Si je suis le raisonnement de Luc, le syndic doit agir seul. Il consulte, il demande des devis, puis ensuite, il propose.
L'AG qui est souveraine décide. Il joue donc un rôle d'expert de consultant et de gestionnaire.
Les copropriétaires ont le beau rôle, si après avoir approuvé l'expertise et les conseils du syndic, il s'avère que le choix n'est pas correct, ce sera la faute du syndic et de personne d'autre.
En clair, comme en toute bonne démocratie, le peuple (les CP) ne veut être responsable de rien, mais il veut tout décider à la place du gestionnaire.

C'est à cause de cette ambiguïté des rôles de chacun qu'il est impossible de légiférer correctement dans le domaine de la copropriété.

Je demande à Luc de m'écrire une procédure de travail qui décrit sans ambiguïté le rôle de chacun, pour la réalisation de travaux dans la copropriété. La procédure doit être applicable et non théorique.

Un comité travaux, qui donne son avis et en même temps ne permet pas au syndic de ne consulter que ses amis ou ses entreprises favorites, n'assume aucunement la responsabilité du syndic, il conseil et il contrôle.
Si chacun discute et donne son avis tous les 6 mois, la copropriété "Mon Rêve sera tombée en ruine avant d'avoir pris une décision.
Il faut une procédure viable pour le syndic et qui oblige les CP à assumer leurs responsabilités également.

Pour moi, c'est celui qui décide qui est responsable et pas celui qui suggère.
S'il fait de mauvaises suggestions, c'est peut-être qu'il est incompétent, alors on le remplace. Ou on fait confiance ou on contrôle avant.
Qui contrôle et comment ?
Tintin

Je suis désolé, j'ai mal introduit mon lien. Question à Pim, existe-t-il un programme d'aide ?
je recommence.
Tintin

Mon lien http://copropriete-ejuris.be/le-syndic-conseil-de-gerance.shtml

Un bon conseil, méfiez-vous de Marianne, car elle sait avec exactitude, ce qui se passe dans mon AG. Comment fait-elle est un mystère.
Tintin

Je remercie tous les intervenants sur ce sujet. Il faut être bien conscient qu'il est impossible de trouver des solutions concrètes à travers un forum.
Pour résoudre un problème, il y a des techniques très élaborées à respecter, il faut réunir autour de la table, des personnes qui sont dans l'obligation de trouver une solution et surtout la volonté de trouver une solution. Il faut surtout un leader qui dirige le groupe vers l'objectif à atteindre.
La primauté du débat sera de connaître l'objectif, de définir le problème qui empêche l'objectif d'être atteint et enfin de corriger le problème.

Un forum, c'est en fait un "Brain storming" (un assaut de ses méninges). Ceci a été inventé au Japon dans les années 80. Quand il y avait un problème à résoudre, on réunissait tous les acteurs dans une salle, chacun donnait son avis et sa solution, même la plus idiote ou la plus farfelue. Chacune des propositions est inscrite sur le tableau, ensuite le leader les reprend une à une, pour les soumettre à la réflexion du groupe. Il écarte toutes celles qui n'apportent aucune solution, on retient celles qui ont un lien entre-elles, pour finalement retenir, la meilleure réponse possible, qui sera souvent un mélange de diverses idées.
Ceci est une technique qui n'est plus de mise aujourd'hui, car l'entreprise évolue tous les jours.
Un forum, c'est comme si dans l'entreprise, on essayait de résoudre les problèmes par des échanges de courriers électroniques.
Donc ne nous leurrons pas, nous savons tous, que nous n'allons pas résoudre les problèmes de la copropriété sur les forums.
Il reste juste à espérer que le monde politique prenne la peine de lire les forums, c'est à lui qu'incombe la responsabilité de trouver les réponses adéquates aux problèmes des citoyens.
C'est aux élus de la nation, qu'il appartient de prendre le leadership de la résolution des problèmes.
Ont-ils le temps ? Ont-ils la volonté ? Ont-ils la capacité ? Ont-ils l'envie ? Ont-ils la liberté d'agir ? Ont-ils la motivation ?

Réfléchissons sur le rôle du politique, en réalité que contrôle-t-il ? L'économie est archi dominée par les multinationales et leurs groupes de pressions. Moralité le monde politique est soumis à leurs dictats. Tout au plus, chaque pays essaye de trouver la meilleure carotte pour attirer les investisseurs. Sans investisseurs, c'est  la récession qui s'installe avec le chômage qui l'accompagne.
Ce problème, qui le prend en charge ? Le monde politique évidemment, il n'a pas le choix. Moralité nos élus ne font plus que du social car c'est encore la seule chose qu'ils peuvent contrôler. Le politique s'occupe en priorité de ce qui n'est pas rentable économiquement.
Ecrire une loi sur la copropriété, à votre avis, cela relève-t-il du social ou de l'économique ?
Notre chère Ministre des affaires sociales en Wallonnie, refuse de s'occuper des seigneuries copropriétés, sous le prétexte que ses résidants font parties des nantis de la société, donc elle n'y trouve aucun intérêt à les défendre. Idem pour la copropriété qui est sous le contrôle des puissants bailleurs. Ce sont des problèmes d'ordre privatif, quel intérêt pour le monde politique. Pour les capitalistes, tout va bien laissons faire, pour la gauche, ce n’est pas à nous de régler les problèmes des nantis. Il reste les minoritaires, ceux là, la justice est là pour résoudre leurs problèmes

Ce forum démontre de manière incontestable, qu'il y a un problème grave dans la gestion des copropriétés, s'il peut être lu par quelques politiciens, il aura déjà atteint une partie de l'objectif. Si des politiciens tentent d'améliorer la gestion des copropriétés, ce sera une deuxième partie de notre objectif atteint.
Il reste à résoudre les problèmes de fond qui sont largement évoqués dans ces forums. Va-t-on se bander les yeux, se couvrir les oreilles et se boucher la bouche  encore longtemps ?
Pour chaque problème posé, il y a 10 solutions différentes proposées. Qui faut-il écouter ? Qui a la bonne réponse ? Même les magistrats ne sont pas d'accord entre-eux.
Moralité que tous ceux qui rencontrent des problèmes, n'hésitent pas à les évoquer sur les forums, ils auront le mérite de mettre en évidence la réalité du quotidien des copropriétaires responsables.
Que ceux chez qui tout va bien, nous expliquent ce qu'ils font pour que tout aille bien. Nier les problèmes des autres est de l'obscurantisme. Sont-ils vraiment certains que tout va bien, ont-ils pris la peine de mettre en doute les informations qu’ils reçoivent ? Réagissent-ils en économistes ou en moutons ?
Ce n'est pas parce qu'on est jamais venu voler chez vous, que les voleurs n'existent pas. Sans doute, avez-vous installé une alarme performante ou que vous avez eu beaucoup de chances jusqu'à présent.
MORALITE UN FORUM SUR LA COPROPIETE EST FAIT ESSENTIELLEMNT POUR DENONCER LES PROBLEMES ET NON POUR LES RESOUDRE.  LES CONSEILS SONT UTILES, CAR ILS PEUVENT VOUS EVITER CERTAINES ERREURS QUE D’AUTRES ONT COMMISES AVANT VOUS
A chacun de trouver celui qui lui semble le plus correct.
Tintin

Au sujet du contrôle des comptes par un commissaire au compte, j'apporte de l'eau au moulin de Zitoum.
Au cours del'AG de 2006, je me suis étonné de l'absence du paiement de la prestation du contrôleur au compte pour l'année 2005. Le syndic m'a répondu qu'il n'y avait aucune facture. En plus le document qui nous a été remis, n'est pas le document original, il n'y a aucune signature et le texte a été transcrit sur une simple feuille de papier.
Je m'en suis étonné par recommandé au commisaire au comptes. Ce dernier ne m'a jamais répondu par écrit, suite à un entretien téléphonique avec lui, il m'a avoué, ne faire qu'un contrôle sommaire et qu'il était possible que des malversations puissent lui échapper. Si j'ai des doutes sur l'honnêteté de mon syndic, je dois demander son remplacement. Au sujet de sa facture de 2005, il est possible qu'il ait oublié de l'envoyer, car le montant à facturer est tellement faible, que ce n'est pas très important dans son chiffre d'affaire.
J'ajouterai, qu'au cours de cette AG, le couple infernal syndic/conseil de gérance a fait approuver le fait que le contrôle des comptes était réservé au conseil de gérance et au commissaire aux comptes. Les copropriétaires, n'ont pas accès aux détails des comptes.
Malgré l'illégalité totale de cette décision, l'assemblée générale dans sa souveraineté a approuvé ce point à 94 %. Donc en vertu de la démocratie et de la souveraineté de l'AG, je dois accepter cette décision.
Il est vrai que je vous ennuie pour rien, ce cas ne se présente que dans 0,000001% des copropriétés. En plus, je peux toujours aller en justice.
J'y suis allé en 2002 en 2004 en 2006 et à ce jour nous ne sommes nulle part. J'ai déjà investi plus de 10.000 € en frais de procédures, expert et avocat. Je pense qu'en plus d'un emmerdeur, je suis le roi des cons.
Tintin

Je cherche à comprendre, qui peut m'expliquer ?
Une association de copropriétaires est une personne morale. Elle est représentée par son syndic qui est à la fois, organe ou  mandataire de l'ACP.
Le syndic peut être une personne physique ou également une personne morale, s'il fait partie d'une société de gestion (Foncia par exemple).
Donc une personne morale peut-être organe ou mandataire d'une autre personne morale !
Si je prends ma copropriété seigneurie en exemple, je viens de recevoir la confirmation officielle de Monsieur Hervé Jamar, que l'A.F.E.R. des services centraux avait décidé que les services privatifs offerts et gérés par une ACP (personne morale), devaient être soumis à la TVA, contrairement à la gestion de l'immeuble qui elle n'est pas soumise à cette TVA.
Le syndic va donc être obligé de s'inscrire à la TVA, ce qui selon certains, lui permettrait de comptabiliser la TVA dans le cadre de ses services pour la gestion de la copropriété (immeuble).
Combien de copropriétaires sont-ils à même, de comprendre et de maîtriser toutes ces données ? Qui va vérifier si le syndic ne comptabilise pas la TVA sur ses services pour la gestion de l’immeuble ?
Voilà pourquoi, les malfrats ont un boulevard devant-eux pour abuser et voler les copropriétaires.
Le copropriétaire qui a fait l'effort de suivre les forums, de se documenter et de s'instruire sur les lois et leurs applications, sera mis au ban de la copropriété par le couple infernal syndic/conseil de gérance, car il en sait trop. Le poète a dit la vérité, il sera exécuté. Il est vrai que la complexité des problèmes dépasse largement ceux qui ne veulent pas savoir. Pour mon malheur, c'est ceux qui ne veulent pas savoir qui représentent 90 % des participants, procurations comprises. Donc, c'est ceux qui ne savent pas qui décident, ce que le couple infernal a décidé auparavant à leur place.
Ceci porte un nom : LA DEMOCRATIE.
C’est  le “S.N.P.” qui me l’a affirmé récemment.
Vive le SNP, vive le Conseil de Gérance. A bas les minoritaires, empêcheurs de tourner en rond.
Tintin

Je propose d'ajouter un article à la loi.
Art. 577- ? : La photo des pieds du syndic sera affichée dans le hall principal d'entrée, quiconque passera devant, sans s'incliner ou sans baiser la photo, sera interdit d'assister à la prochaine AG.
C'est vrai quoi, moi j'en ai marre qu'on tape toujours sur le dos de ces malheureux, qui se dévouent pour le bien de la cause commune.
C'est un peu comme nos politiciens, il faut un sacré courage pour faire de la politique, ils travaillent comme des damnés, se dévouent corps et âme pour notre bien et nous ne sommes jamais satisfaits. Au contraire, nous les accablons de tous les péchés du monde.
Au paradis, les syndics et les politiciens sont les mieux représentés de toute la planète.
En enfer, vous aller y rencontrer tous les emmerdeurs de services. A vous de choisir sur terre, votre place dans l'au-delà.
Tintin

Merci Immorp,
Je n'ai jamais pensé à faire respecter cet article pour sa fonction d'employé.

Je ne peux que souscrire à votre réponse, le nouveau propriétaire a été d'une naiveté consternante.
Il avait de l'argent à placer et il a pensé faire une bonne affaire. Ce Monsieur a 74 ans et il ignorait complètement les règles de la copropriété.
Ne pensez-vous pas que le code de déontologie des notaires voir du syndic, devrait obliger ces derniers à informer les acheteurs des règles de la copropriété avant la signature du compromis de vente ?
Pour le syndic, c'est effectivement un mafiosi mais qui est loin d'être un âne. Il emporte 9o% des suffrages aux AG. c'est cela la démocratie en copropriété. Je ne veux pas lancer de débat sur ce sujet, c'est d'ailleurs pour cette raison que je n'ai pas utilisé le forum de la copropriété.