C'est ballot de leur part de râler maintenant!
Ils auraient dû exiger que la Région enregistre les baux qu'on leur soumet à la fois a la Région et au SPF. Il existe une passerelle pour cela...

Attention, une banque ne vous prêtera généralement pas pour le rachat d'une société. En effet, vous n'apportez pas de garantie. Vous achetez des parts de société, qui ne peuvent pas être "hypothéquées", contrairement à un immeuble.

Pour acheter les parts, ce n'est pas la société qui va vous prêter de l'argent. Et aucune banque ne va vous prêter pour acheter les parts sans garantie.

Attention aussi que pour rembourser le prêt que la banque vous ferait pour acheter des parts, vous devrez utiliser votre propre argent, pas celui de la société. Si vous devez sortir 2000€ de votre poche, vous devrez en sortir 2666 de votre société (25% de précompte) et pour en sortir 2666 de votre société, vous devrez avoir fait 3800€ de bénéfice (30% d'Isoc)

Si vous connaissez bien tout ce que je vous raconte ci-dessus, tant mieux pour vous.
Si vous le découvrez, vous n'êtes pas prêt à investir en société et vous avez encore des choses à approfondir.

De mémoire, c'est un des critères de salubrité: obligation d'une boite aux lettres qui ferme à clef et garantit la sécurité du courrier.

Une exception pour les logements collectifs d'étudiants est possible, parce qu'à LLN, on n'a pas rajouté 15000 boites et qu'on a gardé une boite par communautaire.

C'est là la réelle question: comment valoriser une société:
-Valeur de liquidation (Expliquée plus haut, basée sur la valeur des actifs, les frais latents et la fiscalité
-Valeur de rente, basée sur le cash flow positif net en main (Solvay ne croit pas, mais paie des dividendes)
-Valeur de croissance, basée sur la croissance de la valeur de l'entreprise (Google ne paie pas de dividendes, mais croit et augmente de valeur)
-Valeur de convenance: cela me convient bien d'acheter le batiment d'à côté, que ce soit en société ou non, parce que cela me permet de m'agrandir, de le raser et de construire plus grand, de le raser et d'avoir du soleil dans mon jardin que j'aime, parce que cela me permet d'emmerder l'autre voisin qui sera bien jaloux ce conard, etc, etc)
-Valeur basée sur le P/E ratio comme en bourse

Pour une société patrimoniale, je ne sais pas les critères qui font le marché. Et franchement, cela m'intrique.

Ils sont cons et égoïste à Bruxelles. Il aurait suffit que IrisRent soit également une passerelle pour enregistrer sur MyRent.
En effet, MyRent dispose de possibilité de faire enregistrer par des tiers, comme le Snpc par exemple. Alors, pourquoi pas par IrisRent.

Des guéguerres de merde d'administration de qui impose des obligations de merde à des citoyens respectables mais pas respectés.

Supprimez l'enregistrement!!! C'est une obligation aussi absurde qu'un impôt gratuit!!!!

Vous mélangez privatif et immobilier.
Est privatif ce qui ne sert qu'à un des copropriétaire (sauf contre-indication dans l'acte de base)
Est immobilier tout ce qui est fixé à demeure. (Et encore, pour la TVA, les électroménagers même intégrés ne sont pas avec la TVA réduite pour l'immobilier...)

L'assurance incendie couvre tout ce qui est immobilier, et éventuellement le contenu qui est mobilier.

Si c'est un immeuble complet avec une partie commerciale, il faut demander la répartition ru RC au cadastre (On écrit "Bureau de Sécurité Juridique" mais on prononce "cadastre")

Ils ont cette répartition, obligatoirement. Parce que pour calculer le RC, ils calculent le RC de chaque partie de l'immeuble.

Le RC/m2 d'une surface commerciale est plus élevé que le RC/m2 d'un logement. Un pro rata ne vous sera pas favorable. Et de toute façon, vous avez besoin de ce RC pour remplir votre déclaration fiscale correctement. Si le RC commercial est trop bas, vous payerez plus d'impôts à l'IPP.

Je ne tente pas de vous décourager, loin s'en faut, au contraire!

Simplement, je réfléchis tout haut, comme si c'était pour moi. Et j'ai plus de questions que de réponses, je ne reconnais bien volontiers.

Et si je pose des questions et ouvre des hypothèses et mode de pensée, c'est bien pour se les voir valider... ou pas.

A ce stade, je suis incapable de dire ce qu'un investisseur penserait de ce projet, ni comment il valoriserait cette société.

Les questions posées sont intéressantes.
Je n'ai jamais acheté de société dite patrimoniale dont l'objet principal était un immeuble. Je n'ai donc aucune idée de savoir comment valoriser les parts de la société

Mon calcul serait basé sur la valeur de liquidation de la société. Si on liquide, que reste-t-il dans la poche de l'actionnaire, une fois payé les taxes, impôts et boni de liquidation, les frais de remboursement anticipé des crédits, le précompte mobilier sur la distribution du cash qui reste dans la société, etc. Et cette valeur-là sera sans doute beaucoup plus basse que la valeur comptable, la valeur de l'immeuble ou autre calcul.

Mais je n'ai aucune expérience en la matière. Et c'est celui qui a le calcul qui donne le plus de valeur à la société qui remportera l'enchère...