Bonjour à tous,

je viens de prendre connaissance du modèles-type de bail à valeur indicative, établis par le Gouvernement bruxellois "bail à résidence principale" https://logement.brussels/louer/bail-dh … pe-de-bail

Je le trouve assez bien fait, même si j'y ai trouvé quelques points qui m'ont fait rire et d'autres beaucoup moins...

- 4.2 Indexation
"Chacune des parties pourra demander l'indexation du loyer..."

J'ai n'ai  jamais vu un locataire me demander de lui indexer son loyer

- 5.2 Conversion des charges forfaitaires en charges réelles
"A tout moment, chacune des parties peut demander la conversion des frais et charges forfaitaires en frais et charges réels ou leur révision en fonction des dépenses réellement encourues"

J'ai encore un immeuble où les compteurs individuels ne sont pas encore posé (charges forfaitaires) et donc je me voie assez mal devoir être confronté, à ce jour, à la demande d'un locataire en ce sens. Il y a néanmoins un aspect positif, c'est que dans l'autre sens, dès la pose de ces compteurs privatif, le locataire ne pourra pas rechigner (ce qui m'est déjà arrivé dans le passé pour un autre bien)

- 7 Garantie
il y a la possibilité d'usé des deux formes de garantie légale (compte bloqué et garantie bancaire), mais également un autre choix, "une caution personnelle de....."

Serais-ce une façon de valider la "règle d'usage" de la garantie versée en liquide au propriétaire ?

- 9.6 Réparations urgents
... Toutefois, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie de la chose louée dont il aura été privé....

Il me semble que jadis, le preneur avait à supporter ces travaux sans qu'aucune contrepartie ne soit exigible ? (admissible si le preneur y perd une partie importante de sa jouissance, style dégâts d'infiltration nécessitant de devoir démolir sa douche)

- 15 Assurance
"Pendant toute la durée du bail, le preneur doit assurer sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles pour un montant suffisant contre tous les risques locatifs et notamment l’incendie, les dégâts des eaux, la tempête et la grêle, ainsi que les recours des tiers (voisins, etc.). Le preneur adressera au bailleur une copie de la police au plus tard dans les quinze jours de la signature du bail et justifiera annuellement du paiement des primes si le bailleur le demande. Cette assurance comportera pour l’assureur l’interdiction de résilier la police sans préavis d’au moins un mois au bailleur.."

Je savais que l'assurance "Incendie" était une obligation légale à devoir prendre par le preneur (sauf si "abandon recours locataire" déjà prise par le bailleur), mais je ne savais pas que "le recours des tiers"(voisins) était également obligatoire et donc exigible ?

- 17 Enregistrement du bail
"Si le bailleur manque à cette obligation, le preneur peut mettre fin au bail, sans préavis ni indemnité, pour autant qu’il ait adressé au bailleur une mise en demeure d’enregistrer le bail et que cette dernière soit restée sans suite utile pendant un mois."

J'ai aussi pu lire cette condition dans le bail "PIM 2018 v3", cela laisse donc au bailleur une possibilité de n'avoir a enregistrer son bail, qu'après y être contraint par la mise en demeure de son locataire. (même si une amende pour enregistrement tardif lui sera demandé)

Voilà, il y a certainement d'autre point discutable, mais qui ne m'ont pas sauté aux yeux à sa première lecture.

Merci pour vos informations,

(J'ai barré mes inexactitudes/erreurs dans mes précédents message (sur base de vos informations), afin de ne pas rendre confus la lecture de l'ensemble des messages aux lecteurs, la matière étant déjà assez complexe et semble-t-il assez peu connue)

Si j'ai bien suivit,

C'est le notaire qui serait fautif ?

Bonjour à tous,

Je test actuellement la version d'essai (dépourvue du lien avec ISABEL)

Test effectué avec une dizaine de logements sur la région Bruxelloise.

Quelques incohérences rencontrée à l'encodage, mais un service technique très pro-actif (chat en direct)
Ces derniers sont ouvert à toutes remarques et mettent au planning toutes modification/développement jugés pertinent.

A voir quelle orientation ils prendrons dans les mise à jour des versions suivante car les attentes d'un propriétaire qui gère sont patrimoine n'est pas la même que celle d'une agence qui fait de la gestion de patrimoine pour le compte de tiers

Pour ma part, si je verse 1000 EUR par an pour un outil de gestion externe, mon attente est d'en gagner autant pour éviter les procédures, frais d'avocat où avis de juriste, qui aurait pu pour la plupart être éviter par des rappels automatique me demandant une réaction en temps utile, sur base des informations encodées. Hors ces dernières doivent être prévue dès le départ. La gestion immobilière est loin d'être "blanc ou noir", nous sommes sommes dans le gris en permanence et ce forum est inonder de cas particulier où les conséquence fâcheuse sont dû à un manquement qui aurait pu être éviter si le propriétaire avait été avisé/rappeler à temps. C'est donc à mon sens sur la partie juridique qu'il y a le plus de manquement à ce jour. De nombreuses informations (non prévue à l'encodage) et qui peuvent avoir des conséquence légale fâcheuse si elle ne sont pas pris en compte dans les rappels indispensable aux propriétaires.

Je fonctionne à ce jour avec un tableau excel et des archives de tout mes documents et courrier dans le cloud (online) accessible depuis mon smartphone. Mes tableaux Excel ont été peaufinées avec les années afin d'obtenir les informations les plus pertinente répondant à mes besoins respectif et selon la complexité de mes biens.
- m'avertir de la date limite d'envoi du courrier de renon
- m'avertir automatiquement si le recommander doit être adressé à deux personnes (cas de couple marié)
- m'avertir de ne pas oublier d'adressé le relevé contradictoire a VIVAQUA dans la quinzaine (sinon bailleur co-solidaire au paiement sur Bruxelles)
- Etc ....

Concernant l'automatisation des indexations où m'avertir qu'un loyer a été perçu automatiquement (Isabel), c'est loin d'être ma préoccupation première, ces tâches ne me prennent que quelques dizaines de minutes mensuelle et les outils nécessaire à l'indexation sont disponible gratuitement online

Utilité d'un lien depuis l'interface utilisateur vers le dernier contrat PIM ou SNPC (les besoins de mises à jours des contrats augmentent à une vitesse folle d'année en année) A chaque nouveau contrat signé, je passe systématiquement voir si j'ai bien la dernière version ;o)

Prochain feed-back le mois prochain ;o)

Bonjour a tous,

Un tout grand merci pour la précision et la rapidité de vos réponses

Bonne journée,

Structure lourde où légère ?

Avis relatant de mon expérience sur l'ajout de mezzanine dite suspendue ou "flottante" en structure LÉGÈRE / (3 mezzanines construites / pas de copropriété)

Prendre en compte que si vous n'avez pas 2m10 sous la mezzanine, cela risque de ne plus être pris en superficie habitable (Code du logement Bruxellois) L'impact sur votre logement est que si la superficie considérée comme habitable passe sous les 28m2, vous n'aurez plus qu'une seule personne pouvant s'y domicilier. (la règle des 28m2 minimum pour la domiciliation de deux personnes est par contre moindre pour les logements meublés)

Retour d'expériences et d'avis de multiples locataires:
- J'ai réalisé plusieurs mezzanines flottante et l'impact sur la location a été très positif, tout comme la mise en place d'espaces de rangements suspendu, style "Kallax" fixées au mur (bien "meuble" devenant "immeuble".... utile en location). Je n'ai eu qu'une seule candidate locataire qui ne l'a pas louer car elle avait peur de la hauteur.
- Les questions posent plutôt sur la solidité de la structure. Une fois les photos de la période des travaux présentées, cela ne pose plus de problème. (multiple ancrage chimique sur un mur porteur et doublement de la gite de support / La multiplication de la répartition des charges effectuées rend la structure extrêmement solide)
- Lorsque le locataire quittait le logement, il regrettait juste la perte de place de l'escalier donnant accès a la mezzanine. J'ai donc mis des escaliers avec des tiroirs de 30 a 70cm a la place des contre-marches et ils en sont ravi. La réponse a votre question est donc OUI, l'impact est très positif et je compte bien encore en placer quand cela est possible.
- Le coût d'une mezzanine et d'un escalier (sur mesure) n'est pas négligeable, mais cela m'a permis de monter de 50 EUR le loyer mensuel sans aucun soucis.
Mon avis est assez subjectif car je les réalises moi-même et me fais aider par un cousin menuisier. Sur la durée et malgré les multiples locataires qui les ont testées, je n'ai eu que de la peinture a refaire. Dites-vous que les locataires lambda vont utiliser les contours de la mezzanine comme barre de traction, vont y aller a 3 ou 4 personnes pour le fun etc.... Ne compter jamais sur un usage rationnel et réfléchis en location, surtout pour les studios.
- Je conseille de faire le "plafond" du dessous de la mezzanine plutôt en MDF qu'en GYPROC car tout le monde veut y toucher pour comprendre comment cela tien et les traces de doigts vont vite arriver. Le panneau de MDF avec une peinture a l'huile est la solution. Quant au panneau qui vient juste en dessous du matelas, prévoyez de le perforer afin de permettre une aération correct du matelas. Pensez a toujours rester dans des mesures standard (prévue pour matelas de 140/160/180 x200cm). Pour la couleur, le plus clair possible pour agrandir l'espace (J'ai tester le gris mais je suis revenu au blanc/blanc cassé)

Photo avant la pose de l'escalier

Photo avant la pose des tiroirs qui prennent place a chaque contre marche manquante

Avis relatant de mon expérience sur l'ajout de mezzanine structure LOURDE / en copropriété

J'en ai réalisé une sur deux niveau (poutre d'acier, poutrain, claveau etc....)

J'ai du faire valider le projet par un ingénieur en stabilité et faire exécuté les travaux de gros oeuvre par un entrepreneur pour la garantie décanale

Les questions ont également portée sur la plus valu et la modification éventuelle des quotités. Mais comme il s'agissait d'un immeuble industriel transformé en logements et que tous les copropriétaires ont effectués des travaux, la question à rapidement été abandonnée.

Bonne réflexion,

Non, la prochaine date de son spectacle est prévue dans 10 jours (et je compte y aller)

Après recherche sur sa page Facebook, il semble qu'elle se soit déjà produite en novembre 2014

Non, juste découvert la pub de son spectacle sur un groupe Facebook

Elle ne doit pas être très connue (202 like) sur sa page Facebook "immo100soucis"

Mais à 15 EUR la place, faut pas se priver

Loyers : Bruxelles appliquera le saut d’index si le Fédéral ne le fait pas
http://www.telebruxelles.be/news/loyers … -fait-pas/

+1
L'indexation 2014 fait baisser les loyers de 1 à 10 cent

Pour ma part,

location des sondes radiateurs et achat des compteurs de passage eau chaude sanitaire (Techem)
sujet évoqué ici: https://forum.pim.be/topic-284463-calor … age-1.html

Bonne recherche,

+1 Qu'entendez-vous par cela ?

Petite contribution où réflexion:

De mon expérience (région Bruxelloise), si le bailleur est bien tenu de respecter ce code du logement ("règles" dont parle grmff, je suppose), rien dans ce code (sur Bruxelles) ne prévoit le cas de figure où le locataire ne le respecterai pas !

Bonne recherche,

Un tout grand merci, c'est parfait