Bonjour à tous, je sais que le SNP, test-achat, etc... tentent désespérément de protéger les propriétaires de devoir supporter les factures d'eau, impayées de leurs locataires, mais mon histoire est plus lié a des problèmes techniques, que du non paiement de factures !

Début 2011, je fais l'acquisition d'un immeuble de 9 logements, avec des contrats de bail "toute charges comprises" et non "au forfait" car si un forfait est établi au départ et mentionné dans le contrat, c'est plus facile.

J'effectue immédiatement quelques rénovations, mais prépare également la privatisation des charges. Seuls trois logements, à ce jour, sont toujours lié à un contrat de bail "toutes charges comprises".

1) Je prépare de nouvelles arrivée d'eau pour chaque logement (Alpex)
Coût: +- 2.000 EUR

2) Au mois de juin 2011, je fais installer par Hydrobru, 9 compteurs d'eau supplémentaire.
   Coût Hydrobru: +- 5.000 EUR (ouverture trotoire etc...)

3) Dans le mois qui suit l'installation de ces compteurs d'eau et sur recommandation de mon plombier, je fais installer des réducteurs de pression et des vannes anti-retour sur chaque compteur. (Raison: J'ai du remplacer 3 vannes de surpression de Boiler dans cet immeuble en quelques mois à peine, elles semblent ne pas supporter les variations de pression continuent sur le réseau)
   Coût Plombier: +- 1.000 EUR

4) Quelques mois plus tard et malgré ces derniers travaux préventif, j'ai une vanne (8kg) d'un boiler récent, qui explose ! Le plombier ne comprend pas et la remplace par une nouvelle vanne (12kg de pression) !
Coût: +- 100 EUR

5) Fin août 2012, je fais un relevé des index intermédiaire, de chaque compteur et constate une consommation anormale pour le logement où la vanne de surpression à été remplacée.

6) Je me rend dans les bureaux de Vivaqua et les informe de la situation. Ceux-ci m'informe qu'un expert de chez eux va venir vérifier l'installation et qu'un tarif sera proposé correspondant au nombre d'occupant domicilié dans ce logement et que pour le surplus de consommation, un tarif dégressif sera proposé.

7) La nouvelle vanne de 12kg placées ne tiendra, à nouveau, pas plus de quelques mois ! Après quelques recherche, nous constatons que le réducteur de pression, placé sur le compteur de se logement était défaillant, et donc je le remplace !
   Coût Plombier: +-300 EUR

Décembre 2012, la facture d'eau arrive.... pour un flat occupé par une seule personne durant +- 1 année ! 1.760 EUR d'eau, soit +- 1 m3 d'eau par jour ! Étais-ce décelable ? Non, car dans une installation faites dans les règles de l'art, le rejet d'eau de la vanne de surpression se fait directement dans une décharge d'eau usée, qui est elle même placée dans une gaine technique (isolée du bruit).

   Malgré le fait d'avoir fourni la preuve des diverses interventions et travaux préventif, la compagnie des eaux ne veut rien entendre... et le fameux tarif dégressif, qui m'a été proposé oralement dans les bureaux de vivaqua ont disparu de toute discussion ! La seule et unique proposition suggéré, est le paiement différé en 10 fois ! Encore faut-il que ma demande de paiement différé soit acceptée !!!

De plus, ont me charge de 35,00 EUR annuel par compteurs non raccordé (3), malgré le fait que je leur explique que je suis légalement lié aux obligation des contrats de bails de l'ancien propriétaire et que je ne peut raccordé de compteurs aux locataire qui ont un contrat de bail "toutes charges comprises" ! Je les informes qu'il peuvent alors les enlevés et ils me répondent que ce n'est pas possible !!!

9) Le locataire qui occupait ce flat est partit, je lui ai maintenu 50% de sa garantie locative avant de voir arrivé la fin de cette histoire avec Vivaqua, mais celle-ci ne couvrent pas 1/3 des coûts de la consommation ! Quel locataire va accepté de couvrir cette note ?

Qui est fautif ?

- La compagnie des eaux, qui n'impose pas la pose de réducteur de pression, alors qu'il est bien connu que leurs variations de pression sont la cause de nombreuses pannes sur certains appareils dans nos habitations !

- Le propriétaire, qui a effectué des travaux dans les règles de l'art par des professionnels et qui à même effectué des travaux préventif supplémentaire (non obligatoire)

L'installation de compteurs d'eau individuel en rénovation n'est pas obligatoire, contrairement à ce que laisse supposer les informations de leurs site internet qui parlent d'une ordonnance de la région Bruxelloise, sans donné de plus amples information sur le contenu de celle-ci !

- Le locataire, qui à bien prévenu le propriétaire lorsque la défaillance était visible (explosion de la vanne de surpression de son boiler) Peut-ont obligé le locataire, dans le contrat, à aller régulièrement voir dans la gaine technique, si la vanne de surpression de sont boiler coule de trop ? Alors qu'une vanne de surpression perd toujours un peu d'eau, mais au goûte-à-goûte ! Comment celui-ci, non professionnel, pourrait-il juger que l'eau qui coulent de cette vanne est "normale"

La seul et unique solution est que le propriétaire face de multiple relevé intermédiaire des compteurs de ces locataires afin de déceler une défaillance éventuelle et donc de constater une surconsommation ! MAIS Comment 2VALUER un consommation normale d'un Flat, d'un appartement 1ch/2ch/3ch ?

Après quelques recherches auprès de professionnels (Facq, Vanden Bergh, etc...) Il n'existe aucun appareil, permettant de déceler une consommation anormale !

RESULTAT des coûts: +- 8.500 EUR d'investissement en matériel et mains d'oeuvre sur deux années, auquel je rajoute +- 4.000 EUR de consommation d'eau ! Alors que la consommation d'eau de l'immeuble entier (9 logements), coûtait à l'ancien propriétaire +- 200 EUR/mois !!!

Prenez donc bonne note de mon expérience et oublié l'installation de nouveaux compteurs d'eau dans les immeubles de rapports, tant que la loi ne l'exige pas ! (Pour Bruxelles et pour les immeubles anciens uniquement)

Les compteurs de déduction me semble une alternative plus intéressante:
- Ils coûte +- 200 EUR
- Ils sont aussi installés par la compagnie des eaux
- Ils sont nominatif (cad facture envoyé directement au nom du locataire)
C'est un compteur de passage installé par la compagnie des eaux, qui en fera les relevés en même temps que votre compteur et elle fera elle-même les déductions pour chaque logement. Ces compteurs m'ont été accordés (par dérogation) dans un immeuble où l'installation ne pouvait se faire qu'a une distance de plus de 5 mètres de la rue.

P.S. L'assurance (incendie et eaux) ne couvrent que les dégâts causé à l'immeuble et nullement une défaillance technique ou matérielle.

Que penser de la tarification solidaire et progressive de l'eau ?