A Bruxelles, il y a une obligation de consulter le service communal d'urbanisme avant de vendre.

Quel est l'intérêt de cette consultation préalable si elle n'implique pas que le candidat-acheteur soit fixé sur la présence - ou non - de risque qu'on l'emm... avec des infractions urbanistiques datant d'avant l'achat ?

J'ai eu connaissance d'un problème du genre avec une zone de recul affecté à parking :

- vente du bien, parking compris, ce qui se monnaye évidemment;
- interrogation de l'urbanisme préalable à la vente : rien à signaler;
- dans un second temps, à l'occasion d'une demande de permis relative à des travaux intérieurs, l'ubanisme impose la "verdurisation" de ladite zone, parce que l'acheteur est dans l'impossibilité de prouver qu'il a eu un permis, et pour cause ce fut pendant tout un temps pas soumis à permis...;
- les délais de recours administratifs (particulièrement courts) sont expirés.

>>> Selon vous, l'acheteur y est-il définitivement de sa poche ? La commune a-t-elle commis une faute en ne signalant pas ce problème lors de la consultation préalable ?

Article 1731 du Code civil :

§ 1. S'il n'a pas été fait état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir recu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail, sauf la preuve contraire, qui peut être fournie par toutes voies de droit.

§ 2. S'il a été fait un état des lieux détaillé entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a recue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Je suppose que (tant le compromis que) l'acte de vente désigne(nt) votre père comme acquéreur ???

Et vous, vous avez aussi signé les deux je suppose...En quelle qualité ???

10% l'an : Imaginons que le cocontractant reste redevable de 100 euros.
Si vous retenez le taux de 10%, il vous en devra 110 au bout d'un an (et 100, 82 au bout d'un mois, par exemple).

L'idée d'appliquer un taux très important pour refroidir le client ne passera pas la rampe.  Seuls sont admis les intérêts fixés entre parties qui n'excèdent pas manifestement le dommage qu'elles peuvent s'attendre à subir à la suite du retard de paiement...

A titre de simple point de comparaison, le taux légal, pour le moment, c'est 5,5% l'an...

Et l'astrologie ?   

Cela ne reviendrait-il pas à méconnaître l'article 10 loi résidence principale ? :

"Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. "

Je ne vois pas trop ce qui justifierait que le seul fait que le bailleur n'ait pas signé tous les papiers requis par la banque le prive du bénéfice de cette protection impérative, applicable entre les parties au bail.

A mon avis,

- l'acquiescement n'est pas soumis à solennités particulières. Il peut même être tacite, dit l'article 1045 CJud.

- un mandant spécial est requis pour l'avocat.

- je ne suis pas du tout à jour, ni en ce qui concerne les dispositions légales spécifiques éventuelles relatives aux correspondances informatiques, ni en ce qui concerne les moyens de les trafiquer...Cet article de vulgarisation relativement récent sur le sujet, dont je ne suis pas le plus à même d'apprécier la valeur :
http://www.kgso-ceja.be/tijdschrift/37-2008-art7FR.pdf

- je ne reviens pas sur le mandat spécial requis.

Pour être tt-à-fait quiet, je crois que je lui demanderais, en y mettant les formes, qu'il me confirme l'acquiescement et l'existence de son mandat spécial par retour de fax. On me reprochera pê de vivre encore au temps des diligences et d'être proche du délire de persécution. Je n'en ai cure. S'il est droit dans ses bottes, je vois pas pourquoi il rechignerait à vous écrire "réponse rapide : je vous le confirme. Me X." C'est quand même pas un des 12 travaux d'hercule.

Ceci dit, même sans cela, je me sentirais assez à l'aise : quelle est l'hypothèse vraisembable dans laquelle votre mail serait un faux ?...

A mon tour de proclamer, sèchement pcq je suis un peu bourru, que ce site fourmille d'attraits et d'estimés contradicteurs. J'y ai déjà bien appris et bien ri. Je reviendri.

"Le mandataire ne peut se porter contrepartie. La solution est constante quoiqu'elle ne repose sur aucun texte légal de portée générale. Elle constitue l'expression d'un principe général de droit (Cass, 7 décembre 1978), dont l'article 1596 du Code civil, en matière de vente, n'est qu'une application particulière et qui se justifie par les dangers résultant des conflits d'intérêts.

La Cour de cassation a décidé à cet égard dans son arrêt précité que cette règle est sanctionnée par la nullité de l'acte accompli par le mandataire. La nullité n'est cependant que relative et 'peut être couverte par le mandant agissant en connaissance de cause'."

>>> N'y a-t-il pas donc moyen de plaider la nullité, avec en prime dommages et intérêts éventuels dans les dents du syndic ? Et pê (suis pas totalement sûr à ce stade...), société fournisseur solidairement tenue de ces dommages et intérêts (tierce complicité...).

Ma première impression est qu'il va devoir ramer pour prouver ses paiements, s'il n'a ni trace bancaire ni reçu.

Ce serait bien qu'il fasse une paix des braves 34 secondes avec son ex-copine...

Sinon, je regarderais s'il y a des commencements de preuve par écrit. Par exemple :

- a-t-il encore des traces des poursuites avortées jadis par son bailleur ?
- a-t-il fait des retraits bancaires mensuels fixes correspondant aux loyers ?
- il y a une trace de la demande d'indexation et du congé pour occupation personnelle ? Je suppose que le bailleur ne produira pas de mise en demeure de payer (ce qui l'a été). Etonnant que, face à un locataire qui ne paie rien, le bailleur réponde de la sorte...
-etc...