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#1421 Re : Copropriétés forcées » PV des conseils de copropriété et rapports semestriels du CC » 30-01-2017 09:22:15
Quant aux PV d’AG trop succincts à mon gré, j’aimerais qu’ils soient explicités par un PV complémentaire mais il est difficile d’être président de séance, de mener les discussions et de prendre note pour un PV fidèle. Evidemment aucun CP ne souhaite jouer le rôle de secrétaire suppléant. Dommage.
Rien n'empêche que le CC fasse un récapitulatif de ce qui s'est passé pendanat l'AG, lors de sa première session aprés cette AG (réunion en présence du syndic). Par point de l'OJ il pourrait en distiler dans son PV ce qui reste à faire par le syndic.
Lors de mon contact avec le syndic, il m'a mis à nouveau quelques peaux de bananes devant mes pieds. Une description de ces bananes intéressera d'autres CP actifs. J'en parlerai donc plus tard dans des sujets séparés.
Entre parenthese vous partez du fait que l'ACP est un client du syndic. Cela suppose une liberté de choix au niveau du copropriétaire/consomatteur. Ce qui n'est pas le cas. Le CP est forcé de suivre le choix de l'AG. Donc l'ACP est ni un client du syndic ni un consommateur, mais le syndic est le mandataire de l'ACP. Je dévelopera ma position, si nécessaire/utile, dans un sujet séparé, si un est ouvert.
#1422 Re : Copropriétés forcées » Absence de contrat de syndic » 17-01-2017 00:55:06
(...) Dans le cas d’un syndic provisoire nommé depuis si longtemps, comment s’organisent les décisions non urgentes mais nécessaires pour assurer un entretien correct de l’immeuble ?
Je n'ose pas décrire la situation réelle.
Ne pouvez-vous trouver les noms des associés de votre syndic via le Moniteur ou les données publiques des entreprises inscrites à la BCE ?
http://kbopub.economie.fgov.be/kbopub/z … rform.html
J'ai trouvé les noms par la voie de la BCE, mais certains changements d'associés ne doivent pas être publié au Moniteur.
Le reste j'explique dès que j'ai le temps dans un sujet séparé. Ma visite d'aujourd'hui chez le syndic était épuisant mais rentable (demande de consultation de 8 dossiers assez volumineux).
#1423 Re : Copropriétés forcées » Absence de contrat de syndic » 17-01-2017 00:55:06
(...)
@luc: je crois que la remarque de Panchito "pourquoi avoir choisi ce syndic-là ?" s'adressait à QRieuse et pas à vous
C'est vrai qu'en toute logique c'ést probablement une réponse pour QRieuse, mais dans la dialectique en cours de l'AG de mon ACP depuis 2001 on aurait pointé uniquement vers moi.
(...)
@ luc again: comme souvent, dans vos longues explications, vous déposez une "innocente" peau de banane.
Ici, je repère votre affirmation non étayée: " L'IPI essaie actuellement d'empêcher qu'on puisse connaître officiellement les noms des associés actuels par la voie de l'Art. 233 du Code des Sociétés." : quel serait l'intérêt de l'IPI d'agir ainsi ? (merci d'ouvrir, le cas échéant, un autre fil de discussion, pour ne pas embrouiller celui-ci)
C'est exact je documente mes dires parfois avec des "peaux de banane" classiques qu'on a mis devant mes pieds (et qu'on utilise souvent).
Je vais approfondir demain soir ce cas spécifique où l'IPI selon moi se laisse abuser dans un sujet séparé.
#1424 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais de travaux dans une copropriété » 15-01-2017 21:53:54
valckenier a écrit :"Afin d'éviter des discussions de copropriétaires qui risquaient de ne pas être d'accord de faire ces travaux, les terrasses ont été mises en copropriété. La décision a donc été prise à la majorité"
Je suis très étonné qu'une telle décision permettant la mise en copropriété de parties privatives puisse être prise par une assemblée générale. Ce serait une atteinte au droit de propriété individuel sur la terrasse.
(...)
Les travaux à une partie privative, même initié par l’assemblée générale, sont donc à charge du copropriétaire du lot."
La terrasse RESTE privative.
Même opinion, me basant en plus sur un procès initié par l'ACP contre moi (et six autres CP) en 2005. Jugement en 2011, mais pas encore exécuté à ce jour (travaux "urgents" selon l'ex-syndic 1983-2007, mais estimé trop cher par moi). Expertise judiciaire accordé mais pas encore entamé, vu pas de travaux et refus de consultation du devis contesté.
Dans mon ACP la terrasse est commune, mais le carrelage et la balustrade privatif. Acte de base de 1975. Travaux terrasses dès 2004 pour une période de +20 ans pour le placement d'une couche de protection contre l'infiltration d'eau. 100% à charge de l'ACP, y compris le remplacement du carrelage.
L'ACP avait décrété que toute la terasse devenait commun, mais le jugement a clairement dit que le carrelage restait privatif, même si qu'à cause de travaux elle a été remplacé à 100%. L'ACP ne pouvait pas réduire la qualité de carrelage, et permettre la pose d'un carrelage choisit par le CP aux frais de l'ACP. Celui ne devait payer un supplément s'il choisissait une qualité supérieure. D'où la désignation d'un expert judiciaire (provisionné par moi). Depuis ce jugement il n'y a plus de travaux terrasses.
#1425 Re : Copropriétés forcées » quelles démarches fait le syndic ? » 15-01-2017 15:19:16
syndic pro (bruxelles) CP de 19 appartements.
quasi une petite majorité de fonctionnaires européens. dont 6 /7 de même "origine" qui sont systématiquement présent ou représenté lors des AG et qui font pour l'essentiel la majorité lors des votes.
En plus de ce que panchito a dit, il vous faudra "persuader avec respect."
L'article Québecquois suivant est très intéressant dans ce contexte:
Convaincre et persuader : des outils utiles et légitimes en travail social., écrit par le psychologue Bruno Fortin.
#1426 Re : Copropriétés forcées » Répartition des frais de travaux dans une copropriété » 15-01-2017 21:53:54
#1427 Re : Copropriétés forcées » Absence de contrat de syndic » 17-01-2017 00:55:06
Ce qui est incompréhensible, c'est que vous ayez été choisir ce syndic-là!
Vous n'aviez pas demandé son CV? Ses références? Des témoignages à des copropriétaires d'autres résidence qu'il a sous gestion?
Vous ne lui aviez pas fait passé d'entretien d'embauche?
Comment donc l'avez-vous sélectionné parmi tous les candidats qui se sont probablement présentés?
Le syndic de mon ACP est un syndic provisoire bruxellois nommé début 2014 par le Juge de Paix sans durée de mandat. Le syndic a refusé d'exécuter l'esprit d'un jugement du 28.11.2012 (deux heures avant l'AG de ce jour) concernant la durée du mandat du premier syndic provisoire (2007-2009 et 2011-2012).
Synthèse de ce jugement: un syndic provisoire ne peut pas prolonger son mandat, mais doit organiser lui-même l'élection d'un syndic conventionnel (= plusieurs candidatures) et permettre aux CP d'y ajouter des candidatures (= annoncer l'AG au moins 60 jours à l'avance - organiser cette AG au moins un mois avant la date de la fin de son mandat).
Une motion d'ordre a été déposé dans ce sens losr de l'AG d'avril 2016 et joint au PV. Lors de cete AG le syndic a retiré sa demande de prolonger son mandat avec un an. Le mandat du syndic provisoire actuel prend donc fin de plein droit le 21.02.2017 à 0 heure.
Toute la comptabilité de l'ACP (depuis 2013) est déjà sous une surveillance du Juge par la voie d'un expert judiciaire, reviseur d'entreprise agrée. Procédure entamée en juin 2015 avec un premier avis ponctuel d’un autre reviseur.
Les deux associés initiales (2013/2015) du syndic provisoire ont vendu 100% des actions de leur firme entre février et octobre 2015. On sait maintenant, depuis une erreur d'envoi officiel d'un PDF par le gérant à moi, que les deux ex-associés (un seul agréé depuis 2013 et maintenant plus) avaient/ont une fonction à plein temps et assez haute dans une firme immobilière lié très fortement avec la banque 1983-2007 de notre ACP.
Les trois associés présumés (2015/2017) résident en Brabant-Wallon (syndic agrée IPI stagiaire depuis 8 mois après l'achat des actions), en province de Namur (avocat très connu) et au Grand-Duché (investisseur ou mandataire d'investisseurs). L'IPI essaie actuellement d'empêcher qu'on puisse connaître officiellement les noms des associés actuels par la voie de l'Art. 233 du Code des Sociétés.
Les candidats potentiels pour le mandat de syndic conventionnel ne veulent pas poser leur candidature tant qu’un jugement de 2015 n’est pas exécuté. Ce jugement propose, mais n’impose pas, de limiter la durée globale de mandat tenu par un CP, indirectement pour qu’un CP qui a un mandat depuis 1978 ne participe plus au fonctionnement de l’ACP sous la « protection » d’un mandat qui lui permet à dominer l’AG avec au début 98% des votes (maintenant encore circa 16%).
L’AG veut curer (= procédure civile) et pas agir d’une manière répressive (= procédure pénale). En fait enlever les taches pourris d’une pomme au lieu de jeter la pomme ("mandataire") du panier "ACP"
L'AG propose en fait "la quadrature du cercle".
#1428 Re : Copropriétés forcées » Absence de contrat de syndic » 17-01-2017 00:55:06
(…) Notre avocat nous a quand même confirmé que même sans contrat signé, il y a bel et bien contrat. En effet, on admet, de manière constante, qu’une convention peut être prouvée par son exécution-même (par ex. ouverture de comptes, paiement des factures récurrentes, transfert des assurances de l’ACP chez un autre courtier, …). (...)
Il y a probablement contrat, mais il y en tout cas des responsabilités qui découlent de ce contrat. C’est la règle générale du titre XXII du Code Civil qui est d’application.
Les dispositions de l’Art. 577-8 CC ont priorité, surtout le §7, si vous voulez casser le contrat mandat pour négligence grave (le juge casse le contrat mandat).
En marge :
1. Actuellement j’ai lancé une procédure contre le syndic de mon ACP pour entre autres non-existence d’un contrat écrit. Dès qu’il y a un jugement j’en donnerai la synthèse sur ce forum, en respectant les règles usuelles. Actuellement les quatre avocats de la firme du syndic de l’ACP (dont un qui est un des trois associés de la firme du syndic) font usage de toute procédure qui peut ralentir l’obtention d’un jugement. Mais en vain. Il y aura un jugement interlocutoire pour cet aspect endéans les 12 mois (= avant l’AGO suivante).
2. Le syndic doit annuellement faire un inventaire le dernier jour de l’année comptable (en principe le 31/12). S’il quitte pendant l’année il doit en pratique faire un inventaire intermédiaire, sans clôturer l’année.
3. Ne perdez pas de vu (surtout le commissaire aux comptes dans son rapport) que les frais d’avocat de la firme du syndic (mandataire) ne peuvent pas être mis à charge de l’ACP (mandant) dans le cas d’un litige entre les deux, surtout quand l’un (syndic) est le représentant de l’autre (ACP). Cette firme peut mettre en action son assurance RC. Ce qu’il doit en principe dès que vous lancez une mise en demeure (lire différents articles sur le site de l'IPI).
#1429 Re : Copropriétés forcées » pouvoirs syndic sur contrats CP » 14-01-2017 00:38:14
Bonjour.
Je souhaite savoir quels sont les pouvoirs du syndic pour changer les contrats de la CP.
Depuis notre nouveau syndic (2ans 1/2) des modifications importantes ont étés faites.
Nous avons changer de banque sur sa décision (au motif que soit disant notre banque ne faisait pas le système Isabel).
Il a changer notre assureur .
Membre du Conseil je m'y était opposé sans passer par l'AG. J'ai appris 6 mois après que ce fut décidé avec l'accord de l'autre membre du conseil pendant que je m'était retirer pour un besoin pressant de la réunion ....
Maintenant j'apprends en regardant le site internet du syndic /notre copropriété qu'un document s'y trouve daté du mois de Mai 2016 signalant que dans un soucis d'économie , le syndic s'est associé avec une société pour négocier un contrat global gaz/électricité.
En conséquence ,en fonctions de la date d'échéance des contrats avec nos fournisseurs actuels " nous profitons de ces économies depuis le 1er juillet".
Personnes dans la CP n'est au courant de ce courrier . cela n'a naturellement pas été discuté en AG.
le conseil qui refuse obstinément de nous envoyer son rapport semestriel ne nous en a jamais parlé .
Bien sûr ,tout le monde veut faire des économies ....(du moins c'est ce qu'on nous annonce,la réalité sera peut être différente ) .
Je trouve le procédé très cavalier ...Votre avis ? merci
Ayant subi le même genre de problèmes, je crois que je peux vous aider.
#1430 Re : Copropriétés forcées » quelles démarches fait le syndic ? » 15-01-2017 15:19:16
(...)
Quand j'évoque le problème en AG je suis en extrême minorité .Comme les comptes sont approuvés (par réflexe) que faire ?
Questions: combien d'appartements ? Syndic pro ? Bruxelles ou Wallonie ?
Remarque: une extrême minorité n'existe pas en justice. Le juge dit droit, pas plus ni moins.
#1431 Re : Copropriétés forcées » quelles démarches fait le syndic ? » 15-01-2017 15:19:16
(...)
J'ai rencontré dans le couloir un membre du conseil ,qui reconnait que le syndic ne fait plus rien , que lui même "s'en fout ", qu'il donnera sa démission...mais
que malgré tout il ne votera pas contre le syndic ...(qui a de grandes chances d'être réélu ).quid ?
Problème connu. C'est difficile à s'y opposer, mais faisable.
Comme un CP de la majorité silencieuse vient de me dire ce matin:
"Il faut entreprendre des actions, être transparent, précis, simple/clair et persistent."
En somme faire comprendre clairement que votre bût est dans l'intérêt de tous. Ce n'est pas évident si on utilise contre vous la tactique classique que Trump utilise aussi.
Hier le syndic en place (qui refuse de me donner accès à l'info depuis fin 2015) a envoyé une invitation pour une AG qui dépasse au moins les normes éthiques de loyauté, respect des jugements, ... . Il est "couvert" par l'IPI (un avocat de l'ACP travaille dans le cabinet d'un assesseur juridique).
Pour règler structurellement le problème des sinistres tant "privatifs" que "communs":
Imposer par réglement de copropriété:
1. que le commissaire aux comptes (externe/interne) suit les principes de base d'un contrôle réel:
2. qu'un compte comptable séparé soit créé par sinistre (permet d'évaluer).
3. que tout montant payé/remboursé dans le cadre des sinistres transite au moins par le compte bancaire de l'ACP (avec comme conséquence que tout paiement reçu par le syndic hors comptabilité ACP sera considéré comme une commission illégale). (= informer)
- Si refus de le traiter en AG votre proposition de changer le RC (ou de le mettre sur l'OJ), aller chez le juge.
- La 2ème fois demande un juge en plus des astreintes et le remplacement du syndic pour négligence grave (Art. 577-8 § 7 CC).
- A ce moment il se peut que les investisseurs derrière le syndic mettent une batterie d'avocats procéduriers en ligne, denient la réalité, .... (en somme la tactique Trump). Mon ACP est dans cette phase depuis 3 ans. C'est le moment d'être patient/constructif (tactique Obama). Cela évolue comme prévue.
#1432 Re : Locations et baux » Retrait de prestations en cours de bail » 21-02-2017 06:55:42
Je ne pense pas que les pompiers aient autorité pour fermer des parties de buildings privés surtout s'il s'agit de fissures!! Quelle épaisseur ont-elles?
Votre appartement est-il géré par une agence immobilière? D'habitude ces gens-là n'assistent jamais aux AG.
Pourquoi ne pas prendre contact directement avec votre bailleur et lui demander exactement ce qui se passe?
Il n'y a aucun autre copropriétaire occupant qui peut vous renseigner?
Les pompiers donnent un avis concernant la sécurité. C'est le bourgmestre qui "ferme". Je crois que le service communal d'urbanisme pourra vous donner plus d'information.
Ces informations sont publics. Vous avez le droit d'en avoir une copie (vous = propriétaire, résdent, voisin, ...). En principe le syndic a eu cette ordre de fermeture, qu'il aurait du afficher et/ou distribuer au propréitaires.
Ce qui précède se base sur un cas concret bruxellois. Cela devrait être semblable en Wallonie.
#1433 Re : Copropriétés forcées » Eclairage de secours » 09-01-2017 11:46:36
Et si je ne m'abuse, il me semble que sur Bruxelles on peut choisir entre la réglementation flamande ou la wallonne (cf pour les maisons de repos).
Ces maisons de repos bruxelloises doivent en principe faire d'abord un choix de communauté. Puis appliquer les règles de cette communauté (Cocof ou VGC), en plus de la réglémentation fédérale, régionale et communale. Il est possible de choisir une solution mixte (Cocom).
#1434 Re : Copropriétés forcées » Eclairage de secours » 09-01-2017 11:46:36
Merci beaucoup Luc, mais je m'aperçois que j'ai oublié de vous donner un élément fondamental: le bâtiment a été construit en 1964 et nous n'avons pas besoin d'un nouveau permis.
Cela veut-il dire que ce tout que vous m'avez envoyé ne s'applique pas? Car pas d'effet rétroactif?
Exact, mais ...
Le document « guide normes de base | prévention incendie | Rf-t » (édition 2| 2008) dit dans son avant-propos concernant ce document :
La publication dans le Moniteur Belge du 26 juin 2006 et du 18 juillet 2007 du l'Arrêté Ministériel et de l’Arrêté Royal du 19 décembre 1997 modifiant l’Arrêté Royal du 7 juillet 1997 fixant les normes de base de prévention incendie et d’explosion (brièvement : Normes de Base de Prévention Incendie), nous a incités à publier ce document extrêmement important dans un guide pratique.
A la page 18 de ce document je lis :
La présente annexe est applicable à tous les bâtiments bas pour lesquels la demande de permis de bâtir est introduite après le 31 décembre 1997.
Sont cependant exclus du champ d’application de la présente annexe, les bâtiments industriels, les bâtiments ayant au maximum deux niveaux et une superficie totale inférieure ou égale à 100 m² et les maisons unifamiliales.
Il est un fait que ces dispositions ne sont probablement pas obligatoires dans votre cas, mais il est je crois logique de s’y conformer le plus possible.
Ayant vu l’incendie de l’Innovation et vécu un incendie du parking souterrain, je sais que ses normes ne sont pas pour vous ennuyer et causer de frais, mais pour sauver des vies si un incendie se déclare.
Que voulez-vous ? Dépenser 100 EUR pour un bloc d’éclairage de secours ou pour des fleurs à porter à la clinique à un blessé ?
Ce qui pose le plus de problème dans ma copropriété est la détermination du chemin d’évacuation. Ce plan n’est pas obligatoire, donc on refuse de le faire. Ce qui a mené a des incohérences graves.
#1435 Re : Copropriétés forcées » Eclairage de secours » 09-01-2017 11:46:36
Bonjour,
Quelles sont les obligations légales concernant l’éclairage de secours dans une copropriété située dans la région de Bruxelles-Capitale?
Le Par. 2.4 de la page 4 du permis d'environnement de 2007 d'une grande copropriété contient les info demandés: 
En plus je renvoie, pour lecture ce soir dans le lit, à ce qui suit:
NBN C 71-598-222:1990 R6C 37 R38 - Luminaires - 2e partie : Règles particulières - Section vingt-deux : Luminaires pour éclairage de secours (norme européenne EN 60598-2-22 : 1990) (2e éd.)
#1436 Re : Copropriétés forcées » quel assureur doit prendre en charge les dégâts ? » 01-01-2017 17:13:55
Et si votre syndic est dans la panade et ne sait que faire, demandez d'organiser une AGE et mettez ce point à l'ODJ. Pour cela, vous devez réunir 20 % des quotités, seul ou avec d'autres CP.
En principe si le syndic n'organise pas d'AGE dans ce cas, il pourrait en être mis co-responsable en personne des dégats causés. le CP doit suivre un chemin concret, pas par pas.
Quand à la police d'assurances du syndic pofessionnel consultez la page suivante du site de l'IPI: "Assurance collective : nous répondons à vos questions" du 24.09.2015.
En 2005 j'ai postposé entre autres des travaux concernant des fisures semblables dans ma salle de bain, qui sont en fait causé par un défaut de construction. Trois syndics provisoires, deux experts judicaires, un avocat procédurier plus tard, la roue est finalement lentement à nouveau arrivé au point de départ, ayant déjoué un par un tous les trucs possibles, tout en restant dans un cadre légal (ce qui n'est pas évident du tout).
Cette année la rénovation "douce" de mon appartement (chassis, terasses, cuisine, salle de bain, ...) sera entamé et finalisé s'espère en 2018.
Conseil très concret: "jouez la balle et pas l'homme".
#1437 Re : Copropriétés forcées » Problème de chaudières individuelles sur conduits commun dans petit immeuble » 15-11-2018 14:16:10
Quelle région (Bruxelles ou Wallonie)?
J'ai une expérience concrète (plainte aux autorités compétentes) à Bruxelles.
#1438 Copropriétés forcées » AR de l’inscription des syndics à la BCE : pas encore ! » 24-12-2016 10:48:03
- luc
- Réponses : 0
La communication suivante est diffusée par l’IPI le 22.12.2016 sur son site internet:
« En tant que syndic, vous avez peut-être reçu une information de l'un ou l'autre secrétariat social à propos de l'inscription des syndics dans les données des associations des copropriétaires à la Banque Carrefour des Entreprises (BCE).
Nous nous invitons, à ce stade, à ne pas y donner suite.
En effet, cette obligation n’est pas en vigueur. L'arrêté royal à ce sujet n’est pas encore publié au Moniteur belge. Le projet doit encore passer au Conseil d'Etat pour avis.
Vous serez informé via IPI-Mail dès la publication de l’arrêté royal. Nous vous indiquerons les démarches à entreprendre.
En attendant, nous pouvons déjà vous indiquer qu'une période de transition d'une durée d'un an est prévue dans la version que nous avons reçue de ce projet d'arrêté royal. »
Comme les copropriétaires ne sont pas destinataire d’IPI-Mail, j’espère que par la voie du forum PIM on saura quand l’AR est publié.
En tout cas aucune proposition réaliste d’adaptation de l’Art. 577 du Code Civil ne peut être fait sans avoir connaissance du texte de cet AR.
#1439 Re : Copropriétés forcées » Baticonfort Syndic : un faux syndic écarté » 26-12-2016 17:56:01
(...)
Les copropriétés n'ont plus de syndic et donc pour un suivi stricte de la loi, elles doivent s'adresser au juge de paix pour en nommer un nouveau. Dans les discussions actuelles sur la modification de l'article 577, le législateur va apporter une solution plus pragmatique en cas "d'absence" de syndic dans une copropriété.
(...)
Pragmatique pour qui ????
#1440 Re : Copropriétés forcées » CP donne mandat au syndic pour exécuter des travaux refusés en AG » 15-12-2016 11:02:04
L’enveloppe budgétaire, technique qui se basait indirectement sur la loi de 1921, n’existe plus et remplacé par l’Art. 577-7, 577-8 §4 5° CC et le budget prévisionnel annuel obligatoire et explicite (lire Art. 577-8 §4 18° CC ).
Cette « enveloppe » a été utilisée dans le cadre de mon ACP. Elle enveloppe s’appelait au début : « frais administratifs ». Je conteste en justice la tenue de la comptabilité de mon ACP comme non conforme aux règles imposées par la loi belge. Le syndic a utilisé différents techniques pour faire des dépenses opaques (= dépenses non autorisé préalablement par l'AG dont le but a été caché aux CP). Le juge a nommé le 12/10 un reviseur d’entreprise comme expert judiciaire. Réunion d’installation ce lundi 19/12.
Vu ce fait je n’explique pas plus, mais je suggère à contester immédiatement par recommandé (au syndic et ACP) la régularité de cette enveloppe budgétaire et à rappeler le syndic que les dépenses (et les dégâts causés) dans la cadre de cette enveloppe peuvent éventuellement être mis à sa charge par le juge. Ceci n'importe que vous avez voté pour ou contre cette disposition. Si oui, propose cette disposition a nouveau (= effet à partir du jour de vote de l'AG).
Votre ACP a 20 appartements ou plus ?
Votre ACP a l’autorisation préalable de la CPVP ?
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