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#601 Re : Copropriétés forcées » Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ? » 06-11-2018 17:07:38
@ Luc : "Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer? "
Non
Les travaux aux parties communes demande un majorité de 2/3 des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes imposées par le loi ( ascenseur ou isolation des toitures en Flandre par exemple) demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019.
Les travaux aux parties communes du type conservatoires et d'administration provisoire, sans préjudice par rapport à ceux commander par le syndic en cas d'urgence, demande un majorité absolue (50% + 1 voix) des voix à partir du 01/01/2019. Rappelons aussi que dans ce cadre, le délai de convocation peut-être inférieur à 15 jours (Art 577-6 §3 dernier alinéa)
Merci pour cette clarification plus que nécessaire.
#602 Re : Copropriétés forcées » Problèmes syndic et copropriété » 03-01-2025 18:33:07
A-t-il le droit de convoquer un C.C.? En tant qu'organe de l'ACP, la réponse est oui.
C'est écrit où?
#603 Re : Copropriétés forcées » Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ? » 06-11-2018 17:07:38
Ma pierre à l'édifice
Vu que le montant est important. Est-il supérieur au montant fixé par l'AG qui oblige le syndic de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré ?
Car si c'est le cas, il vous faut d'abord un cahier des charges....
Et pour rebondir avec l'info de GT, et à partir de 2019, les travaux proposés sont-ils imposés par la loi ? Info à reprendre dans le cahier des charges à mon avis afin de déterminer la majorité à atteindre lors du vote en ag
Si je comprends bien la partie suivante de cette nouvelle disposition (souligné et mis en gras par moi), le syndic peut décider de propre initiative tout travail "imposé par la loi" sans que l'AG a un mot à dire, sauf payer?
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 4° ;
Que doit le syndic dans ce cas produire comme justificatif? A qui? Quand (avant ou après travaux)? Comment financer (puiser dans la caisse, imposer des provisions supplémentaires, ..) ? Cahier des charges? A faire ? Approuver par qui dans ce cas?
#604 Re : Copropriétés forcées » Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ? » 06-11-2018 17:07:38
Ce n'est absolument pas le rôle du conseil de copropriété tout ça...
C'est le boulot du syndic.
Rendons à César ce qui appartient à César. C'est le boulot du syndic, de l'AG (parties communes) et de tous les copropriétaires (partie privative)
Je simplifie et généralise ci-après.
Un projet comme celui-ci est toujours subdivisé en cinq phases, plus ou moins important ou pas:
1. la phase du besoin du projet. De l'idée au projet. Ressort de chacun qui peut mettre un point à l'ordre du jour d'une AG, donc CP, CdC, syndic et juge.
2. la phase d'étude pour arriver à un cahier des charges. Dans votre cas il faut selon moi commencer avec une analyse des risques pour l’immeuble (tant privatif que commun), puisqu'une incendie dans le privatif (cuisine) peut avoir un impact sur le commun.
3. la phase d'exécution des travaux lui-même sur base d'un offre précis, choisit par l'AG (ou en urgence par le syndic- choix à approuver par l'AG)
4. la phase d'utilisation de l’installation réparé/rénové/construit
5. la phase de fin ou prolongement d'utilisation
Pour les travaux plus petit il y a des simplifications possibles tout en restant dans le cadre de la loi. Mais par exemple dans le cas de travaux importants la loi impose de postposer le choix de l'offre à l'AG suivante, dés qu'un cahier des charges a été déterminé.
Le sujet m’intéresse, surtout dans l'optique connexion privatif-commun. Je n'élabore pas du à la nature pétaudière actuelle de mon ACP.
En privatif j'ai fait installer due à mon ACP pétaudière un système comme celui proposé pour les parties communes de votre copropriété, avec les mêmes fonctions (centrale, reporting appel et boutons adressables) et en plus des cameras internes automatiques.
Dans la phase de détermination du besoin de ce type de travaux on va constater que cette installation doit s'intégrer dans l'immeuble. Si alerte (installation privatif ou commune) est donné, tout les personnes présents (copropriétaires, locataires, résidents, visiteurs, ...) doivent savoir à quoi l'alerte sert et exécuter les directives du responsable de cette installation. En gros cela résume à afficher un plan d'évacuation et les consignes correspondants.
Donc déterminez d'abord votre chemin d'évacuation pour ne pas finir comme mon ACP à avoir deux chemins d'évacuation qui se croisent dans le sens invers (appartement et garages) en affichant seulement des flèches et pas de plan. Pour chaque zone de risques (ex: cuisine, chauffage, emplacement voiture, ...) déterminez les moyens à mettre en place pour pouvoir intervenir, alerter les secours et évacuer les zones qu'il faut.
Mon ACP gère entre autres les parties communes de 250 appartements, 6 entréés, un parking souterrain (4 plateaux - 240 emplacements), une chaufferie.
Mon appartement du 1er (ou je réside) a déjà subi les dégats d'une infraction et les risques (CO) de la fumée d'une incendie du parking souterrain qui rentrait par la tuyauterie de la cuisine.
En plus il faut tenir compte de l'aspect budget, mais après la phase "besoin" et pas avant. les frais d'entretien/centrale ont tendance à dépasser les frais d'installation après 2 à 4 ans. La loi de 2019 impose des mesures "budget pluriannuel". Lire les sujets correspondant sur ce forum dans les mois qui viennent.
Pour la protection de la vie privée, il faut s"assurer que votre ACP et votre syndic ont séparément préalablement appliqué scrupuleusement les directives RGDP de mai 2018. Ceci par une annexe à la convention syndic-ACP (pour le syndic) et par une annexe au ROI/statuts (pour l'ACP), dûment décidé et distribué/affiché.
Il en ressort entre autres qu'en pratique les "boutons adressables (= GSM/smartphone)" ne peuvent être distribués qu'au personnes sous l'autorité du syndic = perdent en principe le droit de vote à l'AG.
#605 Re : Copropriétés forcées » Détection incendie - est-ce que je mérite de brûler en enfer ? » 06-11-2018 17:07:38
Questions avant de pouvoir répondre:
Q1: combien d'appartements?
Q2: parking souterrain ? Si oui, combien d'emplacements?
Q3: quelle région ?
Q4: syndic pro (= agréé IPI) ?
Q5 : statuts coordonné avec la loi de 2010 ?
#606 Re : Copropriétés forcées » Problèmes syndic et copropriété » 03-01-2025 18:33:07
Bonjour , je fais partie du conseil de copropriété d un immeuble a 72 appartements , notre syndic convoque le conseil de copropriété a une réunion semestrielle avec ordre du jours . Ma question est en a il le droit ? alors que la loi dit explicitement que le syndic ne fait pas partie du conseil de copropriété . n es ce pas le rôle du président de conseil de copropriété a convoqué ces assesseurs établir l ordre du jour présider la réunion éventuellement inviter le syndic dresser un PV de cette réunion et le communiquer aux propriétaires ?
Je crains que si la réunion n est pas faite légalement toutes les décisions prise lors de cette réunion peuvent être contesté par un propriétaire et bloqué certain dossier .
Le président du conseil de copropriété ma dis qu'il n'y avais aucune loi qui interdit au syndic de convoquer le cc .
Qu'en est il exactement?Merci d avance pour votre réponse .
Si le CdC prend des décisions, avec ou sans syndic, qui sont du domaine de l'AG le risque est grand qu'un JP les annule.
Le CdC est un organe de contrôle et doit respecter le principe "un contrôlé ne se contrôle pas soi-même".
Un CdC doit donc lors de sa première réunion élire un président et déterminer son planning. (ex: une réunion par trimestre). Il peut inviter le syndic, pour faire un tour de l'exécution des décisions de l'AG précédente dans le passé. Puis il tient une réunion interne sans syndic pour préparer le rapport semestriel (annuel je crois dés 2019), ... .
#607 Re : Divers (hors achat/location) » Contestation de remembrement » 31-10-2018 12:41:40
libra a écrit :En principe non. Cependant il y a une prescription de 30 ans.
Je me suis laissé dire que la prescription acquisitive n'était jamais opposable au public (commune, région, état…).
Si cette info est fausse, ça ferait bien mes affaires pourtant...
Pour la prescription acquisitive lire le sujet Terrain en multi-propriété sur ce forum.
#608 Re : Copropriétés forcées » Terrain en multi-propriété » 26-10-2018 17:43:41
Ceci est un cas d'usucapion.
Le texte suivant est extrait du site des notaires : La prescription acquisitive
(...)
L'usucapion doit être invoquée : elle ne joue pas de plein droit. Pour sortir ses effets, elle doit résulter d'un jugement ou d'un acte amiable passé entre le possesseur et le propriétaire originaire. La déclaration d'acquisition de la propriété d'un immeuble par usucapion, si elle émane du seul possesseur n'a pas de valeur! Même un acte de notoriété dressé par un notaire ne peut pas suffire. En dehors d'un conflit judiciaire, le possesseur est démuni face à un propriétaire qui ne se manifeste pas.
(...)
ConseilSi vous êtes propriétaires, soyez vigilant et ne laissez personne occuper impunément votre bien!
Si vous êtes possesseur, consultez un juriste qui vous aidera à constituer votre dossier (preuves de votre possession) afin de faire valoir votre droit en justice!
Un terrain non-bâti en indivision n'est pas à lui une copropriété forcée. Mais il peut faire partie d'une copropriété forcée. Les éléments donnés par vous ne suffisent pas pour le déterminer.
A titre d'info, sur Wikipedia je trouve la page : Prescription acquisitive. J'en cite un texte de sa partie générale:
La prescription acquisitive, ou usucapion, est le fait d'acquérir juridiquement un droit réel que l'on exerce sans en posséder de titre, après l'écoulement d'un certain délai, dit de prescription, pendant lequel toute personne peut le contester ou le revendiquer en justice. Ce droit peut être mobilier (par exemple une marque, un objet) ou immobilier (par exemple la propriété d'un immeuble ou d'une servitude continue apparente).
Cette prescription s'oppose à la prescription extinctive qui fait perdre un droit réel ou personnel, du fait de l'inaction prolongée du titulaire du droit (encore appelée prescription libératoire).
#609 Re : Copropriétés forcées » Rénovation terrasses » 25-10-2018 14:54:32
luc a écrit :junior_jef a écrit :panchito a écrit :Pourtant, il y a bien eu une décision d'AG pour pouvoir engager l'architecte XYZ
Cherchez bien....
est ce possible que cela ait été décidé lors d'un conseil de copropriété?
possible: oui
légal: nonQue dit le dernier rapport de ce conseil concernant ces terrasses ?
Je n'ai pas eu accès à ce rapport. Le vendeur m'ayant uniquement transmis les PVs des assemblées générales ordinaires. J'imagine que je peux le demander au syndic?
oui.
#610 Re : Copropriétés forcées » Problème avec mon Syndic » 07-04-2019 15:16:58
(...)
Les comptes ne sont plus approuvé depuis 2014-2015, plusieurs propriétaires ne paient pas leur charges mensuelles, un propriétaire a eu son appartement mis en vente car aucune charges payée depuis 2014.
Que puis-je faire ? Les autres propriétaires sont devenu fataliste et ne font rien pour changer les choses.
(...)
Des comptes doivent être présentés annuellement donc pour l'année X au moins avant le 31 décembre X+1.
Votre ACP compte 16 appartements et peut appliquer la comptabilité simplifié si elle explicitement voté pour la compta simplifié et n’applique pas la compta en partie double.
Question: votre syndic applique la méthode de compta en partie double?
Si oui je peux expliquer plus. Mon syndic est actuellement devant le juge pour un défaut de compta depuis 2013.
Un expert judiciaire est en train de vérifier cette compta, aux frais de l'ACP.
#611 Re : Copropriétés forcées » Rénovation terrasses » 25-10-2018 14:54:32
panchito a écrit :Pourtant, il y a bien eu une décision d'AG pour pouvoir engager l'architecte XYZ
Cherchez bien....
est ce possible que cela ait été décidé lors d'un conseil de copropriété?
possible: oui
légal: non
Que dit le dernier rapport de ce conseil concernant ces terrasses ?
#612 Re : Copropriétés forcées » Rénovation terrasses » 25-10-2018 14:54:32
Généralement les travaux de rénovation de l’étanchéité de terrasse sont à charge de l’ensemble des copropriétaires, qu’ils aient ou pas une terrasse. Le coût de remplacement des carrelages ou autres finitions est lui à charge des propriétaires des terrasses.
3000 € comme quote part par appartement me semble très important, cela reprend peut-être aussi le carrelage !
Dans mon ACP c'était en 2004/2013 +- 1.000 EUR par m2, carrelage à charge de l'ACP, puisque pas de problèmes au niveau carrelage mais destruction requise pour réparer l'infiltration. Les CP ont payé pro rata de leurs quotités.
#613 Re : Copropriétés forcées » Rénovation terrasses » 25-10-2018 14:54:32
luc a écrit :junior_jef a écrit :(...)
Je suis nouveau propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée sans terrasse.Lors de l'assemblée des CPs d'hier soir, il a été décidé de rénover l'ensemble des terrasses et balcons de l'immeuble. Cela me couterait, selon ma quotité, plus de 3.000€. Frais que je n'avais pas prévu lors de l'achat.
N'ayant ni balcon, ni terrasse et sachant que je vais quand même être embêté par des échafaudages devant ma fenêtre pendant des mois, pensez vous qu'il y ait un moyen pour que je puisse me soustraire à cette participation? Ou au moins réduire ma part. Je sais que les copropriétaires doivent être solidaires mais plus de 3.000€ pour quelque chose qui n'apportera aucune plus-value à mon appartement (contrairement à tous les autres Cps), ca fait cher.
Merci d'avance,Réponse succincte: Non.
Vous ne pouvez en toute logique ni vous soustraire à la décision, ni demander la réduction du montant.
Vous profitez de cette rénovation puisque elle améliore la protection de votre appartement (au rez), entre autre contre l'infiltration d'eau.
Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).
En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.
Q1 : achat en 2017 ou 2018 ?
Q2 : on a parlé de cette rénovation lors de l'AGO 2017? Qu'en dit le PV de l'AGO 2017 ?J'ai acheté en 2018. Acte signé en juin.
Pas de trace de cette rénovation dans le PV de l'AGO de 2017.
J'avais juste été prévenu en recevant une simulation de prêt par le syndic quelques jours avant l'assemblée.
Votre question est pour moi trop complexe pour le résoudre au sein de ce forum.
Quand à la tactique je conseille fortement à contacter d'urgence le SNPC, après réception de PV de l'AG de hier soir.
Différents voies possibles:
- plainte déontologique contre le syndic à l'IPI pour non suivi de la loi (cahier des charges préalable)
- procédure judiciaire pour annulation de la décision par le JP (information incomplète, cahier des charges inexistant, ...)
Vérifiez aussi si le budget prévisionnel était joint à l'invitation.
La loi de 2018, d’application à partir du 01.01.2019, rendra cette situation plus exceptionnel. Simplifié: un budget pluriannuel du fonds de réserve (= travaux) devra être joint annuellement.
#614 Re : Copropriétés forcées » Rénovation terrasses » 25-10-2018 14:54:32
luc a écrit :[
Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).
En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.
Un prêt demandé à l'ACP par le propriétaire du rez de chaussée ?
Si une procédure légale n'a pas été appliquée, le propriétaire est susceptible de demander l'annulation d'une décision.
Vos avez raison. La phrase complète aurait du être: "qu'un pret soit demandé [par l'ACP à la banque sur proposition du syndic et/ou un ou plusieurs CP] pour permettre un ...". Ecrire d'une manière succincte n'est pas toujours évident.
J'ai encore une serie de variantes, tous dans le même esprit: prêt pour permettre un paiement immédiat du montant complet à l'ACP.
#615 Re : Divers (hors achat/location) » Vélo dans la partie commune de l'immeuble. » 23-10-2018 12:00:46
Ce sujet est emblématique de l'évolution de notre mobilité urbaine en 2018.
Le nombre de boutique de vélos et vélos électrique augmente dans le quartier, voyez-vous également cela ?
Le nombre de vélos et la population augmente aussi, et les vélos à stationner également car tout le monde n'a pas un Brompton pliant qui rentre dans sa valise.
Dans la même période de temps, des copropriétaires appauvris/désargentés vendent leurs garages à certains voisins/rentiers qui possèdent parfois comme l'une de mes voisines en maison mitoyenne 4 garages dans les diverses copropriétés du quartier. D'autres gens possèdent 20 garages dans différentes copropriété et qu'ils louent, c'est un métier loueur de garages.
Dans ce contexte immobilier, les locataires n'ayant à dipsosition aucun garage/local à 2 roues sont tout de même bien contraints de trouver une solution pour vivre et reprendre leur moyen de transport le lendemain matin pour aller gagner leur vie et leur logement, non ?
C'est ainsi que des solutions modernes de location d'une place de nuit dans un vélobox sont proposées au coin de certaines rues.
Il y a également des loueurs de garages créatifs qui reconvertissent un garage en "parking à vélos" ce qui triple la rentabilité locative de leur garage.
La solution du futur qui a déja commencé ce n'est pas de crier haro sur les vélos mais de songer que si l'on veut moins de pollution en ville, nous devons pour protéger notre santé nous accomoder au besoin de ces gens non-pollluants qui circulent à vélos gentillement.
Tout cela est très bien, mais doit rester dans le cadre du respect des statuts, ROI, ... (après les avoir mis à jour avec la législation actuelle) .
Donc en appliquant les principes de base d'une bonne organisation:
- règles applicables à tous
- transparence envers les décideurs
- contrôle indépendant des exécutants
#616 Re : Copropriétés forcées » Rénovation terrasses » 25-10-2018 14:54:32
Bonjour à tous et merci de m'aider,
J'ai peu d'espoir quand à la réponse mais je pose quand même la question. Sait-on jamais.
Je suis nouveau propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée sans terrasse.
Lors de l'assemblée des CPs d'hier soir, il a été décidé de rénover l'ensemble des terrasses et balcons de l'immeuble. Cela me couterait, selon ma quotité, plus de 3.000€. Frais que je n'avais pas prévu lors de l'achat.
N'ayant ni balcon, ni terrasse et sachant que je vais quand même être embêté par des échafaudages devant ma fenêtre pendant des mois, pensez vous qu'il y ait un moyen pour que je puisse me soustraire à cette participation? Ou au moins réduire ma part. Je sais que les copropriétaires doivent être solidaires mais plus de 3.000€ pour quelque chose qui n'apportera aucune plus-value à mon appartement (contrairement à tous les autres Cps), ca fait cher.
Merci d'avance,
Réponse succincte: Non.
Vous ne pouvez en toute logique ni vous soustraire à la décision, ni demander la réduction du montant.
Vous profitez de cette rénovation puisque elle améliore la protection de votre appartement (au rez), entre autre contre l'infiltration d'eau.
Par contre il doit être possible qu'un pret soit demandé pour permettre un paiement échelonné. Votre contexte le permet (achat en 2018 avec manque d'information ?).
En effet il est possible que l'ACP et/ou syndic n'ont pas suivi la procédure légale pour les travaux (budget, cahier des charges préalable, ...) et qu'ainsi ils vont ont causé un tord, qui justifie au moins un paiement échelonné.
Q1 : achat en 2017 ou 2018 ?
Q2 : on a parlé de cette rénovation lors de l'AGO 2017? Qu'en dit le PV de l'AGO 2017 ?
#617 Re : Copropriétés forcées » Mise en demeure » 23-10-2018 12:51:28
petitluc a écrit :je fais quoi ?
Mettez à l'odj de votre prochaine AG un point pour doter votre ACP d'un site Internet pour mettre tous ces documents à la disposition des CP (via user_id /pwd)
ou
prenez rendez-vous avec votre Syndic pour aller consulter ces documents en ses bureaux
Ce n'est tout de même pas la mer à boire....
En pratique le site internet avec accès sécurisé telle que suggéré par panchito est l'idéal. Ce système est appliqué au sein de mon ACP.
Mais dès que la liste des documents devient un peu large (exemple: 9 pages actuellement dans mon ACP vu que dès appels de l'ACP contre des jugements de 2006 sont encore "sur le rôle" ) il est difficile de savoir quels documents ont été ajoutés, changés ou retirés. Hier je viens encore de constater que le plan comptable de l'ACP, telle que effectivement appliqué par le syndic, approuvé par un expert judiciaire en 2016, n'est plus sur le site. Le logiciel peut être généré automatiquement une liste et le mettre sur la première page de ce site.
En pratique il faut donc aussi publier une list périodique des changements sur ce site, pour rendre ces documents consultable et effectivement opposables.
Un autre problème pas encore réglé dans mon ACP, est la problématique du propriétaire de ce site. Est ce un nouveau syndic doit créer un nouveau site "documents" ? Mais cela mérite un sujet séparé.
#618 Re : Copropriétés forcées » Nouvelles terrasses , qui vote ? » 23-10-2018 04:35:12
De mémoire de mes activités professionnelles, les propriétaires des garages doivent voter, même s’ils ne payent pas. Ils sont concernés par l’aspect estéthique de l’immeuble.
Et pour certains aspects de l'esthétique il faut un permis d'urbanisme si on veut changer la couleur (de certains éléments) de la façade. Donc la communauté locale (= la commune) (= indirectement les voisins) ont aussi leur mot à dire.
#619 Re : Copropriétés forcées » Nouvelles terrasses , qui vote ? » 23-10-2018 04:35:12
Le fait que l'ACP doit se prononcer sur l'esthétique de l'immeuble, en ce compris les garde-corps, n'induit pas que chaque copropriétaire doive participer aux frais de leur remplacements/réparations puisque privatifs, selon l'acte de base.
Les propriétaires de garages devraient donc pouvoir participer au vote "esthétique de l'immeuble", non ?
Je crois que la loi de 2018, applicable le 01.01.2019, prévoit ce cas et rend possible que l'AG décide concernant des normes globales, mais que les CP qui utilise la partie commune qui doit subir la norme commune, seront les seuls à payer les conséquences en cas de réparation/rénovation/.... .
#620 Re : Copropriétés forcées » Travaux et appel du fonds de réserve » 22-10-2018 17:43:08
Qu'en dit votre commissaire aux comptes?
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