Le bail prévoit :
« Le bien est destiné à usage de résidence principale, et ne pourra être le lieu d'aucune vente publique.
Le Bailleur n'autorise pas qu'une partie du bien soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la loi sur les baux commerciaux.
Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention. "

Soyez prudent . Votre accord - en contradiction avec l'énoncé explicite du bail - serait susceptible de vous porter préjudice. .

Des renseignements que j'ai pu collecter certaines conditions devraient  être réunies pour échapper à un taxation sur le montant des loyers :
1. le contrat de bal doit prévoir une interdiction d'affectation professionnelle
2. la domiciliation de la société dans le bien faisant l'objet d'un bail de résidence principale est couplée à une absence réelle d'activité professionnelle de la société dans les lieux pris en location
3.  la société ne déduit aucune charge qui incombe au preneur ( certaines réparations, les consommations privées d'eau, d'électricité, de chauffage...)dans le cadre du bail de résidence principale.

Si vous voulez la sécurité juridique adressez un demande au service des décisions anticipées du SPF Finances.

http://www.ruling.be/fr

A vous de faire une projection en fonction de la situation géographique du bien . Coût des travaux, valeur locative avant travaux, valeur locative après travaux, nombre d'années pour rentabiliser les travaux.

Le locataire qui veut conserver une preuve de l'envoi de son préavis a recours à l'envoi recommandé.
Il doit , lui aussi, dans certains cas, trouver le temps de se déplacer , pendant les heures d'ouverture, aux bureaux qui enregistreront son envoi.

Le problème réside tant dans la portée de la notion d'"affectation à des fins professionnelles" pour laquelle  le locataire doit demander dans le cadre de son bail une autorisation au bailleur que dans celle de la notion "affectation professionnelle "  par le locataire du bien ouvrant le droit à l'administration fiscale de taxer le bailleur non plus sur base d'un calcul faisant intervenir le revenu cadastral mais d'un calcul prenant en compte es loyers perçus.
La domiciliation du siège social d'une société dans les lieux pris en location à titre de résidence principale est-elle , dans les 2 situations, constitutive nécessairement (p.e. la société n'exerce aucune réelle activité professionnelle dans les lieux) et respectivement d'une réelle affectation  à des fins professionnelle ou d'une affectation professionnelle ?

Quelle est la position de l'administration fiscale dans ses circulaires et commentaires ? Que dit la jurisprudence fiscale ?

Fiscalement, si la réponse est positive (la domiciliation du siège social est bien une affectation à l'"exercice d'une activité professionnelle", formule utilisée dans le code des impôts), peu importe que la société prenne en charge un loyer relatif à la domiciliation du siège social : le bailleur sera plus lourdement taxé.  La société et le preneur sont des contribuables différents.

Je voudrais attirer votre attention sur le fait que lorsque , dans le cadre d'un bail de résidence principale, ce n'est pas le preneur  mais le bailleur qui entend y mettre fin des obligations  pèsent aussi sur lui . Il pourra mettre fin au bail à tout moment ou non, le préavis à donner est non pas de 3 mois mais de 6 mois et il est susceptible d'être redevable d'indemnités.

Je vous invite à lire l'article 3 , §2 à 4 de la loi sur le bail de résidence principale dont je reprends certains extraits.

" § 2.  Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement , le délai de préavis ne pouvant expirer avant la fin du premier triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail."
"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

"§ 3. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention de reconstruire, transformer ou rénover l'immeuble en tout ou en partie, à condition que ces travaux : (...)"
"Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas les travaux dans les conditions et le délai prévu, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer."

"§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
  Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat".

Pour le surplus, sans être insensible à la situation décrite, il appartiendra à un juge d'examiner les arguments et de se prononcer au cas où un litige surviendrait en ce qui concerne les indemnités que réclamerait le bailleur suite à la résiliation d'un bail de résidence principale de 9 ans au cours du premier triennat..

C'est avec grand intérêt que je prendrais connaissance d'un jugement en la matière.

A mon sens , sauf élément particulier que j'ignore, l'aspect "légal" devrait l'emporter  sur l'aspect "humain" .

"J'ai parlé de "secrétaire suppléant": je voulais parler  d'un secrétaire (...) à savoir un CP qui prendrait note des détails de la discussion dont il serait utile d'avoir copie."

La loi ne fait pas état d'un "secrétaire suppléant." mais bien,  d'un "secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance ". Sans plus. Celui-ci est obligatoire puisque la loi prévoit qu'il signe le PV des décisions  rédigé par le syndic (et non par un secrétaire "non suppléant).

La  loi ne précise ni le rôle -autre que celui de signer le PV des décisions rédigé par le syndic - (p.e. prendre note des détails de la discussion), ni par qui cette fonction peut être tenue ( un copropriétaire, le syndic, un tiers à l'association des copropriétaires...).
Les statuts ou une décision de l'AG peuvent utilement compléter la loi en la matière.

Par ailleurs, la suppléance consiste à remplacer temporairement dans une fonction une personne. Et seul le syndic a la tâche de rédiger le PV des décisions de l 'AG. Le syndic désigné ne sera jamais un syndic suppléant (celui qui remplace).

Les rôles du secrétaire désigné (qui signe le PV des décisions) et du syndic ( qui rédige le PV de décisions) ne doivent pas être confondus même si le syndic puisse  avoir un double rôle (si les statuts le prévoient ou si l'AG en décide ainsi) ; celui de secrétaire désigné et celui de la personne qui rédige le PV des décisions..

"autre que celui qui acte le PV obligatoire (généralement le syndic)"
La loi dit que le syndic "rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale". .

"Art. 577-6, § 10, C.civil
§ 10. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des copropriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus.
A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l'assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l'ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires."

Plus précisément , en cas de cession de la propriété d'un lot, je comprends de la lecture combinée des articles  577-11,  § 2, al. 1, 1° à 4° et 577-11 , § 2 , al. 5 que l'obligation à la dette envers l'association des copropriétaires repose exclusivement sur le copropriétaire entrant à compter de la date certaine du transfert de propriété pour autant que ces dettes soient exigibles après cette date. Une clause statutaire permettant au cessionnaire et au cédant d'être tenus solidairement aux arriérés dus par le cédant serait en opposition avec cette disposition impérative.

Le principe est le suivant : les dépenses certaines mais non encore exigibles au moment de la transmission de la propriété incombent au nouveau propriétaire.  Et les dépenses  sont exigibles à la date de la demande de paiement par le syndic.

Je copie ci-dessous l'intervention du SNPC du 6/7/2009.

"J'irais plus loin que Cochise: si il n'est pas indiqué dans le bail que le montant des charges, fut-il une provision, peut être indexé, ce n'est pas autorisé.
En effet, le texte de la loi qui permet d'indexer les loyers (uniquement dans le cadre des baux de résidence principale) même si ce n'est pas stipulé, ne concerne pas les charges!
Par contre, il ne faut pas perdre de vue que lorsque le montant des charges est forfaitaire, chacune des parties (y compris donc le bailleur!) peut à tout moment demander au juge de paix de convertir ce forfait en calcul des charges réelles. Ce n'est évidemment pas facile si il n'y a pas de compteurs mais il existe des systèmes d'évaluation basés sur des présomptions.
En ce qui concerne l'indexation éventuelle de la provision ou du forfait, qui serait prévue dans le bail, il me semble qu'il convient d'utiliser l'indice des prix à la consommation et non l'indice-santé.
Il n'y a pas lieu à ce stade d'opérer une distinction selon les types de charges:
S'il s'agit d'un forfait, cela reste un forfait, éventuellement indexé
S'il s'agit d'une provision, il y a un décompte de charges annuel qui "remet les montres à l'heure" pous tous les postes de charges."

Si je comprends bien, deux hypothèses sont envisagées par le SNPC qui en tire ses conclusions :

1.il n'est pas indiqué dans le bail que le montant des charges, fut-il une provision, peut être indexé, : il n'est  pas autorisé dans le bail de résidence principale d'indexer les charges.

2. le contrat de bail prévoit une indexation annuelle de la provision  ou du forfait  : indexation possible du forfait (selon l'indice des prix à la consommation).

Indexation des charges forfaitaires : une autre opinion ?

http://copropriete-ejuris.be/bail-prix-loyer.shtml

Le forfait

L’article 1728 ter introduit par la loi du 28 décembre 1983, entré désormais dans le droit commun, nous réserve la possibilité de fixer forfaitairement le montant des frais à charge du locataire.
Les parties pour leur facilité commune peuvent prévoir d’arrêter un montant forfaitaire des charges que le locataire devra assumer en principe mensuellement.
Dans cette hypothèse, le bailleur ne sera jamais tenu de justifier que ce montant correspond à des dépenses réelles, et les parties assumeront les risques d’évolutions des charges réelles.
Le forfait prévu par les parties peut être fixé dans une mesure qui dépasse même les frais et les charges au sens strict de ces termes. On estime, sauf tromperie, qu’il n’appartiendrait pas au locataire naïf de remettre en cause le loyer librement convenu, s’il considère que le forfait est excessif.

Révision du forfait

En matière de bail de Résidence principale, les parties peuvent demander au juge de paix de réviser le montant du forfait, lorsque celui-ci ne correspond plus à la réalité des charges et dépenses que le locataire est censé payer.
Il faut rappeler que la faculté de l’indexation automatique n’existe que pour le loyer, et donc pas au forfait des charges.
Le juge lors de l’examen de cette demande, devra respecter l’accord des parties, et se limitera à adapter le forfait en fonction du mode de calcul existant en l’actualisant afin de le faire correspondre au mieux à la réalité mathématique des dépenses, sans pour autant remettre en cause l’équilibre financier recherché par les parties.
Une telle démarche peut se révéler difficile, lorsque le forfait prend en compte des éléments étrangers aux frais locatifs, dans ce cas la tâche du juge sera quasiment impossible, ou devra statuer en toute équité.
La tâche du juge sera également impossible lorsque le loyer est fixé toutes charges comprises ne pouvant pas déterminer la part du loyer et la part des charges.

Conversion du forfait en charges réelles

Afin de mieux faire correspondre les charges aux dépenses réelles, l’article 7 §2 de la loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale permet à chacune des parties de solliciter la conversion du forfait en charges réelles.
Pour des raisons économiques, les parties ont de plus en plus tendance à abandonner le régime du forfait.
Ainsi, dans les immeubles à appartements multiples, les parties préfèrent le régime des charges réelles au régime du forfait, puisque les immeubles sont soumis à un acte de base et à un règlement de copropriété qui organise le mode de répartition des charges entre les différents lots.
Si les charges ne sont pas comprises forfaitairement dans le montant du loyer, et que les parties ont décidé d’exclure le caractère forfaitaire des charges, la loi, dans sa présentation actuelle (C. civ, art. 1728ter), édicte de manière impérative : que les charges doivent être réelles et qu’il doit exister une correspondance entre les montants réclamés au preneur et les dépenses réelles.
Ainsi, le bailleur est tenu de faire bénéficier au preneur les éventuelles réductions qu’il obtiendrait sur des fournitures en raison de la quantité des approvisionnements.
Le décompte doit prévoir le prix unitaire, prix facturé afin de pouvoir vérifier d’après les documents produits, si certains frais n’incombent pas au propriétaire, ou à la communauté des copropriétaires.
Le locataire doit pouvoir être en mesure de déterminer ce qu’il paie, en dehors du loyer nominal.
Un autre principe est que les frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct, c’est à dire dans un compte indépendant et détaillé, permettant ainsi au preneur de vérifier si les frais qui lui sont réclamés lui incombent réellement.
Le compte distinct imposé impérativement par la loi ne doit pas faire l’objet d’une globalisation, ce qui ne permettrait pas au preneur de se rendre compte exactement de ce qu’il paie.

Ces principes impératifs permettent ainsi au locataire de se rendre compte, sans équivoque, que ce qu’on lui réclame lui incombe.
En ce qui concerne les documents justificatifs, le bailleur doit les produire d’office en principe, que le preneur l’exige ou non.
Ces documents peuvent être des photocopies, mais le bailleur peut également mettre à la disposition du preneur les originaux.
La loi ne prévoit pas à quel rythme les comptes doivent être établis et communiqués au preneur. Il faut donc s’en tenir aux dispositions du bail et à défaut, selon les usages.
Ceux-ci conviennent généralement de l’établissement des comptes une fois l’an ou plus souvent à l’expiration de chaque semestre.

Si la conciliation aboutit à un accord, celui-ci sera retranscrit dans un procès-verbal revêtu de la formule exécutoire (art. 733 du Code judiciaire). Un procès-verbal de conciliation a donc la même force exécutoire qu’une décision rendue à l’issue d’un procès.

http://www.atelierdroitssociaux.be/down … le/fid/593

Le procès-verbal de conciliation est le document dressé par le juge à la fin d'une procédure de conciliation, lorsque celle-ci a abouti à un accord. Le document acte l'accord obtenu dans le cadre de la conciliation. Il est exécutoire, c'est-à-dire qu'une partie peut demander l'exécution forcée si l'autre partie ne respecte pas l'accord. 
http://www.droitsquotidiens.be/fr/lexiq … nciliation