Ce serait intéressant d'avoir le business de ces 2 opérations et la rentabilité actuelle.

Gardez-moi d'avoir un jour un locataire comme le vôtre!
Voilà que votre "tetaclak" disque je ne sais quoi ni pourquoi sur votre terrasse, fait voler les vitres de votre porte en éclat et ne se soucie même pas de les remplacer pendant son bail?

"QUI CASSE PAIE"

C'est quoi ça pour un énergumène? Que fait-il dans la vie?

????

J'ai juste l'habitude de ne pas parler pour ne rien dire et dès lors de dire franchement ce que je pense.

C'est le but de ces forums où j'interviens tous les jours depuis plus de 10 ans. Chacun donne son avis.

Les miens, francs et directs vous ont permit, entre autres, d'obtenir un bien meilleur prêt que ce que votre banque vous avait proposé et que j'avais "jugé" (comme vous dites) hyper onéreux...

Je fais aussi comme cela.

A mon avis, encore moins que du flambant neuf où j’atteins juste 3%.

Imaginez-vous, il vous faut acheter une maison de maître, qu'ils vous trouvent moyennant 15.000€ de frais de dossier.
Ensuite, après avoir acheté la maison de maître en question, ils se lancent dans un chantier pharaonique pour tout mettre aux normes et creér un maximum de chambres autour des pièces de vie commune.
Vous payez naturellement tous ces travaux plus probablement un supplément pour leur gestion et coordination de tous les corps de métier.

En attendant, quel est votre investissement? 300 à 400.000€?

Ensuite ils prennent 10% de vos loyers.

Vous leur avez demandé un exemple de business plan sur un exemple réel?

Ce serait intéressant, mais je doute, qu'ils arrivent à du 3%

A titre privé, c'est à exclure.

Comme profession en créant sa société?

Je suppose que EER s'est déjà bien renseigné pour monter une société dans ce créneau?

Bien qu'ici, nous ne conseillons pas les sociétés d'habitude, puisqu'ils peuvent faire appel à leur comptable / fiscaliste, je suppose que EER a déjà visité le site de Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles, que nous avons déjà recommandé à plusieurs reprises.

Et notamment ceci:

https://gillescarnoy.be/2016/09/07/faut-il-encore-demander-le-statut-de-marchand-de-biens?

Extraits choisis:
Le statut de marchand de biens est un régime purement fiscal.

Ce statut permet aux professionnels qui achètent et vendent habituellement des immeubles, d’effectuer leurs transactions directement au taux réduit sans devoir demander la restitution pour revente dans les deux ans.

Ce statut a perdu son intérêt pour trois raisons :

    L’administration réclame un cautionnement pour garantir le solde des droits non perçus. Le niveau de ce cautionnement est trop élevé et la garantie est donc coûteuse.
    Vu les taux actuels des crédits, le marchand a plutôt intérêt à payer le taux plein et demander la restitution des droits puisqu’il revend souvent dans les deux ans.
    Les marchands travaillent actuellement avec des options cessibles et divisibles pour éviter les lourdeurs de l’achat – vente d’immeuble, et le paiement des droits non totalement restituables.

En Flandre, il y a un autre problème.

À la suite à la sixième réforme de l’Etat, la matière a été transférée à partir du 1er janvier 2015 à la Région flamande qui utilise à présent le terme « verkooprecht ».

Les marchands flamands doivent introduire une nouvelle déclaration auprès de l’administration fiscale flamande.

Or les cautionnements fédéraux sont maintenus jusqu’au reventes, soit possiblement pour plusieurs années encore.

Cela veut dire que le marchand flamand doit reconstituer un nouveau cautionnement pour le Vlabel. C’est une charge financière dont il se passerait volontiers.

Le marchand de biens étranger n’est pas mieux loti.

Conclusion:Tout cela explique qu’il n’est plus très intéressant de solliciter le statut de marchand de bien.

Alors là, c'est le 1er prix pour clause mal torchée! Allez voir votre propre notaire, il en rira pendant des semaines...

Et bien si la banque a accepté d'octroyer un prêt hypothécaire à vos acquéreurs, il n'y a plus aucun problème.

La banque veut juste connaître la valeur vénale (sorte de valeur minimum minimorum) à laquelle elle pourra revendre le bien. Car un banquier veut récupérer ses sous au cas où un problème arrive à vos acquéreurs avant qu'ils n'aient complètement remboursé leur prêt.

Les banques ne sont pas des enfants de coeur, à prêter des sommes importantes sans prendre de garantie...

La valeur vénale est souvent très en-dessous du prix de vente.

Ce n'est pas un chiffre erroné. Mais prenez 3 "experts" différents et vous aurez 3 chiffres différents. Ce sont des affaires d'"experts". Qui n'ont rien à voir avec votre prix de vente...

C'est cela le danger: Tant vous que les acheteurs font une confiance aveugle à une agence immobilière (la même!) pour tout régler.

D'habitude, nous conseillons TOUJOURS tant au vendeur qu'à l'acheteur de tout confier à leur notaire de famille, même déjà pour rédiger l'offre.

Les frais n’augmentent pas puisque les 2 notaires doivent se partager les honoraires.

Mais au moins les intérêts (souvent opposés) des 2 parties sont défendus par leurs notaires respectifs!

Espérons que les acquéreurs n'ont pas signé de clause suspensive d'après laquelle, s'ils n'obtiennent pas leur prêt eux-mêmes, c'est l'agent immobilier qui se chargera de l'obtenir : l'acquéreur n'aura donc plus le choix de l'organisme....

Je l'ai déjà demandé au moins deux fois mais c'est la clé de voûte pour pouvoir résoudre votre problème: pouvez reproduire mot à mot la clause suspensive que les amateurs ont insérée dans leur offre afférent à l'octroi de leur prêt hypothécaire?

Merci Rexou. Pour moi pas l'ombre d'un seul mot qui soit agressif.
En tant qu'ingénieur je fournis des faits, des constatations, des chiffres, et des explications, des informations.

Sont-elles trop brutes de décoffrage et pas assez enjolivées? Peut-être, mais on est sur un site sérieux relatif à l'immobilier.