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#1521 Re : Divers (hors achat/location) » Geens veut durcir le Code Pénal : impact sur le secteur immobilier ? » 04-05-2016 07:55:27
(...). Personnellement, à ce jour, je n'ai trouvé aucune information concernant l'existence d'une quelconque procédure pénale relative à l'inobservation par le syndic de l'obligation mise à sa charge de solliciter dans certaines circonstances une autorisation préalable de l'AG lui permettant de contracter pour l'ACP.
Si les éléments constitutifs d'un "abus de confiance" sont réunis, alors une procédure pénale pourraiat être lancé.
UN mmeber de l'AG qui voet en connaisancec de cause pour uen décision qui est frauduleux, risque de devoir justififer sa décisison devant un juge et en porter els conséqunces.
Prenons une AG de 10 CP. 2 CP savent, 8 CP ignorent (manque d'info par le syndic). 9 votent OUI, 1 vote NON. Ce dernier se porte partie civile à l'encontre du syndic ET de l'autre CP qui savait. Si un abus de confiance est prouvé, alors tant le syndic que le CP qui savait, risquent selon moi une condamnation pénale.
La loi du 02.06.2010 a bien réparti les responsabilités. Des plaintes suivent normalement le tracé syndic -> AG -> JP -> Police -> Juge d'nstruction. Le cycle de gestion d'une ACP est du type annuel, donc comptons 5 ans pour que les premiers procédures pénales puissent être lancés.
Les éléments qui font que des plaintes pénales ne sont pas encore déposés, malgrés des faits très concrets:
- Les statuts devraient être coordonnés, si non plainte plus complexe (Ex: montant minimal pour un cahier des charges obligatoire et préalable)
- La non-application de fait de l'AR du 12.07.2012 (application à la lettre de certains dispositions en "oubliant" d'autres)
- La pression sociale d'un groupe qui va à l'encontre du dépot d'une plainte pénale contre des mandataires, qui sont souvent vos voisins.
L'élément qui va finalement provoquer le dépot d'une plainte "pénale", si le problème continue à exister : l'argent qu'une obstruction coûte à chaque CP.
#1522 Re : Divers (hors achat/location) » Geens veut durcir le Code Pénal : impact sur le secteur immobilier ? » 04-05-2016 07:55:27
Exemples concrets :
1.
Un syndic propose lors d’une AG un offre d’une firme, mais "oublie" de signaler que l’entrepreneur est en fait un cousin. Lors de l’AG un CP le signale et l’offre est refusé.
Dans le contexte actuel, l’ACP ne peut pas déposer une plainte puisqu’elle n’est pas lésé.
Dans le nouveau Code entre en vigueur, l’ACP (ou un CP) pourra déposer une plainte pénale, même s’il y a eu seulement une tentative.
2.
Un intermédiaire propose un compromis qui ne correspond pas à la réalité. Le compromis a été remis, l’acheteur demande conseil et refuse la signature puisque le compromis contenait des erreurs manifestes qui frôlent l’abus de confiance. Il s'agit d'une tentative et pourrait être poursuivi pénalement.
#1523 Divers (hors achat/location) » Geens veut durcir le Code Pénal : impact sur le secteur immobilier ? » 04-05-2016 07:55:27
- luc
- Réponses : 4
Après les trois lois "potpourri", le plat de résistance: un nouveau Code Pénal.
Ci-après quelques extraits d’un article du « Le Soir » publié sur le site du Ministre Geens : « Geens veut durcir le Code pénal » (29/4). Un article semblable, un peu plus documenté, du « De Morgen » est publié sur le même site : « Geens' strafwet: 'Geen revolutie, wel hoognodig » (29/4).
Simplification et cohérence, ce sont les objectifs sur lesquels insiste le ministre de la Justice, Koen Geens, qui commence à préciser la forme qu’adoptera son Code pénal revisité. Exit les contraventions, place aux délits et aux crimes. (…)
Le texte n’est pour l’heure qu’un projet du ministre et n’est pas encore passé par le conseil des ministres. (…).
On notera toutefois quelques durcissements par rapport au code actuel. (…)
Par ailleurs, les tentatives seraient jugées comme l’action. (…)
Coauteurs et complices seraient également logés à la même enseigne, (…)
#1524 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 29-04-2016 13:16:13
(...) ne vaut-il pas préférer viser l'abus de droit de l'organe AG "gardien des parties communes" ( cfr cassation) .
L'organe "AG" n'a pas de personalité juridique et en peut pas être "visé".
Peuvent l'être s'ils ont causés des dégats par leurs décisions (officielles ou cachées) à un CP:
- l'ACP
- le syndic
- des membres individuels de l'AG (pas comme groupe). Ces derniers en pratique seulement dans le cas d'un délit (= procédure pénale).
Procédure pas évidente, mais faisable, si des preuves indépendantes existent (pas des opinions/rêves mais des preuves opposables en justice).
,
#1525 Re : Copropriétés forcées » Responsabilité du syndic » 29-04-2016 13:16:13
En Théorie mais dans la réalité, Les copropriétaires décideurs de décider de ne pas décider(radins) ou faire ce qu'il faut (travaux dans les règles de l'art), les syndics, les chauffagistes se succèdent dans la vie d'un batiment de sorte que cette question de la responsabilité est impraticable (...)
Cette théorie est à 100% praticable dans un contexte où " Les copropriétaires décideurs décident de ne pas décider et laissent faire le syndic (ou des CP délégués par lui)".
#1526 Re : Copropriétés forcées » Dossier d'intervention ultérieure et copropriété: quelle règle? » 12-03-2024 14:29:47
Pour information en droit-comparé l'obligation de tenir un dossier technique pèse sur le syndic en france, depuis longtemps. Tout CP lambda s'attend naturellement à ce genre de sérieux de la part d'un professionnel que l'on rémunère pour la conservation de son bien immobilier et je me demande pourquoi je constant autant d'obstacle pour ne pas tenir ce carnet technique immobilier.
Le DIU n'est pas un carnet technique.
#1527 Re : Copropriétés forcées » Frais d'avocat de la copropriété contre un copropriétaire » 08-05-2016 18:04:31
Un petit CP minoritaire qui doit défendre sa cause au Tribunal devrait Financer son avocat...ET également celui de son riche adversaire la copropriété pendant des années en attendant un éventuel décompte final des frais ?
QUID de l'égalité des armes entre les parties ?
http://justice.belgium.be/sites/default … 015_fr.pdf
j'avoue que je ne comprends pas.
Si les frais sont égal pour les deux avocats et s'il y a 10 appartements, vous devez provisionner 110% et les autres CP 90%.
Vous voulez que cela soit 20% pour chacun ? Illogique. C'est votre demande. C'est a vous de juger si cet investissement de votre argent vaut le coup.
#1528 Re : Copropriétés forcées » Dossier d'intervention ultérieure et copropriété: quelle règle? » 12-03-2024 14:29:47
http://absa.be/news/12/28/Les-operation … ample.html
"La loi de 2010 met à charge du syndic la conservation du dossier d’intervention ultérieure (article 577-8, § 4,12). En l’absence des arrêtés-royaux d’application, la pratique des syndics consiste à organiser ce D.I.U. de façon thématique et chronologique. Pour chaque technique spéciale (chauffage, ascenseur par exemple) les documents seront classés par genre et par date. Ce D.I.U. qui peut, dans des copropriétés d’une certaine taille, représenter un volume de papiers important, doit bien évidemment faire partie intégrante de la remise/reprise."
Je n'ai pas vérifié l'existence actuelle des AR d'application de l'art. 577-8, § 4, 12, CC.
En complément: pour ce qui concerne le schema on pourrait suivre le schema de la classe 6 du plan comptable de l'ACP en question.
#1529 Re : Copropriétés forcées » légalité d'un "contrat oral" » 26-04-2016 06:34:34
@luc: si on invoque l'esprit de la loi c'est encore mieux d'être explicite dans ses réponses, pour éviter que les intervnenats n'imaginent que vous invoquez "la lettre" de la loi...alors que ce n'est "que" l'esprit, à votre sens.
@pim
Vous avez raison, mais je ne trouvais plus le texte à la place initiale. En fait seul le lien réel est encore accessible et plus le lien virtuel. Finalement j’ai retrouvé ce texte dans les arcanes de l’internet. Il se trouve actuellement à la page : “Hof van Beroep luidt doodsklokken over de aankoop-verkoopbelofte”.
Le texte non daté est écrit en néerlandais par Jan Jassogne, à ce moment administrateur délégué de la CIB Flandre.
Vu l’importance du texte et que le français n’est pas ma langue maternelle, je ne traduis pas la phrase clé, qui se trouve dans le dernier paragraphe de l'article :
“Het arrest toont nogmaals aan dat de vastgoedmakelaars en andere professionelen best de wet naar letter en geest toepassen en niet te veel op zoek gaan naar achterpoortjes om de wet te omzeilen.”
@tous
Ma réponse tardive est en essence dû à une session d’AG de mon ACP de mardi. Cela a probablement été une AG de trop pour le clan de copropriétaires qui essaie de dominer mon ACP. Le résultat est que je ne parlerai de la problématique de mon ACP qu’aux juges compétents.
En plus la Chambre Exécutive de l’IPI s’est prononcé mardi dernier avec une sanction dans le premier dossier d’une série concernant mon syndic. tant la Chambre Exécutive que le service de dépistage enquête.
Dans ce contexte je dois dire que la police collective de l'IPI est un très grand pas en avant. Cette police simplifie beaucoup la procédure en cas de plainte et assure que les intérêts financiers de l'ACP sont saufgardé, si au moins un CP (ou un résidant) dépose plainte à l'IPI.
L’esprit de la loi est que tout contrat au sein de l’ACP doit être écrit, pour être facilement opposable.
Dans le cas de mon ACP le contrat clé de 2002 était oral et avait une valeur de 2,8 million EUR. La lettre des dispositions légales des Art. 577-2 à 577-14 CC n’obligeait pas "à la lettre" d’avoir un contrat écrit. Pas en 2002, mais pas en 2016 non plus.
Mais heureusement d’autres dispositions légales imposent que ce contrat de ce type (commissionnement) doit être écrit.
Une des personnes concernées à interrompu la prescription en 2007, 2010 et 2012. En plus cette personne vient d’interrompre à nouveau cette semaine avant l'AG la prescription. La machinerie judiciaire a démarré hier, lente mais certaine.
Vu ce contexte je ne parlerai à nouveau de cette problématique que lors la justice c‘est prononcé. Et cela ni sur PIM ni sur mon Blog.
@ninifel
edit modérateur: supprimé
@laurentdw
Vous n'aurez pas plus de détails de moi, vu le contexte de mon ACP comme expliqué ci-devant. Mais je vous conseille de déposer plainte à l'IPI et donne leur les éléments probants. Soyez transparent. Cela est efficace à long terme et dans l'intérêt de votre ACP.
#1530 Re : Copropriétés forcées » légalité d'un "contrat oral" » 26-04-2016 06:34:34
(...)
En l'absence de ces circonstances, pas d'obligation légale de sollicitation d'une autorisation de l'AG et encore moins d'une déclaration.
@GT
Ici s'opposent l'esprit de la loi et la lettre de la loi. Finalement c'est toujours l'esprit de la loi qui s'impose. La CIB Flandre l'a constaté il y a quelques mois, ensemble avec les notaires Anversois.
Le but de la disposition de l'Art. 577-8 §4 15° CC n'est pas d'augmenter la charge administrative du syndic, mais d'éviter que l'ACP engage des firmes qui paient des commissions secrètes (= inconnus pour l'AG).
La loi fixé le niveau minimal du cadre légal, mais l'AG peut par voie d'adaptation des statuts (en application de l'Art. 577-4 CC) imposer des normes plus sévères (= le cadre statutaire). Si les statuts n'ont pas été coordonnés, le juge peut interpréter la loi et imposer à la demande d'un CP (Voir Art. 577-14 CC).
@laurentdw
Donc les statuts peuvent interdire des contrats orals, ... . C'est à conseiller si l'ACP à un avocat et/ou syndic procédurier qui n'applique que la lettre de la loi et pas l'esprit.
#1531 Re : Copropriétés forcées » Frais d'avocat de la copropriété contre un copropriétaire » 08-05-2016 18:04:31
Est-ce que le propriétaire, qui doit payer ses propres frais d'avocat, doit participer aux frais d'avocat de la copropriété?
Après avoir lu tout les interventions dans ce sujet: non.
Lui paie les honoraires de son avocat et l'ACP paie les honoraires de l'avocat de l'ACP. L'ACP repartit les frais sur tous les CP, sauf lui. Idem pour les frais éventuels.
#1532 Re : Copropriétés forcées » légalité d'un "contrat oral" » 26-04-2016 06:34:34
Pour moi la disposition cité de l'Art. 577-8 §4 15°CC implique que le syndic devrait préalablement, quand il propose d'engager (Art. 577-8 §4 3° CC) ou engage (Art. 577-8 §4 4°CC) pour la première fois une firme pour un travail concret, déclarer s'il a une relation avec cette firme ou non. Cette déclaration devrait se faire par écrit dans l'invitation pour l'AG (Art. 577-8 §4 3° CC) ou par une communication écrite ou électronique au CdC (Art. 577-8 §4 4° CC) (ou les membres de l'AG s'il n'y a pas de CdC).
Cette déclaration devrait être renouvelé dès que la structure de sa société change (associés et/ou gérant).
Si le syndic a des relations avec la firme qu'il engage au nom de l'ACP et il ne les a pas communiqué alors il risque d'être accusé d' "abus de confiance".
#1533 Copropriétés forcées » Invitation pour une AGE par un gérant révoqué » 18-04-2016 08:42:49
- luc
- Réponses : 1
L’AG d’une société de syndic, réuni à la date J2, décide de « révoquer la nomination d’un gérant G1, nommé à la date J1 ». La date de révocation n’est pas précisé.
Dans le même texte l’AG « nomme G4 (agréé IPI) en qualité de gérant avec G2 (non-agréé IPI). Leur mandat prend effet immédiatement».
La décision est signé par le gérant G2 (non-agréé IPI).
Entre J1 et J2 le gérant G1 a organisé des AGE et représenté sa société lors de ces AGE d'ACP.
J’en déduis que le gérant G1 est révoqué à la date de J2 et que les actes posés par lui avant la date de publication dans les annexes du moniteur sont opposables à la société (= valable en ce qui concerne l’ACP ET couvert par l’assurance collective de l’IPI). Pour ce dernier point la question sera posé à l’IPI.
Question : le gérant G1 a envoyé une invitation à la date J2 (= date de publication de sa révocation dans les annexes du Moniteur). Est-ce cette invitation est valable ?
#1534 Re : Copropriétés forcées » légalité d'un "contrat oral" » 26-04-2016 06:34:34
L 'entretien des pelouses a été confié sans contrat à une société appartenant au promoteur. (...)
Dans ce contexte le syndic aurait probablement du appliquer la disposition suivante du Code Civil, contrat oral ou pas:
Art. 577-8
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
(...)
15° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour toute convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des conventions entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
(...)
#1535 Copropriétés forcées » Qui autorise le changement de la banque d’une copropriété ? » 06-04-2016 16:47:26
- luc
- Réponses : 2
Faits :
Le compte bancaire pour le paiement trimestriel des provisions du II Trim. 2016 a changé, sans aucun avertissement ni motivation.
Le syndic a clôturé compte bancaire de l’ACP à la banque A et a ouvert une compte bancaire à a banque B. La banque B est aussi la banque de la firme du syndic.
(A et B = nom fictifs)
Questions :
Qui peut proposer le changement de banque ?
Qui peut autoriser le changement de banque ?
Peut un CP demander une copie du contrat entre la banque B et l'ACP ? A qui?
Est-ce le contrat avec la banque doit être repris dans l’évaluation annuelle (Art. 577-8 §4 14° CC)
Est-ce le syndic doit communiquer explicitement (= par écrit) ses relations avec la nouvelle banque préalablement au changement (Art. 577-8 §4 15° CC)
#1536 Re : Copropriétés forcées » Elaboration du contenu de L'ordre du jour de l'assemblée générale » 03-08-2016 16:17:34
(...)
La question est la suivante :
Quel(s) texte(s) règlementaire(s), doctrine, jurisprudence, loi, contrat, acte de base encadrent l'élaboration de l'Ordre du jour par un Syndic professionnel ?
Il faut d'abord avoir complèté/coordonéé les statuts en application des dispositions suivantes. Le contrat du syndic doit se conformer à la loi et aux dispositions statutaires. Les dispositions clés de la loi sont :
Art. 577-4.§ 1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
Le règlement de copropriété doit comprendre :
(…)
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale ;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui-ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission ;
Art. 577-8. § 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement de copropriété, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt .
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires figurent dans un contrat écrit.
(…)
Art. 577-8/2. L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou non, dont les obligations et les compétences sont déterminées par le règlement de copropriété.
Donc la première chose à faire (si ce n'est pas encore faite) est la coordination de vos statuts à la loi de 2010. Cette coordination doit entre autres s’assurer que les pouvoirs de l’AG (organe décisionnel de l'ACP), du syndic (organe exécutif de l'ACP) et du commissaire aux comptes (organe de contrôle de l'ACP) soient bien définies par l’AG souveraine (et pas par le syndic).
#1537 Re : Copropriétés forcées » La correspondance de l'ACP » 23-03-2016 10:10:18
Le courrier du syndic avec les membres de l’AG, les copropriétaires sans droit de vote, les résidents, les “fournisseurs” de l’ACP, les mandataires de l’ACP, les autorités publics, ... concernant l'exercice de son mandat de syndic de l'ACP n’est pas d’ordre privé, sauf :
Si le sujet est d’ordre privé et l’interlocuteur du syndic le demande (ce courrier est accessible aux membres du conseil de copropriété)
S’il s’agit d’un courrier de l’avocat de l’ACP avec le syndic de l’ACP (parfois accessible par voie de l’avocat du CP, éventuellement moyennent procédure devant le bâtonnier)
Principe : tout courrier du mandataire (syndic) qui a trait au mandat (syndic de l’ACP) est accessible au mandant (ACP, AG, CdC, CaC, avocat de l'ACP, …).
N'est pas accessible par exemple: le courrier entre le syndic, agissant dans cette lettre à 100% comme régisseur, avec le CP agissant à 100% comme bailleur.
#1538 Re : Copropriétés forcées » Les procès-verbaux des réunions du conseil de Copropriété » 23-03-2016 01:06:53
Ah, mais la correspondance de l'ACP n'est-elle pas d'ordre privé(confidentiel) ?
Non.
#1539 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
L'obtention de l'information que tu recherches peut d'avérer aléatoire par ce canal mais j'ai en mains un rapport INFOBASE de l'huissier qui a donné les bons renseignements en section "Gestionnaires et actionnaires". Juste pour info.
Un rapport INFOBASE est analogue à celui de GRAYDON, pour ce qui concerne les actionnaires. Les deux ne reprennent que les données publiées aux annexes du Moniteur, et pas ceux inscrits dans le registre des actions sociales. Voir le point 4 de ma réplique du 21.03.2016 08h16.
#1540 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC – Firme de syndic » 22-03-2016 03:44:53
L'AG sera informé avant le 4/4 (point à OJ de l'AG du 19/4).
tu veux dire que dans votre copropriété tu pourras demander un point à l'ODJ jusqu'à AG J-15 ?
Plus en détail:
Proposition des points par les CP (et le CdC) jusqu'au 30/3;
Envoi de l'invitation par le syndic (avec l'OJ et les résolutions) avant le 4/4.
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