Merci d'avoir partagé l'information et votre première approche.

Affaire à suivre

Deux cohabitants ont signé un contrat de bail. Ils ont pris conjointement en location un bien en location.Soit.

Avant d'aller plus loin , il est essentiel de savoir si la solidarité entre les cohabitants preneurs a bien été stipulée expressément dans le bail.  Quid, dans le cas soumis?

Si le congé est notifié par un des cohabitants seulement, ce congé est sans effetsur le droit au bail de son (ou sa) partenaire SAUF existence d'une clause de solidarité prévue au bail ou sauf à prouver que l'un des cohabitants agit non seulement en son nom propre mais aussi comme mandataire de l'autre (Répertoire notarial, tome VIII, livre III Le bail de résidence principale, Y. MERCHIERS, 2010, n°366).

"Relisez moi: je parle d'un prix de vente supérieur de 45% au prix d'achat pour qu'il y ai une plus value pour le cas qui nous occupe (plus de 4 ans depuis l'achat)

25% pour les frais d'achat. Et 5% par année complète, soit 20%. Cela fait donc bien 45%.

En réalité, cela fait plus si on calcule les 5% sur le coût d'achat, soit 125%, comme cela semble devoir être le cas. Cela fait alors non pas 45%, mais 50%"

Vous m'obligez à réagir . RELISEZ-MOI aussi. Je n'ai pas dit ni même sous-entendu que votre calcul était erroné.Je me suis limité à apporter des informations dans ma forme personnelle à celles que l'on  retrouve aussi sous une autre forme dans votre prose que je n'avais pas encore lue (des messages se sont croisés).  Je ne comprends pas votre réaction et la déplore .Sur le fond, je crois qu'il n'y a aucune discussion. Nous sommes en parfait accord sur la manière de calculer la plus-value.

Pour LE CALCUL de la plus-value, il y lieu de comparer 2 termes : le prix de cession et le prix d'acquisition.

A Le prix de cession ; il s'agit du prix réellement retiré de la vente ou la valeur qui a été retenue pt le calcul des droits d'enregistrement si cette valeur est supérieure au prix de vente. Ce prix peur être diminué des dépenses ou charges justifiés tels les frais de publicité, de commissions  versées à des intermédiaires à l'occasion de la vente.

B Le prix d'acquisition : il s'agit du prix réel d'acquisition du bien par le propriétaire ou le donateur ou le total la valeur retenue lors de l'acquisition pour le calcul des droits d'enregistrement (ou de TVA) si cette  valeur était supérieure à celle annoncée de l'achat; cette valeur doit être augmentée des frais d'acquisition ou de mutation (frais réels ou forfait de 25%); Ensuite une majoration de 5% à ajouter par année ENTIERE écoulée entre la date d'acquisition et la date d'aliénation; ensuite (à vérifier) ajouter les frais de travaux supportés par le propriétaire justifiés par une facture exécutés par un entrepreneur enregistré à compter de la date d'emménagement.

La différence entre les 2 termes constitue la plus-value imposable.

Voici quelques dispositions extraites du code sur les impôts sur les revenus 92 (CIR 952) concernant la problématique soulevée.
Des compléments d'information peuvent être obtenus en s'adressant au call center du SPF FINANCES : tel.: 025725757 (tarif local)
Ce service téléphonique est à notre disposition chaque jour ouvrable de 8h à 17h pour toutes questions simples relatives  notamment à l'impôt des personnes physiques

L'attention est attirée par le SPF FINANCES sur le fait que  si la question est complexe ou nécessite l'examen du dossier personnel, il y a lieu de contacter le service local de taxation. Ses coordonnées figurent sur l'original de la déclaration fiscale personnelle mais peuvent également être obtenues auprès du Contact Center.

Section V : Revenu divers
Sous-section I : Définition

Article 90, CIR 92 (ex. d’imp. 2015)
Les revenus divers sont:

1° sans préjudice des dispositions du 8° et du 10°, les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exclusion des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers;

10° les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu'un droit d'emphytéose ou de superficie ou qu'un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu'il s'agisse:
a) de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition;
b) de biens bâtis qui ont été acquis par voie de donation entre vifs et qui sont aliénés dans les trois ans de l'acte de donation et dans les cinq ans de la date d'acquisition à titre onéreux par le donateur;
c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ou par voie de donation entre vifs, sur lesquels un bâtiment a été érigé par le contribuable, dont la construction a débuté dans les cinq ans de l'acquisition du terrain à titre onéreux par le contribuable ou par le donateur et pour autant que l'ensemble ait été aliéné dans les cinq ans de la date de la première occupation ou location de l'immeuble

Par date d'acquisition ou d'aliénation, on entend:
- la date de l'acte authentique de l'acquisition ou de l'aliénation;
- ou, à défaut d'acte authentique, la date à laquelle tout autre acte ou écrit constatant l'acquisition ou l'aliénation a été soumis à la formalité d'enregistrement.

Article 91, CIR 92 (ex. d’imp. 2015)

Par dérogation à l'article 90, 10°, les plus-values réalisées sur des terrains sur lesquels sont érigés des bâtiments dont la valeur vénale est inférieure à 30 pct du prix de réalisation de l'ensemble, tombent dans le champ d'application de l'article 90, 8°.

Article 93bis, CIR 92 (ex. d’imp. 2015)

Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plus-values constatées à l'occasion:

1° de la cession à titre onéreux de l'habitation qui a été l'habitation propre du contribuable pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu. Toutefois, une période de 6 mois au maximum, durant laquelle l'habitation doit rester inoccupée, pourra s'intercaler entre la période d'au moins 12 mois et le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu;

2° de la cession à titre onéreux de biens appartenant:
a) à des mineurs, même émancipés, lorsque cette cession a été autorisée par une instance judiciaire;
b) à des personnes pourvues d'un administrateur en vertu des dispositions de la quatrième partie, livre IV, chapitre X, du Code judiciaire, moyennant une autorisation spéciale du juge de paix;

3° d'expropriations ou de cessions amiables d'immeubles pour cause d'utilité publique, lorsque ces cessions sont soumises gratuitement à la formalité de l'enregistrement conformément à l'article 161 du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe.

Je retiens des précisions fournies que la question vise à déterminer si  le propriétaire a une obligation d'installer une boîte aux lettres au bien donné en location et j'ai bien pris acte que la situation de la boîte aux lettres importe peu à l'intervenant.

Questions complémentaires qui pourraient être attribuées à une volonté de "compliquer les choses" plutôt qu'à une volonté de fournir une information correcte et à un souci de vouloir rendre service :

Le rez de chaussée donné en location est-il donné ou non en location à usage d'habitation?

Dans quelle région du pays le bien donné en location est-il situé?

Une base légale impose dans certains aux propriétaires le placement d'une boîte aux lettres. La question est de savoir si l'intervenant est visé par ces dispositions légales. D'où mes questions complémentaires.

S'agit-il encore d'un exemple introduit par l'intervenant initial(comme dans le problème concernant le calcul de l'indexation du loyer qui a fait l'objet d'une discussion sur ce forum) ou d'une situation bien réelle vécue personnellement par celui-ci ou par un tiers? 

S'il s'agit d'un exemple que recherche l'intervenant?

Ceci étant dit, les situations évoquées, dans lesquelles les éléments de fait ont une importance certaine, peuvent néanmoins correspondre à la réalité.

Bonjour,

L'intervenant originel a fait mention de la loi du 24 juin 1955 relative aux archives (dont le contenu peut être consulté sur le site du SPF JUSTICE, onglet législation consolidée). J'en ai pris connaissance, je l'ai lue.

En quoi cette loi s'applique-telle à la situation décrite? Je n'ai pas compris  tout comme la personne qui reçoit les courriers de SIBELGA en quoi cette loi fait naître dans le chef de cette personne une obligation quelconque vis-à-vis de SIBELGA. Un élément m'échappe-t-il?

La loi de conservation des documents a été citée sur le forum. S'agit-il d'une autre loi? quelles en sont les références?

Par ailleurs, j'attire l'attention sur l'existence  du "Service de Médiation de l'Energie" , rue Royale 47 à 1000 Bruxelles, tél. 02/211.10.60, fax : 02/211.10.69 auquel il est possible dans certaines circonstances de s'adresser pour formuler un plainte

Bonsoir Aflmac,

Des précisions apportées, il semble que vous vous trouviez face à un état de carence du syndic puisque, même après l'AG d' octobre, il ne répondrait pas aux demandes du CDC visant , je suppose, à prendre connaissance et copie de différentes pièces ou documents se rapportant à sa gestion ou intéressant la copropriété, seul pouvoir qui lui est conféré par l'art. 577-8/1 du code civil en vue d'assurer sa mission première de surveillance du syndic.

Les autres informations communiquées vont dans le sens de l'absence de réalisation par le syndic de ses missions ou de décisions de l'AG.Et donc de sa carence.

Si cela était avéré, il s'agirait d'éléments susceptibles d'activer la procédure de l'art. 577-8, § 7 du code civil .

D'un autre côté, l'ACP n'est pas dépourvue d'un syndic puisque la décision prise en octobre ne sort ses effets que fin janvier 2015.

Par ailleurs, l'engagement du syndic porte sur l'envoi en décembre d'une convocation pour une AGE ou sur la tenue en décembre cette AGE?

Quoi qu'il en soit, je suppose que les contacts utiles ont été pris par des copropriétaires pour soumettre à l'AGE différentes candidatures de syndics et que celles-ci ont été transmises au syndic "sortant" de manière à ce qu'il puisse les intégrer dans sa convocation pour l'AGE.

Le syndic est-il incompétent, négligent, malhonnête? Eu egard aux conséquences patrimoniales éventuelles dans le chef des copropriétaires et à la situation décrite, il me semble indispensable de prendre conseil d'urgence auprès d'une avocat spécialisé dans le droit de la copropriété.

Deux pistes seraient à explorer

Le juge décide à la requête d'un copropriétaire de nommer un syndic (en application de l'article 577-8, § 1 du code civil)

Ou le juge désigne un syndic provisoire pour la durée qu'il détermine à la requête d'un copropriétaire, en ca d'empêchement ou de carence du syndic (en application de l'art. 577-8, § 7 du code civil). Dans ce cas, le syndic sera appelé à la cause par le requérant.

Mais la carence du  syndic est-elle avérée? Ne s'agit-il pas plutôt d'une absence de nomination d'un syndic ? Dans les faits, l'ACP est dépourvue de syndic.

N'oublions pas aussi qu'une AG(E) ne peut être convoquée que par le syndic (sauf situation particulière visée à l'art. 577-6, § 2, al.3). Force est de constater que la loi ne prévoit pas de situation autre dans laquelle une AG pourrait être convoquée par le CDC ou un certain nombre de copropriétaires. On peut le regretter mais c'est ainsi.

Par ailleurs, il a été affirmé que le syndic devait prester un préavis. Quel est le fondement de cette affirmation? Le contrat prévoit-il que le syndic devra effectuer un préavis (et de quelle durée) au cas ou son mandat ne serait pas reconduit ? ou bien le contrat a-t-il été conclu sans aucune autre modalité pour une durée débutant avec une décision d'une AG et se terminant avec la décision d'une autre AG? ou bien l'AG a-t-elle décidé explicitement dans une décision d'une date de prise d'effet de la non reconduction du mandat du syndic sortant?