forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#1 Re : Ventes et achats » [Hainaut] Comment fixez-vous un prix de vente ? » 27-09-2024 21:16:49
Il y évidemment autant de calcul de profitabilité que de jours dans l'année... un bien n'est évidemment pas l'autre et la plus-value à la revente doit être considérée mais d'un point de vue purement locatif :
(1810 € de loyer * 10 mois) 1 mois de frais assurance, PRI ... et 1 mois vacances, entretien, faux frais,...
/ (320.000 + frais d'acquisition),
cela fait +/- 4.8% de rendement.
D'un point de vue cash flow, cela commence à être difficile d'être à l'équilibre ou en surplus sur du financement bancaire (320.000 - 20% sur fonds propres) : 256.000 EUR à financer sur 15 ans: +/- 1.800 EUR / mois de mensualité.
Donc à la louche il faut financer sur fonds propres 20% de l'acquisition (64.000 EUR) + les frais d'acquisition (+/- 16% 51.000 EUR) + tous les frais annexe récurrents...
D'un point de vue purement rendement, personnellement je passe mon chemin !
Cela serait différent si gros coup de coeur pour l'immeuble, si possibilité de l'utiliser personnellement, si vous être déjà propriétaire du bâtiment voisin ou plein de bonnes raisons de s'éloigner de la logique rendement pur.
#2 Re : Locations et baux » Bail commercial et non-concurrence » 03-09-2024 13:16:30
Bonjour GT
Oui on peut lire selon votre reformulation.
Voici un petit récap que j'espère clair :
- Locataire 1 : contrat de bail présentant une activité, au bout de qqes années, il change son activité dans un autre domaine mais qui reste fort proche de l'activité initiale reprise dans la destination des locaux décrite dans le contrat de bail.
- Candidat locataire 2 (pour une cellule commerciale voisine du même bloc) : activité tout à fait identique à l'activité reprise dans le bail du locataire 1. Ce candidat locataire est donc un concurrent de l'ancienne activité du locataire 1 et reste un concurrent partiel pour la nouvelle activité du locataire 1.
Cordialement
#3 Re : Locations et baux » Bail commercial et non-concurrence » 03-09-2024 13:16:30
Etes-vous proprio du bloc complet?
Oui tout à fait
#4 Locations et baux » Bail commercial et non-concurrence » 03-09-2024 13:16:30
- cedricl
- Réponses : 5
Bonsoir,
J'envisage de louer une cellule commerciale dans un petit bloc comprenant plusieurs commerces à un professionnel dont l'activité est identique selon le contrat de bail d'un occupant d'une autre cellule commerciale du bloc. Ce dernier a, entre le début du bail et maintenant, changé quelque peu son activité. Dès lors les domaines d'activité restent proches mais ne sont plus strictement identiques.
Le bien se situe en RW et le modèle de bail commercial est un modèle connu et reconnu... le template de chez PIM ! 
Je ne trouve pas de clause de non-concurrence dans le bail et je m'interroge si le locataire existant pourrait y trouver à redire (juridiquement s'entend) de l'installation d'un ancien concurrent dans une cellule commerciale voisine.
Est-ce que en tant que bailleur commercial, il existe des dispositions de protection de non-concurrence automatiques ou est-ce laissé à l'appréciation de la liberté contractuelle des parties ?
Vos avis m'aideraient !
#5 Re : Informations en vrac... » Voici la "super-nota" de l'Arizona » 26-08-2024 12:39:24
Extraits :
"Nous exigeons des agents immobiliers qu'ils indiquent leurs frais sur leur site internet, en incluant un module de calcul permettant de comparer les prix. Ce module sera également disponible sur les sites internet de Wikifin, de l'IBGE, de la CIB et de Federia"
"Les personnes qui contractent un prêt immobilier seront mieux protégées en stipulant au niveau légal que le contrat de vente sera automatiquement assorti d'une clause suspensive jusqu'à ce que le crédit nécessaire soit obtenu. Sans cette condition, le contrat n'est pas valable. De cette manière, non seulement la sécurité financière de l'acheteur est assurée, mais la confiance dans le marché immobilier est également renforcée"
"Au début de la législature nous adopterons une loi portant sur la baisse des coûts qui supprimera tous les petits impôts et taxes ainsi que les formalités administratives. Nous supprimerons la taxe d’affichage, les frais liés au dépôt des comptes annuels, à la demande et à la suppression du numéro de TVA, les frais liés à l'enregistrement ou aux modifications auprès de la BCE,..."
"Nous élargissons les possibilités de démolition et de reconstruction, ce qui donnera un coup de pouce à l'ensemble du secteur de la construction."
"Nous harmoniserons les taux réduits de TVA de 6 % et 12 % en un nouveau taux de TVA de 9 %. Le taux de TVA de 9% sera d’application maximale dans les secteurs de la construction et de l’horeca."
"L'actuel impôt sur les plus-values immobilières sera également révisé".
"La fiscalité fédérale sur le logement sera complètement supprimée"
"Lorsqu'une 3e habitation n'est pas louée, le revenu imposable de cette habitation sera augmenté. Dans tous les cas, l’habitation propre restera totalement exonérée de l'impôt fédéral."
En plus, pour ceux qui achètent de l'immobilier avec une société :
72.[La vente de participations
substantielles (>5%) dans des sociétés
par le(s) actionnaire(s) historique(s) et
actif(s) - entrepreneur reste non taxée
jusqu'à un montant de 2,5 millions
d'euros. Les petites entreprises restent
ainsi en dehors du champ
d'application].
A voir si le montant de 2,5m c'est le prix de cession ou la plus-values éventuellement dégagée. Cela change forcément la donne
#6 Locations et baux » Requete JP et locataire en prison » 20-12-2023 12:39:18
- cedricl
- Réponses : 1
Bonjour
Pour un logement en RW, le CPAS gérait le paiement du loyer pendant plusieurs années. Subitement, il a arrêté le paiement du loyer pour compte d'un allocataire (sans prévenir à l'avance c'est toujours mieux 
).
Le locataire ne paie plus depuis 2 mois son loyer et ne donne plus signe de vie. Une rapide "enquete" indique qu'il a été embarqué par la police.
Je ne sais pas son statut (inculpé, détention provisoire, condamné ou autre) et je ne veux pas le savoir. En appelant la police, elle reste évasive mais confirme à demi-mot qu'il a été embarqué.
L'objectif est de passer devant le JP pour pouvoir récupérer dès que possible le logement.
Mes questions:
- faut-il mieux mentionner l'arrestation du locataire au JP ou bien s'en tenir au retard de paiement et l'absence de contact?
- est-ce qu'il y a des droits spécifiques pour les personnes incarcérées (exemple suivi social pour éviter qu'il/elle perde leur logement)?
J'ai récupéré le certificat de domicile pour la requete devant JP et la personne est encore domiciliée dans le logement.
Merci d'avance si vous avez déjà été confronté à ce problème (personnellement des personnes avec bracelet électronique oui, en détention non)
#7 Re : Locations et baux » Humidité de condensation et non utilisation du chauffage location » 31-10-2023 13:01:50
Personnellement je rajoute toujours une clause dans le bail que le logement doit être chauffé avec les appareils et la solution de chauffage se trouvant dans l'appartement et j'interdis explicitement la poste de chauffage indépendant à pétrole ou à gaz ou à flamme nue.
Les chauffages indépendants à pétrole détruisent très rapidement un bien mis en location (condensation + coloration jaunâtre d'absolument tout dans le bien y compris tout le matériel électrique, les meubles,...).
#8 Re : Informations en vrac... » Après les piscines, le fisc français utilise l’IA pour s’attaquer aux vérandas » 19-08-2023 22:55:56
Bonjour,
A mon avis, c'est déjà le cas.
Petite expérience vécue il y a 3 mois:
Dans un bâtiment à appart, le cadastre m'est revenu avec une demande pour taxer une petite construction qui se trouve au milieu d'un jardin.
Il s'agit en fait d'un abris de jardin de +/- 3 * 3 m, qui était là depuis des temps immémoriaux (donc aucune chance qu'un tiers tout d'un coup le déclare) et absolument impossible de le voir de la voirie publique.
Donc vraisemblablement, il y a un logiciel qui balaie les photos satellite et sur cette base envoie les formulaires du cadastre pour déterminer le RC.
Moralité: RC de 3 EUR pour le chalet de jardin. Je peux vivre avec... 
Par contre ils ne sont pas sorti de l'auberge si tous les chalets de jardin de Belgique doivent être enregistrés au cadastre...
#9 Re : Locations et baux » Bail conclu mais ne débutant pas dans les faits » 05-09-2023 20:21:05
J'ai dû aller une fois en JP pour une locataire qui avait donner son renon avant même d'être rentré dans les lieux.
La garantie avait été constituée et le contrat de bail signé (RW).
Le JP m' a donné raison et garantie libérée à mon profit.
Sinon pour éviter les changements d'avis de dernière minutes, ma procédure c'est (dans l'ordre)
- envoi du modèle de contrat de bail non signé,
- réception de la garantie locative
- réception du contrat de bail signé par le locataire
- retrait des annonces
- renvoi du contrat signé
- Plus tard... parfois beaucoup plus tard EDE, remise des clefs et dédut de l'aventure
#10 Re : Locations et baux » Bail commercial prolongation après le premier terme de 9 ans » 02-05-2023 20:08:07
Merci beaucoup !
Là où ce n'est pas clair pour moi c'est quid des modalités de rupture au niveau locataire ?
" Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du <bail>, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau <bail> d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement.
Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages."
Pour un bail qui est devenu à durée indéterminé, le texte prévoit les modalités de rupture par le propriétaire mais pas pour le locataire
Est-ce le système de minimum 6 mois à l'avance à l'échéance de chaque triennat ?
Autre système plus alambiqué?
Sur le site notaire.be, je ne trouve rien de plus.
En fait, rien n'a été indexé depuis 2011 (le début du bail) et donc je songe, doucement mais sûrement, à faire un rattrapage.
Néanmoins je ne voudrais éviter de faire ce rattrapage juste dans la période qui permet de mettre fin au bail par le locataire.
Bonne soirée
#11 Locations et baux » Bail commercial prolongation après le premier terme de 9 ans » 02-05-2023 20:08:07
- cedricl
- Réponses : 3
Bonjour à toutes et tous,
Je soumets à la sagacité du forum une question sur les règles de renouvellement de bail commercial.
Le bail commercial (petit commerce de proximité) date de 2011 et a été enregistré. Le bâtiment se situe en RW.
Le terme de 9 ans est donc déjà arrivé en 2020. le bail initial ne parle en rien de reconduction .
L'occupant est dans les lieux et cela me convient bien. Est-ce que le bail s'est automatiquement reconduit pour une nouvelle durée de 9 ans en 2020 (terme des premiers 9 ans)?
Comme tout le monde (moi et le locataire) est content de la situation actuelle et ne demande rien , je préfèrerais éviter de refaire un nouveau bail et ouvrir d'éventuelles discussions. Est-ce correct?
Un grand merci pour vos lumières.
Cordialement
#12 Re : Locations et baux » locataires qui se remontent les uns les autres » 10-02-2023 13:00:53
libra a écrit :cedricl a écrit :Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs.
En quoi un changement de compteur implique un changement de boiler? Tant qu'on ne modifie pas le nombre de phases, l'intensité; c'est toujours la même chose.
Lecture trop rapide, Libra. Il parle des "boitiers", et pas des "boilers" Les boitiers sont sans doute les compteurs et les équipements les contenant...
Correct, les compteurs digitaux ne sont pas dans les mêmes boitiers que les anciens compteurs. En RW, il n'y a plus que des placements de compteurs digitaux
#13 Re : Locations et baux » locataires qui se remontent les uns les autres » 10-02-2023 13:00:53
grmff a écrit :Juste pour mon information personnelle, d'où tenez vous que ce ne sera plus autorisé au 1er janvier 2024?
Je ne suis pas au courant non plus.
J'ai trouvé cette info.
Très intéressant le lien, je n'étais pas au courant.
Je fais systématiquement les travaux d'individualisation des compteurs mais les gestionnaire de réseau demande les permis d'urbanisme avant de placer les rack et les compteurs... donc pas toujours simples dans les anciens bâtiments qui ont été divisés avant l'obligation d'un permis d'urbanisme pour la division en plusieurs logements (1994 en RW)
Pas toujours simple non plus quand il y avaient des compteurs pour certains apparts et pas tous. Le gestionnaire de réseau exige un nouveau rack complet avec un arrêt central etc... Comme les compteurs changent les anciens boitiers ou autres ne sont pas réutilisables avec les nouveaux compteurs. Donc changement complet nécessaire.
Je ne parle même pas des discussions quand l'emplacement des compteurs ne convient plus au gestionnaire de réseau...
Même dans une thématique simple comme un compteur électrique, cela devient le parcours du combattant d'essayer de mettre les installations aux derniers standards.
#14 Re : Locations et baux » locataires qui se remontent les uns les autres » 10-02-2023 13:00:53
Bonjour,
Tout d'abord je vous souhaite beaucoup de courage pour ce démarrage compliqué dans cet immeuble.
Si j'étais concerné, je ferais le maximum pour que tous les fauteurs de troubles graves (en particulier celui qui se chauffe au sèche linge 
et la personne qui a décidé de faire SPA dans l'immeuble 
) partent dès que possible quitte à trouver des solutions à l'amiable.
En parallèle, je ferai les petites réparations chez les autres afin de rendre l'immeuble en ordre et insuffler un petit changement (parfois des menus travaux rendent l'appréciation du propriétaire plus sympa). En plus cela créée une différence entre les bons qui voient les petits travaux faits et les autres.
Troisièmement, je veillerais à ce que l'entretien / nettoyage des communs soit très bon (avec un passage très régulier). Si les communs sont sales, il sera difficile de trouver des bons candidats locataires.
A mon avis il faudra accepter un peu de vide pour repartir sur des bases saines. Il y a souvent un meneur qu'il faut pouvoir identifier et inviter à trouver un meilleur logement ailleurs afin que cela s'arrange.
#15 Re : Locations et baux » Procédure en appel - bail habitation court - RW » 27-01-2023 15:35:43
Bonjour
c'est bien une procédure d'appel.
la partie adverse aurait pu faire opposition car absente lors de l'audience en JP mais son avocat fait appel.
cordialement
#16 Locations et baux » Procédure en appel - bail habitation court - RW » 27-01-2023 15:35:43
- cedricl
- Réponses : 5
Bonjour à toutes et tous,
Je fais appel à vos lumières et / ou expériences en matière de procédure en appel d'un jugement du JP en RW valablement signifié par huissier de justice J'avais reçu un jugement favorable suite à l'introduction d'une procédure en justice de paix. Le montant du litige était de +/- 1.500 euros.
Le jugement prévoyait une nouvelle audience en février 2022 pour certains éléments de surplus comme le paiement des derniers mois de loyers, les éventuels dégâts de l'état des lieux etc...
La partie adverse a fait appel (elle n'était pas là en conciliation, pas là lors de l'audience de la justice de paix). La date de l'appel est juste qqes jours après la date prévue de la justice de paix pour statuer sur le "surplus".
Mes questions car je ne suis pas habitué à la procédure en appel:
- est-ce que l'audience en JP se tiendra quand même?
- est-ce que le processus en appel est similaire à la procédure en JP (je me défends, je dépose des conclusions écrites au juge)?
- est-ce qu'il faut obligatoirement prendre un avocat ou bien on peut se défendre seul?
- est-ce qu'au niveau délais on est parti pour des mois et des mois de délais?
- est-ce que le fait que le montant était inférieur à 1.500 eur rend la procédure en appel irrecevable (j'ai lu dans un post de grmf de 2017 qu'il n'y a pas d'appel sur des montants inférieurs à 1.800 euro)?
- est-ce que vous avez des "trucs et astuces" pour la procédure en appel?
Dernier point, le juge de paix avait pris dans son dossier certaines pièces originales (exemple courrier, accusé de réception de recommandé...). Est-ce que ces pièces sont "automatiquement" transférées dans la procédure d'appel et si ce n'est pas le cas comment faire pour les récupérer?
Merci beaucoup d'avance
#17 Re : Locations et baux » Annonce de mise en location: que cherchent-ils? » 05-01-2023 14:39:51
Bonjour
Je procède exactement de la même manière que Grmff avec une relance via un message préformaté sur marketplace et uniquement aller de l'avant via contact téléphonique.
Le taux de message inutile est assez impressionnant néanmoins, le système reste à mon sens intéressant versus 50 euros d'annonce immoweb pour chaque mise en location.
Dans les messages inutiles, pas mal viennent de pays lointains. Comment est-ce que ces personnes arrivent sur une annonce d'un appart à louer dans nos vertes campagnes ou nos charmantes villes, c'est un mystère que je ne m'explique pas.
Peut-être que dans le lot, il y a aussi des "bot" ou robot. pour quelles raisons, auraient-ils intérêts à faire du clic? Je ne le sais pas non plus.
Par contre j'envisage sérieusement de suivre une petite formation pour mieux comprendre les mécaniques marketplace et mettre en valeur sur FB pour faire du marketing digital des biens mis en location.
#18 Re : Législations régionales » RW ; permis d'urbanisme en cas de fusion de deux appartements » 22-12-2022 12:14:21
Bonjour
Un post du forum traite partiellement du sujet :
https://forum.pim.be/topic-291838-chois … age-1.html
Une procédure de recours devant le gouvernement wallon m'a indiqué clairement en 2021 que la fusion de logement ne requiert pas de permis d'urbanisme selon CoDT.
Cordialement
#19 Re : Locations et baux » EDL de sortie: Vinyl ancien (7 ans) état neuf à très griffé - vétusté ? » 31-12-2022 17:24:19
Bonjour
Personnellement, si objectivement le revêtement de sol n'avait aucun défaut à l'entrée et est vétuste à la sortie après seulement 1 an, j'appliquerais le barème repris ci-joint sur les 10m² abîmé (dépose + pose).
https://www.ugeb-uleb.be/media/7a92227a … 581f8faa6f
Il faut évidemment être sûr que l'état était nickel à l'entrée et que l'état est vraiment vétuste à la sortie. Un an c'est trop court pour considérer une usure locative réelle sur du revêtement de sol à mon avis.
Ce sont évidemment des situations qui vont générer des "discussions" entre locataire sortant et bailleur
#20 Re : Locations et baux » Passage charges forfaitaires vers charges individuelles et par provision » 24-11-2022 13:52:49
Je suppose que l'immeuble que vous envisagez d'acquérir est déjà donné en location et que, une fois propriétaire de celui-ci, vous ne souhaitez pas mettre fin au bail/aux baux pour lequel/lesquels s'applique(nt ) un système de charges forfaitaires.
Oui c'est bien correct, les contrats sont tous existants (certains sont des baux courts, d'autres ont été transformés par leur renouvellement en baux de 9 ans) et je ne souhaite pas les résilier.
Pour les baux courts, au pire cela peut se solutionner avec un préavis à terme et un nouveau bail mais ce n'est pas idéal de résilier.
Si je peux m'appuyer sur un texte légal qui permet au bailleur de passer en charges réelles plutôt que forfaitaire, cela serait beaucoup mieux
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres