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#1 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19

PIM a écrit :

Prière de relire le règlement de ce forum svp et de vous y conformer !

Ma patience a des limites...




Nous relatons des faits qui mettent en évidence des contradictions flagrantes et la vérité n'est pas toujours agréable à entendre.

Nous n'avons pas dérogé aux règlements habituels en vigueur sur les forums.


Par contre, je dois constater que lorsque la Ministre Onkelinckx a voulu modifier la loi en matière de baux, ce sont des critiques bien plus virulentes (et parfois déplacées) qui ont été lancées contre elle par tous les agents immobiliers intervenant sur ce forum et aussi le SNP ...et il n'y a eu aucun rappel à l'ordre du modérateur.

Idem pour la Ministre défendant les consommateurs, Madame Freya Vandenbossche.

Et dans ces deux cas, c'étaient réellement des Scudds qui étaient envoyés !!

J'invite les intervenants à relire ces interventions pour constater qu'ici nous sommes très modérés.

Je constate enfin que dans le forum concernant la réunion de la Sénatrice Nyssens, on retrouve les mêmes caractéristiques que dans une AG de copropriété.

1/ Celui qui détient le pouvoir (syndic en AG, modérateur sur forum) a la possibilité de faire taire qui il veut.

2/ On retrouve le même soutien indéfectible au pouvoir en place par certains qui ne savent même pas ce qu'ils soutiennent, c'est que l'on appelle la majorité silencieuse inféodée au pouvoir en place.

3/ Quant à la relation des faits (ou la rédaction d'un PV d'AG ), il y a une divergence de vue entre l'avis des syndics et du SNP et celui des copropriétaires.

4/ Et enfin, afin de réduire l'adversaire au silence quelqu'un annonce que l'intervenant n'est pas crédible...sans autre explication.


Le résultat : détourner le sujet POUR EVITER UN VERITABLE DEBAT AU FOND.

Ma question : c’est quoi un forum d’opinions ?

Dans l’état actuel des choses, il n’y a pas de solution dans les copropriétés contre ceux qui usurpent le pouvoir.

#2 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19

oldman a écrit :

petitfuret a écrit : Tous les politiques doivent être interpelés sur ce fait de société : les copropriétés forcées doivent être rendues à leurs véritables propriétaires et ne sont pas les syndics qui en sont les patrons.
Les copropriétaires meurtris doivent faire entendre leur voix, période électorale oblige... qui sont les électeurs  les plus nombreux, est-ce les syndics ???

Bien vu, encore une fois !

Hélas, pendant qu'à BXL se tenait la réunion de la sénatrice Nyssens, le parti qui tenait sa réunion "logement" pour appeler à une "union sacrée" n'a en rien évoqué l'explosion des charges dans les copropriétés.

Et le représentant du SNP non plus (d'ailleurs).



... représentant du SNP qui était d'ailleurs à cette réunion à Namur.

#3 Re : Copropriétés forcées » Liste des adresses des copropriétaires » 28-01-2016 22:23:52

cloclo a écrit :

En complément à Pim, voilà l'extrait du CRI

Copropriété

Un jugement favorable aux thèses du SNP :

Le droit des copropriétaires d'obtenir les coordonnées les uns des autres.

Le SNP est attentif à la défense des droits individuel des copropriétaires. Il faut en outre que la démocratie puisse s'exprimer pleinement dans les copropriétés, ce qui implique que les copropriétaires se connaissent et puissent se rencontrer, même en dehors des assemblées générales, s’informer mutuellement, agir de concert cas échéant etc...
...
Quelle n'a dès lors pas été la surprise du SNP de constater que, dans certains immeubles, le syndic s'opposait à ce type de demande, couvert ou non par le Conseil de gérance voire le courant majoritaire de l'assemblée générale, notamment pour empêcher des copropriétaires de se regrouper et de faire valoir leurs droits. L' argument généralement retenu est que la communication de ces renseignements irait à l'encontre de la protection de la vie privée.

...


Le problème de la communication de la liste des copropriétaires et de leurs adresses a été abordé à plusieurs reprises lors de la réunion de la Sénatrice Nyssens ce 29 janvier.

Un copropriétaire défendait la thèse de la protection de la vie privée pour justifier la non communication de cette liste à un copropriétaire par le syndic.

Qu'en est-il alors de ces syndics qui utilisent la liste de leurs clients (les CP) pour leur envoyer des mails commerciaux.

C'est le cas de mon syndic qui a deux reprises en 2006 a bombardé les CP de mails commerciaux leur proposant l'acquisition de biens immobiliers en Côte d'Opale.

Et pourtant, Dieu sait que ce syndic est avare d'info puisque nous ne recevons même plus nos décomptes trimestriels comme le prévoient nos statuts !

Possédant une adresse internet, j'ai eu le "privilège" de recevoir cette publicité une troisième fois.

Ma question: qu'en est-il des fichiers de copropriétaires que possèdent les syndics et qu'ils conservent après leur départ d'une ACP ?

La loi devrait prévoir un contrôle sur ces fichiers comme sur tous les fichiers commerciaux.

Un bureau de syndics gérant plusieurs centaines d'ACP possède là un joli fichier d'adresses qu'il peut revendre à l'insu des copropriétaires.

Alors, parler de protection de la vie privée pour justifier de ne pas rendre compte de sa gestion, je trouve cela vraiment abusif.

#4 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19

SNP a écrit :

...
Le but de la certification est de mettre en évidence les syndics qui la demandent et s'engagent publiquement à respecter une certaine déontologie.

Nous n'avons pas la possibilité matérielle de surveiller concrètement le comportement de chacun d'eux et devons nous contenter d'exiger qu'ils réitèrent annuellement ces engagements. Et retirer la certification si nous acquérons la conviction qu'ils ne les respectent pas.
...

Je l'ai déjà dit sur ce site: nous n'avons pas la prétention de croire que nous avons trouvé la panacée aux problèmes que rencontrent les copropriétaires. Mais il faut commencer quelque part.
...


La "Carte blanche" du journal Le Soir de ce jeudi 1 février 2007, est signée conjointement par Werner Van Mieghem et José Garcia (secrétaire général du syndicat des locataires) au sujet de :
" 2007, année d'actes concrets pour le logement ? La route est encore longue..."
...
En termes d'actes posés de lutte contre les logements vides, nous pouvons indiquer une enquête menée par le Syndicat national des propriétaires sur les raisons de l'abandon des logements et ..."

*********

Je ne peux que me réjouir de pareille initiative et constater que le SNP a donc des moyens pour mener à bien une telle enquête.

Le SNP a-t-il également réalisé une enquête auprès de ses membres pour mettre en évidence les problèmes vécus par les copropriétaires occupants ?

Dans le cadre des "certifications de qualité" par contre, le SNP déclare ne pas avoir la possibilité matérielle (personnel et/ou moyens financiers ?) de contrôler si les syndics qui demandent cette certification respectent la charte proposée.

Il serait intéressant que le SNP s'explique sur ces deux positions contradictoires.

#5 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15

Tintin a écrit :

...
J'ai remarqué que le SNP, les syndics, l'ABSA et certains membres du conseil de gérance, soutenaient la nécessité d'un conseil de gérance, par opposition aux autres.
Je ne sais toujours pas pourquoi, un syndic ne peut pas fonctionner sans un conseil de gérance ? Pourquoi un syndic, ne doit-il pas être le garant du respect des règles de bonne conduite et du respect de l'application des lois et des statuts ? Pourquoi, il considère que seul le conseil de gérance est apte à décider ce qui est bon ou mauvais pour les copropriétaires ?  Pourquoi, il trouve normal de réduire au silence ceux qui réclament plus de transparence ?
S.V.P., ne me dites pas que c'est au nom de la démocratie.
...


J'embraye sur ce qu'a écrit Tintin, l'ayant fait remarquer à Madame Nyssens ce lundi.

Jamais personne ne nous a dit en quoi un conseil de gérance pouvait être utile aux copropriétaires.

J'ai rappelé que si la loi rendait le conseil de gérance facultatif, donc pas indispensable, il a clairement défini sa mission: contrôler et assister le syndic.

Malheureusement, il faut constater qu'en termes de contrôle le CdG ne contrôle rien ou pas grand chose, mais c'est l'assistance au syndic qui prime. Et dans les faits, il s'agit même de la gestion à la place du syndic.

Sur ce forum, seuls les syndics défendent l'intérêt d'un conseil de gérance ...surtout dans les grandes copropriétés.

J'invite donc les syndics de ce forum à nous apporter ici des témoignages circonstanciés de copropriétaires satisfaits de leurs conseils de gérance.

Il serait souhaitable également que le SNP relaye ici les plaintes de leurs membres qui se plaignent souvent de leurs conseils de gérance.

#6 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15

SNP a écrit :

...
Il faut du reste féliciter la Sénatrice d'avoir su écouter toutes les personnes présentes (qui ne faisaient pas toujours preuve d'un grand respect d'autrui) et faire preuve d'une grande compréhension pour ces témoignages, tout en gérant parfaitement l'évènement. Elle pourrait se reconvertir...
...


Je conteste que des intervenants aient manqué de respect vis-à-vis d'autrui.

Si certaines interventions ont effectivement été animées et vives, il n'y a jamais eu de débordements.

Je rejoins en cela entièrement l'analyse de Luc.
Nous étions loin des ambiances houleuses de certains débats parlementaires ou de certains débats télévisés du dimanche midi.

#7 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15

ABSA a écrit :

...
Je suis un syndic pro, membre de l'ABSA, et j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI. Cette mission étant de présider le groupe de travail sur le sujet qui nous occupe. Les pistes que nous étudions, et qui ont été émises, émanent de ce groupe de travail. Elles ne sont donc pas toutes étiquetées ABSA.
...

Je remercie l'ABSA d'avoir répondu sur le forum à ma question sur mail privé concernant sa mission de "représentant" de l'IPI lors de la réunion de la sénatrice Nyssens.

Plusieurs copropriétaires participants, comme moi, avaient cru comprendre qu'il était un membre "élu" de l'IPI en plus d'être membre de l'ABSA.

#8 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15

Je me lance dans une très brève synthèse, faute de temps !

Si les diverses interventions et les débats ont été très fructueux, je vous dirai que cela ne m'a pas réconforté ...loin de là.

Madame Nyssens a dès le début signalé que, n'habitant pas une copropriété (elle ne connaît pas son bonheur !) elle a découvert au fil du temps et des dossiers qui lui parvenaient, depuis février 2006, une problématique qu'elle ne soupçonnait absolument pas.

La réunion n'a fait que confirmer sa première impression.

Les problèmes soulevés étaient principalement liés:
- à la présence du conseil de gérance omnipotent
- à l'ignorance de la loi de 1994 par le conseil de gérance
- à la confiscation du pouvoir par le syndic et/ou le conseil de gérance
- au manque de transparence de la gestion et principalement des comptes
- à l'organisation et au déroulement des AG
- au manque de clarté des statuts, souvent obsolètes
- au manque de sanctions pour non respect de la loi --> le fautif  recommence
- à l'obligation de s'adresser, à ses frais et chaque année, à la Justice pour faire respecter la loi
- au rôle des notaires qui devrait être accru vis-à-vis des CP: ex: qu'est ce qu'on achète quand on achète un appartement ? et vis-à-vis des syndics en cas de démembrement de lot.


In fine, j'ai constaté que les copropriétaires étaient bien seuls dans leur détresse face à la toute puissance des syndics assistés de leurs conseils de gérance.

En effet, le SNP n'a jamais relayé cette détresse et en fin de réunion, Madame Laloux a félicité le représentant de l'ABSA pour s'être bien défendu !!

Je suis d'autant plus inquiet quant à la position du SNP que Madame Laloux vient d'être nommée secrétaire générale de l'UIPI, dont faisait déjà partie le SNP.

L'UIPI est l'Union Internationale de la Propriété Immobilière.

En clair, il s'agit de la défense d'intérêts financiers.

Quid des copropriétaires et de leur détresse qui n'ont pas de relais ?

#9 Re : Copropriétés forcées » Le débat sur la copropriété du 29/01 » 02-02-2007 07:14:15

luc a écrit :

Le succès de ce débat est certainement pour une partie due au fait que PIM a ouvert ce forum et permis un débat. On ne sait pas sous-estimer l’importance de ce fait.

Je sais qu’on lui a causé parfois beaucoup de soucis, ainsi qu’à Grmff, mais son initiative a été et est un apport constructif à une meilleure solution de la problématique des copropriétés.

Les intervenants du forum "copropriété" de Pim étaient en effet bien représentés puisqu'il y avait notamment :

ABSA, SNP, Luc, Coucou, Oldman, Tintin, Zitoun et certainement d'autres qui trop bien cachés sous leurs alias ne m'ont pas permis de les reconnaître.

Comme Luc, j'ai pu apprécier l'importance de ce débat et il sera intéressant de faire une synthèse de ce que nous avons discuté.

#10 Re : Copropriétés forcées » Plainte contre la cogérance dans une ACP » 29-01-2007 19:28:18

PIM a écrit :

Hé Ho !
Faudrait tout de même pas exagérer !

1.- En ce qui concerne la composition de la Chambre Exécutive (FR) de l'IPI (voir sur leur site "qui fait quoi"): Je cite :

CHAMBRES EXECUTIVES

Francophone

Président : Frédéric GILSON, substitut du Procureur du Roi
Président suppléant : Marc-Philippe TORDOIR, avocat
Assesseur juridique : Bernard VINCOTTE, avocat
Assesseur juridique suppléant : Alain BAYARD, avocat

Secrétaire : Olivier AOUST
Secrétaires suppléants : Alain BERTRAND, Martine DUBERNARD, Giuseppina GIUNTA, Danielle VERREES, Steven LEE et Tom DALEMANS

Membres élus :
Effectifs :
Chantal de BONHOME, Pascale DUMONT de CHASSART, Jean-Michel MARCHAL,
Thierry MOREAU de MELEN, Patrick MOREL et Béatrice SPRINGAL

Suppléants :
Joseph AMERIJCKX, Rodolphe le HARDŸ de BEAULIEU, Monique ROIJER, Didier THONNARD, Geneviève VAN LAETHEM et Serge WINNYKAMIEN



Dans les membres effectifs, je ne vois, sauf erreur, aucun membre ABSA...


J'avais bien lu: le président de l'ABSA est effectivement un membre élu de la Chambre exécutive francophone en qualité de suppléant.

#11 Re : Copropriétés forcées » Plainte contre la cogérance dans une ACP » 29-01-2007 19:28:18

L'ABSA intervient régulièrement sur ce forum.

L'ABSA nous invite à porter plainte à l'IPI contre un syndic qui ne respecte pas les règles déontologiques.

Le Président de l'ABSA est également membre de la Chambre Exécutive de l'IPI... celle qui est chargée d'analyser les dossiers de plaintes déontologiques.

Peut-être serait-il intéressant de connaître son avis au sujet de ces plaintes qui n'aboutissent pas.

Bien sûr, je ne demande pas de dévoiler les secrets des dossiers concernés mais seulement d'expliquer le laxisme qui règne manifestement dans cet Institut.

Je ne suis d'ailleurs pas le seul à dire sur ce forum qu'il y a(vait) des problèmes au sein de l'IPI.

Pour ma part, malgré le changement de cap et/ou de commandement, je ne vois pas (encore) de changement... et si l'esprit de l'IPI ne change pas, je crains qu'il soit toujours aussi difficile de faire respecter le nouveau code déontologique.

Si je ne me trompe, la nouvelle gouvernance de l'IPI va fêter son deuxième anniversaire.

#12 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19

luc a écrit :

Dans le "Eigenaarsmagazine" de janvier 2007 je lis à la page 15-117 entre autres que la SNP a reçu 7 plaintes durent les années 2005 et 2006.

6 ont été rejeté pour des motifs divers:
- décharge déjà donné par l'AG pour les comptes contestées
- manière de travailler qui ne correspond pas à la charte: c'est au CP de mettre le point à l'OJ de l'AG suivante pour obtenir la démission du syndic
- une plainte anonyme (suite au peur de représailles) n'est pas admis
- une plainte contre une décision d'AG n'est pas accepté

Est finalement accepté et a donné lieu à une réprimande:
- UNE plainte suite à des insultes écrites contre le CP plaignant.

Je crois rêver en lisant Luc.

Finalement le SNP refuse de sanctionner un syndic qui ne respecte pas la charte et demande à l'ACP de le démissionner.  mad briques.gifcol1.gifcol2.giffou2.gifmur.gif

Je demande que le SNP m'explique en quoi la révocation (éventuelle) du syndic enlèvera la certification de qualité au syndic fautif !!!

Le SNP serait-il un Ponce Pilate ???

Quant à l'approbation des comptes par l'AG, si celle-ci est manipulée par un conseil de gérance dictateur, comme ceux qui sont décrits sur ce forum, cela signifie qu'un seul copropriétaire n'a aucune chance que sa plainte aboutisse un jour.

C'est bien ce que je disais, si un syndic gère un grand nombre d'ACP, le SNP lui a ouvert une voie royale.


MERCI SNP  mad

#13 Re : Copropriétés forcées » On achète même sa certification ! » 04-02-2007 10:33:19

Coucou a écrit :

... j'ai même envoyé au SNP des "preuves" du non-respect de la charte de la part de cet illustre membre de l'ABSA.

Je suppose que votre syndic est toujours labellisé malgré votre plainte.

Dans ce cas, le SNP ne serait pas plus diligent ou efficace pour sanctionner les syndics défaillants.

Peut-être faudrait-il poser la question suivante au SNP ...et à l'IPI :

Quel pourcentage de plaignants (par rapport aux ACP gérées) faut-il pour qu'une plainte, même étayée d'un dossier circonstancié et de preuves soit prise en compte !

J'ai l'impression que l'IPI adopte ce même principe.

En conclusion, plus le syndic gère d'ACP au plus difficile il sera de le sanctionner.

Cela promet avec l'arrivée de ces gros bureaux de syndics !!!

#14 Re : Copropriétés forcées » Plainte contre la cogérance dans une ACP » 29-01-2007 19:28:18

aurelie a écrit :

Si je comprends bien l'IPI ne sera d'aucun secours.

Même si l'IPI a prouvé son inefficacité depuis son existence Il faut porter plainte à l'IPI pour éviter que l'on ne dise qu'il n'y a aucune plainte et donc que tous les agents sont des anges.

N'oublions que l'IPI est un Institut d'intérêt public et il faudra bien qu'il justifie un jour les raisons de son laxisme.

#15 Re : Copropriétés forcées » Odeur de cigarette qui passe par l'aera, quels sont mes droits? » 26-01-2007 13:39:51

Il peut-être intéressant de faire le parallèle entre les odeurs et les bruits dans la copropriété.

Le CNIC vient de publier une newsletter que je vous reproduis ici intégralement.

*************************************


Toute l’information pour le copropriétaire

asbl CNIC - Centre National d’Information pour Copropriétaires

Les bruits dans la copropriété : que faire ? (PTD)

Les bruits constituent, sans aucun doute, l’un des problèmes les plus fréquents et les moins faciles à résoudre au sein d’une copropriété. En vue d’améliorer autant que faire se peut le quotidien des personnes vivant dans des copropriétés, nous nous proposons d’aborder certaines quêtions pratiques.

1. La typologie de bruits dans un logement

Nous ferons abstractions ici des bruits provenant de l’extérieur de l’immeuble et occasionnés soit par les usagers de la route, les avions (voir à ce propos le récent arrêt de la Cour de cassation validant la norme acoustique « Gosuin » à propos du survol de Bruxelles), les trains…

Nous distinguons trois types de bruits perceptible à l’intérieur d’un bâtiment:

- les bruits aériens, transmis par l’air tels la voix humaine, les cris, la musique, la télévision…

- les bruits d’impact ou de choc produits par les parois ou planchers tels les bruits de pas, de marteaux, de perceuse…

- les bruits d’équipement émis par les équipements propres au logement tels les robinetterie, plomberie, ou des équipements collectifs tels  le chauffage, les ascenseurs…

2. Normes d’isolation

Il existe en Belgique une norme acoustique dite NBN S01-400. cette norme établi des catégories d’isolation entre locaux, aussi bien pour l’isolation des bruits aériens que pour les bruits de choc. C’est à ces catégories que font référence les fabricants de matériaux acoustiques sur l’étiquetage apposé sur leurs produits.

Il n’est pas inutile de souligner la norme BNB D-001 relative à la ventilation des locaux et qui s’applique aux nouvelles habitations ou celles qui subissent des transformations importantes, en ce compris le renouvellement des châssis et vitrages.

3. Peut-on obliger quelqu’un à isoler son logement?

La réponse à cette question est négative, malgré l’intérêt pratique évidente de la question. Il n’existe aucune obligation légales y relatif.

4. De quelle action dispose-t-on contre un voisin bruyant?

La carence législative est comblée par la possibilité d’agir en justice offerte à toute personne dont l’un quelconque des droit serait violé. Cependant, il est fort souhaitable d’épuiser toute voie de règlement amiable du litige avant de se tourner vers les juridictions, ce afin de préserver les relations de bon voisinage.

Aussi préconisons-nous tout d’abord le dialogue avec le voisin présumé bruyant et en cas d’échec une médiation pourrait être envisageable. Ce n’est qu’en cas d’échec de toutes les voies amiables qu’il est recommandé de recourir aux tribunaux et d’y invoquer les troubles de voisinage.

La Cour de cassation a posé le principe suivant lequel le voisin qui rompt l’équilibre entre deux fonds voisins est tenu de compenser les troubles qui excèdent les limites normales du voisinage (Voir l’arrêt relatif à la jonction « Nord-Midi ».

La limite normale du voisinage? (A méditer!)

******************

#16 Re : Copropriétés forcées » Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994 » 25-01-2007 18:16:08

oldman a écrit :

1) Voici ce que me dit un expert :

Dans un audit de société, la personne qui procède à l'audit demande à toute personne intéressée de lui faire connaître par écrit ses remarques et observations avant son contrôle.
Ce contrôleur fait son contrôle en tenant compte de ces remarques.
Dans ce système, la collecte de renseignements de la part de l'auditeur est essentielle et fait partie intégrante du contrôle.

2) Vous voulez des contrôles - car aujourd'hui, c'est le laxisme qui prévaut - mais en même temps vous pensez que ça va coûter trop cher.

C'est un peu comme si vous vouliez acheter une voiture d'occasion dont vous n'êtes pas certain mais qu'en même temps vous disiez : de grâce, pas trop de contrôle car ça va me coûter trop cher.


Je serais entièrement d'accord de faire appel à un audit parce que son action serait ponctuelle alors que j'ai cru comprendre que vous préconisiez de faire appel pour chaque contrôle annuel à un contrôleur extérieur à l'ACP. Ce contrôle là je le refuse car il n'apportera rien à mon problème.

De toute manière, en cas de faute du syndic et/ou des membres du conseil de gérance, il faudra que les frais de cet audit leur soient imputés et qu'ils renflouent les caisses de l'ACP des montants contestés.

...comme à Charleroi.

#17 Re : Copropriétés forcées » Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » 02-07-2011 11:28:30

petitfuret a écrit :

Quand le syndic agit en " patron" de l'ACP, ce qui est malheureusement le cas beaucoup trop souvent, il faut tout simplement le citer personnellement , qu'il soit syndic bénévole et/ou professionnel devant le Tribunal de première Instance quand il agit hors mandat, soit de façon illicite et les exemples ne manquent pas. Mais bien entendu il faut le vouloir et tout copropriétaire lésé peut le citer, même sans avocat... car nombre de professionnels du droit  vont hésiter à le faire.
Quand il s'agit d'un dossier de la compétence du Juge de Paix, ce dernier  doit appliquer la loi et les statuts de la copropriété  incriminée quand il a à traiter une affaire. Si malencontreusement, il l'oublie, il existe l'appel où le dossier est alors traité par 3 Juges, ce que bien souvent aussi on oublie.
Question tenue de la comptabilité et présentation des devis , une proposition de loi modifiant l'article 577  du Code civil a été déposée en ce sens


Je comprends que l'on soit tenté de citer directement le syndic lorsque l'on conteste sa gestion.

Je nuancerai cependant cet avis en fonction de mon expérience personnelle.

Dès notre arrivée dans notre ACP en 1997 nous avons averti les CP des manquements graves constatés, d'abord par des toutes boîtes, ensuite lors de l'AG.

Nous nous sommes fait critiquer, injurier, vilipender, menacer par tous ces copropriétaires qui étaient contents de la gestion du syndic.
En fait ils disaient "mais nous on est content de la rance"  (proncer gèrance comme à Bruxelles !) confirmant ainsi que c'était bien le CdG qui gérait l'immeuble.

Lors de notre procédure en justice, nous avons donc hésité à citer directement le syndic plutôt que l'ACP et nous avons pris l'option que c'était en fait l'ACP qui nous portait préjudice en votant une gestion illégale avec l'accord du syndic et en acceptant toutes ses dérives et manquements.

Pour nous, une ACP a les syndics qu'elle mérite et elle doit aussi doit être sanctionnée.

Bien sûr, je conçois que cela ne nous a pas rendus sympathiques mais avec 10 ans de recul je pense que cette antipathie n'aurait pas été moindre à notre égard, si nous avions cité directement le syndic.

En ce qui concerne les frais de justice du syndic ou de l'ACP, si vous citez malgré tout directement le syndic, je vous relaterai à nouveau notre expérience:
étant donné que le syndic se savait soutenu par le CdG qui disposait d'une large majorité de "soumis" parce que "arrosés" aux frais de la communauté, le syndic a mis l'ACP à la cause pour confirmer qu'il était soutenu par la majorité des CP.

L'ACP a donc eu deux avocats à payer, celui de l'ACP et celui du syndic qui curieusement s'est contenté, tant dans ses conclusions qu'en plaidoirie, de dire qu'il se raliait totalement à la thèse défendue par l'ACP.

Vous voyez que face à un syndic véreux vous n'avez pas beaucoup de solutions.

#18 Re : Copropriétés forcées » Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994 » 25-01-2007 18:16:08

oldman a écrit :

Faisons donc comme en Grande-Bretagne :

Les comptes des copropriétés sont envoyés chaque année sous une forme précise (et simplifiée au besoin) et selon un calendrier précis à la Companies House, administration du gouvernement qui contrôle TOUTES les sociétés, qu'elles soient commerciales ou non, comme les copropriétés.

Fini les contrôleurs-contrôlés, les copains et autres "assistants".

J'ajoute : IL Y A DES SANCTIONS POUR LES MANQUEMENTS (même les retards) en Grande-Bretange.

C'est ce qui manque ici : les sanctions.


Entièrement d'accord qu'il faut de véritables sanctions contre tous les manquements, mais le contrôle que vous préconisez ne sera jamais qu'un contrôle purement comptable et ce n'est jamais cela que j'ai contesté dans la compta de mon syndic mais uniquement le fait qu'il imputait des charges qui n'étaient pas des charges de copropriété parce que non décidées en AG, non urgentes ou indispensables et qu'elles n'avaient pas un intérêt commun.

Alors, de grâce ne multiplions pas encore des opérations de contrôle peut-être plus onéreuses que les montants contestés.

Soyons réaliste.

#19 Re : Copropriétés forcées » Quand le syndic est-il organe ou mandataire ? » 17-02-2016 23:43:33

petitfuret a écrit :

Entièrement d'accord avec cette analyse
Alors pourquoi conserver un organisme d'ordre public dit de contrôle qui ne sanctionne pas ses membres fautifs?
Il faut changer cela.
Il y a eu deux propositions  de loi déposées par le sénateur .....

S'il y a une attitude corporatiste à ne pas vouloir sanctionner un syndic fautif, elle risque d'exister dans un autre ordre.

#20 Re : Copropriétés forcées » Réflexions sur les propositions de la SNP pour changer la loi de 1994 » 25-01-2007 18:16:08

oldman a écrit :

Zitoun a écrit : 1.    puisqu’il sera illusoire de supprimer le conseil de gérance, je propose que la loi le laisse « facultatif », 

Pas d'accord.

Dans une entreprise, la délégation syndicale n'est ni obligatoire ni unique. Chacun a le droit de choisir s'il veut être syndiqué et le cas échéant le syndicat auquel il adhère.

C'est une affaire privée, qui n'a rien à faire dans la loi; les conseils de gérance résultent d'une pratique ancienne, qui prédate la loi de 1994, et qui était en vigueur notamment dans les immeubles de type Amelinx gérés par la firme associée Gerim, qui avait l'exclusivité de la gestion pendant les 10 ans suivant la construction.

Je m'étonne que vous assimiliez le conseil de gérance à un syndicat de défense des copropriétaires, ce qui n'est pas prévu par la loi.

C'est peut-être là l'erreur commise par beaucoup de CP qui pensent que le CdG est leur relais auprès du syndic.

Je vous citerai un extrait du rapport que mon CdG vient de publier après l'AG.

"Notre mission, celle que vous nous avez confiée, est de veiller à l'intérêt de chacun d'entre vous".

A première vue cela paraît magnifique.

C'est oublier:
1/ que ce n'est pas la mission confiée par la loi
2/ que si le CdG doit être "au service de ...", c'est de l'ACP qu'il doit l'être et pas au service de chacun d'entre nous.

Dans la pratique cela signifie que dès qu'il satisfait à l'intérêt de 51% des copropriétaires, il peut s'arrêter.

Ce n'est pas ce que j'appelle l'intérêt commun car celui-ci n'est pas une addition d'intérêts individuels, sinon le CdG s'arrêtera à 51% des participants à l'AG.

Et ce n'est pas vous qui me contredirez en reconnaissant que cela représente rarement plus de 30% de l'ensemble des CP de l'ACP.

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