Seul le menu entretien est légalement à charge du locataire.

Depuis la loi du 8 mai 2007, un bail de résidence principale peut-il encore déroger à l'art. 1754, C. civil et mettre à charge du locataire les redevances d'un contrat d'entretien omnium ?

En ce qui concerne le contrat d'entretien omnium, il était déjà écrit ce qui suit  en 1993 (Propriétaires, locataires, vos droits et devoirs, 3ème édition, Edition Syndicat national des propriétaires, page 136) :

"Le contrat omnium comporte le plus souvent un volet "entretien simple" et un volet "omnium". Les redevances ayant trait à l'entretien simple sont supportées par le locataire. Les redevances pour la partie omnium se répartissent à raison de 75% en charge propriétaire et 25% en charge locative."

Bonjour Christopher,

Votre interrogation porte exclusivement sur la question de savoir si vous pouvez ou non mettre à charge du locataire toute réparation..
A cet égard, à propos de la répartition des travaux dans un bail de résidence principale, voici ce que je lis

http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … ion?o=2826

"Depuis le 18 mai 2007, les parties au contrat ne sont plus libres de déroger aux règles du Code civil organisant la répartition de la charge de l’entretien et des réparations entre le locataire et le propriétaire.

Les règles exposées ci-après sont impératives (règle impérative) pour tout contrat de bail signé ou renouvelé à partir du 18 mai 2007. Auparavant, les parties pouvaient décider, lors de la signature du bail, de mettre à charge du locataire des réparations qui incombaient au propriétaire. Ce n'est plus le cas à présent.

Néanmoins, les clauses qui s’écarte des règles impératives restent d’application si le contrat de bail a été signé avant le 18 mai 2007."
Depuis le 18 mai 2007, les règles de répartition des réparations entre le propriétaire et le locataire sont des règles impératives."

Et ailleurs

http://www.droitsquotidiens.be/fr/quest … ire?o=2826

"Sont à charge du locataire:
•    le "menu entretien" du bien,
•    les "réparations locatives",

" L’article 1754 du Code civil qui prévoit cette obligation énumère, à titre d’exemple, certaines réparations locatives ou de menu entretien. Cette liste n’étant pas exhaustive, les juridictions compétentes (juges de paix et, en appel, tribunaux de première instance) ont dû se prononcer au fur et à mesure que des cas particuliers leurs étaient soumis."

"Vous serez aussi tenu d’assurer les réparations rendues nécessaires :
•    soit par votre faute et/ou votre négligence, par exemple si vous avez laissé couler de l’eau et que cela a occasionné une dégradation du bien;
•    soit par la faute et/ou la négligence de ceux dont vous devez répondre, par exemple, vos enfants ou vos invités."

La matière "performances énergétique des bâtiments" a été régionalisée.

Sauf modification récente, actuellement, il y lieu de se référer soit  :
•    au décret de l'Autorité flamande du 8 mai 2009 portant les dispositions générales de politique de l'énergie (Décret Energie) entré en vigueur le 1/1/2011

L'art. 11.2.1, § 3 (ajouté par le décret du 18 novembre 2011 modifiant le décret du 8 mai 2009 contenant des dispositions générales concernant la politique de l'énergie) prévoit :

"Tout vendeur ou bailleur, ainsi que leur mandataire ou fondé de pouvoir, mentionne l'indice mentionné sur le certificat de performance énergétique, ainsi que le code unique du certificat de performance énergétique ou l'adresse du bâtiment dans toute publicité qu'il fait pour la vente ou la location d'un bâtiment qui doit disposer d'un certificat de performance énergétique conformément à l'article § 1er.
  Le Gouvernement flamand peut fixer les modalités relatives à la forme de cette publicité. ".

Cet article est entré en vigueur le 1/1/2012

•    à l'ordonnance du 2 mai 2013 portant le Code bruxellois de l'Air, du Climat et de la Maîtrise de l'Energie (COBRACE) entré en vigueur le 31/5/2013

•    au décret du 28 novembre 2013 (du Gouvernement wallon) relatif à la performance énergétique des bâtiments entré en vigueur le 1/1/2015 et le 1/5/2015

Précédemment, étaient applicables à Bruxelles, l'ordonnance du 7/6/2007, en Région flamande, le décret du 22/12/2006 et en Région wallonne, le décret du 19/4/2007 (qui a ensuite été intégré dans le CWATUPE).

Le dossier d’intervention ultérieure est le dossier qui contient les éléments utiles, en matière de sécurité et de santé, à prendre en compte lors d’éventuels futurs travaux. Les travaux devant figurer dans le DIU visent la sécurité et la santé des travailleurs appelés à exécuter des travaux dans les immeubles.

Le DIU n'est pas un carnet d'entretien tel qu'il est prévu en France.

Les contenus du DIU (belge) et du carnet d'entretien (français) sont différents.

Actuellement, aucune obligation légale ne pèse sur le syndic d'une ACP située en Belgique d'élaborer et de conserver un carnet d'entretien spécifique tel qu'il est visé dans la législation française.

L'article 49bis de l'arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles inséré par l'article 6 de l'arrêté royal du 22 mars 2006 modifiant l'arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles prévoit :

"Dans les cas d'ouvrages ou de groupes d'ouvrages auxquels s'appliquent les principes de la copropriété forcée, les copropriétaires, en leur qualité d'éventuels futurs maîtres d'ouvrage, peuvent confier au syndic leurs tâches et obligations relatives à la partie du dossier d'intervention ultérieure ayant trait aux parties de ces ouvrages relevant de la copropriété forcée.

La décision à ce sujet est reprise dans les statuts visés à l'article 577-4, § 1er, du Code civil, lorsque les statuts sont fixés pour la première fois après le 30 avril 2006.

Si les statuts ont été établis avant ou à cette date, la décision est consignée dans le procès-verbal de l'assemblée générale de l'association des copropriétaires et ultérieurement transcrite dans les statuts, à l'occasion d'une modification des statuts pour une autre raison.

Lors de l'application du premier alinéa, le dossier d'intervention ultérieure est tenu au bureau du syndic de l'association des copropriétaires, où il peut être consulté gratuitement par chaque intéressé, et l'obligation de remise du dossier entre les propriétaires successifs en cas de mutation partielle de l'ouvrage, est limitée à ses parties ayant trait aux parties privatives mutées."

Les copropriétaires ont la faculté et non l'obligation de confier aux syndics leurs tâches et obligations concernant les parties du DIU ayant trait aux parties communes. La décision des copropriétaires est reprise dans les statuts  ou consignée dans le PV  de l'AG de l'ACP l'ayant prise.

Cette étape préalable franchie (la faculté a été utilisée), le syndic aura l'obligation de conserver le DIU concernant les parties communes d'une façon qui n'a pas encore été fixée par le Roi . Ce dossier pourra être consulté par tout intéressé, gratuitement,  au bureau du syndic.

Je suis d'avis qu'il y va de l'intérêt pour les copropriétaires de décider de la conservation et de la tenue du DIU relatif aux parties communes par le syndic.

L'article 577-10, § 4, al. 7, C. civil, prévoit que  "tout membre de l'assemblée générale des copropriétaires est tenu d'informer sans délai le syndic des droits personnels qu'il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif".   

Le bail confère au preneur un droit personnel.

Cette information permet au syndic de communiquer au titulaire du droit personnel, par lettre recommandée à la poste les dispositions et décisions  adoptées postérieurement à la concession du droit personnel (art. 577-10, § 4, al.2,  2°, C. civil).

Seuls les textes légaux s'imposent.

Que disent les dispositions légales quant à la durée de l'improductivité ?

A l'impôt des personnes physiques : voir l'article 15, CIR 92

Pour le précompte immobilier : voir l'article 257, CIR 92 dans sa version applicable soit à la région wallonne, soit à la Région de Bruxelles-capitale ; pour la Région flamande , voir le Code flamand de la fiscalité (TITRE 2. - PERCEPTION DES IMPÔTS ,Chapitre 1er. - Précompte immobilier , Section 5. - Réductions )

Dans le passé il existait au sein de la police un service spécial dénommé , si je me souviens, EZO TEAM dédié à la lutte contre les escroqueries et fraudes attribuées à certains.