits syndics qui tentent d’assurer leur survie en misant sur l’égoïsme individuel présenté comme l’intérêt collectif.

Quant à la FBC, la « Fédération belge des copropriétaires », quel est son poids réel ?
Il s’agit d’une fédération dirigée par un syndic professionnel dont le véritable objectif est le coaching de syndics bénévoles, souvent des copropriétaires déçus par la gestion d’un syndic professionnel.

Les copropriétaires occupants sont donc ignorés dans leurs problèmes vécus au quotidien.

Comme le dit Winnykamien (expert en administration de biens et président de l’ABSA) dans un article récent paru dans Le Cri, pour soutenir l’idée du coaching: ce coach ne se substituera pas aux mandataires syndics et conseil de gérance, lesquels sont seuls habilités à prendre les décisions qui concernent la copropriété.

En clair, les conseilleurs ne seront pas les payeurs !!

Prudence donc.

J’en appelle à Madame Laloux pour qu’elle soit attentive aux véritables problèmes des copropriétaires occupants.

J’attire son attention sur les conséquences d’un aveuglement persistant : les copropriétaires lésés par l’absence de démocratie dans leur immeuble et qui reculent devant une procédure judiciaire lourde, coûteuse et longue n’ont d’autre alternative que de manifester leur mécontentement dans le secret des urnes, en renforçant les positions de l’extrême droite.

Les confidences de ces copropriétaires m’ont fortement interpellé comme ils devraient interpeller tous ceux qui s’interrogent sur la montée de l’extrême droite.

« Pourquoi évoquer l’Etat de droit uniquement quand cela arrange ? L’Etat de droit doit être soutenu comme un guide pour tous et pas à la carte». Tel est l’avis de Dan Van Raemdonck, président de la Ligue des droits de l’homme.

Alors comme Saxo, j’interroge tous les intervenants de ce forum :

QUI DEFEND LES INTERETS DES COPROPRIETAIRES OCCUPANTS ?

Voilà qui est fait.

Espérons, comme l'a souhaité Tintin que le sujet ne dérive pas de la comptabilité.

Alors, à vos plumes !