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#1 Re : Copropriétés forcées » Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"... » 26-02-2024 21:01:01
grmff a écrit :Si c'est mentionné à l'acte de base, c'est possible.
Évidemment, c'est un peu de boulot, et si le locataire ne veut pas, vous l'avez dans l'os.
Je l'ai fait et vu faire à 3 reprises:
1) bien loué via agence mais appartenant à une succession en déshérence. J'ai demandé à l'agence me verser l'intégralité des revenus, et ils étaient très contents de pouvoir se débarrasser des loyers...
2) un mauvais payeur mauvais propriétaire. Le locataire était très content de ne pas payer son proprio et de lui jouer un tour de cochon.
3) idem. Mais cela n'a pas marché. Le fisc à fait une saisie sur les loyers, et a été prioritaire...Les mesures de recouvrement sont reprises dans le règlement de copropriété. Dès lors, la modification de tout ou partie du dispositif du recouvrement ne peut intervenir que dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
"L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l'objet d'un acte authentique."Extraits d'un modèle de règlement de copropriété relatif aux mesures de recouvrement et au consentement sur les mesures de recouvrement
"Le syndic est de plein droit autorisé pour le recouvrement des charges communes :
d) à percevoir à due concurrence ou à faire encaisser par un huissier , les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant , à accepter toute cession de créance , pour le cas où un copropriétaire serait défaillant. Le syndic veille au besoin à notifier la présente disposition aux tiers débiteurs par envoi de recommandé. Aucun occupant ne peut s'opposer à ces paiements .Tout occupant est valablement libéré à l'égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aurait donné quittance."
" Consentement présumé sur les mesures de recouvrement. Tous les copropriétaires sont présumés se rallier chacun individuellement à toute procédure visée aux présentes et marquer d'ores et déjà leur consentement sur la délégation de pouvoirs que comporte, à leur égard et à celui de leurs occupants , la mise en oeuvre de ces dispositifs de recouvrement."
Du coup, si suite à la mise à jours des statuts relative à la loi du 18 juin 2018, le règlement de copropriété ne mentionne que "Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges", obligation de passer par la conciliation / justice de paix puisque pas aussi détaillé que les deux exemples que vous donnez ?
#2 Copropriétés forcées » Article 3.86 §3 : ..."et extrajudiciaires pour la récupération des charges"... » 26-02-2024 21:01:01
- trappe
- Réponses : 9
Bonsoir,
Article 3.86 §3 : ..."Le syndic peut prendre toutes les mesures judiciaires et extrajudiciaires pour la récupération des charges."...
Est-il envisageable, en tant que mesure extrajudiciaire, d'imposer (l'AG demande au syndyc de le faire) au locataire (celui du CP qui ne paie pas ses charges) de verser l'entièreté du loyer sur le compte bancaire de la copropriété afin que le syndic en déduise le montant des charges impayées et verse la différence (si il y en a une) sur le compte bancaire du cp qui ne paie pas ses charges et ce SANS passer par la case conciliation / justice de paix ?
Merci
#3 Re : Copropriétés forcées » coût modification du règlement de copropriété » 14-02-2024 10:35:08
Merci aux différents intervenants 
@ Mr Pim : donc il y a (bien) moins cher si je vous décode bien. Si vous avez des Etudes de Notaires à me communiquer en MP pour transmission au syndic ne vous privez pas hein ;-) merci également pour le lien.
@ Mr Van Ermen, effectivement à ce tarif là autant modifier tout ce qui doit l'être Une copropriété de combien de lots les 370.000 € ?
#4 Copropriétés forcées » coût modification du règlement de copropriété » 14-02-2024 10:35:08
- trappe
- Réponses : 7
Bonjour,
L'une des décisions de la dernière AG est la modification du règlement de copropriété (clauses et les sanctions relatives au non-paiement de ces charges).
Le syndic interroge deux études Notariales : l'une ne réagit pas, l'autre demande 4.100 € 
...
A ce tarif-là, aucun des 4 cp ne souhaite débourser autant de sa poche.
Obligation de passer par un notaire ou il y possibilité de faire autrement pour rendre authentique cette modification du règlement de coprorpiété à un tarif beaucoup beaucoup beaucoup plus accessible ?
Merci
#5 Re : Copropriétés forcées » documents à fournir dans le cadre d'une volonté de changer de syndic » 08-04-2021 11:01:23
trappe a écrit :Bonjour,
L'ACP dont je fais partie souhaite changer de syndic.
Afin de pouvoir remettre une offre l'un des syndics contacté demande que l'ACP lui fournisse les documents suivants:
les PV'S des 3 dernières assemblées
le dernier décompte avec le bilan, le récapitulatif des charges, la balance propriétaires et fournisseurs
éventuellement, si numérisé, une copie de l'acte base
N'ayant aucune expérience dans le changement de syndic je souhaite savoir si cette demande de documents est fondée, logique, légale … …
En vous remerciant.
En tout état de cause, je veillerais à donner des informations au candidat à la fonction de syndic en anonymisant certaines données sensibles eu égard au RGDP.
Je vous rejoins quant à l'anonymisation de certaines données sensibles eu égard au RGPD.
Afin de ne pas me tromper :
PV'S des 3 dernières assemblées, dernier décompte avec le bilan, le récapitulatif des charges, la balance propriétaires et fournisseurs : masquer toute info relative à l'identification du syndic et des copropriétaires, des numéros des comptes bancaires de la copropriété. Idem pour les contrats en cours et les fournisseurs?
Copie de l'acte de base : faut-il anonymiser quelque chose?
#6 Re : Copropriétés forcées » documents à fournir dans le cadre d'une volonté de changer de syndic » 08-04-2021 11:01:23
Oui, c'est normal que le syndic vérifie où il met les pieds, quelle est l'opposition ou le bordel auquel il va devoir faire face au niveau des propriétaires, au niveau des comptes, savoir si c'est bien tenu ou s'il va avoir un boulot de dingue pour rattraper les mauvais payeurs (propriétaires) et les comptes foireux (fournisseurs) et savoir la complexité de la comptabilité.
Bref, il doit avoir des éléments pour pouvoir faire son offre.
Que faut-il entendre par "comptes foireux (fournisseurs)"?
#7 Copropriétés forcées » documents à fournir dans le cadre d'une volonté de changer de syndic » 08-04-2021 11:01:23
- trappe
- Réponses : 35
Bonjour,
L'ACP dont je fais partie souhaite changer de syndic.
Afin de pouvoir remettre une offre l'un des syndics contacté demande que l'ACP lui fournisse les documents suivants:
les PV'S des 3 dernières assemblées
le dernier décompte avec le bilan, le récapitulatif des charges, la balance propriétaires et fournisseurs
éventuellement, si numérisé, une copie de l'acte base
N'ayant aucune expérience dans le changement de syndic je souhaite savoir si cette demande de documents est fondée, logique, légale … …
En vous remerciant.
#8 Re : Copropriétés forcées » Assemblées générales physiques interdites jusqu'au 30 juin 2021 minimum (update) » 12-06-2021 12:08:50
trappe a écrit :Pour ce qui est de l'outil "agréé" IPI, je n'ai rien inventé... Aucune raison que je le fasse.
Par contre, l'IPI m'a bien confirmé que "nous n'avons "approuvé" aucun logiciel de cette sorte (en tant qu’institut de droit public, nous ne pouvons au demeurant approuver quelque logiciel que ce soit)."
Je n'ai pas lu le texte en gras ds vos interventions précédentes
J'ai interrogé l'IPI la semaine dernière et ai eu réponse de l'IPI ce jour
#9 Re : Copropriétés forcées » Assemblées générales physiques interdites jusqu'au 30 juin 2021 minimum (update) » 12-06-2021 12:08:50
trappe a écrit :Le nom de l'outil n'a pas été communiqué par le syndic dans son mail.
De prime abord, que se soit l'outil a, b, ou c m'importe peu...
Ce qui me surprend c'est plutôt le montant facturé pour l'utilisation de l'outil de visioconférence. D'où ma question: celles et ceux qui ont opté pour une AGO en visioconférence ont-ils dû payer qqch (que ce soit 250 € ou plus ou moins)
Le nom de l'outil n'a pas été communiqué mais il vous parle bien d'un "outil agréé IPI" ou c'est vous qui l'avez inventé?
j'ai payé uniquement MON authentification de signature , presque 200 euros, j'en ai souvent besoin sauf qu'elle n'est pas valable pour les actes authentiques chez les notaires, il y a une durée de validité. pas au syndic bien sur.
voilà pour mon expérience personnelle.
Merci pour votre retour quant à votre expérience personnelle. Vous seriez d'accord de communiquer le nom de Votre authentification de signature si vous ne l'avez achetée que pour des AGO?
Pour ce qui est de l'outil "agréé" IPI, je n'ai rien inventé... Aucune raison que je le fasse.
Par contre, l'IPI m'a bien confirmé que "nous n'avons "approuvé" aucun logiciel de cette sorte (en tant qu’institut de droit public, nous ne pouvons au demeurant approuver quelque logiciel que ce soit)."
#10 Re : Copropriétés forcées » Assemblées générales physiques interdites jusqu'au 30 juin 2021 minimum (update) » 12-06-2021 12:08:50
Le nom de l'outil n'a pas été communiqué par le syndic dans son mail.
De prime abord, que se soit l'outil a, b, ou c m'importe peu...
Ce qui me surprend c'est plutôt le montant facturé pour l'utilisation de l'outil de visioconférence. D'où ma question: celles et ceux qui ont opté pour une AGO en visioconférence ont-ils dû payer qqch (que ce soit 250 € ou plus ou moins)
#11 Re : Copropriétés forcées » Assemblées générales physiques interdites jusqu'au 30 juin 2021 minimum (update) » 12-06-2021 12:08:50
trappe a écrit :via un outil approuvé par l'IPI
Par l'Ipi ???
J'avoue ne pas comprendre
#12 Re : Copropriétés forcées » Assemblées générales physiques interdites jusqu'au 30 juin 2021 minimum (update) » 12-06-2021 12:08:50
Bonjour,
"Ma" copropriété à reçu récemment un e-mail du syndic nous proposant 3 choix en vue de la prochaine AGO : via visioconférence, par écrit ou report à l'année suivante.
Si le choix se porte sur la visioconférence, cette dernière se fera via un outil approuvé par l'IPI. Le coût de l'utilisation de cet outil nous sera facturé à concurrence de 250 € à répartir entre CP's.
A celles ou ceux qui ont optés pour la visioconférence, avez-vous dû également payer un montant équivalent à +/- 250 € ?
D'avance merci pour vos retours.
#13 Copropriétés forcées » Prise de décision au sein du cdc: quelle majorité? » 31-07-2020 17:52:02
- trappe
- Réponses : 6
Bonjour,
Lors de la précédente AG de cette année, un cdc a été créé. Ce cdc est composé de 3 cp.
Lors de l'AG, une mission a été confiée au cdc: le choix d'un prestataire de services (l'AG a voté pour l'intervention d'un prestataire de services).
Actuellement, 2 membres du cdc sont d'accord sur le choix du même prestataire de services, le 3ième membre du cdc ne s'est pas prononcé.
Ce site mentionne au point II Le conseil de gérance (dorénavant de copropriété) , paragraphe C délibération du Conseil: " Comme rien n’est prévu dans la loi(*), il faut donc s’en référer à la pratique et aux usages. … En générale, le conseil de copropriété délibérera valablement si trois au moins de ses membres sont présents ou représentés, les décisions du conseil de gérance sont prises à la majorité absolue des voix, en cas de partage, la voix du président est prépondérante.
(*) Est-ce toujours le cas?
La majorité absolue est-elle toujours suffisante ou bien faut-il l'unanimité?
Lorsque le choix du prestataire de services sera communiqué au Syndic/à la copropriété, faut-il communiquer le détail du vote au syndic/à la copropriété (cp "a" et cp "b" votent pour le prestataire "A", le cp "c" ne s'est pas prononcé)?
Merci
#14 Copropriétés forcées » Mandat incomplet = valable? » 11-07-2020 22:54:32
- trappe
- Réponses : 14
Bonjour,
Je reçois ce jour mandat d'un autre CP afin que je le représente à la prochaine AGO.
Le mandant ne complète pas les informations quant à:
ses quotités
la date de l'assemblée générale pour laquelle mandat m'est donné
Toutes les autres informations (identité du mandant, étage du bien du mandant, adresse de la copropriété, nom et domicilie du mandataire, "fait à ********** ", "le **/06/2020", "bon pour pouvoir" + signature) sont elles renseignées.
Etant donné l'absence des deux informations mentionnées ci-dessus, le mandat est-il non valable ou bien est-il "rendu valable" en se basant
sur les statuts de la copropriété pour les quotités du mandant
sur la date à laquelle le mandat a été signé (juin 2020) pour l'AGO en juillet 2020
?
Merci
#15 Copropriétés forcées » Quid si tous les points à l'ordre du jour de l'AG n'ont pu êtres débattus? » 26-06-2020 08:55:58
- trappe
- Réponses : 8
Bonsoir,
Le 6 juillet prochain à 18h aura lieu l'AG de "ma" copropriété.
La convocation comporte 2,5 pages de points à l'ordre du jour.
Partons du principe qu'après un certain temps (genre 2/3 heures ?) tous les points à l'ordre du jour ne sont pas épuisés.
La copropriété a-t-elle l'obligation d'aller au finish jusqu'à ce que tous les points à l'ordre du jour soient épuisés ou bien il est possible de "suspendre" l'AG et de la continuer ultérieurement?
Merci
#16 Re : Copropriétés forcées » Provisions charges communes » 23-06-2020 14:08:16
Merci pour vos différentes interventions.
Sur chaque décompte trimestriel qui m'est adressé, apparaît effectivement la phrase m'informant que la copropriété m'est redevable d'un montant que le syndic reportera au crédit de mon prochain décompte de charges. Une autre phrase m'indique que si je souhaite que ce montant me soit remboursé, je dois prendre contact avec le service comptabilité du syndic.
Ok je retiens que
"payé" ne veut pas dire "accepté"
je me dois de réagir dans un délai raisonnable et de préférence avant l'approbation des comptes lors de l'AG tout en justifiant ma demande de révision du calcul des charges
j'ai 4 mois a daté de la date de l'AG pour contester une décision pour laquelle j'ai voté contre
Effectivement le syndic adresse aux copropriétaires un décompte trimestriel calculé sur les charges réelles (frais des communs : nettoyage, électricité, eau, assurance; honoraires du syndic, appel pour le fonds de réserve, travaux dans les communs).
Chaque appartement possède sa propre production de chauffage et d'eau chaude.
Je ne provisionne donc que pour les charges communes en fonction de ma quotité.
Les copropriétaires sont invités à payer ce montant qui varie chaque trimestre.
Avant de procéder à l'établissement de l'ordre permanent dont le montant reste identique chaque mois, j'ai demandé et reçu l'accord du syndic.
Pour fixer le montant mensuel de l'ordre permanent, je me suis référé à la somme totale des 4 décomptes qui m'ont été adressés de l'année X-1 divisée par 12.
#17 Copropriétés forcées » Provisions charges communes » 23-06-2020 14:08:16
- trappe
- Réponses : 18
Bonjour,
Afin d'éviter de devoir payer une somme assez conséquente au moment de recevoir le décompte de charges chaque trimestre, cela fait quelques années maintenant que j'ai établi un ordre permanent mensuel.
A la longue, le montant de mes provisions est supérieur au montant réel des charges communes; je me retrouve donc avec un solde créditeur à mon avantage. Je n'ai donc jamais rien à payer/suppléer au moment de recevoir les décompte de charges.
Si je ne provisionnais pas et que j'aurais à contester un montant/un poste repris dans le décompte, je le déduirais du montant total du décompte trimestriel et prendrais naturellement contact avec le syndic afin d'argumenter mon refus de payement concernant ce poste/montant contesté.
Mais dans ma situation (montant créditeur à mon avantage), suis-je encore en droit de contester et de prétendre à un remboursement/correctif en ma faveur?
Merci
#18 Copropriétés forcées » Culture générale: AGO, droit de refuser un mandat donné par un autre CP? » 08-06-2020 12:03:32
- trappe
- Réponses : 13
Bonjour,
Hors limitations/restrictions mentionnées dans les statuts (*) suis-je en droit, en tant que CP, de refuser de représenter en AGO un autre CP sans avoir à me justifier auprès
du CP demandant sa représentation
des autres CP (re)présent(é)s à l'AGO
du syndic
?
Merci
(*)1° " Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. "
(*)2° " Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas dix pour cent du total des voix affectées à l'ensemble des lots de la copropriété "
#19 Re : Copropriétés forcées » Qui va prendre la responsabilité? » 28-05-2020 01:18:08
Trappe a écrit :Un des CP, qui est ingénieur civil
En quelle spécialité?
Electronique? Télécommunication? Mines? Chimie? Physique?.....
ou en Constructions Civiles?
Aucune idée.
Il dit, en tant qu'ingénieur civil, posséder quelques notions de stabilités jugées légalement suffisantes pour établir les plans de sa propre demeure.
#20 Re : Copropriétés forcées » Qui va prendre la responsabilité? » 28-05-2020 01:18:08
L'ensemble des copropriétaires est responsable des décisions prises en AG. Et don toute la copropriété assumera les conséquences des choix de la majorité.
Un CP qui estimerait que cette décision nuit aux intérêts de l'immeuble et peut lui porter préjudice reste libre d'intenter une action en justice de paix pour contester la décision prise en AG. Il dispose de 4 mois à dater de l'AG pour agir en justice
Merci pour votre intervention.
Pour ma culture générale (et donc pas spécialement lié à ce fil de discussion):
La contestation dans le délai des 4 mois est-elle également possible si le contestataire est présent lors d'une AGO?
Période de crise COVID19 ou pas, ce genre de décision "à distance/entre absents" peut-il être pris en dehors d'une AGO à condition qu'il n'y ait pas urgence dans une intervention (si intervention urgente c'est le syndic qui fait le nécessaire)?
Chaque CP répondant par mail au syndic s'il est pour ou contre, le quorum doit-il être atteint pour que la décision soit valable ou bien est-ce assimilable à une deuxième AGO durant laquelle le quorum ne doit pas être atteint pour la prise de décision?
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