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#101 Re : Copropriétés forcées » mise en conformité des statuts » 28-02-2024 10:56:35
Bonjour
il faut mettre les statuts /acte de base en conformité avec la législation récente en matière de CP .
Pour autant qu'il n'y a pas de modifications (sauf celle imposée par la loi ) nous ne devons pas passer par le notaire .
Le syndic nous fait croire que c'est le cas (1500 euros de frais par un avocat )
. cependant quand je lit la nouvelle version modifié ( 75 pages ) et que je la compare avec l' ancienne (45 pages ) je constate de graves changements
outres d'innombrables erreurs de transcriptions ( ex : l immeuble date de 1949 mais le constructeur de celui ci est né en 1963 !!! au lieu de 1893 acte base original )
les intérêts pour non paiement des charges passent de 6% (acte base) à taux légal en matière commerciale (nouvel acte ). etc etc
l acte original autorise les professions libérales (médecin sauf maladies vénériennes ) le nouvel n'en parle pas .
Mais là n'est pas le principal . plusieurs pages de l'acte original ne sont pas repris dans la nouvelle présentation.
Elles concerne l 'origine de la propriété (terrain ayant appartenu a MM X acheté en 1937 a la ville de bruxelles , revendu en ....
Ces mentions doivent elles obligatoirement se retrouver dans la nouvelle mouture ?
Une précision avant tout. Les statuts sont composés de l'acte de base et du règlement de copropriété. Et vous avez l'obligation d'avoir un règlement d'ordre intérieur.
A priori, l'acte de base ne doit pas être modifié lors d'une mise en conformité. C'est dans l'acte de base que l'on trouve entre autre l'origine de l'ACP.
Le règlement de copropriété reprend, entre autre, les intérêts la destination, etc etc
Pour modifier l'acte de base et le règlement de copropriété, il faut un acte authentique et donc passer par le notaire. Même si vous ne réalisez qu'une mise en conformité.
Le règlement d'ordre intérieur doit lui reprendre maintenant un certain nombre de points repris précédemment dans le règlement de copropriété (tenue de l'AG, majorité,.....) Le Roi est lui un document sous seing privé. Il ne faut donc pas l'intervention du notaire pour cette partie.
#102 Re : Copropriétés forcées » Problème dans la compta » 29-02-2024 22:03:37
Le concierge salarié n'est pas un fournisseur auquel est appliqué le compte 440 visant les dettes commerciales.
Les dettes fiscales salariales et sociales font l'objet du compte 45 (avec ses subdivisions 450,452,453,454,455,, 456,459) dans le PCMN normalisé applicable aux ACP.Les rémunérations charges sociales et pensions font également l'objet d'un compte 62 avec ses subdivisions 620,621 et 622.
Je confirme ce que Max 11 dit. Jamais vu l'utilisation des compte 45 en copro. Les comptes 62 sont bien utilisés.
Et le compte 444 est lui utilisé.
#103 Re : Copropriétés forcées » Problème dans la compta » 29-02-2024 22:03:37
Merci beaucoup pour votre réponse. Par contre concernant l'utilisation du compte 45 vous confondez dette et charge, en effet la charge va en 6 mais la dette envers le consierge va bien en 45 (en attendant son paiement). Si vous faite l'opération 6 à 55, vous zappés une pièce-justificative...
Non. Les syndics ouvrent un compte fournisseur pour la concierge. Ils passent donc tous par un compte 44.
#104 Re : Copropriétés forcées » Frais de mutation facturés par le syndic et factures dans le decompte annuel » 22-02-2024 12:45:57
Bonjour,
Les frais du syndic sont à charge du vendeur.
Les copropriétaires sont en droit à avoir accès à tous les documents communs de la copropriété. Les factures en font parties.
Bien à vous
#105 Copropriétés forcées » Les ACP seront davantage protégées lors de la conclusion de contrats » 27-03-2024 11:26:01
- Yves Van Ermen
- Réponses : 9
Un projet de loi portant dispositions diverses en matière d’Économie a récemment été approuvé par la Chambre. Les articles 19, 21 et 22 du texte concernent les associations de copropriétaires, lesquelles bénéficieront d’une protection juridique supplémentaire. Notons que la loi entrera en vigueur 10 jours après sa publication au Moniteur belge.
Ainsi, il est apparu que les ACP étaient confrontées à des difficultés lors de la conclusion de contrats telles que des durées parfois anormalement longues, des clauses peu claires et abusives, etc. Il s’agissait principalement de contrats d’entretien (ascenseurs, extincteurs, …) ou de contrats de réparation (toiture, travaux de construction). L’ACP n’étant pas reconnue par le Code de droit Economique comme étant un consommateur, elle ne bénéficie pas de la protection accordée à ce dernier. Pour autant, la grande majorité des copropriétaires sont bel et bien, à titre individuel, des consommateurs.
La nouvelle loi solutionnera ce problème. Ainsi, l’ACP sera considérée comme un consommateur si 75% ou plus des quotes-parts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui ne peuvent pas avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de la copropriété.
L’ACP pourra alors bénéficier de la protection comme consommateur pour :
- les clauses abusives (chapitre 6 du titre 3 du livre VI) ;
- la reconduction des contrats (chapitre 9 du même titre).
A contrario, elle sera considérée comme une entreprise si plus de 25% des quotes-parts dans ses parties communes sont attribuées à des lots qui peuvent avoir une affectation professionnelle conformément aux statuts de copropriété, et ce pour l’application entière du Titre 3/1 relatif aux contrats conclus entre entreprises.
Source IPI Mail 510
#106 Re : Copropriétés forcées » Problème dans la compta » 29-02-2024 22:03:37
Arbying a écrit :grmff a écrit :L'ACP ne peut avoir de patrimoine. Est-ce qu'une toiture mise à l'actif afin de l'amortir ne contrevient pas à cette règle?
Bien sur que non, vu que dire que l'ACP ne peut pas avoir de patrimoine est TRES réducteur. L'ACP ne peut avoir d'autre patrimoine que celui nécéssaire à son fonctionnement. Les travaux doivent être valorisés afin de respecter les régles d'évaluation.
Le plan comptable minimum normalisé applicable aux entreprises contient une rubrique 2 reprenant notamment les actifs immobilisés. Y figure un compte 22 "terrains et constructions" .
Ce compte "terrains et constructions" n'est pas repris dans le plan comptable minimum normalisé applicable aux associations de copropriétaires.
Bonjour,
Pour avoir participé aux discussions avec la CNC, je peux vous dire que nous nous sommes retrouver devant des personnes qui ne connaissaient pas la copropriété mais bien la compta de société. Et les fonctionnements sont clairement différents. La CNC n'a pas voulu ou pu comprendre.....
Depuis lors les syndics réalisent des comptas en partie double et nous pouvons constater que:
- Le plan comptable ne prévoit pas les comptes Fonds de roulement 100000 et fonds de réserve 160000, mais ils sont cependant utilisés dans toutes les compta. A juste raison à mon avis.
- Personne ne réalise d’amortissement en copropriété car il y a rien à ammortir. L'exemple donné par le CNC est l'achat d'une tondeuse. Du grand n'importe quoi... Les comptes de classe 2 prévu font bien sourire.
- Les comptes de classe 45 prévu dans le plan comptable normalisé copropriété ne seront jamais utilisés. D'une part car les ACP n'ont pas actuellement d'existence fiscale. Et d'autre part, tous ce qui salaire en copro, concierge par exemple, sont des charges et doivent être reprise en classe 6. Ce que le plan comptable normalisé n'a pas prévu. Est prévu uniquement en classe 6 les frais de la conciergerie en 615.
- .....
Les syndics n'appliquent donc pas à la lettre le plan comptable normalisé car il est simplement, en partie, inapplicable.Finalement, dans toutes les procédures que je connais, et il y en a eu beaucoup depuis 2012, et les milliers de comptabilité produites, la manière de procéder par les syndics n'a jamais posé le moindre problème auprès des juges.
Bien à vous
-
#107 Re : Copropriétés forcées » Installation charge VE RBC 3x230V » 04-07-2024 18:59:26
Je vous invite à visiter le site de belcharge.
#108 Re : Copropriétés forcées » coût modification du règlement de copropriété » 14-02-2024 10:35:08
370.000 € !!! ???
Et oui..... Je confirme. Des travaux importants étaient en jeu et ensuite astreintes, frais de procédures et indemnités.
C'est suite à ce dossier que j'ai fait modifier en 2018 l'article 3.94 §1 qui concerne la réponse des syndics en cas de mutation.
Le point 4 était rédigé comme suit avant 2018 : "le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété"
Et il est devenu "4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;"
@trappe: ils sont 8.
#109 Re : Copropriétés forcées » coût modification du règlement de copropriété » 14-02-2024 10:35:08
Un peu de mon expérience. Je suis syndic dans une copropriété qui a refusé d'acter des modifications décidées en AG (modification de quotités de répartition de charges) vu le prix, un peu comme vous. Aujourd'hui, cela a couté 370.000€ à la copropriété.
Si vous ne faîtes pas acter les modifications décidées, elles ne seront pas applicables. Profitez peut-être pour contrôler tous ce qui doit être modifié dans vos statuts et de faire un acte.
Bien à vous,
#110 Re : Copropriétés forcées » Transmission des archives? Obligation légale et pratique? Comment? » 13-02-2024 15:31:53
Bonjour,
Le passage des archives et autres documents se réalise entre les syndics. Un document de remise/reprise, qui indique les pièces transmises, est normalement signé par les deux syndics. Actuellement, de nombreux documents sont digitalisés et une partie du transfert se fait d'un simple clic :-)
S'il n'y a pas de nouveau syndic nommé dans le mois de la fin de la mission du syndic sortant, ce dernier doit communiquer les documents au président de la dernière AG.
Si vous avez des craintes sur certaines pièces (sinistre particulier, devis de travaux,.....), le mieux est d'informer le nouveau syndic sur les points à contrôler de manière plus précise.
Et pour finir, les copropriétaires ont droit à l'accès à toutes les pièces communes de la copropriété...
Maintenant, j'espère que vous avez choisit un nouveau syndic en qui vous avez confiance. Si oui, le mieux est de le laisser faire son travail :-)
#111 Re : Copropriétés forcées » Modèle d'avis et de rapport de commmissaire aux comptes de copropriété Belgique » 05-02-2024 00:14:02
Voici mes points de contrôle...
1) Vérifier la corrélation entre les sorties bancaires et leurs justificatifs.
2) Vérifier les soldes bancaires.
3) Vérifier l'historique des comptes du bilan → fonds de réserve, sinistres, stock, ...
4) Vérifier la balance fournisseur et les balances copropriétaires.
5) Vérifier la concordance des factures par rapport aux devis acceptés en AG.
6) Vérifier les écarts entre les budgets décidés et la réalité des charges de l'exercice.
#112 Re : Copropriétés forcées » Accès dossier demande de prime » 23-08-2024 10:06:38
Que nous dit la loi ???
Art 3.89 §5 9° : Le syndic doit "permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;"
Cela me semble clair
#113 Re : Copropriétés forcées » Syndic sortant... Syndic entrant... » 06-04-2024 14:47:57
En cas d'ACP dépourvue de syndic qui va adresser la demande ( une ACP a avantage à être pourvue d'un syndic le plus rapidement possible)? selon quelle procédure ? pour quel coût ? qui va avancer la somme ? délai de réponse du cadastre ?
Il n'est pas certain que les mutations immobilières les plus récentes aient déjà été enregistrées dans la base de données du cadastre.
La demande peut être introduite par un copropriétaire via un formulaire (formulaire 434 - adresse mail : donneescadastrales@minfin.fed.be ). Il faut spécifier la raison de la demande de copie de la matrice. Il faut cocher "litige".
Le coût est 40 ou 50€ à payer par le demandeur. Il peut ensuite se faire rembourser par l'ACP.
Effectivement certaines mutations peuvent avoir eu lieu. Mais cela reste très limité. Le propriétaire qui a vendu va souvent se manifester et il donnera les coordonnées de l'acquéreur.
C'est une procédure que j'utilise régulièrement en tant que syndic judiciaire.
#114 Re : Copropriétés forcées » Syndic sortant... Syndic entrant... » 06-04-2024 14:47:57
Yves Van Ermen a écrit :faire un appel de fonds auprès des copropriétaires.
... pour autant que le syndic entrant soit entré en possession des données utiles
Le cadastre GT, le cadastre. Il n'y a aucun soucis à se procurer la matrice cadastral d'une ACP pour disposer de la liste des copropriétaires.
#115 Re : Copropriétés forcées » Syndic sortant... Syndic entrant... » 06-04-2024 14:47:57
Bonjour,
Si un syndic est remercié, ce n'est pas la faute du nouveau syndic. Il n'y a donc pas à mettre des bâtons dans les roues de ce dernier. Il faut être confraternel et faire le nécessaire pour que la transition se passe au mieux. C'est d'ailleurs le meilleur moyen pour ne plus entendre rapidement parlé d'un copropriété :-). Donc personnellement, j'ai rarement eu de problème dans la reprise d'une copro.
Au niveau légal, le syndic sortant n'est plus en charge de l'ACP à partir de la date de fin de sa mission. Cela doit normalement être stipulé dans le pv de nomination du nouveau syndic. La date de reprise des archives n'a aucune incidence à ce niveau. Le PV de remise de dossier n'est là que pour prouver que la remise des dossiers est réalisée dans les temps légaux et de connaître les pièces et les informations qui ont été communiquées. Un document de remise/reprise existe chez Federia. Maintenant que presque tout les documents des ACP sont digitalisés, le transfert en ce qui me concerne est très rapide...
Maintenant, si un syndic ne transmet pas les pièces ou les information dans le délai légal, il faut intervenir auprès du juge de paix.
Dans intervalle cependant, le nouveau syndic doit agir. Les copropriétaires peuvent vous aider !!
Pour l'infiltration, vous devez poser un acte conservatoire et urgent. Si les copropriétaires ne peuvent pas vous informer, vous prenez celui que vous voulez.
Pour le chauffagiste, ses coordonnées sont normalement dans la chaufferie ou les copropriétaires le connaissent. Aussi non, c'est la même chose: acte conservatoire. Vous envoyer qui vous voulez.
Pour le compte en banque, le pv de nomination signé est nécessaire. Si il est disponible, il suffit d'avoir le décompte d'un copropriétaire pour connaître le compte en banque de la copropriété. Si le pv signé n'est pas disponible, cela se complique. J'ouvrirais un compte de tiers, comme mesure conservatoire, et faire un appel de fonds auprès des copropriétaires. Et faire cela le temps que le situation avec l'ancien syndic rentre dans l'ordre.
Bien à vous
#116 Re : Copropriétés forcées » Accès à la profession de syndic sous réserve d'expérience professionnelle » 23-01-2024 15:15:03
Yves Van Ermen a écrit :GT a écrit :Ne sont pas , à mon avis, visés les syndics bénévoles qui envisageraient une reconversion en syndics professionnels agréés par l'IPI.
Je confirme aussi
c'est dommage...je trouve!
Moi pas du tout.
#117 Re : Copropriétés forcées » Accès à la profession de syndic sous réserve d'expérience professionnelle » 23-01-2024 15:15:03
Ne sont pas , à mon avis, visés les syndics bénévoles qui envisageraient une reconversion en syndics professionnels agréés par l'IPI.
Je confirme aussi 
#118 Re : Copropriétés forcées » Accès à la profession de syndic sous réserve d'expérience professionnelle » 23-01-2024 15:15:03
Cela vise les employés salariés de bureaux de syndic je suppose...
Je confirme
#119 Copropriétés forcées » Administrateur provisoire en copropriété » 08-04-2024 10:53:14
- Yves Van Ermen
- Réponses : 4
Art 3.92 §5 "Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif."Oui mais Monsieur Van Ermen, nous n'allons pas énumérer ici la liste des avocats spécialisés et les tribunaux qui ne sont pas en mesure de donner une jurisprudence pour illustrer leur application de cet article d'une loi qui n'est même pas obligatoire depuis 1994.
D'autant plus que le texte que vous évoquez existe depuis 2010
Lorsque la majorité de ses clients est prête à lui donner son renon s'il remédie au désordre qui n'affecte q'un seul lot ( le penthouse classiquement) le syndic s'abstient : le patron c'est l'assemblée générale....
Cette réalité de terrain ne concerne probablement pas vos propres copropriétés mais vous ne pouvez nier une telle faille législative. qui empêche un syndic de se comporter en professionnel.
Et vous savez cela pertinemment : l'abus de majorité n'existe pas dans la loi ....
Ainsi, ces deux failles majeures et d'autres points mineurs rendent les syndics impuissants ( le patron c'est l'assemblée générale.....) dès lors qu'un seul lot est préjudicié.
Nous l'avons encore entendu récemment de la bouche du magistrat lui-même dans une affaire les emaux de Gembloux à Bruxelles.
Le défi est lancé pour trouver une jurisprudence inexistante à ce jour afin d'illustrer l'article que vous évoquez !
A notre connaissance jamais un magistrat n'a osé l'appliquer afin de ne pas être cassé en cassation par l'avocat "de la copropriété".
Le défi est relevé depuis longtemps...
Je suis actuellement nommé comme administrateur provisoire dans deux dossiers. Un sur Ixelles et l'autre sur Forest.
#120 Copropriétés forcées » Imposer une AG à distance.... » 02-01-2024 17:38:29
- Yves Van Ermen
- Réponses : 1
Yves Van Ermen a écrit :max11 a écrit :Mais un syndic peut-il imposer une AG uniquement en visio si l'AG et/ou les CP n'ont jamais donné leur accord pour cela ?
En dehors du covid bien sûr.Bonjour,
"Imposer" n'est pas très sympa comme mot.... Je propose et l'AG dispose.
Je ne demandais pas par rapport à toi
mais suivant la loi...
Qui décide qu'une AG sera uniquement en visio ? le syndic seul en tant qu'organisateur de l'AG ou il doit avoir obtenu une autorisation préalable de l'AG ou avoir consulté les CP par écrit pour obtenir leur accord ou le ROI ou ...Ce n'est pas par rapport à un cas vécu, juste une information pour ma culture générale
La loi stipule que Art. 3.87. § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe, physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations.
Il faut donc que la participation à distance soit prévue dans la convocation.
Pour le reste, la loi est muette. A priori, c'est le syndic qui convoque en tant qu'organe de l'ACP. Il doit fixer donc le mode de tenue de l'AG.
En droit, je pense qu'aucun reproche ne pourrait lui être fait.
En pratique, je pense que cela doit être discuté avec les CP de chaque copro
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