Comme vous le formulez judicieusement, le rôle attribué au conseil de copropriété par la loi est de surveiller le syndic. Légalement, le conseil n'est en aucune manière un organe de gestion, de décision ni même d'avis (comme beaucoup de membres de conseils le pensent).

Par ailleurs, il rédige semestriellement un rapport semestriel circonstancié à l'intention des copropriétaires sur l'exercice de sa propre mission.

En votre qualité de membre du conseil, il ne vous est pas possible de prendre une décision seule concernant la réalisation de travaux concernant les désordres dont vous avez fait état.

Dès lors, je n'aperçois pas , à priori, de conflit d'intérêt. Sauf éléments particuliers qui apparaîtraient quant à l'exercice effectif de votre mission de surveillance ou dans le rapport semestriel.

Et, je m'aperçois pas en quoi il pourrait vous être reproché en qualité de membre du conseil de copropriété de n'avoir introduit aucune nouvelle action pour faire aboutir la procédure. Il s'agit d'un litige entre vous (la copropriétaire) et l'association des copropriétaires.

Apparemment, votre syndic exécute la décision du juge de vous payer des astreintes. Il n'a pas d'autre choix , sauf décision d'une AG. Ce point doit être préalablement mis à l'ordre du jour. Et retour chez le juge.

Si tel devait être le cas , pour vous prémunir, il me semble prudent, comme vous le conseille Luc, que chaque année vous fassiez mettre à l'ordre du jour l'exécution des travaux .

Par ailleurs Luc vous suggère d'utiliser l'art. 577-9, § 4, C. civil.
"Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes ( note: le garage est un élément privatif).
  Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif."

L'avis d'un avocat dans le cas d'espèce me semble indispensable quant à la praticabilité de l'art.577-9, al.2, C. civil et à l'intérêt de sa mise en oeuvre.
Je crois également que lorsque le montant des astreintes payées par la copropriété atteindra le prix de votre garage, elle sera fondée à ne plus vous les payer ou du moins à demander au juge la suppression de celles-ci.

Vous resterez alors avec les problèmes d'humidité dans votre garage que vous ne pourrez cacher à l'acquéreur éventuel si vous le mettez en vente.

Pour en revenir à votre problème actuel, l'AG choisit souverainement les membres du conseil de copropriété conformément à la loi et aux statuts (dans la mesure où ils ne s'opposent pas aux dispositions impératives de la loi). Les copropriétaires ne sont pas tenus de justifier leur choix.

Si une incompatibilité est mise en avant, n'oubliez pas de renvoyer à l'art. 577-9, § 1, al. 5, C. Civil prévoyant que "tout copropriétaire peut (...) exercer seul les actions relatives à son lot". Le copropriétaire défend son patrimoine.

L'exercice de ce droit n'est à priori pas incompatible avec la fonction de membre d'un conseil de copropriété. Néanmoins, l'abus constaté dans cette fonction pour faire aboutir votre litige serait susceptible d'être pris en considération par l'AG au moment du vote.

Le conseil de copropriété , nous apprend le loi, est constitué de copropriétaires. Vous êtes copropriétaire. Et le copropriétaire, nous dit la loi peut exercer une action relative à son lot.

Avant d'entamer une procédure judiciaire contre une personne qui ne respecte pas ses obligations liées à l'exécution d'un contrat de bail ne convient-il pas que le bailleur lui adresse une mise en demeure (circonstanciée)? "convient" : utilité ou obligation de cette procédure ?

http://www.avocat-p-rodeyns.be/pages/La … 33816.html

Par ailleurs ,il y a trois manières de mener une action en justice : soit en comparaissant de manière volontaire devant le juge de paix, soit en introduisant une demande écrite, soit en assignant l'autre partie. Cette dernière manière necessite l'intervention d'un huissier

http://www.belgium.be/fr/logement/locat … judiciaire

Je partage la même opinion : poursuivre la discussion sur le "fil" principal a un intérêt qui m'échappe.

Et si vous demandiez aussi à la personne que vous présentez comme avertie de vous communiquer les références jurisprudentielles et la revue dans laquelle cette jurisprudence a été publiée ou du moins les éléments précis de la cause ainsi que la décision qui a été rendue.

Par ailleurs, il peut être de manière générale, être renvoyé à l'article 577-9, § 2  prévoyant que "tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale" et que "cette action doit être intentée dans un délai de 4 mois à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu".

A défaut, la décision est,en principe, définitive.

Les dispositions du Code civil relatives à la copropriété forcée ne prévoient pas de sanction spécifique ou automatique à l'égard du syndic qui a demandé et obtenu (de l'assemblée générale une augmentation de la participation au fonds de réserve.

Par ailleurs, c'est le copropriétaire en sa qualité de Président de l'assemblée qui la dirige. C'est lui - et non le syndic - qui, sous sa responsabilité, appelle les points soumis au vote.

Pour le futur, vous pouvez - si les statuts n'ont pas désigné le Président de l'AG et que vous estimiez en avoir les compétences - vous porter candidat à cette fonction avec les responsabilités qui en découlent et apporter une plus-value à la tenue d e l'AG .

Le bail d'un an ne doit-il pas être soumis à la formalité fiscale de l'enregistrement ?
Si la réponse est affirmative, est-il normal de ne pas respecter une obligation fiscale (code des droits d'enregistrement) en l'absence de sanction civile (droit du bail) ?

Selon mes informations :

Pas de taxation des loyers si:

•    Locataire personne privée;
•    bail de location d'habitation principale ou secondaire;
•    clause dans le bail de non utilisation professionnelle;
•    pas d'exercice effectif d'activité professionnelle dans l'immeuble;
•    pas de déduction des loyers à titre de frais professionnels;
•    pas de déductions de frais propres à un usage professionnel (chauffage, eau, électricité,...)
•    pas de remboursement de loyers (ou frais d'usage professionnel) à titre de frais propres à l'employeur.

Si l'opération se limite exclusivement à l'inscription du siège social dans une habitation privée louée à titre privé, pas de taxation des loyers.

Pour les fiscalistes et les agents de l'administration fiscale , par imposition d'office (I.O.), il faut entendre la taxation d'office dont il est question aux articles 351 à 352bis du CIR 92. Il s'agit d'une procédure qui s'applique dans certaines circonstances et qui a une certaine conséquence en matière d'administration de la preuve..

Il n'existe aucune relation contractuelle entre le syndic ou la copropriété et les locataires.
Les relations des locataires avec les propriétaires sont régies par la loi et le contrat de bail.

Dans les faits, bien des syndics opèrent à titre indicatif une distinction dans les décomptes envoyés aux copropriétaires entre les charges dites locatives et les autres.

Le bail prévoit :
« Le bien est destiné à usage de résidence principale, et ne pourra être le lieu d'aucune vente publique.
Le Bailleur n'autorise pas qu'une partie du bien soit affectée à l'exercice par le Preneur d'une activité professionnelle. Ne pourra constituer cette activité celle qui entrerait dans le champ d'application de la loi sur les baux commerciaux.
Le Preneur assumera seul, à la décharge du Bailleur, les éventuelles conséquences fiscales de l’exercice d’une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention. "

Soyez prudent . Votre accord - en contradiction avec l'énoncé explicite du bail - serait susceptible de vous porter préjudice. .

Des renseignements que j'ai pu collecter certaines conditions devraient  être réunies pour échapper à un taxation sur le montant des loyers :
1. le contrat de bal doit prévoir une interdiction d'affectation professionnelle
2. la domiciliation de la société dans le bien faisant l'objet d'un bail de résidence principale est couplée à une absence réelle d'activité professionnelle de la société dans les lieux pris en location
3.  la société ne déduit aucune charge qui incombe au preneur ( certaines réparations, les consommations privées d'eau, d'électricité, de chauffage...)dans le cadre du bail de résidence principale.

Si vous voulez la sécurité juridique adressez un demande au service des décisions anticipées du SPF Finances.

http://www.ruling.be/fr

A vous de faire une projection en fonction de la situation géographique du bien . Coût des travaux, valeur locative avant travaux, valeur locative après travaux, nombre d'années pour rentabiliser les travaux.