Un syndic bien avisé gardera une copie informatique justifiant de sa gestion s'il n'obtient pas le quitus. Sinon, comment se justifier si on lui pose des questions? Si la gestion passe à un syndic ennemi, voire véreux, qui subtilise des documents pour emmerder son prédécesseur, comment se justifiera-t-il devant un juge.

En outre, il détaillera en long en large et en couleur tout ce qu'il transmet à son successeur dans un inventaire de passation d'information, d'archive et d'actif.

Il évitera de mentionner "des clés des entrées et accès de l'immeuble". Il mentionnera "12 clefs de l'entrée 25, 5 de l'entrée 27, 14 de l'entrée 29, une clé d'accès à la chaufferie", etc.

Il évitera de dire "tout est dans un local dans l'immeuble", sans avoir vérifié et inventorié. Et le nouveau syndic évitera d'accepter ce genre de procédé aussi.

Je retiens un chiffre: il ne reste que 600 syndics professionnels. C'est donc que les bureaux ont grossi, et ont dû se professionnaliser. Et aussi se déshumaniser.

J'ai toujours été surpris que les factures ne soient pas justifiées par une commande. Et que la commande soit jointe à la facture, histoire de démontrer qu'il y a une commande, et qu'on puisse se souvenir de chaque prestation, en prenant la commande. Je ne parle pas des factures récurrentes d'énergie, d'ascenseur, et autres qui ne font pas l'objet d'une commande, mais des factures qui font l'objet d'une prestation qui est demandée par le syndic. Dans le cas de ma gestion, c'était une exigence d'un des commissaires aux comptes, que j'ai trouvée excellente, et que j'ai systématiquement appliquée. Une facture, pour être dans la compta et être payée, doit être accompagnée d'un justificatif (bon de commande, généralement du service technique) et d'une approbation du "service technique".

J'avoue ne jamais avoir vu ce genre de méthode chez aucun syndic.
Je suis bientôt en procédure contre un syndic, qui aura mis plusieurs mois pour justifier les factures. Il en retrouve rien comme bon de commande, rien comme historique, rien comme contrôle.
Si MGS avait mis en place ce genre de procédure, il aurait pu répondre immédiatement à la demande de justification des factures émises 4 ans plus tôt.

Je retiens aussi que le seul moyen d'avoir un contrôle de ce qu'il y a sur le compte, c'est d'avoir un accès direct au compte bancaire, en lecture seule. C'est le seul moyen d'éviter qu'un syndic véreux fasse un carrousel avec les comptes des différentes copropriétés. C'est ce que le syndic parti en France a fait (avec des faux en plus...). C'est un procédé qui est connu pour avoir été utilisé par le passé. A l'époque, j'étais pro. J'avais calculé, pour le plaisir, le montant total avec lequel j'aurais pu partir en étant bien organisé. Je pense que le montant avoisinait 10 à 15x le montant de mes honoraires annuels...

La loi impose que les procurations soient nominatives. Le but est évidemment d'éviter les abus habituels par le passé, ou le syndic décidait tout tout seul. Quand on a décidé que le syndic ne pouvait pas être mandaté, pour éviter cet abus, on s'est vite rendu compte que les procurations arrivaient en blanc chez le syndic, et que celui-ci les donnerait aux copropriétaires qui étaient "dans son camp".

Pour éviter que le conseil ait tout pouvoir, il fallait aussi éviter la concentration des voix dans leurs mains. Donc, en interdisant plus de 3 procurations par personne (ou 10% des voix pour les grosses copropriétés)

Si vous acceptez que le syndic mentionne lui-même le nom sur les procurations, vous détournez la loi et l'esprit de la loi. C'est illégal, point barre.

Une procuration envoyée en blanc est invalide. Et si vous tripatouillez une procuration invalide en rajoutant un nom, elle reste invalide. En la faisant passer pour valide, vous faites du faux et usage de faux. Radical? Certes. Mais c'est mon avis et je vous le partage.

Je conçois que votre intention est noble et louable: éviter une 2e AG. Mais on ne peut pas utiliser des procédés illégaux.

Pour ce qui est de mentionner 2 ou 3 noms sur la procuration (Untel, à défaut de celui-ci d'accepter le mandat, deux tel, à défaut pour celui-ci...etc), je trouve le processus parfaitement légitime, légal et intelligent. A tel point que je l'utilisais quand j'étais syndic pro.... il y a un paquet d'année.

Celles qui se fument, je peux en trouver plein à Charleroi...

Dans les personnes de plus de 70 ans, copropriétaires et dont j'ai connaissance précisément de leur mode de convocation:
50% n'ont pas de tablette ni de smartphone. Pas de mail. Pas de connexion internet. Pas de PC. Et pas de capacité à s'en servir de toute façon.
Chez ces mêmes personnes de plus de 70 ans etc, toutes recoivent les documents par courrier. Toutes ont accepté de recevoir les convocations par courrier simple.

Voilà qui dément vos statistiques.

Chacun voit midi à sa porte, et chacun croit que sa réalité est la réalité du monde. Ce n'est cependant pas le cas.

Ceci ci, je ne suis pas sûr que mes statistiques basées sur ma mère et celle de Grmffette soient suffisamment représentatives de la réalité. Mais à mon avis, suffisamment pour démentir vos statistiques à vous...

Personnellement, avant d'imposer des sanctions, je pense qu'il faudrait évaluer la pertinence coût bénéfice de cette loi.
Et donc supprimer cette obligation qui sert assez peu mais coûte cher, que ce soit en finance, en complication ou en découragement des syndics copropriétaires, notamment relativement à leurs données privées.

C'est une erreur de dire que l'amiante est interdite en Belgique depuis 2001. Parce que ce texte abrogeait un texte interdisant déjà l'amiante depuis 1998.

Et déjà à l'époque, l'amiante était largement interdite, avec quelques exception comme les joints (joints de culasse, de pots d'échappement, et autres pièces automobiles notamment, mais aussi joints-cordon de porte de chaudière, de poele, etc), les pièces de frein, plaquettes et garnitures de frein à tambour, pour les voitures anciennes ayant été conçues à une époque où c'était autorisé (donc très limité, et très facilement remplaçable par des modèles dans amiante). Les exceptions s'appliquaient également aux freins d'ascenseur, ce qui concerne généralement les copropriétés, et qui fait partie de la règlementation ascenseur...

Même l'intelligence artificielle de Google vous le dira: interdiction depuis 1978, avec multiples exceptions, interdiction totale depuis le 3 février 1998.

Je n'ai jamais entendu une interdiction d'être le régisseur dans un immeuble dont on est syndic.