Le problème de la communication de la liste des copropriétaires et de leurs adresses a été abordé à plusieurs reprises lors de la réunion de la Sénatrice Nyssens ce 29 janvier.

Un copropriétaire défendait la thèse de la protection de la vie privée pour justifier la non communication de cette liste à un copropriétaire par le syndic.

Qu'en est-il alors de ces syndics qui utilisent la liste de leurs clients (les CP) pour leur envoyer des mails commerciaux.

C'est le cas de mon syndic qui a deux reprises en 2006 a bombardé les CP de mails commerciaux leur proposant l'acquisition de biens immobiliers en Côte d'Opale.

Et pourtant, Dieu sait que ce syndic est avare d'info puisque nous ne recevons même plus nos décomptes trimestriels comme le prévoient nos statuts !

Possédant une adresse internet, j'ai eu le "privilège" de recevoir cette publicité une troisième fois.

Ma question: qu'en est-il des fichiers de copropriétaires que possèdent les syndics et qu'ils conservent après leur départ d'une ACP ?

La loi devrait prévoir un contrôle sur ces fichiers comme sur tous les fichiers commerciaux.

Un bureau de syndics gérant plusieurs centaines d'ACP possède là un joli fichier d'adresses qu'il peut revendre à l'insu des copropriétaires.

Alors, parler de protection de la vie privée pour justifier de ne pas rendre compte de sa gestion, je trouve cela vraiment abusif.

J'embraye sur ce qu'a écrit Tintin, l'ayant fait remarquer à Madame Nyssens ce lundi.

Jamais personne ne nous a dit en quoi un conseil de gérance pouvait être utile aux copropriétaires.

J'ai rappelé que si la loi rendait le conseil de gérance facultatif, donc pas indispensable, il a clairement défini sa mission: contrôler et assister le syndic.

Malheureusement, il faut constater qu'en termes de contrôle le CdG ne contrôle rien ou pas grand chose, mais c'est l'assistance au syndic qui prime. Et dans les faits, il s'agit même de la gestion à la place du syndic.

Sur ce forum, seuls les syndics défendent l'intérêt d'un conseil de gérance ...surtout dans les grandes copropriétés.

J'invite donc les syndics de ce forum à nous apporter ici des témoignages circonstanciés de copropriétaires satisfaits de leurs conseils de gérance.

Il serait souhaitable également que le SNP relaye ici les plaintes de leurs membres qui se plaignent souvent de leurs conseils de gérance.

Je remercie l'ABSA d'avoir répondu sur le forum à ma question sur mail privé concernant sa mission de "représentant" de l'IPI lors de la réunion de la sénatrice Nyssens.

Plusieurs copropriétaires participants, comme moi, avaient cru comprendre qu'il était un membre "élu" de l'IPI en plus d'être membre de l'ABSA.

Les intervenants du forum "copropriété" de Pim étaient en effet bien représentés puisqu'il y avait notamment :

ABSA, SNP, Luc, Coucou, Oldman, Tintin, Zitoun et certainement d'autres qui trop bien cachés sous leurs alias ne m'ont pas permis de les reconnaître.

Comme Luc, j'ai pu apprécier l'importance de ce débat et il sera intéressant de faire une synthèse de ce que nous avons discuté.

L'ABSA intervient régulièrement sur ce forum.

L'ABSA nous invite à porter plainte à l'IPI contre un syndic qui ne respecte pas les règles déontologiques.

Le Président de l'ABSA est également membre de la Chambre Exécutive de l'IPI... celle qui est chargée d'analyser les dossiers de plaintes déontologiques.

Peut-être serait-il intéressant de connaître son avis au sujet de ces plaintes qui n'aboutissent pas.

Bien sûr, je ne demande pas de dévoiler les secrets des dossiers concernés mais seulement d'expliquer le laxisme qui règne manifestement dans cet Institut.

Je ne suis d'ailleurs pas le seul à dire sur ce forum qu'il y a(vait) des problèmes au sein de l'IPI.

Pour ma part, malgré le changement de cap et/ou de commandement, je ne vois pas (encore) de changement... et si l'esprit de l'IPI ne change pas, je crains qu'il soit toujours aussi difficile de faire respecter le nouveau code déontologique.

Si je ne me trompe, la nouvelle gouvernance de l'IPI va fêter son deuxième anniversaire.

Je suppose que votre syndic est toujours labellisé malgré votre plainte.

Dans ce cas, le SNP ne serait pas plus diligent ou efficace pour sanctionner les syndics défaillants.

Peut-être faudrait-il poser la question suivante au SNP ...et à l'IPI :

Quel pourcentage de plaignants (par rapport aux ACP gérées) faut-il pour qu'une plainte, même étayée d'un dossier circonstancié et de preuves soit prise en compte !

J'ai l'impression que l'IPI adopte ce même principe.

En conclusion, plus le syndic gère d'ACP au plus difficile il sera de le sanctionner.

Cela promet avec l'arrivée de ces gros bureaux de syndics !!!

Il peut-être intéressant de faire le parallèle entre les odeurs et les bruits dans la copropriété.

Le CNIC vient de publier une newsletter que je vous reproduis ici intégralement.

*************************************

Toute l’information pour le copropriétaire

asbl CNIC - Centre National d’Information pour Copropriétaires

Les bruits dans la copropriété : que faire ? (PTD)

Les bruits constituent, sans aucun doute, l’un des problèmes les plus fréquents et les moins faciles à résoudre au sein d’une copropriété. En vue d’améliorer autant que faire se peut le quotidien des personnes vivant dans des copropriétés, nous nous proposons d’aborder certaines quêtions pratiques.

1. La typologie de bruits dans un logement

Nous ferons abstractions ici des bruits provenant de l’extérieur de l’immeuble et occasionnés soit par les usagers de la route, les avions (voir à ce propos le récent arrêt de la Cour de cassation validant la norme acoustique « Gosuin » à propos du survol de Bruxelles), les trains…

Nous distinguons trois types de bruits perceptible à l’intérieur d’un bâtiment:

- les bruits aériens, transmis par l’air tels la voix humaine, les cris, la musique, la télévision…

- les bruits d’impact ou de choc produits par les parois ou planchers tels les bruits de pas, de marteaux, de perceuse…

- les bruits d’équipement émis par les équipements propres au logement tels les robinetterie, plomberie, ou des équipements collectifs tels  le chauffage, les ascenseurs…

2. Normes d’isolation

Il existe en Belgique une norme acoustique dite NBN S01-400. cette norme établi des catégories d’isolation entre locaux, aussi bien pour l’isolation des bruits aériens que pour les bruits de choc. C’est à ces catégories que font référence les fabricants de matériaux acoustiques sur l’étiquetage apposé sur leurs produits.

Il n’est pas inutile de souligner la norme BNB D-001 relative à la ventilation des locaux et qui s’applique aux nouvelles habitations ou celles qui subissent des transformations importantes, en ce compris le renouvellement des châssis et vitrages.

3. Peut-on obliger quelqu’un à isoler son logement?

La réponse à cette question est négative, malgré l’intérêt pratique évidente de la question. Il n’existe aucune obligation légales y relatif.

4. De quelle action dispose-t-on contre un voisin bruyant?

La carence législative est comblée par la possibilité d’agir en justice offerte à toute personne dont l’un quelconque des droit serait violé. Cependant, il est fort souhaitable d’épuiser toute voie de règlement amiable du litige avant de se tourner vers les juridictions, ce afin de préserver les relations de bon voisinage.

Aussi préconisons-nous tout d’abord le dialogue avec le voisin présumé bruyant et en cas d’échec une médiation pourrait être envisageable. Ce n’est qu’en cas d’échec de toutes les voies amiables qu’il est recommandé de recourir aux tribunaux et d’y invoquer les troubles de voisinage.

La Cour de cassation a posé le principe suivant lequel le voisin qui rompt l’équilibre entre deux fonds voisins est tenu de compenser les troubles qui excèdent les limites normales du voisinage (Voir l’arrêt relatif à la jonction « Nord-Midi ».

La limite normale du voisinage? (A méditer!)

******************

Je comprends que l'on soit tenté de citer directement le syndic lorsque l'on conteste sa gestion.

Je nuancerai cependant cet avis en fonction de mon expérience personnelle.

Dès notre arrivée dans notre ACP en 1997 nous avons averti les CP des manquements graves constatés, d'abord par des toutes boîtes, ensuite lors de l'AG.

Nous nous sommes fait critiquer, injurier, vilipender, menacer par tous ces copropriétaires qui étaient contents de la gestion du syndic.
En fait ils disaient "mais nous on est content de la gèrance"  (proncer gèrance comme à Bruxelles !) confirmant ainsi que c'était bien le CdG qui gérait l'immeuble.

Lors de notre procédure en justice, nous avons donc hésité à citer directement le syndic plutôt que l'ACP et nous avons pris l'option que c'était en fait l'ACP qui nous portait préjudice en votant une gestion illégale avec l'accord du syndic et en acceptant toutes ses dérives et manquements.

Pour nous, une ACP a les syndics qu'elle mérite et elle doit aussi doit être sanctionnée.

Bien sûr, je conçois que cela ne nous a pas rendus sympathiques mais avec 10 ans de recul je pense que cette antipathie n'aurait pas été moindre à notre égard, si nous avions cité directement le syndic.

En ce qui concerne les frais de justice du syndic ou de l'ACP, si vous citez malgré tout directement le syndic, je vous relaterai à nouveau notre expérience:
étant donné que le syndic se savait soutenu par le CdG qui disposait d'une large majorité de "soumis" parce que "arrosés" aux frais de la communauté, le syndic a mis l'ACP à la cause pour confirmer qu'il était soutenu par la majorité des CP.

L'ACP a donc eu deux avocats à payer, celui de l'ACP et celui du syndic qui curieusement s'est contenté, tant dans ses conclusions qu'en plaidoirie, de dire qu'il se raliait totalement à la thèse défendue par l'ACP.

Vous voyez que face à un syndic véreux vous n'avez pas beaucoup de solutions.

S'il y a une attitude corporatiste à ne pas vouloir sanctionner un syndic fautif, elle risque d'exister dans un autre ordre.